1 A 10999/23.OVG

Leitsatz: 1. Zum Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (hier verneint).(Rn.24) 2. Bauliche Anlagen, die zwar von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl der Geschosse usw.) die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der dort ansonsten anzutreffenden Bebauung herausfallen, bleiben bei der nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzustellenden Prüfung grundsätzlich als Fremdkörper außer Betracht. (Rn.31) 3. Bei ausgeprägt heterogenen baulichen Anlagen (hier: dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit einem großflächigen eingeschossigen, hallenartigen Anbau) kann auch lediglich ein einzelner Gebäudeteil als Fremdkörper anzusehen sein und die restliche Anlage die Eigenart der näheren Umgebung mitbestimmen. (Rn.32) Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, da dem Vorhaben § 34 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) entgegensteht. Danach ist ein Vorhaben innerhalb der unbeplanten, im Zusammenhang bebauten Ortsteile nur zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Hieran fehlt es vorliegend jedoch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung. 1. Für die Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung ist alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was tatsächlich vorhanden ist und nach außen wahrnehmbar in Erscheinung tritt; außer Acht gelassen werden darf lediglich, was die Bebauung nicht prägt, weil es nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen oder in ihr aufgrund seiner Singularität als Fremdkörper erscheint (vgl. BVerwG, Urteile vom 15. Februar 1990 – 4 C 23/86 –, juris Rn. 13 ff., und vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 –, juris Rn. 13). Nähere Umgebung ist dabei diejenige, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris Rn. 33; Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38/13 –, juris Rn. 7 m. w. N.). Ihre Grenzen lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschlüsse vom 28. August 2003 – 4 B 74/03 –, juris Rn. 2, und vom 14. Oktober 2019 – 4 B 27/19 –, juris Rn. 8). Dabei ist unter wertender und bewertender Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse an äußerlich erkennbare, also mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anzuknüpfen. Neben der Perspektive des stehenden Menschen – also insbesondere nach dem Ergebnis einer Inaugenscheinnahme – kann es für die Feststellung der maßgeblichen näheren Umgebung auch auf den „Blick von oben“ (Lagepläne, Luftbilder und ähnliches) ankommen (zum Ganzen etwa BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38/13 –, juris Rn. 13; BayVGH, Beschluss vom 7. Februar 2020 – 15 CS 19.2013 –, juris Rn. 30). Je einheitlicher sich die Bau- und Nutzungsstruktur darstellt, umso eher ist bei der Bestimmung der maßgeblichen Umgebung auf einen vergleichsweise geringeren Umkreis abzustellen (OVG RP, Urteil vom 12. Juni 2018 – 1 A 11806/16.OVG –, n. v.). Im Übrigen kann die Grenze über eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) oder – ggf. ohne eine solche – dort zu ziehen sein, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen und sich durch Aneinandergrenzen von Gebieten unterschiedlicher Siedlungsstruktur eine städtebauliche Zäsur ergibt (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74/03 –, juris Rn. 2; BayVGH, Beschluss vom 7. Februar 2020 – 15 CS 19.2013 –, juris Rn. 36). Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann. So ist bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung tendenziell enger zu begrenzen als bei der Ermittlung des Gebietscharakters (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38/13 –, juris Rn. 7); entscheidend ist eine Einzelfallbetrachtung aufgrund der konkreten Umstände des zu bewertenden Sachverhalts. Bedeutsam für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung sind solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Maßgeblich sind dabei vorrangig die Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch das Verhältnis zur Freifläche (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 –, juris Rn. 17 m. w. N.). Eine Übereinstimmung des Vorhabens mit einem Referenzobjekt in nur einem Maßfaktor reicht nicht aus, da Gebäude ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren prägen, sondern