2 A 402/17 SN

Leitsatz: 1. Das Hagedorn-Verfahren im Rostocker Modell ist ein zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignetes Wertermittlungsverfahren.(Rn.55) 2. Die Angabe im Impressum eines amtlichen Bekanntmachungsblatts "Verteilung: kostenlos an alle Haushalte der Hansestadt Rostock" und die Angabe der Stadt als Herausgeberin mit postalischer Adresse, Telefon- und Telefaxnummer, Emailadresse sowie der Internetadresse des Bekanntmachungsblatts genügen den kommunalrechtlichen Anforderungen an die Angabe der Bezugsmöglichkeiten.(Rn.44) Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 29. September 2015 über die Festsetzung und Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages für das Grundstück E.-Straße in in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 3. Januar 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Der angefochtene Bescheid ist formell rechtmäßig (dazu nachfolgend unter Ziffer 1). Die Ausgleichsbetragspflicht ist auch entstanden (Ziffer 2). Der Beklagte hat den Ausgleichsbetrag der Höhe nach in nicht zu beanstandender Weise festgesetzt (Ziffer 3). 1. Der angefochtene Bescheid ist formell rechtmäßig. a) Ihm fehlt nicht die vorgeschriebene Begründung (vgl. § 39 Landesverwaltungsverfahrensgesetz [VwVfG M-V]). Bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes und des daraus folgenden Ausgleichsbetrages hat sich der Beklagte auf ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der D.-Stadt vom 28. Februar 2014 über die „Ermittlung des Anfangs- und Endwertes zwecks Feststellung des Ausgleichsbetrages im Sanierungsgebiet der D.-Stadt gemäß dem besonderen Städtebaurecht und städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen in Definition der §§ 152-156 Baugesetzbuch (BauGB)“ gestützt. Da es sich hierbei um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme eines gesetzlich vorgeschriebenen (vgl. § 192 BauGB) selbstständigen und unabhängigen Gremiums, bestehend aus den Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern (vgl. § 192 Abs. 2 BauGB), handelt, bestehen verfahrensmäßig keine Bedenken, wenn der Beklagte die – jedenfalls nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2019 – nachvollziehbaren und an gesetzlichen Bestimmungen orientierten Berechnungen des Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss als eigene Beurteilung übernimmt und zur Grundlage seines Heranziehungsbescheides macht (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 - 2 A 341/16 SN - juris Rn. 30; Urteil vom 20. September 2018 – 2 A 3231/15 SN – amtl. Umdruck S. 9; Urteil vom 11. Februar 2015 – 2 A 119/14 – amtl. Umdruck S. 6; Urteil vom 29. Januar 2009 – 2 A 1695/06 – amtl. Umdruck S. 7; OVG Münster, Urteil vom 9. April 1990 – 22 A 1185/89 – zitiert nach juris). Auf dieses Gutachten nimmt der angefochtene Bescheid Bezug und macht es damit zu seinem Bestandteil. Das Gutachten mit seinen Berechnungsgrundlagen war dem an die Kläger gerichteten Anhörungsschreiben vom 26. Mai 2015 auszugsweise in Kopie beigefügt. Die Methodik (Hagedorn-Methode im Rostocker Modell) und die wesentlichen Parameter der Berechnung werden dargestellt, insbesondere enthält das Gutachten ein Ermittlungsblatt zu dem Grundstück der Kläger mit der im Einzelnen hierfür vorgenommenen Bewertung und Berechnung. Aus dem Gutachten werden die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung also deutlich, jedenfalls wenn man sich, was von dem Ausgleichsbeitragspflichtigen erwartet werden darf, auf das Gutachten einlässt. Eine darüber hinaus gehende Dokumentationspflicht in Bezug auf den Bescheid besteht nicht. Insbesondere ist – wie auch sonst im Abgabenrecht – nicht erforderlich, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder rechtlichen und tatsächlichen Hinsicht nötig wären (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 32; Urteil vom 20. September 2018, a.a.O., amtl. Umdruck S. 9; OVG Hamburg, Urteil vom 28. Januar 2017 – 3 Bf 52/15 - NordÖR 2017, 237). Das Begründungserfordernis zwingt nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – zitiert nach juris; OVG Greifswald, Beschluss vom 27. Juni 2018 – 1 L 105/15 – amtl. Umdruck S. 4). Soweit etwas anderes dann gilt, wenn sich die Ermittlung und Bewertung anders nicht nachvollziehen lässt (vgl. BVerwG, a.a.O.), ist dies hier – wie dargestellt – nicht der Fall. b) Den Klägern ist auch Gelegenheit gegeben worden, sich zu der beabsichtigten Erhebung eines Ausgleichsbetrags zu äußern. Nach § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Die Verpflichtung zur Stellungnahme- und Erörterungsgelegenheit folgt auch aus der allgemeinen Anhörungspflicht des Verwaltungsverfahrensrechts (vgl. § 28 Abs. 1 VwVfG M-V). Ihr ist der Beklagte mit dem Schreiben vom 26. Mai 2015 nachgekommen. 2. Die Ausgleichsbetragspflicht ist auch in der Person der Kläger entstanden. Rechtsgrundlage für die Erhebung des hier in Rede stehenden Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Das Grundstück der Kläger liegt im (ehemaligen) Geltungsbereich der am 27. November 1991 beschlossenen Satzung der D.-Stadt über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtzentrum “. Hinsichtlich der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Satzung haben die Kläger nichts vorgetragen. Diesbezügliche Fehler sind auch nicht erkennbar. Mit der Teilaufhebung der Sanierungssatzung für den hier in Rede stehenden Bereich durch die am 6. März 2013 beschlossene, am 3. April 2013 ausgefertigte und am 8. Mai 2013 unter der Rubrik „Öffentliche Bekanntmachung“ im „Städtischen Anzeiger“ Nr. 9 des 22. Jahrgangs vom 8. Mai 2013 veröffentlichten „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung „Stadtzentrum ““ ist die sachliche Ausgleichsbeitragspflicht entstanden, vgl. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Bedenken gegen die Ordnungsgemäßheit der Bekanntmachung, wie sie von der 4. Kammer des Verwaltungsgerichts in einer am 14. Januar 2019 durchgeführten mündlichen Verhandlung in Straßenausbaubeitragsfällen vorgebracht werden, bestehen für das hier zur Entscheidung berufene Gericht nicht. Die Bekanntmachung der Teilaufhebungssatzung erfolgte in Heft Nr. 9 des 22. Jahrgangs des „Städtischen Anzeigers“ vom 8. Mai 2013. Bei dem Städtischen Anzeiger handelt es sich gemäß § 11 der Hauptsatzung der D.-Stadt in der hier maßgeblichen Fassung der 6. Änderung vom 13. März 2013 (im Folgenden: HS 2013.1), bekanntgemacht im Städtischen Anzeiger Nr. 6 vom 27. März 2013, um das Amts- und Mitteilungsblatt der Stadt und damit um ein für die Bekanntmachung von Satzungen vorgesehenes amtliches Bekanntmachungsblatt im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 1 Kommunalverfassungs-Durchführungsverordnung (KV-DVO) in der hier maßgeblichen Fassung vom 9. Mai 2012 (GVOBl. M-V S. 133, im Folgenden: KV-DVO 2012). Dass öffentliche Bekanntmachungen der Stadt im Amts- und Mitteilungsblatt Städtischer Anzeiger erfolgen, ist in § 11 Abs. 1 Satz 1 der Hauptsatzung 2013.1 festgelegt und entspricht der Vorgabe des § 3 Abs. 2 Satz 1 KV-DVO 2012. Das amtliche Bekanntmachungsblatt „Amts- und Mitteilungsblatt Städtischer Anzeiger“ ist auch gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 KV-DVO 2012 in § 11 Abs. 1 Satz 1 HS 2013.1 namentlich bezeichnet. Die hier in Rede stehende Ausgabe Nr. 9 des 22. Jahrgangs vom 8. Mai 2013 entspricht den an das amtliche Bekanntmachungsblatt in § 5 Abs. 1 KV-DVO 2012 gestellten Anforderungen. Für das Gericht besteht in diesem Zusammenhang mangels entsprechenden klägerischen Vortrags Anlass zur Prüfung nur insoweit, als die 4. Kammer – für den von ihr entschiedenen Fall einer im Jahre 2007 (erneut) bekanntgemachten Straßenausbaubeitragssatzung – einen Bekanntmachungsfehler angenommen hat. Entscheidungstragend beanstandet die 4. Kammer allein, dass die in § 6 Abs. 1 Nr. 4 und (offenbar auch) Nr. 5 KV-DVO 1999 (GVOBl. M-V S. 295) enthaltenen Vorgaben für das amtliche Bekanntmachungsblatt (bezogen auf den Städtischen Anzeiger vom 10. Januar 2007) nicht erfüllt gewesen seien (vgl. Urteil vom 14. Januar 2019 – 4 A 1827/16 SN – amtl. Umdruck S. 5 f.). Den für die Fälle der 4. Kammer maßgeblichen Bestimmungen entsprechen für den hier streitgegenständlichen Fall wortlautgleich die Vorschriften des § 5 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KV-DVO 2012. Soweit in dem genannten Urteil auch die (den Mindestinhalt der Hauptsatzung betreffende) Vorschrift des § 4 Satz 2 Nr. 2 Buchstabe a) KV-DVO 1999 und die dort verlangte Angabe der Bezugsmöglichkeiten des amtlichen Bekanntmachungsblatts in der Hauptsatzung angesprochen wird (a.a.O.), sind diese Ausführungen zum einen nicht entscheidungstragend; vielmehr lässt das Urteil die Frage danach, ob die dem dortigen Fall zugrunde liegende Hauptsatzung die Anforderungen der KV-DVO 1999 erfüllt, ausdrücklich offen. Zum anderen – und für den hier streitgegenständlichen Fall allein relevant – fehlt in der hier maßgeblichen KV-DVO 2012 eine dem § 4 Satz 2 Nr. 2 Buchstabe a) KV-DVO 1999 entsprechende Vorgabe (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 KV-DVO 2012). Das den streitgegenständlichen Fall entscheidende Gericht sieht keine Verletzung der Vorgaben der (hier maßgeblichen) Bestimmungen des § 5 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KV-DVO 2012. a) Die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Nr. 5 KV-DVO 2012 macht bereits keine Vorgabe für den Inhalt oder die Form des amtlichen Bekanntmachungsblatts (so nunmehr auch die 4. Kammer des VG Schwerin, Urteil vom 6. März 2019 – 4 A 1828/16 SN – juris Rn. 37 für § 6 Abs. 1 Nr. 5 KV DVO 1999). Nach der (mit § 6 Abs. 1 Nr. 5 KV-DVO 1999 wortlautidentischen) Bestimmung muss das amtliche Bekanntmachungsblatt „einzeln und im Abonnement zu beziehen sein.