8 S 12/07

Unzureichende Abstandsflächen rechtfertigen Aufhebung der Baugenehmigung trotz Baulast • Eine rechtskräftig aufgehobene frühere Baugenehmigung verhindert nicht die gerichtliche Überprüfung einer neuen, insbesondere wenn sich die maßgebliche Sachlage (z. B. Brandschutz, Wandabstände) geändert hat. • Eine in das Baulastenbuch eingetragene Verpflichtung kann nach heutiger Rechtslage dazu führen, dass Abstandsflächen nicht auf dem Nachbargrundstück angerechnet werden (fiktive Grenzverschiebung), wenn der wirkliche Wille der Erklärung dies rechtfertigt. • Unterschreitet ein Bauvorhaben den nachbarschützenden Teil der Abstandsflächentiefe, liegt regelmäßig eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange vor, es sei denn, es bestehen bauordnungsrechtlich relevante Besonderheiten auf dem Nachbargrundstück (Sondersituation). • Bei Fehlen der Teilbarkeit eines genehmigten Bauvorhabens kommt eine nur teilweise Aufhebung der Baugenehmigung nicht in Betracht. Der Kläger ist Eigentümer eines Einfamilienhausgrundstücks; der Beigeladene grenzt südöstlich an und beantragte Umbau und Erweiterung seines Wohnhauses, wodurch das Gebäude bis auf weniger als 0,5 m an die Grenze des Klägers heranrücken sollte. Bereits 1961 übernahm der Vater des Klägers eine in das Baulastenbuch eingetragene Verpflichtung, bei eigener Bebauung 4 m Abstand zur gemeinsamen Grenze einzuhalten. Der Beigeladene erhielt 2005 eine Baugenehmigung mit Zulassung geringerer Abstandsflächen; er schloss grenznahe Treppenhausöffnungen mit G30-Glas. Der Kläger focht die Genehmigung an und rügte Abstandsflächen- und Brandschutzverstöße sowie erhebliche Verschattung und Wertminderung. Das Verwaltungsgericht hob die Genehmigung auf; das Land legte Berufung ein. Der Senat prüfte insbesondere die Wirkung der Baulast, die Erforderlichkeit der Abstandsfläche und das Vorliegen einer Sondersituation gemäß § 6 Abs.4 LBO. • Die Berufung ist zwar zulässig, aber unbegründet; die Verwaltungsgerichte können über neue Baugenehmigungen entscheiden, wenn sich die Sachlage gegenüber einer früheren rechtskräftig aufgehobenen Genehmigung geändert hat (§ 121 VwGO). • Die erforderliche Abstandsfläche gemäß § 5 Abs.1 LBO liegt überwiegend auf dem Nachbargrundstück; aus planungsrechtlichen Gründen ist eine Grenzbebauung nicht gesichert, sodass die Abstandsflächenvorschriften greifen (§ 58 Abs.1 LBO). • Die 1961 eingetragene Baulast (Verpflichtung zu 4 m Abstand) ist als öffentlich-rechtliche Last wirksam und kann nach Auslegung im objektiven Empfängerhorizont bewirken, dass Abstandsflächen nicht auf dem Nachbargrundstück angerechnet werden (§ 7 Abs.1 Satz1 LBO). • Bei Auslegung der historischen Erklärung ergibt sich jedoch, dass von den 4 m nur 1 m dem bereits damals verringerten Grenzabstand entsprach; somit steht für das Vorhaben maximal eine Abstandsflächentiefe von 1,50 m zur Verfügung, was nicht ausreicht. • Das Treppenhaus kann nicht als privilegierter Vorbau (§ 5 Abs.6 Nr.2 LBO) oder unter das Schmalseitenprivileg (§ 5 Abs.7 i.V.m. Abs.8 LBO) fallen, weil seine Größe und Stellung im Verhältnis zum Hauptbaukörper dies nicht rechtfertigen. • Eine Zulassung geringerer Abstandsflächen nach § 6 Abs.4 Satz1 Nr.2 LBO kommt nicht in Betracht, weil keine bauordnungsrechtlich relevante Sondersituation vorliegt; die Unterschreitung des nachbarschützenden Teils der Abstandsflächentiefe führt regelmäßig zur erheblichen Beeinträchtigung nachbarlicher Belange. Eine Interessenabwägung zugunsten des Bauherrn ist nicht maßgeblich. • Mangels Teilbarkeit des genehmigten Gesamtvorhabens scheidet eine nur teilweise Aufhebung der Baugenehmigung aus. • Da die Baugenehmigung aufgrund der Abstandsflächenverstöße rechtswidrig ist, war eine weitergehende Prüfung der brandschutzrechtlichen Einwendungen nicht erforderlich. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen wird zurückgewiesen; die Baugenehmigung vom 15.04.2005 und der Widerspruchsbescheid sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten. Die 1961 eingetragene Baulast genügt nicht, um die erforderliche Abstandsflächentiefe für das beantragte Treppenhaus zu sichern; es verbleiben maximal 1,50 m Abstandsfläche, sodass der nachbarschützende Teil der Abstandsflächentiefe unterschritten wird und eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Eine Sondersituation nach § 6 Abs.4 LBO liegt nicht vor, und die Baugenehmigung ist deshalb aufzuheben. Die Kostenentscheidung folgt (§§ 154, 162 VwGO); die Revision wird nicht zugelassen.