ihre optische maßstabsbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild erzielen. Abzustellen ist vielmehr auf die absolute, die vorgenannten Bestimmungsfaktoren kumulierend berücksichtigende Größe (BVerwG, a. a. O., Rn. 20 m. w. N.). Damit ist eine Berücksichtigung der anderen Maßfaktoren der Baunutzungsverordnung zwar nicht ausgeschlossen; sie werden allerdings vielfach nur eine untergeordnete bis gar keine Bedeutung für die Frage des Einfügens haben, weil sie in der Örtlichkeit häufig nur schwer ablesbar sind. Auf die Feinheiten der Berechnungsregelungen der Verordnung kommt es nicht entscheidend an (BVerwG, a. a. O., Rn. 21, und Urteil vom 23. März 1994 – 4 C 18.92 –, juris Rn. 7 ff.). 2. Ausgehend von diesen Maßstäben fügt sich das Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. a) Das Verwaltungsgericht hat nach einer Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit unter Hinweis auf die Belegenheit des Vorhabenstandorts im Einmündungsbereich der W.straße in die P.straße als nähere Umgebung die Bebauung beidseits der W.straße bis einschließlich der Häuser Nr. … und … sowie die Bebauung entlang der P.straße von Hausnummer … bis … angesehen. Ob dieser Bereich unter Berücksichtigung der sich aus den umliegenden Straßen ergebenden Sichtbeziehungen auf den Vorhabenstandort maßvoll weiter zu fassen ist, bedarf hier keiner abschließenden Festlegung. Derartige Sichtbeziehungen bestehen nach dem Ergebnis der Ortbesichtigung durch den Senat zunächst in der P.straße; dort ist der Vorhabenstandort von der gegenüberliegenden Straßenseite aus im Bereich der Gebäude mit den Hausnummern … bis …, im Übrigen von den Hausnummern … bis … sichtbar. Von der S.straße aus kann der Vorhabenstandort ab der westlichen Ecke des Gebäudes mit der Hausnummer … und von der gegenüberliegenden Straßenseite ab dem Treppenaufgang zum Spielplatz eingesehen werden. In der Po.straße ist eine Sichtbeziehung maximal bis zu den Hausnummern … und …, in der W.straße bis zu den Hausnummern … bzw. … gegeben. Da sich jedoch auch im Falle einer entsprechend weiter gefassten näheren Umgebung die dort vorhandene Bebauung durchweg auf zwei- bis dreigeschossige Wohn- und Geschäftsgebäude mit einer Grundfläche von jedenfalls unter 300 m² beschränkt, kommt es hier auf eine verbindliche Abgrenzung letztlich nicht an. b) Innerhalb der so umgrenzten, weitestgehend durch geschlossene Bauweise geprägten näheren Umgebung handelt es sich bei dem auf dem Vorhabenareal vorhandenen Bestandsgebäude (P.straße …) um das unter kumulativer Berücksichtigung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe größte mögliche Referenzobjekt. Soweit das Verwaltungsgericht dieses Gebäude als bei der Betrachtung insgesamt außer Acht zu lassenden Fremdkörper angesehen hat, ist dem nicht zu folgen. aa) Bei der im Rahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzustellenden Bewertung muss, nachdem in einem ersten Schritt die gesamte in der näheren Umgebung tatsächlich vorhandene Bebauung in den Blick zu nehmen ist, die Betrachtung in einem zweiten Schritt auf das Wesentliche zurückgeführt werden. Dabei ist sodann alles außer Acht zu lassen, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind insoweit zum einen baulichen Anlagen, die bereits von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl der Geschosse usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, d. h. solche, die der Betrachter nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Als Fremdkörper sind insbesondere bauliche Anlagen anzusehen, die zwar quantitativ die vorbezeichnete Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Dies wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen hierfür etwa baulichen Anlagen, die nach ihrer – auch äußerlich erkennbaren – Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Derartige Baulichkeiten sind umso eher als "Unikat" anzusehen, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Ihnen kann es trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts an der Eignung fehlen, die Eigenart der näheren Umgebung zu bestimmen, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Ob dies der Fall ist, eine bauliche Anlage also wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit als Fremdkörper den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen kann, ist aufgrund einer – in einem dritten Schritt erfolgenden – überwiegend wertenden Betrachtung unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen zu ermitteln. Dabei kann einzelnen baulichen Anlagen stark abweichenden Charakters aber auch gerade aufgrund ihrer Ausdehnung, Zahl und anderer Quantitätsmerkmale ein solches Gewicht zukommen, dass sie trotz ihrer Andersartigkeit in einer abweichend und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken und die Eigenart der näheren Umgebung in einer ihre Einstufung als Fremdkörper ausschließenden Art und Weise mitbestimmen (vgl. zum Ganzen etwa BVerwG, Urteile vom 15. Februar 1990 – 4 C 23/86 –, juris Rn. 12 ff. m. w. N., vom 7. Dezember 2006 – 4 C 11/05 –, juris Rn. 9, und vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7/15 –, juris Rn. 17 ff. m. w. N.; OVG RP, Urteil vom 1. September 2005 – 1 A 10759/05.OVG –, juris Rn. 22, und Beschluss vom 18. Oktober 2021 – 8 A 11024/21.OVG –, juris Rn. 7 ff.). bb) Ausgehend davon stellt das Bestandsgebäude P.straße … jedenfalls hinsichtlich des dreigeschossigen, zur P.straße hin gelegenen Vorderbaus mit einer Grundfläche von ca. 330 m² über alle Geschosse keinen Fremdkörper dar. Bauplanungsrechtlich maßgeblich ist insoweit – wie bereits ausgeführt – allein das von einem in der Örtlichkeit stehenden Betrachter wahrnehmbare äußere Erscheinungsbild; darauf, ob der Vorderbau und der sich im hinteren Grundstücksbereich an dessen Erdgeschoss anschließende eingeschossige, über eine Grundfläche von ca. 600 m² verfügende Anbau gemeinsam zur Genehmigung gestellt und genehmigt worden sind, kommt es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht an. Für den die Baulichkeit von der Straße aus in den Blick nehmenden Betrachter handelt es sich indessen bei dem Vorderbau einerseits und dem eingeschossigen Anbau anderseits, soweit dieser überhaupt sichtbar ist, um klar gegeneinander abgegrenzte selbständige Gebäudeteile. Der Anbau erscheint nach dem vor Ort gewonnenen Gesamteindruck des Senats optisch insgesamt als nur untergeordnetes Nebengebäude, vergleichbar etwa mit einer großen Garage oder einem großen Lagerraum. Bestimmend hierfür ist zunächst dessen in deutlichem Gegensatz zum dreigeschossigen Vorderbau stehende bloß eingeschossige Ausführung. Nochmals weiter verstärkt wird dieser Eindruck durch die bauliche Gestaltung des Anbaus. Mit einer Gesamthöhe von ca. 3,80 m weicht der Anbau erheblich von der optischen wahrnehmbaren Gliederung der Geschosse im dem als Wohn- und Geschäftshaus genutzten Vorderbau ab. Die nördliche Gebäudeseite des dort ca. 20 m tiefen Anbaus verfügt lediglich über ein einziges, bereits knapp über dem Boden befindliches Fenster, welches nur in eine Höhe von ca. 1,50 m reicht. Auch auf der südlichen Gebäudeseite stehen die drei vorhandenen Fensteröffnungen des Anbaus durch ihre tiefe Lage und den Verschluss mit Metallgittern baulich in klarem Kontrast zu der Fenstergestaltung im Erdgeschoss des Vorderbaus. Der Berücksichtigung des Vorderbaus als Referenzobjekt steht entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht die Nutzung als Getränkemarkt im Erdgeschoss entgegen. Eine in einem auffälligen Kontrast zu der übrigen Bebauung stehende Singularität liegt hierin bereits deshalb nicht, weil sich gewerbliche Nutzungen auch in den Erdgeschossen der Gebäude P.straße … (V.bank) und … (H. C. B.) finden. c) Gemessen an dem danach als Referenzobjekt heranzuziehenden Vorderbau des Bestandsgebäudes P.straße … überschreitet das Vorhaben den durch die Umgebungsbebauung nach dem Maß der baulichen Nutzung gesetzten Rahmen. aa) Dies gilt zum einen für die Anzahl der Geschosse. Während das Haus Nr. … mit seinem Zwerchhaus und der im Übrigen bereits in der Außenwand beginnenden, nur mit ihrer oberen Hälfte überhaupt mittels Gauben in die Dachkonstruktion hineinwirkenden Fensterreihe des 2. Obergeschosses eindeutig als dreigeschossig anzusehen ist, stellt sich das streitgegenständliche Vorhaben für den Betrachter in der Örtlichkeit als viergeschossig dar. Dies folgt zunächst aus den mit dem Genehmigungsantrag vorgelegten Ansichten: Osten (P.straße) … Norden (W.straße) … Dem sich hieraus ergebenden klaren Befund kann auch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, dass das vierte Geschoss – bedingt durch seine