“ Damit wird – anders als in § 5 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 KV-DVO 2012 - keine Vorgabe für zwingend im Amtsblatt selbst vorzuhaltende Informationen gemacht, sondern lediglich geregelt, dass die Ausgaben des Bekanntmachungsblatts sowohl jeweils einzeln als auch fortlaufend im Abonnement erhältlich sein müssen. Normsystematisch richtiger als in § 5 Abs. 1 KV-DVO 2012 sah dementsprechend etwa § 3 der schleswig-holsteinischen Landesverordnung über die örtliche Bekanntmachung und Verkündung vom 12. Juni 1979 (GVOBl. SH S. 378) in Absatz 1 die im amtlichen Bekanntmachungsblatt vorzuhaltenden Informationen und in einem (eigenständigen) Absatz 2 vor, dass das Bekanntmachungsblatt einzeln und im Abonnement zu beziehen sein muss. b) Allein in Rede stehen kann daher die Vorgabe in § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO 2012, wonach das amtliche Bekanntmachungsblatt „die Bezugsmöglichkeiten angeben“ muss. Diese Voraussetzung wird im hier in Rede stehenden Städtischen Anzeiger vom 8. Mai 2013 erfüllt. An dieser bereits im Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 44 ff. ausführlich begründeten Auffassung hält das hier erkennende Gericht auch in Ansehung des (nunmehrigen) Urteils der 4. Kammer vom 6. März 2019 – 2 A 1828/16 SN – juris fest. Das Erfordernis der Angabe der Bezugsmöglichkeiten (nicht auch der Bezugsbedingungen, vgl. dazu z. B. VG Gera, Urteil vom 27. Juli 2011 – 2 K 2389/09 – juris Rn. 23 ff.) soll der rechtsstaatlichen Notwendigkeit Rechnung tragen, dass die Publizitätsfunktion der Verkündung nur dann hinreichend erfüllt ist, wenn die erlassene Rechtsnorm der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht wird, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können und diese Möglichkeit nicht in unzumutbarer Weise erschwert ist. Mit dem Begriff „Bezugsmöglichkeiten“ in § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO 2012 sind vor diesem Hintergrund die Optionen des Betroffenen zum Erhalt des Bekanntmachungsblatts gemeint, um so die regelmäßige Kenntnisnahme von den ihn betreffenden öffentlichen Bekanntmachungen sicherzustellen (vgl. z. B. OVG Weimar, Urteil vom 14. Oktober 2002 – 4 N 340/95 – LKV 2003, 432 juris Rn. 44), um auf diese Weise Kenntnis darüber zu erlangen, ob und mit welchem Inhalt städtische Rechtsnormen erlassen und veröffentlicht worden sind. Die Verwendung des Plurals in § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO 2012 weist darauf hin, dass mehr als lediglich eine einzige Möglichkeit des Bezugs eröffnet und – worauf es hier allein ankommt – im amtlichen Bekanntmachungsblatt (auch) genannt sein müssen. Welche Möglichkeiten des Bezugs zu eröffnen sind, gibt die KV-DVO 2012 nicht vor. Aus der Vorschrift des § 5 Abs. 1 Nr. 5 KV-DVO 2012, wonach das amtliche Bekanntmachungsblatt „einzeln und im Abonnement zu beziehen sein“ muss, ergibt sich allerdings, dass der Städtische Anzeiger sowohl als Einzelexemplar als auch zum fortlaufenden Bezug angefordert werden können muss, sowie, dass damit zugleich ein entsprechender Belieferungsanspruch ausgelöst wird. Das setzt im Hinblick auf das Erfordernis der Angabe der Bezugsmöglichkeiten notwendig voraus, dass (wenigstens) eine Adresse angegeben wird, unter der die Einzelanforderung oder die Abonnementbestellung angebracht werden kann (so auch VG Schwerin, Urteil vom 14. Januar 2019 – 4 A 1827/16 SN – amtl. Umdruck S. 6; diese Anforderungen offenbar nunmehr erweiternd, nämlich um das Erfordernis einer Art Überschrift „Bezug“ oder „Bezugsmöglichkeiten“, VG Schwerin, Urteil vom 6. März 2019 – 4 A 1828/16 SN – juris Rn. 23). Im hier maßgeblichen Städtischen Anzeiger vom 8. Mai 2013 findet sich (im presserechtlich notwendigen, vgl. § 7 Landespressegesetz) „Impressum“ unter anderem folgender Text: Herausgeberin: D.-Stadt Pressestelle, D.-Straße … Telefon 123-4567 Telefax 123-4568 staedtischer.anzeiger@d.-stadt.de www.staedtischer-anzeiger.de sowie: Verteilung: kostenlos an alle Haushalte der D.-Stadt i.d.R. als Beilage des R.-Anzeigers. Auflage 112.793 Exemplare Der „Städtische Anzeiger“ erscheint in der Regel 14-täglich. Änderungen werden vorher angekündigt. Redaktionsschluss eine Woche vorher. Aus diesem Text ergibt sich zunächst, dass eine der nach § 5 Abs. 1 Nr. 4 KV-DVO 2012 mindestens anzugebenden zwei Bezugsmöglichkeiten über die kostenlose Verteilung an alle Haushalte der D.-Stadt besteht bzw. bestand. Für die im Verteilungsgebiet befindlichen Haushalte (bzw. deren Mitglieder) stellt die kostenlose Verteilung eine Option zur verlässlichen Kenntnisverschaffung dar. Vor dem Hintergrund des oben beschriebenen Zwecks der Vorschriften über die Verkündung von Rechtsnormen besteht bezogen auf diesen Personenkreis kein plausibler Grund, die kostenlose Verteilung nicht als eine Form des Bezugs anzusehen (vgl. dementsprechend explizit die kostenlose Verteilung als Bezugsmöglichkeit anerkennend OVG Greifswald, Beschluss vom 19. Dezember 2001 – 1 M 84/01 – NordÖR 2002, 268 juris Rn. 11; vgl. ferner die kostenlose Verteilung als Bezugsmöglichkeit voraussetzend OVG Greifswald, Urteil vom 17. Dezember 2003 – 3 K 6/01 – juris; ebenso OVG Greifswald, Urteil vom 27. Mai 2009 – 3 K 24/08 – juris Rn. 67; unentschieden OVG Greifswald, Urteil vom 8. Oktober 2014 – 1 L 168/11 – juris Rn. 34 und VG Schwerin, Urteil vom 14. Januar 2019 – 4 A 1827/16 SN – amtl. Umdruck S. 6; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 17. April 2008 – OVG 10 B 10.07 – juris Rn. 28). Das neuerliche Urteil der 4. Kammer (vom 6. März 2019 – 4 A 1828/16 SN – juris Rn. 26) bringt für das hier erkennende Gericht hierzu keine neue Erkenntnis, weil es aus der Rechtsprechung des OVG Greifswald allein das Urteil vom 8. Oktober 2014 (1 L 168/11) auswertet, nicht aber dessen weitere (früheren) o. g. Entscheidungen. Daher bleibt es für das erkennende Gericht dabei, dass auch die Angabe „kostenlos an alle Haushalte“ im Impressum unter der in Fettdruck gesetzten Überschrift „Verteilung:“ eine ausreichende Angabe einer Bezugsmöglichkeit ist (a. A. offenbar OVG Weimar, Urteil vom 24. September 2007 – 4 N 70/03 – KStZ 2008, 233 juris Rn. 34, das einen bloßen Hinweis auf die „Verbreitung/Verteilung“ des Amtsblatts nicht ausreichen lässt). Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von demjenigen des in der vorgenannten Entscheidung des OVG Weimar in Bezug genommenen Thüringer Falles (Urteil vom 14. Oktober 2002 – 4 N 340/95 – LKV 2003, 432 juris Rn. 44), wo (lediglich) im Kopf des Amtsblattes der (schlichte) Hinweis „Kostenfrei in jeden erreichbaren Haushalt“ enthalten war (a.a.O. Rn. 6). Auch dem Umstand, dass (jedenfalls) Bezugsinteressenten außerhalb des Verteilungsgebiets auf eine andere Möglichkeit des Bezuges (als diejenige der kostenlosen Verteilung) angewiesen sind, trägt das Impressum hinreichend Rechnung. Aus der Angabe des Herausgebers (Hansestadt Pressestelle) mit Anschrift, Telefon- und Telefaxnummer sowie einer Email-Adresse und einer Internetadresse ergibt sich ohne weiteres, wo und wie, nämlich postalisch, telefonisch, per Mail oder via Internet ein Bezugsinteressent sein Anliegen anbringen oder sich weiter informieren kann. Dass nicht ausdrücklich angegeben ist, dass der Städtische Anzeiger bei der herausgebenden Stadt (zur Übersendung) angefordert werden kann, stellt keine unzumutbare Erschwernis der Kenntnisverschaffungsmöglichkeit dar. Denn es versteht sich von selbst und bedarf nicht zwingend einer dahingehenden Angabe, dass ein Bezugsinteressent sein Interesse unter einer im Impressum genannten Kontaktadresse bekunden kann. Die Angabe der Bezugsmöglichkeit ist daher in der Rechtsprechung auch dann als hinreichend bestimmt angesehen worden, wenn der Bezugsinteressent etwa fehlende ergänzende Angaben in zumutbarer Weise, etwa durch Rückfrage unter der angegebenen Anschrift oder Telefonnummer, ermitteln kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 17. April 2008 – OVG 10 B 10.07 – juris Rn. 28). Das muss erst recht gelten, wenn die ergänzenden Angaben zudem auch, wie hier, über die mitgeteilte Internetadresse in Erfahrung gebracht werden können. