7 D 8/16.NE

Der Bebauungsplan Nr. der Stadt L1. ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragsteller wenden sich gegen einen Bebauungsplan der Antragsgegnerin im rechtsrheinischen Stadtteil L1. -I. , der eine Hinterlandbebauung mit ca. 52 Wohneinheiten auf einer bislang im Wesentlichen durch Kleingärten und Gärten genutzten Freifläche ermöglichen soll. Die Antragsteller sind Allein- bzw. Miteigentümer verschiedener mit Wohnhäusern bebauter Grundstücke im Plangebiet. Das Plangebiet liegt innerhalb eines durch die T. Straße im Norden, die G. -T1. -Straße im Westen, die C.---------straße im Süden und die L.---------straße im Osten gebildeten Straßengevierts. Die Antragstellerin zu 1. ist Alleineigentümerin des Grundstücks T. Straße 30 (Flur 12, Flurstück 894). Die Antragstellerin zu 2. ist u. a. Alleineigentümerin der Grundstücke G. -T1. -Straße 37 (Flur 12, Flurstück 69/3) und G. -T1. -Straße 31 a (Flur 12, Flurstücke 996 u. a.). Die Antragsteller zu 3. und 4. sind Miteigentümer des Grundstücks G. -T1. -Straße 27 (Flur 12, Flurstück 716). Der Antragsteller zu 4. ist Alleineigentümer des Grundstücks G. -T1. -Straße 25 (Flur 12, Flurstück 87/2). Der Antragsteller zu 5. ist Miteigentümer des Grundstücks G. -T1. -Straße 17 (Flur 12, Flurstücke 87/7 u. a.). Die Antragsteller zu 6. und 7. sind Miteigentümer des Grundstücks C.---------straße 22 (Flur 13, Flurstücke 200/19, 1041 und 1042). Der angefochtene Bebauungsplan trifft im Wesentlichen folgende Festsetzungen: Der Plan weist zwei allgemeine Wohngebiete aus. Das Wohngebiet WA 1 umfasst den äußeren Teil des Plangebiets, der weitgehend bebaut ist. Das Wohngebiet WA 2 umfasst im Wesentlichen den Blockinnenbereich. Dieser befindet sich teilweise in städtischem Eigentum und wird überwiegend als Kleingartenfläche genutzt. Teilweise werden davon auch die rückwärtigen Gartenbereiche und andere Grundstücksteile der umliegenden Bebauung erfasst. Der neu zu errichtende Blockinnenbereich soll durch eine Ringstraße (Planstraße 2) erschlossen werden, welche südlich des Grundstücks L.---------straße 10 durch eine Mischverkehrsfläche an die L.---------straße angebunden werden soll (Planstraße 1). Die ausgewiesenen Planstraßen sind noch nicht hergestellt. In der Mitte des Innenbereichs weist der Plan eine öffentliche Grünfläche (Kinderspielplatz) aus, nördlich davon befindet sich eine Teilfläche des Wohngebiets WA 2 mit der Aufschrift Kindertagesstätte, südlich davon finden sich zwei Hausgruppen zu je vier Wohneinheiten. Im äußeren Bereich des Plangebiets wird die bestehende Bebauung mit Baufenstern überplant, welche sich teils mit der bestehenden Bebauung decken, teils davon abweichen. Die im Blockinnenbereich liegenden Baufenster befinden sich - um die Ringstraße herum angeordnet - in der Mehrzahl auf privatem Eigentum. Innerhalb des Wohngebiets WA 2 sind nach einer textlichen Festsetzung die allgemein zulässigen, der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nicht zulässig. Ausnahmsweise ist in dem WA 2 eine Kindertagesstätte zulässig. Die in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO sind im WA 2 nicht zulässig. Ferner enthält der Bebauungsplan eine textliche Festsetzung zur Sicherung vorhandener Anlagen mit folgendem Wortlaut: „2. Sicherung vorhandener Anlagen Gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO sind für die Schreinerei (L.---------straße 30) und für den Mietmöbelbetrieb (L.---------straße 10) im WA 1- Gebiet Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen, soweit sie unter Berücksichtigung des Einsatzes neuer Technologien erfolgen, nur zum selben Zweck ausnahmsweise zulässig. Emissionen müssen sich mit der benachbarten Wohnnutzung vereinbaren lassen. Nachtarbeit (zwischen 22:00 und 6:00 Uhr) ist nicht zulässig.“ Die textliche Festsetzung zu Nr. 5 begrenzt die Gebäudehöhen und Traufhöhen. Als unterer Bezugspunkt wird die mittlere Höhenlage des angrenzenden öffentlichen Straßenlands (Erschließungsstraße) im Bereich des Baugrundstücks festgelegt; soweit ein Baugrundstück an mehr als eine Erschließungsstraße angrenzt, ist nach der Festsetzung aus den einzelnen Bezugspunkten der entsprechende Mittelwert zu bilden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Festsetzungen wird auf die Planurkunde Bezug genommen. Das Planaufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Im Dezember 1990 fasste der Rat der Antragsgegnerin den Planaufstellungsbeschluss, der über das Gebiet des streitgegenständlichen Plans hinaus einen größeren Bereich westlich des Gebiets des streitgegenständlichen Plans auf dem Gebiet einer stillgelegten Baumwollbleicherei, nordwestlich an der L2. -E. -Straße bis zur Bahntrasse sowie südlich der C.