Ausführung als Staffelgeschoss – von den relativ engen das Vorhaben umgebenden Straßen aus nicht in seiner vollen Höhe sichtbar wäre. Durch die Außenwand des darunterliegenden zweiten Obergeschosses, gegenüber dem das Staffelgeschoss zwischen ca. 1,20 m und 3 m zurücktritt, verdeckt würde von der Straße aus nämlich allenfalls der untere Teil des vierten Geschosses. Dies wird bereits durch die o. a. Ansicht von der W.straße aus in Verbindung damit belegt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung von einem vor dem Bestandsgebäude gelegenen Betrachtungspunkt auf der gegenüberliegenden Seite der P.straße dessen Dach, soweit nicht durch das Zwerchhaus und die Gauben verdeckt, von der Unterkante bis zum First hin sichtbar ist. Ganz abgesehen davon wäre das Staffelgeschoss aber auch jedenfalls von etwas weiter entfernt gelegenen Standorten innerhalb der näheren Umgebung – so etwa vor dem Gebäude P.straße … oder in der W.straße vor dem Haus Nr. … stehend – zweifelsfrei in seiner vollen Höhe zu sehen. bb) Eine weitere Überschreitung des in der näheren Umgebung vorzufindenden Maßes der baulichen Nutzung ergibt sich hinsichtlich der Grundfläche des Vorhabens. Während die Beteiligten die Grundfläche des als Referenzobjekt heranzuziehenden Vorderbaus des Hauses P.straße … übereinstimmend mit ca. 330 m² angeben, liegen zur Grundfläche des Vorhabens mehrere unterschiedliche Angaben vor. Nach der mit den Antragsunterlagen vorgelegten Bauzahlenberechnung des Architekturbüros H. vom 20. April 2021/17. August 2021 soll die bebaute Fläche im Erdgeschoss 360,72 m², im 1. und 2. Obergeschoss jeweils 372,23 m² und im Dachgeschoss/Penthouse 238,86 m² betragen. Abweichend davon geht die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung von einer Grundfläche von 382 m² im ersten und zweiten Obergeschoss aus. Das Verwaltungsgericht hat demgegenüber seinem Urteil für das Erdgeschoss eine Grundfläche von 348,41 m² sowie für das erste und zweite Obergeschoss eine solche von lediglich 363,02 m² zugrunde gelegt. Die Klägerin hat hierzu auf entsprechende Nachfrage des Senats in der mündlichen Verhandlung erklärt, die von ihr ermittelte, von der Berechnung der Beklagten abweichende Grundfläche ergebe sich daraus, dass man nur die bebaute Fläche voll berechnet und mithin die Terrassen und das Treppenhaus nicht zur Gänze einbezogen habe. Danach muss, da im Rahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB die nach außen hin in Erscheinung tretende Grundfläche maßgebend ist, für das erste und zweite Obergeschoss des Vorhabens zumindest von der in der Bauzahlenberechnung ermittelten Grundfläche von rund 372 m², möglicherweise sogar von einer solchen von 382 m² ausgegangen. Welcher der beiden Werte letztlich zutreffend ist, bedarf hier keiner abschließenden Klärung, da das Vorhaben bereits bei einer Grundfläche von 372 m² die des Referenzobjekts P.straße … (Vorderbau) in nicht nur unerheblichem Umfang – nämlich mit deutlich mehr als 10 Prozent – überschreiten würde. Etwas anderes ergäbe sich insoweit selbst dann nicht, wenn man – so wie es die Klägerin tut – die gesamte Baulichkeit P.straße … als Referenzobjekt ansehen und mithin auch die Grundfläche des Anbaus von ca. 600 m² mitberücksichtigen wollte. Die sodann größere Grundfläche im Erdgeschoss würde sich nämlich nicht über die Obergeschosse fortsetzen und deshalb jedenfalls insoweit kein Vorbild für die Dimensionierung des streitgegenständlichen Vorhabens darstellen. cc) Da somit das Vorhaben bereits hinsichtlich zweier maßgeblicher Bestimmungsfaktoren mehr als nur unerheblich über das Maß der baulichen Nutzung in der näheren Umgebung hinausgeht, kommt eine andere Gesamteinschätzung auch nicht allein aufgrund des Umstands in Betracht, dass das viergeschossige Vorhaben mit seiner Gesamthöhe von 12 m um 1,60 m niedriger sein soll als das dreigeschossige Bestandsgebäude. Diese Einschätzung wird im Übrigen nur nochmals bestätigt durch den sich aus den vorstehend abgebildeten Ansichten ergebenden optischen Eindruck einer gegenüber dem Bestandsgebäude deutlich gesteigerten Massivität. d) Das Vorhaben fügt sich schließlich auch nicht trotz der danach gegebenen Überschreitung des aus seiner Umgebung ableitbaren Rahmens gleichwohl in diese ein, weil es weder selbst noch infolge seiner Vorbildwirkung