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob bereits allein in der Angabe der Internetadresse des Städtischen Anzeigers die Angabe einer Bezugsmöglichkeit deshalb gesehen werden kann, weil unmittelbar über diese Internetadresse die Möglichkeit zum Download des Bekanntmachungsblatts im pdf-Format besteht. Aus der Angabe des Herausgebers (D.-Stadt) im Impressum jedenfalls folgt zwanglos, dass etwaige Bestellungen des Städtischen Anzeigers dort angebracht werden können. Die Angabe sämtlicher Kontaktdaten (postalische Anschrift, Telefon- Telefaxnummer sowie Email- und Internetadresse) macht aus der Sicht des Lesers nur Sinn, wenn diese auch tatsächlich, etwa zur Anforderung des Bekanntmachungsblattes, genutzt werden können. Dafür, dass eine solche Kontaktaufnahme in Wahrheit nicht erwünscht oder entsprechende Anfragen regelmäßig nicht beantwortet würden, ist nichts vorgetragen und bestehen auch keine Anhaltspunkte. 3. Die von dem Beklagten vorgenommene Ermittlung der Höhe der zu entrichtenden Ausgleichsabgabe ist gerichtlich nicht zu beanstanden. Die abzugeltende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Für die Wertermittlung gilt auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die sich an die Gutachterausschüsse (vgl. § 192 BauGB) richtet und der nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts daher zwar keine die Gerichte bindende Wirkung zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18.Juli 2017 – 1 L 206/14 – NordÖR 2017, 434 mit Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 – juris). Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Wert des Bodens vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV zu ermitteln. Gemäß § 16 Abs. 5 ImmoWertV sind die Anfangs- und Endwerte bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (Wertermittlungsstichtag, § 3 ImmoWertV). Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wird der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt (sog direktes Vergleichswertverfahren). a) Vorliegend hat sich der Beklagte bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts und des daraus folgenden Ausgleichsbetrags auf ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der D.-Stadt vom 28. Februar 2014 gestützt. Da es sich bei dem Gutachten des Gutachterausschusses um eine aufgrund besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung gegründete Stellungnahme handelt, bestehen grundsätzlich an einer solchen Verfahrensweise keine Bedenken (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 21. Mai 2014 – 1 L 7/14 -, zitiert nach juris; VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 57 ff.; Urteil vom 29. Januar 2009 – 2 A 1695/06 – amtl. Umdruck S. 7; Beschluss vom 17. Juni 2014 – 2 B 57/14 – amtl. Umdruck S. 4; OVG Münster, Urteil vom 9. April 1990 – 22 A 1185/89 –, zitiert nach juris). Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum zuzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (vgl. z. B. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – NVwZ 2015, 531; OVG Greifswald, a.a.O.). Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer als in der ImmoWertV normierter Bewertungsverfahren (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 20. September 2018 – 2 A 3231/15 SN - amtl. Umdruck S. 12; Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 808/12 - amtl. Umdruck S. 8 m. w. N.). Er erstreckt sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen (und müssen) die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang überprüfen. Auch müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 -, zitiert nach juris). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O.; OVG Hamburg, Urteil vom 26. Januar 2017 – 3 Bf 52/15 – NordÖR 2017, 237). b) Nach dem Inhalt des Gutachtens für das in Rede stehende Grundstück ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im vorliegenden Fall nicht im (direkten) Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Rostocker Modell des sog. Hagedorn Verfahrens errechnet worden. Das ist dem Grunde nach und auch hinsichtlich des konkret angewandten Verfahrens nicht zu beanstanden. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die ImmoWertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung, nämlich die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, a.a.O.; OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – NordÖR 2017, 434). Das (direkte) Vergleichswertverfahren ist daher nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Die Ausführungen in dem Gutachten setzen voraus, dass vorliegend für die Anwendung des (direkten) Vergleichswertverfahrens keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung stand. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat auf die Frage nach der Bodeneckwertbildung diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung ergänzend ausgeführt, von den 13 Verkaufsfällen auf Blatt 15 des Gutachtens seien drei Grundstücke unbebaut, die anderen zehn Grundstücke seien bebaut gewesen. Aufgabe des Gutachterausschusses sei es zunächst gewesen, den Bodenwert zu eliminieren. In dem Urteil vom 17. Januar 2019 (2 A 341/16 SN – juris Rn. 60) hat das erkennende Gericht auf die weitere Angabe des Gutachterausschussvorsitzenden in der dortigen mündlichen Verhandlung abgestellt, wonach drei der aufgeführten Kauffälle in der örtlichen Nähe zur Ia-Lage im Stadtzentrum für die (im Rostocker Modell stattfindende) Bodeneckwertbildung herangezogenen Kauffälle unbebaute Grundstücke betrafen, sowie, dass jenseits des Innenstadtzentrums diesem vergleichbare Strukturen nicht vorhanden seien. An der Richtigkeit der Angaben des Gutachterausschussvorsitzenden hat das Gericht keine Zweifel; insoweit genügt, dass den Angaben entnommen werden kann, dass die Mehrzahl der herangezogenen Vergleichsfälle bebaute Grundstücke betraf und – was unmittelbar einleuchtet – eine dem Innenstadtzentrum in Bezug auf die Bewertung von Grundstücken vergleichbare Situation in D.-Stadt nicht vorhanden ist. Die Wahl einer anderen Methode als derjenigen des direkten Vergleichswertverfahrens ist daher nicht zu beanstanden. c) Im Gutachten ist, was auch die Erläuterungen des Gutachterausschussvorsitzenden in der mündlichen Verhandlung bestätigt haben, der Wertermittlung ein auf der sog. Hagedorn-Methode basierendes „Rostocker Modell“ zugrunde gelegt worden. Das danach angewendete Hagedorn-Verfahren im Rostocker Modell ist eine nach der Rechtsprechung der Kammer wie auch des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern grundsätzlich zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignete Methode (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – NordÖR 2017, 434; VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12 – amtl. Umdruck S. 9 ff. m. w. N. zur bisherigen Rechtsprechung der Kammer). Diese zur Anwendung zu bringen, ist mithin von dem der Gemeinde zustehenden Wertungsspielraum gedeckt. Daran hält der Einzelrichter weiter fest. Im Ergebnis handelt es sich bei dem angewandten Verfahren um ein indirektes Vergleichswertverfahren. Das von dem Beklagten zur Berechnung der Ausgleichsbeträge herangezogene Rostocker Modell des Hagedorn-Verfahrens entspricht den Vorgaben der ImmoWertV, ist unter Anlegung der genannten Maßstäbe nicht zu beanstanden und hält sich innerhalb des den Gemeinden und Städten zuzubilligenden Wertermittlungsspielraums zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge. Die Berechnungsmethode und die Vorgehensweise sind nachvollziehbar. aa) Die Hagedorn-Methode (vgl. Hagedorn, NVwZ 2011, 1258), die (nur) Ausgangspunkt des hier angewendeten Verfahrens ist, wurde zwar kritisiert (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, S. 2780 Rn. 673 ff.; ders., in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 123. Lfg. Oktober 2016, § 154 Rn. 129). Im Kern stellt sie ein Interpolationsverfahren dar. Das Modell geht im Einklang mit der ImmoWertV (vgl. § 4 ImmoWertV) davon aus, dass die Preisbildung eines Grundstücks von grundstücks- und standortbezogenen Einflussgrößen abhängig ist, wobei die standortbezogenen Einflussgrößen im Vordergrund stehen. Für ein (fiktives) Eckwertgrundstück werden zwei Eckwerte bestimmt, einer für den schlechtestmöglichen Zustand vor Beginn und einer für den bestmöglichen Zustand nach Beginn der Sanierung. Anfangs- und Endwert des jeweiligen Grundstücks werden durch Interpolation zwischen dem auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung abgeleiteten minimalen Bodenwert und dem maximalen Bodenwert ermittelt (vgl. Schwenk, in: Praxis der Grundstücksbewertung, 99. Ausgabe 9/2012, 8.5.3/7 f.). Gerade dieser Interpolationsansatz wird bei ungenauer Ermittlung des minimalen und des maximalen Bodenwertes als fehleranfällig beschrieben (vgl. Kleiber, a. a. O., Rn. 678) und kann zu einer Situation führen, bei der sich systematisch zu hohe Bodenwertdifferenzen ergeben (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 63). Allerdings lässt sich trotz der Kritik an der Grundform der Hagedorn-Methode bereits nicht feststellen, dass diese Methode zu unrichtigen Ergebnissen führt oder gegen die Vorgaben des BauGB oder der ImmoWertV verstößt (so bereits VG Schwerin, Urteil vom 25. April 2013 – 2 A 1365/10 – amtl. Umdruck S. 7; VGH Kassel, Urteil vom 20. Juni 2013 – 3 A 1832/11 - GuG 2014, 127, zitiert nach juris). bb) Im Rostocker Modell wurde den wesentlichen Kritikpunkten gegen die Hagedorn-Methode Rechnung getragen. Vor allem stellt es kein (als fehleranfällig kritisiertes) Interpolationsverfahren dar, weil es gerade keinen minimalen und maximalen Bodenwert für das Eckwertgrundstück verwendet (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 64). Im Rostocker Modell wird demnach zunächst ein so genannter Bodeneckwert aus in der D.