---------straße umfasste. Im Dezember 2002 fand eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung statt. Am 10.7.2003 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss, für den Bereich an der L.---------straße einen getrennten Bebauungsplan aufzustellen. Im Frühjahr 2010 und Sommer 2012 fanden für das Plangebiet frühzeitige Beteiligungen der Behörden und Träger öffentlicher Belange statt. Am 11.7.2013 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss die Offenlage des Entwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, die nach Bekanntmachung des Beschlusses vom 19.9. bis 18.10.2013 stattfand. Die Antragsteller erhoben Einwendungen und rügten u. a. die Beschränkung der bestehenden Gebäude durch die Festsetzungen sowie die Minderung des Erholungswerts der Gärten und die Beeinträchtigung von Pflanzen und Tieren im Innenbereich des Plangebiets. Am 16.12.2014 beschloss der Rat den Plan als Satzung; zugleich beschloss er gemäß einer gesonderten Anlage über die eingegangenen Stellungnahmen sowie über die Planbegründung. Der Satzungsbeschluss wurde am 24.6.2015 im Amtsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht. Am 21.1.2016 haben die Antragsteller den Antrag auf Normenkontrolle gestellt. Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen vor: Die Überplanung ihrer privaten Grundstücksflächen verletze ihre Eigentumsfreiheit. Die Planung sei städtebaulich nicht erforderlich, soweit sie über die städtischen Flächen im Blockinnenbereich hinausgehe. Weiter fehle es an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets im Bereich der Bestandsbebauung. Auch sei dessen Gebietsdifferenzierung nicht hinreichend begründet. Ferner fehle die städtebauliche Erforderlichkeit der Gestaltung der Baufenster auf den Grundstücken u. a. der Antragsteller zu 6. und 7. Zudem seien die Belange des Umweltschutzes unzureichend ermittelt worden. Trotz entsprechender Einwendungen sei keine erneute Bestandsaufnahme der Tiere und Pflanzen durchgeführt worden. Die Antragsgegnerin habe verkannt, dass sich zwischenzeitlich im Blockinnenbereich Wald im Sinne des BWaldG gebildet habe. Auch die Sachverhaltsermittlung hinsichtlich der planbedingten Mehrverkehrserzeugung sei unzutreffend, der immissionsschutzrechtliche Konflikt sei nicht gelöst. Die Antragsgegnerin habe schließlich das Abwägungsgebot unter anderem auch dadurch verletzt, dass sie von vornherein ausschließlich auf eine bestimmte Planung festgelegt gewesen sei. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan Nr. L.---------straße in L1. -I. der Antragsgegnerin vom 24.6.2015 für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie trägt zur Begründung im Wesentlichen vor: Soweit der Antrag zulässig sei, sei er nicht begründet. Insbesondere fehle es nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Es sei ein legitimes Ziel, die Wohnbaulandreserven im Hinterland entsprechend den Ergebnissen der integrierten Raumanalyse L1. -Ost zu entwickeln. In einem früheren - allerdings nicht wirksam bekannt gemachten - Plan sei bereits eine Bebauung vorgesehen gewesen. Entgegen der Meinung der Antragsteller sei auch nicht etwa das eingeleitete Umlegungsverfahren problematisch. Es liege auch kein Verstoß gegen das Abwägungsgebot vor. Die Überplanung privater Grundstücksflächen sei sehr wohl begründet und abgewogen. Die von den Antragstellern zitierten Äußerungen eines Mitarbeiters der Antragsgegnerin im Rahmen einer öffentlichen Anhörung hätten sich nicht auf den hier streitgegenständlichen Bebauungsplanbereich bezogen, sondern auf einen Planbereich, dessen Weiterüberplanung aufgrund von Einwendungen tatsächlich später zurückgestellt worden sei. Es fehle auch nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets und der Gebietsdifferenzierung der Wohngebiete. Bei der Bestandsbebauung handele es sich nicht etwa um ein reines Wohngebiet. Im Plangebiet befinde sich eine Abstellfläche für Wohnwagen, ferner befinde sich dort ein Messemöbelverleihbetrieb. Die getroffenen Feindifferenzierungen seien städtebaulich gerechtfertigt und nicht etwa aus Gründen der Lärmvorbelastung getroffen worden. Städtebaulich erforderlich sei auch die Gestaltung der Baufenster, insbesondere im Bereich der Grundstücke der Antragsteller. Nach erfolgter Umlegung stünden den Antragstellern zusätzliche neu ausgewiesene Bauflächen für Wohnhäuser zur Verfügung. Es bestehe auch kein artenschutzrechtliches Ermittlungsdefizit. Auch seien die