geeignet wäre, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder bereits vorhandene Spannungen zu erhöhen (vgl. dazu grundlegend etwa BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris Rn. 47 m. w. N.) Bodenrechtlich beachtliche und bewältigungsbedürftige Spannungen sind dadurch gekennzeichnet, dass das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet und das Bedürfnis hervorruft, die Voraussetzungen für seine Zulassung unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung zu schaffen. Hierfür reicht bereits die mögliche Vorbildwirkung eines Vorhabens, die ein Bedürfnis nach planerischer Regelung auslösen kann (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 2013 – 4 C 5/12 –, juris Rn. 17 m. w. N.). Nach Maßgabe dieser Grundsätze würde, wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat, bereits das Vorhaben als solches mit seinen wahrnehmbaren vier Fensterreihen und der deutlich über das bisher vorzufindende Maß hinausgehenden Grundfläche den durch die Umgebungsbebauung gesetzten Rahmen deutlich überschreiten. Dies wird durch die o. a. Ansichten nochmals anschaulich belegt. Abgesehen davon kann aber auch eine Vorbildwirkung des Vorhabens für die Errichtung weiterer viergeschossiger baulicher Anlagen in der näheren Umgebung keineswegs ausgeschlossen werden. In Betracht käme hierfür zunächst etwa eine Aufstockung und/oder viergeschossige Erweiterung des Gebäudes P.straße … (V.bank) oder eine viergeschossige Bebauung des derzeitigen Parkplatzes P.straße … (Flurstücke … und …), jeweils unter Einschluss einer Tiefgarage. Denkbar erscheinen zudem ein Abbruch und Neubau auf den derzeit noch mit älterer Bausubstanz bebauten Grundstücken P.straße … (Flurstücke … und …), Ecke P.straße/Po.straße (Flurstück …) und W.straße … (Flurstücke … und …). Darüber hinaus in Betracht kommt – im Falle einer Verlegung des dortigen Spielplatzes – auch eine entsprechende bauliche Nutzung des Flurstücks … . Danach ist die Möglichkeit nicht von der Hand zu weisen, dass im Falle einer Realisierung des streitgegenständlichen Vorhabens die bestehende, eher kleingliedrige und durchgängig maximal dreigeschossige Bebauungsstruktur nachhaltig und in einer das Bedürfnis nach planerischer Steuerung hervorrufenden Weise aufgebrochen wird. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 100.000 € festgesetzt (§§ 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG). Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer Wohnanlage mit acht Wohneinheiten, einer Arztpraxis und einem Ladenlokal nebst Stellplätzen auf den Grundstücken Gemarkung G., Flur …, Flurstücke …, …, …, …, …, …, …, … und … in K.-G.. Das Verwaltungsgericht Koblenz hat die gegen den ablehnenden Bescheid der Beklagten vom 22. Dezember 2021 erhobene Untätigkeitsklage durch Urteil vom 13. März 2023 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass sich das im unbeplanten Innenbereich gelegene Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Das auf dem zu bebauenden Areal bereits vorhandene Wohn- und Geschäftsgebäude P.straße … (sog. Bestandsgebäude) könne insoweit nicht als Referenzobjekt herangezogen werden, da es sich um einen nach seiner Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallenden Fremdkörper handele. Die nähere Umgebung des Vorhabens bestehe durchweg aus zwei- bis dreigeschossigen Wohn- und Geschäftsgebäuden mit einer Grundfläche von weniger als 300 m². Das dreigeschossige Bestandsgebäude verfüge demgegenüber zusammen mit der angebauten eingeschossigen, von ihrer Höhe in das erste Obergeschoss hineinreichenden Halle des im Erdgeschoss ansässigen Getränkemarkts über eine Grundfläche von ca. 930 m² und sei von daher bauplanungsrechtlich als Ausreißer zu bewerten. Das bei der übrigen Umgebungsbebauung vorzufindende Maß der baulichen Nutzung werde durch das Vorhaben, welches im Erdgeschoss eine Grundfläche von 348,41 m² sowie im ersten und zweiten Obergeschoss eine solche von 363,02 m² aufweise und viergeschossig in Erscheinung trete, deutlich überschritten. Auch füge sich das Vorhaben nicht ausnahmsweise trotzdem in die nähere Umgebung ein, weil es den durch die Umgebungsbebauung gesetzten Rahmen deutlich überschreite und auch eine Vorbildwirkung für die Nachbarbebauung mit der Folge bodenrechtlich beachtlicher Spannungen nicht auszuschließen