-Stadt nach der Kaufpreissammlung bekannten Verkaufsfällen von (im Idealfall) unbebauten Grundstücken desselben Teilmarkts, hier der Ia-Lage im Stadtzentrum, gebildet. Hierzu wird zunächst die Standortqualität der Vergleichsgrundstücke hinsichtlich der Merkmale Gesellschaftslage, Verkehrsanbindung, Ausstattung, Beeinträchtigung und Standortnutzung mit Punkten bewertet; gegebenenfalls werden Zu- oder Abschläge für die Grundstücksqualität vorgenommen. Die Bewertung erfolgt dabei anhand einer einheitlichen Tabelle, die für die D.-Stadt an dortige Verhältnisse für den hier in Rede stehenden Teilmarkt angepasst wurde. Dabei fließen im Grundsatz sowohl Grundstücke mit schlechter als auch mit guter Standortqualität in die Bewertung ein (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12 – amtl. Umdruck S. 9). Insgesamt wurden 13 Vergleichskauffälle herangezogen. (1) Der Gutachterausschussvorsitzende hat dazu in der mündlichen Verhandlung für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass systemrelevant für die Bodeneckwertbildung ist, dass von einem durchschnittlich strukturierten Grundstück auszugehen ist und deshalb diejenigen Grundstücke, die die dem durchschnittlich strukturierten Grundstück nicht entsprechen, im Blick (nur) auf die wertrelevanten Merkmale durch Normierung vergleichbar gemacht werden müssten. Die Vergleichbarkeit der zur Bodeneckwertbildung herangezogenen Grundstücke stellt daher einen wichtigen Aspekt dar; sie muss entweder unterstellt oder hergestellt werden. Unterschiede werden zum Beispiel mit Koeffizienten ausgeglichen und auf diese Weise Vergleichbarkeit hergestellt. Die Koeffizienten wurden in dabei zum Teil aus Kauffällen abgeleitet, wobei es Koeffizienten gibt, die den Unterschied im Maß der baulichen Nutzung beschreiben (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 65). Auf Nachfrage hat der Gutachterausschussvorsitzende in der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2019 bestätigt, dass es sich bei den hier in Rede stehenden 13 Vergleichsfällen um echte Verkaufsfälle handele. Bereits bei der Bodeneckwertbildung, bei der es um die Ermittlung des Bodenwertniveaus gehe, was voraussetze, dass nur vergleichbare Grundstücke miteinander verglichen werden könnten, werde ein indirektes Vergleichswertverfahren angewendet. Für die Ermittlung des Bodeneckwertes würden die Vergleichskauffälle zunächst hinsichtlich ihrer Standortqualitäten beurteilt. In einem zweiten Schritt werde der für den Vergleichskauffall vorliegende Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Boden mit 20 multipliziert und durch die vorher ermittelte Summe der Standortqualitäten dividiert. Das habe im Fall der Vergleichsfälle 1 bis 3, die unbebaute Grundstücke betroffen hätten, 26 Punkte gemacht. Das werde für alle Vergleichskauffälle gleichermaßen gemacht. Das Gericht geht daher davon aus, dass hinsichtlich sämtlicher 13 Vergleichsfälle die Vergleichbarkeit in Bezug auf unterschiedliche grundstücksbezogene Merkmale der Vergleichsgrundstücke, als wesentliche Voraussetzung der Bodeneckwertbildung hergestellt worden ist und je Grundstück eine solche Ermittlung angestellt worden ist. Allerdings geht es dabei um die Vergleichbarkeit auf einer Vorstufe der Bewertungsmatrix (Ziffer 3.5. des Gutachtens, Bl. 14), so dass diese Vergleichbarkeitsherstellung aus dem Gutachten selbst nicht entnommen werden kann (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 65). Dass der Vorgang der Herstellung der Vergleichbarkeit mithin nicht „dokumentiert“ ist, führt indessen nicht dazu, dass deshalb das Verfahren der Wertermittlung im vorliegenden Fall den Rahmen des dem Gutachterausschuss zustehenden Bewertungsspielraums nicht mehr einhält. Vielmehr hat der als sachverständiger Zeuge gehörte Vorsitzende des Gutachterausschusses im Ergebnis bestätigt, dass für jedes zur Bodeneckwertbildung herangezogene Vergleichsgrundstück die Vergleichbarkeit in dem von ihm beschriebenen Verfahren hergestellt worden sei bzw., dass eine darauf bezogene Ermittlung erfolgt sei. Das Gericht hat weder Zweifel an der Richtigkeit dieser Erklärung noch daran, dass zu einer notwendig gewordenen Vergleichbarkeitsherstellung zutreffende oder jedenfalls nach fachlicher Einschätzung vertretbare Umrechnungskoeffizienten herangezogen und diese richtig oder jedenfalls fachlich vertretbar angewendet worden sind (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 66). Soweit der Gutachterausschussvorsitzende in der dem Urteil vom 17. Januar 2019 zugrunde liegenden mündlichen Verhandlung dargelegt hat, dass im hier in Rede stehenden Teilmarkt die herangezogenen Vergleichsgrundstücke in Bezug auf die bodenwertermittlungsrelevanten Grundstücksmerkmale (von vornherein) vergleichbar seien und er davon ausgehe, dass es nur in Einzelfällen nötig gewesen sei, eine Vergleichbarkeit herzustellen, und in die Tabelle nur vergleichbar gemachte Grundstücke eingestellt worden seien, versteht das Gericht das so, dass die Tabelle nur solche Grundstücke auflistet, die entweder (bereits) ohne „Herstellung“ der Vergleichbarkeit vergleichbar waren oder, sofern das nicht der Fall war, in dem beschriebenen Verfahren vergleichbar gemacht worden sind. (2) Soweit die Kläger vortragen, der Vorgang der Bodeneckwertbildung sei nicht nachvollziehbar, teilt das Gericht diese Auffassung nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2019 nicht. Die in der mündlichen Verhandlung gemachten Angaben des Gutachterausschussvorsitzenden lässt es vielmehr für die erforderliche Nachvollziehbarkeit der streitgegenständlichen Grundstücksbewertung ausreichen. Auch ist dem klägerischen Vorbringen nicht zu entnehmen, in Bezug auf welche grundstückswertbezogenen Merkmale welchem der Vergleichsgrundstücke ein gänzlich nicht mehr plausibler Bodenwert zugrunde gelegt worden ist, der sich zudem noch in rechtsrelevanter Hinsicht für die Kläger nachteilig auf den aus den 13 Vergleichsfällen ermittelten Bodeneckwert ausgewirkt haben muss. Der klägerische Vortrag liefert somit gerade keinen jedenfalls auf den ersten Blick plausiblen, jeweils vergleichsgrundstücksbezogenen Ansatzpunkt, dem - über die Ergänzungen in der Befragung des Gutachterausschussvorsitzenden in der mündlichen Verhandlung hinaus - ggf. noch weiter nachgegangen werden könnte. Allerdings erachtet das Gericht für zukünftige Fälle ein Überdenken der diesbezüglich bisherigen Praxis in Richtung von mehr (dokumentierter) Transparenz für wünschenswert (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 67). Die Kläger hatten auch, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, Gelegenheit, zum Ergebnis der Einvernahme des Gutachterausschussvorsitzenden Stellung zu nehmen; ihnen ist damit rechtliches Gehör gewährt worden. (3) Soweit – wie es nach den Ausführungen des Gutachterausschussvorsitzenden in der mündlichen Verhandlung hier der Fall war – überwiegend Verkaufsfälle bebauter Grundstücke zugrunde gelegt werden konnten, hat der Gutachterausschuss nach der Begründung des Widerspruchsbescheids und den Angaben seines Vorsitzenden in der mündlichen Verhandlung den Bodenwertanteil des Kaufpreises nach dem sog. erweiterten bzw. aufgespaltenen Mietsäulenverfahren ermittelt. Mit Hilfe dieses Verfahrens wird, wie der Gutachterausschussvorsitzende in der mündlichen Verhandlung für das Gericht hinreichend plausibel dargelegt hat, über den Ertrag, den das jeweilige Grundstück abwirft, ermittelt, welcher Anteil auf den Boden und welcher auf die Gebäudesubstanz entfällt. Bei dem Mietsäulenverfahren handelt es sich um ein anerkanntes Verfahren, das Erwähnung in der Bodenrichtwertrichtlinie findet (dort etwa unter Ziffer 7 Abs. 2 Satz 2; zum Mietsäulenverfahren vgl. näher VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 68 ff.). Anlass, an der Richtigkeit dieser Auskunft des über besondere Sachkunde auf dem Bereich der Grundstückswertermittlung verfügenden Gutachterausschussvorsitzenden (vgl. § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) zu zweifeln, besteht für das Gericht nicht. Das Mietsäulenverfahren geht von den Mieten aus, deren Höhe im vorliegenden Zusammenhang durch eine Befragung der Eigentümer erhoben worden ist (vgl. auch § 197 Abs. 1 BauGB). Dabei ist aus Anlass der vorzunehmenden Bewertungen zielgerichtet auf die im Gutachten für die Bodeneckwertbildung herangezogenen Verkaufsfälle zugegangen worden, wobei es sein kann, dass noch zwei oder drei weitere Eigentümer befragt worden sind. Die gemachten Angaben werden üblicherweise verifiziert, über das Ziehen von Vergleichen werden unplausible Angaben ausgeschlossen; ein Grundstück, für das Miethöhenangaben gemacht werden, die außerhalb des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs liegen, wird nicht in die Tabelle der (für die Bodeneckwertbildung) herangezogenen Grundstücke aufgenommen (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 69). Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat in der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2019 dargelegt, dass die ermittelten Ladenmieten in der Zeit nach ihrer Erhebung jedenfalls nicht gesunken seien. Er hat weiter angegeben, dass sich das Mietsäulenverfahren schon vom Begriff her auf alle Stockwerke beziehe, dass jedoch die Erdgeschossmieten dominierend seien. Das entspricht den Angaben des Gutachterausschussvorsitzenden in der der dem Urteil vom 17. Januar 2019 (2 A 341/16 SN) zugrunde liegenden mündlichen Verhandlung, wonach die Ladenmieten einen hohen Einfluss auf den Bodenwert hätten, wobei es in den Ia-Lagen (wie hier) definitiv so sei, dass die Ladenmieten höher als Büro- und Wohnungsmieten in den Obergeschossen seien. Es sei festgestellt worden sei, dass diese das Vier- oder Sechs- oder Achtfache der Büromieten betrügen. Der Einwand der Kläger, dass für die Ermittlung der Bodenwerte der Vergleichsgrundstücke nur die Mieteinnahmen im Erdgeschoss relevant gewesen seien, mag daher zutreffen, verfängt aber nicht. Vielmehr ist die von dem Gutachterausschussvorsitzenden diesbezüglich dargestellte Einschätzung über die Bedeutung der Ladenmieten in Ia-Lagen für den Bodenwert zum einen von dem Wertermittlungsspielraum gedeckt. Zum anderen erscheint sie dem Gericht nicht unplausibel. Der Gutachterausschussvorsitzende hat zudem – im Blick auf das mehrgeschossig für Ladenzwecke genutzte Kaufhausgrundstück E.-Straße/L.-Straße - erklärt, dass er sich relativ sicher sei, dass in den 13 Vergleichskauffällen kein Kaufhausfall enthalten sei, sondern es sich bei diesen um den typischen Fall des Wohn- und Geschäftshauses handele, in dem im Erdgeschoss sich Läden befänden und in den Obergeschossen Büros bzw. Wohnungen. Zudem sei das Mietsäulenverfahren in der Lage, im Rahmen der Vergleichbarkeitsherstellung bei Nutzungsstrukturen wie bei Kaufhausgrundstücken trotz der Unterschiedlichkeiten zu einer Vergleichbarkeit zu gelangen. Soweit die Kläger die Tabelle der Vergleichsfälle (Blatt 15 des Gutachtens = Blatt 27 des Verwaltungsvorgangs) insoweit beanstanden, als die Relation bei den Verkaufsfällen 1 bis 3 zwischen der vorletzten (Bodenwert in Euro je m2) und der letzten Spalte (Bodeneckwert 20 Punkte in Euro je m2) von derjenigen bei den Verkaufsfällen Nr. 7 und 8 (im Sinne einer bei Nr. 7 und 8 deutlich höheren Differenz als bei den Fällen Nr. 1 bis 3) abwichen, hat der Gutachterausschussvorsitzende in der mündlichen Verhandlung überzeugend erläutert, dass der Grund für die Relationsdifferenzen den unterschiedlichen subjektiven Bewertungen der Marktteilnehmer zuzuschreiben seien. Das hat er exemplarisch an den Verkaufsfällen Nr. 7 und 8 näher dargelegt, bei denen in der vorletzten Spalte nach dem Mietsäulenverfahren derselbe Bodenwert/m2 ermittelt worden sei, obwohl im einen Fall 36 und im anderen Fall (nur) 33, 5 Punkte vergeben worden seien, was seinen Grund nur im unterschiedlichen Verhalten der Marktteilnehmer haben könne. cc) Das jeweils zur Bodeneckwertbildung herangezogene Vergleichsgrundstück wird im Rostocker Modell für den hier in Rede stehenden Teilmarkt „Geschäftslage“ anhand der für die „Standortqualität“ maßgebenden (dem „eigentlichen“ Hagedorn-Verfahren entsprechenden) lagebezogenen Parameter bewertet. Diese Parameter sind „Kundschaftskontakte“, „Verkehrsanbindung“, „Ausstattung“, „Beeinträchtigung“ und „Standortnutzung“. Die Bewertung erfolgt in der Weise, dass für jedes Kriterium (Parameter) nach einem vorgegebenen, die unterschiedliche Gewichtung der einzelnen Kriterien aufnehmenden und an die Rostocker Verhältnisse angepassten Bepunktungssystem eine Punktzahl vergeben wird. Dabei kommt (entsprechend dem Hagedorn-Verfahren) den „Kundschaftskontakten“ das höchste und der „Verkehrsanbindung“ das zweithöchste Gewicht zu. Das Notenspektrum weist insgesamt fünf Stufen auf (statt im ursprünglichen Hagedorn-Verfahren vier Stufen, vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, S. 2782 f. Rn. 680): sehr gut, gut, mittel, ausreichend und ungenügend. Diesen sind jeweils nach ihrem Gewicht Punkte zugeordnet, wobei zum Teil innerhalb einer Notenstufe ein Punkt aus einer Spannbreite von Punkten vergeben werden kann. So umfasst z. B. bei den „Kundschaftskontakten die Notenstufe „sehr gut“ den Bereich von 15-18 Punkten. Die sich ergebenden Bewertungen führen im Ergebnis zur Darstellung eines rechnerischen Zusammenhangs zwischen Bodenwert und wertbestimmenden Einflussgrößen für den in Rede stehenden Teilmarkt. Der aus dem jeweiligen als Vergleichsgrundstück herangezogenen Verkaufsfall bekannte oder, etwa mit Hilfe des Mietsäulenverfahrens, ermittelte Bodenpreis je m² wird in das Verhältnis zu der im Rahmen der Punktebewertung vergebenen Gesamtpunktzahl gesetzt und auf einen einheitlichen Wert von 20 Punkten herauf- oder heruntergerechnet. Der Durchschnitt dieser Werte ergibt den so genannten Bodeneckwert als den Bodenwert für ein fiktives Eckwertgrundstück (vorliegend 681,04 Euro je m², gerundet 681,- Euro). Die Zahl der herangezogenen Vergleichskauffälle erweist sich auch nicht als zu niedrig. So ist in der Rechtsprechung der Kammer und auch des Oberverwaltungsgerichts Greifswald bereits akzeptiert worden, dass einer Bewertung im Rostocker Modell weniger als 25, nämlich 14 Vergleichsgrundstücke zugrunde gelegt wurden (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12; OVG Greifswald, Beschluss vom 27. Juni 2018 – 1 L 105/15; Urteil vom 18. Juli 2017 – 1 L 206/14 – amtl. Umdruck S. 7 ff.). Maßgeblich ist die dem Rostocker Modell eigene deutlich größere Marktnähe als sie das Hagedorn-Verfahren in seiner Urform mit der Bildung eines minimalen und eines maximalen Bodeneckwertgrundstückes aufweist (vgl. Schwenk, a. a. O., 8.5.3/13 f.). Es kommt im Rostocker Modell mithin weniger auf die Zahl der Vergleichsfälle an. Vielmehr ist wesentlich eine Streuung der urbanen Standorteigenschaften und Nutzungsvarianten durch die Bebauung, die der Streuung für die Gesamtheit der Grundstücke im Sanierungsgebiet entspricht (vgl. Hagedorn, NVwZ 2011, 1239, 1241). Das ist in der hier in Rede stehenden Ia-Lage mit ihren Besonderheiten der Fall. Gerade wegen dieser Besonderheiten sind Vergleichsfälle aus der örtlichen Nähe herangezogen worden (.vgl. VG Schwerin, Urteil vom 17. Januar 2019 – 2 A 341/16 SN – juris Rn. 75). dd) Der Bodeneckwert ist sodann Ausgangspunkt für die Berechnung des Anfangs- und Endwertes für das in Rede stehende Grundstück. Hierfür erfolgt eine Benotung des für die Ausgleichsbetragserhebung zu bewertenden Grundstücks nach den oben genannten Standortmerkmalen und der oben genannten Tabelle und zwar getrennt für den zu errechnenden Anfangs- und Endwert. Das Gutachten geht für das streitgegenständliche Grundstück von einer Verbesserung der Kundschaftskontakte von 13 (Anfangswert) auf 14 (Endwert) Punkte sowie von Verbesserungen der Verkehrsanbindung von 5,0 auf 6,0 Punkte und der Ausstattung von 1,5 auf 2,5 Punkte aus; die übrigen Standortmerkmale bleiben unverändert; die Gesamtpunktzahl verbessert sich von 25,0 auf 28,0 Punkte. Der Bodeneckwert (gerundet 681,00 Euro) wird sodann bezogen auf die ermittelte Gesamtpunktzahl im Verhältnis zum einheitlichen Wert von 20 Punkten herauf- oder heruntergerechnet, wiederum getrennt für den Anfangs- und den Endwert (sog. lagetypischer Grundwert, vorliegend [25 x 681] : 20 = 851,25 Euro bzw. [28 x 681] : 20 = 953,40 Euro). Sodann findet eine Bewertung der (konkreten) Grundstücksqualität nach den Merkmalen Nutzungsgröße, Grundstückszuschnitt, Ecklage/Ausrichtung, Erschließungszustand/Bodenbeschaffenheit, äußere Erschließung, Maß der Nutzung, Art der Nutzung, bauliche Besonderheiten, innere Erschließung sowie Rechte und Beschränkungen, wiederum getrennt für den Anfangs- und den Endwert, statt, wobei ausgehend von dem lagetypischen Grundwert Ab- oder Zuschläge gemacht werden. Vorliegend geht das Gutachten diesbezüglich hinsichtlich sämtlicher