sei. Wegen des Sach- und Streitstands im erstinstanzlichen Verfahren wird im Übrigen auf die Feststellungen im Tatbestand des Urteils vom 13. März 2023 Bezug genommen, welche sich der Senat in vollem Umfang zu eigen macht (§ 130b Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). Auf Antrag der Klägerin vom 21. April 2023 hat der Senat mit Beschluss vom 2. No-vember 2023 die Berufung zugelassen. Zu deren Begründung macht die Klägerin im Wesentlichen geltend, dass es sich bei dem Bestandsbau nicht um einen Fremdkörper handele. Das Verwaltungsgericht habe insoweit allein auf das quantitative Hervortreten der Grundfläche des Erdgeschosses abgestellt und die vom Bundesverwaltungsgericht geforderte qualitative Einzig- und Andersartigkeit vernachlässigt. Zumindest stelle der zu der P.straße hin gelegene Vorderbau, welcher lediglich im Bereich des Erdgeschosses zum rückwärtigen Grundstücksteil hin verlängert werde, keinen Fremdkörper dar. Im Rahmen einer wertenden Gesamtbetrachtung seien nämlich Grundflächen, die sich nicht nach oben hin fortsetzten, bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung und der Gesamtkubatur außen vor zu lassen seien. Das Vorhaben überschreite die Grundfläche des Bestandsgebäudes im Mittel um etwa 30 m², wobei jedoch zu berücksichtigen sei, dass dieser über ein weitaus größeres Erdgeschoss verfüge. Auch wiesen die umliegenden Häuser erhebliche Bautiefen auf, was eine andere Wertung gebiete als in einem Gebiet mit sehr homogenen Baustrukturen. Zudem bleibe das Vorhaben mit einer Gesamthöhe von 12 m um 1,60 m hinter dem bereits vorhandenen Gebäude zurück; von daher sei die geplante viergeschossige Ausführung wertungsmäßig der dreigeschossigen Bestandsbebauung gleichzustellen. Entscheidend sei, wie das Vorhaben nach außen wahrnehmbar in Erscheinung trete. Jedenfalls lasse das geplante Gebäude aber auch nicht die Entstehung bodenrechtlicher Spannungen befürchten, da schon das vorhandene, den gesamten hinteren Grundstücksteil ausnutzende Erdgeschoss mit dem Getränkemarkt die Grundstückssituation belaste. Überdies bleibe im Falle eines möglichen Dachgeschossausbaus in der Nachbarschaft die bodenrechtliche Situation unangetastet, da ein solcher im Gebäudeinnern erfolge. Auch habe das Vorhaben keine Vorbildwirkung für eine Aufstockung benachbarter Gebäude, weil es in seiner Höhe um 1,60 m hinter dem Bestandsgebäude zurückbleibe. Die Klägerin beantragt, die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 13. März 2023 und Aufhebung des ablehnenden Bescheids vom 22. Dezember 2021 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen, hilfsweise: über die beantragte Baugenehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Bei dem Bestandsgebäude handele es sich insgesamt um einen Fremdkörper. Der Vorderbau und der Anbau im rückwärtigen Grundstücksbereich seien als Einheit anzusehen, da beide gemeinsam beantragt und genehmigt worden seien. Die Singularität des Bestandsbaus ergebe sich bereits aus dessen Zweckbestimmung als Einkaufsmarkt, der in der näheren Umgebung keine Entsprechung finde. Selbst wenn man den eingeschossigen Anbau außer Betracht lasse, sei in der gesamten näheren Umgebung kein weiteres Gebäude mit einer derart großen überbauten Grundfläche vorhanden; auch das Gebäude P.straße … (V.bank) weise eine überbaute Grundfläche von lediglich 264 m² bzw. – bei Einbeziehung des Vorderhauses – 330 m² auf. Diese Maße überschreite das Vorhaben mit einer Grundfläche von 382 m² im ersten Obergeschoss erheblich. Hinzu komme, dass auch die geplante Zahl von vier Geschossen in der näheren Umgebung kein Vorbild finde. Im Falle einer Verwirklichung des Vorhabens seien bodenrechtliche Spannungen bereits aufgrund einer erheblichen baulichen Verdichtung zu befürchten. Zudem gehe von dem Vorhaben im Falle seiner Errichtung eine negative Vorbildwirkung für die Umgebungsbebauung aus, da eine Nachverdichtung beispielsweise auf dem Grundstück der V.bank, den Flurstücken … und … sowie – nach einem Abriss – auch auf den Grundstücken W.straße …, … oder … in Betracht komme. Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands ergeben sich aus den zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätzen der Beteiligten und den vorgelegten Verwaltungsakten, welche Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.