Grundstücksqualitätsmerkmale vom Faktor 1 sowohl beim Anfangs- als auch beim Endwert, mithin von keinerlei Veränderung zwischen Anfangs- und den Endwert aus. Die sich aus der Anwendung des Grundstücksnutzwerts von 1,00 (als dem mathematischen Faktor der Bewertungen aller 10 Merkmale in der Rubrik Grundstücksqualität) errechnenden Beträge (851,25 Euro je m² x 1,00 bzw. 953,40 Euro je m² x 1,00) ergeben den Anfangs- (gerundet 851,- Euro je m²) und den Endwert (gerundet 953,- Euro je m²); die Differenz ergibt die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (102,- Euro je m²). Bei einer Grundstücksgröße von insgesamt 1590 m² ergibt sich aus dem Gutachten mithin eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 162.180,- Euro. d) Soweit die Kläger die konkrete, ihr Grundstück betreffende Punkteverteilung im Ermittlungsblatt rügen, können sie damit nicht gehört werden. Sämtliche diesbezüglichen Monita der Kläger betreffen Wertungen des Gutachterausschusses, die seinem Bewertungsspielraum unterliegen. Das Gericht kann nicht an die Stelle der auf Sachkunde und Erfahrung im Hinblick auf die Ermittlung von Grundstückswerten (vgl. auch § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) gegründeten, am Maßstab sachverständigen Ermessens und in sachlicher Unabhängigkeit (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB) getroffenen Einschätzung des Gutachterausschusses seine eigene – notwendig laienhafte – oder die Einschätzung der Kläger zur ihrer Auffassung nach der „richtigen“ Vergabe der Punkte für die einzelnen Kriterien der Standort- und der Grundstücksqualität setzen. Im Einzelnen: aa) Es erscheint dem Gericht plausibel und nachvollziehbar, mithin jedenfalls vor dem Hintergrund des Wertungsspielraums nicht beanstandungsfähig, wenn der Gutachterausschuss für das hier in Rede stehende, in der Nähe zum (zentralen) F.-platz gelegene Grundstück hinsichtlich der Standortqualität und hier für das am stärksten gewichtete Kriterium der „Kundschaftskontakte“ eine Verbesserung des Anfangswertes von 13 auf beim Endwert 14 Punkte annimmt und dazu auf die Ansiedlung verschiedener Einkaufseinrichtungen im Umfeld abstellt. Wenn die Kläger diesbezüglich meinen, ein Kino dürfte von der Ansiedlung von Einkaufseinrichtungen nicht den geringsten Vorteil haben, setzen sie lediglich ihre eigene Auffassung derjenigen des sachkundig besetzten Gutachterausschusses entgegen. Soweit in dem Gutachten für die E.-Straße insoweit von einer „leichten Verbesserung“ gesprochen wird, entspricht das dem Umstand, dass sich die Verbesserung um lediglich einen Punkt innerhalb des insgesamt vier Punkte umfassenden Spektrums der Note „gut“ von 11 bis 14 Punkten bewegt. bb) Ebenso verhält es sich im Ergebnis mit der klägerseitig monierten Erhöhung der Punktezahl für das standortqualitätsbezogene Kriterium „Verkehrsanbindung“ von 5,0 (Anfangswert) auf 6,0 Punkte (Endwert). Zur Verkehrsanbindung zählen nach dem gewählten Wertermittlungsverfahren die lagebedingten Entfernungen zu den Einrichtungen des öffentlichen Verkehrswesens, sofern sie sowohl für die Kundschaftskontakte als auch für die betrieblichen Dienstleistungen förderlich sind. Darauf bezogen schätzt der Gutachterausschuss unter Hinweis auf die neue Straßenverbindung zwischen J.-Platz und K.-Straße, die Neugestaltung der L.-Straße, die Neuerrichtung der Straßenbahnhaltestelle in der L.-Straße, die Errichtung von PKW-Stellflächen (Parkhäuser, Tiefgaragen), die Integration von Fahrradstreifen in der L.-Straße und der Errichtung von Fahrradabstellmöglichkeiten ein, dass sich die Verkehrsanbindung der E.-Straße von einer mittleren zu einer guten Qualität entwickelt habe. Soweit die Kläger beanstanden, dass bei der Bodeneckwertermittlung für die Verkehrsanbindung der E.-Straße (Vergleichskauffall Nr. 7) 8 Punkte zugrunde gelegt wurden, ist damit bereits nicht dargelegt worden, wie die Kläger dadurch negativ betroffen sein könnten. Jedenfalls hat der Gutachterausschussvorsitzende in der mündlichen Verhandlung am 21. März 2019 erklärt, dass der Vergleichskauffall Nr. 7 zur E.-Straße kein Vergleichsgrundstück sei. Das erscheint bei der grundstücksbezogenen Bewertung insoweit ohne weiteres plausibel als der Vergleichskauffall Nr. 7, wie der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat, sich auf ein Eckgrundstück zur G.-Straße bezieht. Die durch diese Lage bedingte bessere Kundschaftskontaktsituation, die definitionsgemäß auch für das Kriterium Verkehrsanbindung Relevanz hat, lässt es als jedenfalls vom Wertungsspielraum des Gutachterausschusses gedeckt erscheinen, wenn eine Verbesserung der Verkehrsanbindung von 5,0 auf 6,0 und damit um einen Punkt angenommen worden ist. cc) Die Kläger beanstanden, dass die für die Verbesserung des standortqualitätsbezogenen Kriteriums der Ausstattung von 1,5 (Anfangswert) auf 2,5 Punkte (Endwert) herangezogenen Sanierungsmaßnahmen so weit entfernt von der E.-Straße lägen, dass keinerlei Auswirkungen auf das betroffene Grundstück bzw. dessen Wert bestünden. Das Kriterium Ausstattung umfasst nach dem zugrunde gelegten Verfahren die lagebedingten Entfernungen zu den übrigen, nicht zur Verkehrsanbindung gehörenden, zur öffentlichen und gewerblichen Infrastruktur zählenden Einrichtungen, sofern sie außer für die Kundschaftskontakte auch für die betrieblichen Dienstleistungen förderlich sind. In dem Gutachten wird hierzu auf den Neubau öffentlicher Plätze und Straßen im Umfeld (Vorfläche M.-Straße, Neugestaltung „O.-Sraße“), Neugestaltung P.-Platz und die Sanierung des M.-Straße abgestellt. Dazu hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass diese Liste der Maßnahmen nicht vollständig sei; nicht aufgeführt seien Maßnahmen in der E.-Straße selbst, die ausgebaut worden sei, sowie auch der F.-Platz. Die Annahme einer dadurch bedingten Verbesserung des standortbezogenen Kriteriums Ausstattung um einen Punkt erscheint dem Gericht vor diesem Hintergrund nachvollziehbar und jedenfalls nicht unplausibel; sie ist daher vom Bewertungsspielraum des Gutachterausschusses gedeckt. dd) Soweit die Kläger in der mündlichen Verhandlung den Umstand angesprochen haben, dass im Zusammenhang mit dem Ablöseangebot aus dem Jahre 2011 von einer Bodenwertsteigerung von 76 Euro ausgegangen worden sei, nunmehr indes 102 Euro ermittelt worden seien, hat der Gutachterausschussvorsitzende dargelegt, dass es jeweils ein Gutachten aus dem Jahre 2011 und ein Gutachten aus dem Jahre 2014 gebe. Im Gutachten aus dem Jahre 2014 habe sich die Einschätzung der Grundstücksqualität gegenüber derjenigen aus dem Jahre 2011 verändert. Die Bewertung der Grundstücksqualität sei im Maß der baulichen Nutzung im Jahre 2011 mit 0,74 beim Anfangs- und beim Endwert vorgenommen worden; nunmehr sei sie mit 1,0 beim Anfangs- und beim Endwert vorgenommen worden. Im Jahr 2011 sei berücksichtigt worden, dass das Grundstück tatsächlich geringer ausgenutzt worden sei als das fiktive Eckwertgrundstück. Im Jahr 2014 sei der Gutachterausschuss zu der Einschätzung gelangt, dass die Beurteilung 2011 fehlerhaft gewesen sei, weil es auf die rechtlich zulässige Ausnutzbarkeit ankomme. Die im Jahre 2014 zugrunde gelegte Ansicht des Gutachterausschusses entspricht den Vorschriften der §§ 4 Abs. 2 Satz 2, 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV, wonach sich Art und Maß der baulichen Nutzung als relevante verkehrswertbeeinflussende Grundstücksmerkmale in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften ergeben, die die Nutzbarkeit betreffen. Nur wenn vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen wird, ist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV diejenige Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Dafür, dass dem hier so sei, liegen dem Gericht keinerlei Anhaltspunkte vor und sind solche auch nicht vorgetragen worden. 4. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO). Die Kläger wenden sich gegen einen Bescheid über die Festsetzung und Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags in Höhe von 162.180,00 Euro. Die Kläger sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer des Grundstücks E.-Straße in, katasteramtliche Bezeichnung Flurstücke a und b der Flur c des Flurbezirks I mit einer Größe von insgesamt 1.590 m². Das mit einem Wohn- und Geschäftshaus, in dem sich ein Kino befindet, bebaute Grundstück befindet sich im Fußgängerzonenbereich der E.-Straße in zentraler Innenstadtlage unweit des F.-Platzes und der Haupteinkaufsstraße G.-Straße. Der Standort befindet sich in einem ehemaligen Teilbereich des Sanierungsgebiets „Stadtzentrum “, für das am 27. November 1991 die „Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets “Stadtzentrum ““ beschlossen worden war. Bereits am 6. September 1990 fasste die Bürgerschaft der D.-Stadt den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen und die Notwendigkeit der Sanierung (§ 141 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch – BauGB). Nach Durchführung der Sanierung im hier in Rede stehenden Bereich des Stadtzentrums wurde die Sanierungssatzung durch die am 6. März 2013 beschlossene und am 3. April 2013 ausgefertigte „Fünfte Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung “Stadtzentrum ““ für einen in der Anlage 1 näher bezeichneten Bereich, zudem auch das Grundstück der Kläger gehört, aufgehoben. Die Teilaufhebungssatzung wurde am 8. Mai 2013 im Amts- und Mitteilungsblatt der D-Stadt Städtischer Anzeiger Nr. 9 des 22. Jahrgangs auf Seite 6 unter der Überschrift „Öffentliche Bekanntmachung“ veröffentlicht. Bereits mit Schreiben vom 28. Juli 2011 bot der Beklagte den Klägern den Abschluss einer einen zwölfprozentigen Abschlag gewährenden Ablösevereinbarung unter Hinweis auf eine von dem D.-Stadt bereits ermittelte sanierungsbedingte Wertsteigerung in Höhe von 76,00 Euro je m2 an. Nachdem zwischen den Beteiligten eine Ablösevereinbarung nicht zustande gekommen war, setzte der Beklagte nach Anhörung der Kläger den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag mit Bescheid vom 29. September 2015, zugestellt am 1. Oktober 2015, auf 162.180,00 Euro fest. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die Sanierung für das Grundstück sei durch Teilaufhebung der Sanierungssatzung abgeschlossen (wobei offenbar irrtümlich als Datum der Teilaufhebungssatzung der 13. Dezember 2012 angegeben wurde, anders dagegen im Anhörungsschreiben vom 26. Mai 2015, das auf einen Inkrafttretenszeitpunkt der Teilaufhebung am „09. Mai 2013“ abstellt). Die Ausgleichsbetragspflicht sei entstanden, Ausgleichsbetragspflichtiger sei der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt des Entstehens der Ausgleichsbetragspflicht. Nach der Ermittlung grundstücksbezogener Anfangs- und Endwerte des Gutachterausschusses in der D.-Stadt vom 28. Februar 2014 zum Wertermittlungsstichtag 9. Mai 2013 errechne sich der Ausgleichsbetrag aus einem Anfangswert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB in Höhe von 851,00 Euro/m² und einem Endwert in Höhe von 953,00 Euro/m2 auf einen Ausgleichsbetrag je m² in Höhe von 102,00 Euro, somit für das gesamte Grundstück zur Größe von 1.590 m² auf einen Betrag in Höhe von 162.180,00 Euro. Den dagegen am 29. Oktober 2015 erhobenen Widerspruch der Kläger wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 3. Januar 2017, zugestellt am 6. Januar 2017, zurück. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung sei unter Beachtung von § 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nach bestimmten Wertermittlungsverfahren zu ermitteln, wobei ein gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer Wertermittlungsspielraum der Gemeinde bestehe. Die Wertermittlung sei durch den Gutachterausschuss der D.-Stadt vorgenommen worden. Der ermittelte Wert beruhe auf einem Teilgutachten zur Feststellung des grundstücksbezogenen Sanierungswertes, welches im Rahmen eines umfassenden Gutachtens über die Ermittlung von grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Stadtzentrum “ als Grundlage zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen erstellt worden sei. Die Bodenwerterhöhungen würden insbesondere dadurch bestimmt, dass die Vorteile berücksichtigt würden, die dem Eigentümer real zugeflossen seien. Dazu gehörten nicht nur die Vorteile bei den Anliegern der verbesserten Straßen und Plätze, sondern auch die Vorteile bei den unter Umständen entfernter liegenden Grundstücken, deren Lagewert sich durch die Sanierung verbessert habe. Der Anfangswert sei zum Sanierungsbeginn 27. November 1991 ermittelt worden. Die sanierungsbedingte Wertsteigerung sei zum Stichtag 9. Mai 2013, ein Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung, ermittelt worden. Grundlage der Grundstückwertanalyse stelle die „Hagedorn“-Methode dar. Dabei werde darauf abgestellt, in welchem Umfang sich die einzelnen Qualitätsmerkmale (Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke und Nutzungsanforderungen ihrer Nutzer) der zum Vergleich heranziehbaren Grundstücke auf die Höhe ihrer Grundstückspreise ausgewirkt hätten. Die besondere Qualität des Grundstücks werde durch die Lagebedingungen des Standorts, die Beschaffenheit des Grundstücks und die tatsächlichen baulichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Nutzungen des Grundstücks bedingt. Das Zusammenwirken von Standort- und Grundstücksqualität sei in einer vergleichenden Analyse von tatsächlichen Kauffällen für die Teilmärkte Geschäftslagen und Wohnlagen dargestellt worden. Das Hagedorn-Verfahren werde in dem Gutachten eingehend erläutert und sei entsprechend den Empfehlungen der einschlägigen Fachliteratur umgesetzt worden. Insbesondere das angewandte „Rostocker Modell“ greife die vereinzelt in der Vergangenheit kritisierten Aspekte des Hagedorn-Verfahrens (Ungenauigkeit des Interpolationsansatzes zur Bestimmung der Bodenwerterhöhung je Bewertungspunkt und fehlender Marktbezug) auf, und verbessere das Verfahren in dieser Hinsicht umfänglich. Die Standortqualität ergebe sich aus den wesentlichen wertbestimmenden Faktoren des Standortes. Für Grundstücke des Teilmarktes „Geschäftslagen“ seien dies: Kundschaftskontakte, Verkehrsanbindung, Ausstattung; Beeinträchtigungen und Standortnutzung. Bei der Ermittlung des Endwertes komme es auf die Gesamtheit der wertändernden Maßnahme an. Daher nicht auf Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers, sondern auf Sanierungsmaßnahmen aller im Quartier gelegen Grundstücke, welche in ihrer Gesamtheit die Bodenwerterhöhung zur Folge hätten. Die Höhe der „Anrechnung“ ergebe sich aus dem Ermittlungsblatt des Gutachterausschusses, wonach eine Wertsteigerung von 3 Punkten (1, 0 Punkte Kundschaftskontakte 1,0 Punkte Verkehrsanbindung sowie 1 Punkt Ausstattung) den Flurstücken a und b zuzuordnen sei. In Bezug auf die Rüge hinsichtlich der Bewertung der sanierungsbedingten Entwicklung der Kundschaftskontakte zählten zu den Kundschaftskontakten u.a. die lagebedingte Passantenzahl und Strukturen, die im Zusammenspiel verschiedener Geschäftsarten betriebserträglich nutzbar seien. Der Gutachterausschuss schätze ein, dass durch die im Rahmen der Sanierungsmaßnahme durchgeführte Förderung die bauliche Sanierung von Gebäuden im Umfeld (davon 6 Grundstücke innerhalb der Quartiere) erfolgt sei. Dadurch sei die Ansiedlung verschiedener Verkaufseinrichtungen im Umfeld (H.-passage, Peek & Cloppenburg, I.-Passage C & A) erheblich unterstützt worden. Hinsichtlich der Kundschaftskontakte sei daher die gute Lagequalität verbessert worden. Zur Verkehrsanbindung gehörten die lagebedingten Entfernungen zu den Einrichtungen des öffentlichen Verkehrswesens, sofern sie sowohl für die Kundschaftskontakte als auch für die betrieblich verursachten Transporte förderlich seien. Eine Wertsteigerung ergebe sich hier u.a. aus der neuen Straßenverbindung zwischen J.-Platz und K.-Straße, aus der Neugestaltung der L.-Straße, der Errichtung von PKW-Stellflächen, der Neuerrichtung der Straßenbahnhaltestelle in der L.-Straße, der Integration von Fahrstreifen für Radfahrer in der L.-Straße und der Errichtung von Fahrradabstellmöglichkeiten (M.-Straße, F.-Platz, N.-Straße u.a.). Der Gutachterausschuss schätze ein, dass sich die Verkehrsanbindung der Geschäftslage durch die Sanierungsmaßnahmen von einer mittleren zu einer guten Qualität entwickelt habe. Durch die Untersuchung von Vergleichsfällen sei eingeschätzt worden, inwieweit im gewöhnlichen Geschäftsverkehr des Grundstücksmarktes Eigenschaften der Verkehrsanbindung den Verkehrswert beeinflussten. Der Zusammenhang zwischen den Eigenschaften der Verkehrsanbindung und dem Grundstückswert sei in der Tabelle der Vergleichsgrundstücke und dem Punkteschema niedergelegt. Zur Ausstattung gehörten u.a. die lagebedingte Entfernung zu den übrigen, zur öffentlichen und gewerblichen Infrastruktur zählenden Einrichtungen, sofern sie außer für die Kundschaftskontakte auch für die betrieblichen Dienstleistungen förderlich seien. Die Wertsteigerung der Ausstattung ergebe sich aus dem Neubau öffentlicher Plätze und Straßen im Umfeld (Vorfläche M.-Straße, Neugestaltung „O.-Straße“), der Neugestaltung des P.-Platzes und der Sanierung des M.-straße. Nach der Einordnung des Bewertungsgrundstückes in die Vergleichsanalyse schätze der Gutachterausschuss ein, dass sich die Ausstattung der Geschäftslage durch die Sanierungsmaßnahmen von einer ausreichenden zu einer mittleren Qualität entwickelt habe. Bezüglich der wertbestimmenden Faktoren Beeinträchtigungen sowie Standortnutzung gebe es keine Auswirkungen und daraus folgend auch keine detaillierten Erläuterungen zu diesen Faktoren. Dass die Ansiedlung verschiedener Einkaufseinrichtungen im Umfeld durch städtebauliche Planungen, auf die Vorhaben angepasste Umfeldgestaltung, Gebäudeabbrüche und bodenordnerische Maßnahmen (somit also auch durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen) maßgeblich unterstützt worden sei, sei im Gutachten berücksichtigt worden. Keinesfalls sei es so, dass sich durch die für den Kapitalismus typisch verstärkte Nachfrage nach Mietflächen in Fußgängerzonen überall in der ehemaligen DDR automatisch die „Mietverträge“ und damit die Grundstückswerte nach oben entwickelt hätten. Das Grundstück habe zum Sanierungsgebiet gehört und sei Teil des Stadtzentrums. Die vorhandene Bausubstanz sei unsaniert, zum Teil ruinös und nicht gut nutzbar gewesen. Dementsprechend sei eine hohe Gebäudeleerstandsquote zu verzeichnen gewesen. Es habe eine Vielzahl von Baulücken gegeben. Die öffentlichen Flächen (Straßen, Wege und Plätze) hätten sich insgesamt in einem schlechten und unattraktiven Zustand befunden. Die Kläger haben am 25. Januar 2017 Klage erhoben. Sie machen im wesentlichen geltend: Das Hagedorn-Verfahren entspreche nicht den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB und den Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es halte sich nicht im Rahmen eines möglichen Bewertungsspielraums bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages. Der Bodenwert hätte nach §§ 16, 15 ImmoWertV nach dem Vergleichswert berechnet werden müssen. Die willkürliche Vergabe von Bewertungspunkten erfülle diese Voraussetzungen nicht. Die Berechnung des Ausgleichsbetrages im Einzelnen sei in keiner Weise nachvollziehbar und erscheine willkürlich. Unter 3.4. der Anlage zum Bescheid solle sich die „Ermittlung des Bodeneckwertes“ ergeben. Der Ausgangsbodenwert von 1.020 Euro/m2 sei unzutreffend angesetzt. Nach den Bodenrichtwerten des dortigen Gutachterausschusses betrage der Bodenrichtwert im Bereich Breite Straße 960 Euro, was ein Indiz für eine fehlende Werterhöhung sei. Es werde bestritten, dass der Ermittlung des Bodeneckwertes tatsächliche Grundstücksverkaufsfälle zu Grunde lägen. Nach den Ermittlungen eines von Ihnen – den Klägern – beauftragten Sachverständigen lägen den Zahlen fiktive Berechnungen anhand von im Jahre 2009 erhobenen Bestandsmieten zu Grunde. Auch sei die sich aus den Punktzahlen ergebende Berechnung des Eckwertes durch die Division mit der Summe dieser Punkte und einer anschließenden Vervielfachung um 20 nicht nachvollziehbar. Erst recht nicht nachvollziehbar sei, weshalb für Grundstücke an Straßenzügen mit geringen Punkten für die jeweiligen Qualitätsfaktoren ein höherer Bodeneckwert bestehen solle als für solche Grundstücke mit einer bereits vorhandenen hohen Bewertung von Faktoren, zum Beispiel Q.-Straße Bodeneckwert 729.93 Euro/m2, E.-Straße Bodeneckwert 566, 67 Euro/m2. Wieso der angenommene Bodenwert durch das Ergebnis einer willkürlichen Punkteverteilung dividiert und anschließend mal 20 genommen werde, erschließe sich ebenso wenig. Danach sei schon der zugrunde gelegte „Durchschnittsbodeneckwert“ nicht nachvollziehbar ermittelt. Noch viel weniger lasse sich nachvollziehen, weshalb im „Ermittlungsblatt“ bei der Verkehrsanbindung ein Anfangswert von 5 und ein Endwert von 6 angenommen werde, wenn zuvor bei der Verkehrsanbindung der E.-Straße eine 8 angesetzt worden sei. Die gleiche Frage stelle sich bei der Ausstattung. Bei der Ermittlung des Bodeneckwertes werde von einem Faktor 4 bei der E.-Straße ausgegangen, dann solle sich der Faktor von 1,5, auf 2,5 erhöht haben. Nicht erklärlich sei, weshalb bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert die Bewertungszahlen bei den Faktoren Kundschaftskontakte, Verkehrsanbindung und Ausstattung jeweils gleich um einen Punkt angehoben würden, obwohl hinsichtlich der Kundschaftskontakte und Ausstattung nur von einer „leichten Verbesserung“ ausgegangen werde, während sich die Verkehrsanbindung von einer mittleren sogar zu einer guten Qualität entwickelt haben solle. Davon abgesehen sei nicht nachvollziehbar, weshalb sich die Kundschaftskontakte, die nur in Beziehung zur konkreten Grundstücksnutzung stehen könnten, dadurch verbessert hätten, dass Einkaufseinrichtungen angesiedelt worden seien. Gleiches gelte für den Faktor Ausstattung. Die dort aufgeführten Sanierungsmaßnahmen lägen so weit von der E.-Straße entfernt, dass keinerlei Auswirkungen auf das betroffene Grundstück und dessen Wert bestünden. Einzig die Schaffung einer Haltestelle der Straßenbahn in der L.-Straße können als Werterhöhung bei der Schaffung von Verkehrsanbindungen gelten. Unverständlich sei dann allerdings die weitere Berechnung, die in Prozent angesetzt werde. Dass dies nicht stimmen könne, ergebe sich schon daraus, dass die Summe aller erzielbaren Punkte über 100 liege. Nicht erklärlich sei, dass nach dem Ermittlungsblatt die Veränderungen bei Kundschaftskontakten, Verkehrsanbindung und Ausstattung jeweils zur einer Erhöhung des Endwertes gegenüber dem Anfangswert von 1%, zusammen von 3% auf den Bodeneckwert führten. Die Kläger beantragen, der Bescheid zur Festsetzung und Erhebung des Ausgleichsbetrages gem. § 154 BauGB vom 29.09.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 03.01.2016 (gemeint: 2017) aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er bezieht sich auf die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid sowie Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Schwerin und des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern, die die Richtigkeit der von ihm - dem Beklagten - angewandten Bewertungsmethode bestätigt hätten. Ergänzend macht er im Wesentlichen geltend: Hinsichtlich der standortbezogenen Kriterien werde im Rostocker Modell des Hagedorn-.Verfahrens ein neues Benotungsschema aufgestellt, wobei die individuellen Gegebenheiten für die Bewertung zugrunde gelegt würden. So werde das Benotungsschema auf „echte“ Vergleichskauffälle angewandt, was die Plausibilität und Marktnähe des Schemas verbessere. Über den Eckwert würden die Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes übertragen. Es würden also Preise von Vergleichsgrundstücken herangezogen und hinsichtlich standortbezogener Kriterien bewertet. Bei der angewandten Methode handele es sich um ein indirektes Vergleichswertverfahren; es entspreche den Vorgaben der ImmoWertV. Die Anwendung des direkten Vergleichswertverfahrens sei ausgeschlossen gewesen, da keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung gestanden habe. Bei der Bodenwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen biete sich der deduktive Preisvergleich, insbesondere das aufgespaltene Mietsäulenverfahren sowie der intersubjektive Preisvergleich, an. Ebenso könne bei niedrigen ertragsbezogenen GFZ-Differenzen zwischen dem Wertermittlungs- und Vergleichsobjekt das Mietsäulenverfahren nach Strotkamp, aus dem Bereich des deduktiven Preisvergleichs, angewendet werden. Keinesfalls seien veraltete Vergleichskauffälle herangezogen worden. Der Bodeneckwert für Geschäftslagen sei 2010 ermittelt worden. Aufgrund der geringen Zahl vorhandener Verkäufe von unbebauten Grundstücken in einer Geschäftslage sei das erweiterte Mietsäulenverfahren zur Ableitung von Bodenwerten aus bebauten Grundstücken in Ansatz gebracht worden. Diesbezüglich seien die Eigentümer im Kerngebiet (Geschäftslage in der Innenstadt) befragt worden. Der Gutachterausschuss schätze ein, dass die im Jahre 2010 erfragten und in Ansatz gebrachten Erdgeschossmieten für Ladengeschäfte (Vorliegen einer Mietsammlung in der Geschäftsstelle) auch zum Stichtag der Gutachtenerstellung als nachhaltig erzielbar angesehen würden. Die aus der Kaufpreissammlung herangezogenen Vergleichspreise würden in den standortbezogenen Kriterien benotet. Gleichwohl basiere jede Bewertung auf einer individuellen Betrachtung jedes Bewertungsobjektes durch den Gutachterausschuss. Der Vergleichskauffall E.-Straße stelle keinen Widerspruch zum Bodenrichtwert dar. Bei diesem Kauffall handele es sich um ein Eckgrundstück, welches in der Bepunktung der 1a-Lage zugeordnet worden sei (1.020 €/m2. Bei dem Bewertungsobjekt E.-Straße handele es sich dagegen nicht mehr um eine 1a-Lage, was sich im Bodenrichtwert mit 960 €/m2 widerspiegele. Der Bodenrichtwert sei ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, weitgehend übereinstimmten und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorlägen. Soweit die Kläger die Punkteverteilung der Standortqualität nicht für plausibel hielten, werde darauf verwiesen, dass, wie im Gutachten erklärt, die Vergabe der Punkte auf der sachverständigen Einordnung der Bewertungsgrundstücke in die Matrix der Vergleichsgrundstücke erfolge. Diese basiere unter anderem auf den im städtebaulichen Rahmenplan dokumentierten Missständen sowie der Beschreibung der zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausgeführten Maßnahmen. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2019 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses als sachverständigen Zeugen gehört. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2019 gewesen sind, Bezug genommen.