verkehrlichen Belange fehlerfrei ermittelt wurden. Die Verkehrsuntersuchung vom September 2014 zum Baumwollquartier betreffe nicht nur die Entwicklung und die verkehrlichen Auswirkungen des Bereichs der ehemaligen Baumwollfabrik, sondern auch die übrigen geplanten Baugebiete, insbesondere auch das hier streitgegenständliche Plangebiet. Darin sei auch der Mehrverkehr durch eine viergruppige Kindertagesstätte im Plangebiet berücksichtigt worden. Ferner berücksichtige die schallimmissionstechnische Untersuchung den aktuellen Planungsstand. Es liege auch kein Abwägungsausfall vor. Die Festsetzungen zum erweiterten Bestandsschutz nach Nr. 2 der textlichen Festsetzungen seien hinreichend bestimmt. Sowohl für die betroffenen Betriebe bzw. deren Nutzungsnachfolger als auch für die Genehmigungsbehörde sei die Regelung voraussehbar und berechenbar. Der Rat habe sich in der Satzungsbegründung ausführlich mit den Störwirkungen der vorhandenen Nutzungen auseinandergesetzt und definiert, unter welchen Voraussetzungen er eine Vereinbarkeit mit der geplanten Wohnbebauung unter Berücksichtigung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme für gegeben erachte. Es stehe insbesondere fest, dass ohne Einsatz neuer Technologien Erweiterungen, Änderungen oder Erneuerungen der vorhandenen baulichen Anlagen nicht zulässig seien. Auch die Festsetzungen zur Gebäudehöhe nach Nr. 5 der textlichen Festsetzungen seien hinreichend bestimmt. Zwar knüpfe der Plan an die Höhe der angrenzenden Erschließungsstraßen an, die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch nicht fertig gestellt gewesen seien. Das Plangebiet sei allerdings von vorhandenen Erschließungsstraßen umschlossen und stelle sich topographisch als relativ eben dar. Danach bestehe für die Anbindung der neuen inneren Erschließung an das vorhandene Straßennetz kaum Spielraum, deshalb sei die Bestimmbarkeit der Höhe der Oberkante der Erschließungsstraße im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht notwendig gewesen. Dies entspreche auch der Auffassung des OVG NRW, die sich aus dem Urteil vom 6.6.1997 - 7a 7/94.NE - ergebe. Die Festsetzung eines absoluten Werts der Höhe der Gebäude über Normalnull habe sich ebenso wie die Festsetzung der Höhenlage der Verkehrsflächen in der planerischen Praxis nicht bewährt, weil regelmäßig Unwägbarkeiten aus dem Tiefbau unmittelbar auf die Genehmigung durchschlügen. So führten etwa Anpassungen von Rohrquerschnitten in der Regel zu einer Anpassung an der Oberfläche. Die starre Festsetzung einer schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses festgelegten Gebäudehöhe habe daher in der Vergangenheit zur Folge gehabt, dass die festgesetzte Höhe und die beantragte bzw. tatsächliche Höhe entweder voneinander abwichen und Befreiungsbedarf auslösten oder dass die Durchsetzung der überholten Planung zu fragwürdigen Ergebnissen geführt habe. Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 28.6.2017 in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten - auch zu den abgetrennten Verfahren 7 D 51/17.NE und 7 D 70/17.NE - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: Der zulässige Antrag ist begründet. Der Plan leidet an beachtlichen Mängeln der Höhenfestsetzungen nach Nr. 5, die insgesamt zur Unwirksamkeit des Plans führen (dazu A.); ferner liegen beachtliche Mängel der Fremdkörperfestsetzung nach Nr. 2 der textlichen Festsetzungen vor, die ebenfalls insgesamt zur Planunwirksamkeit führen (dazu B.); die von den Antragstellern gerügten Abwägungsmängel dürften hingegen überwiegend nicht vorliegen (dazu C.). A. Es liegt ein durchgreifender Bestimmtheitsmangel der Gebäudehöhenfestsetzungen nach Nr. 5 vor (dazu I.); dieser Mangel führt insgesamt zur Unwirksamkeit des Plans (dazu II.). I. Die Festsetzungen zur Gebäudehöhe nach Nr. 5 sind nicht hinreichend bestimmt, weil die Angabe des unteren Bezugspunkts mangelhaft ist. Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG). Es gilt auch für Bebauungspläne. Dies gilt für die zeichnerischen und die textlichen Festsetzungen. Um diesem Bestimmtheitsgebot hinsichtlich der Festsetzung eines unteren Bezugspunkts zu genügen, kann eine Höhenfestsetzung nach § 18 Abs. 1 BauNVO auf Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans abstellen, die bestimmt oder bestimmbar sind. So entspricht etwa die Festsetzung der Höhenlage eines bestimmten Punkts einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot, wenn eine erhebliche Veränderung dieses Punkts nicht zu erwarten ist. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26.6.2013 - 7 D 75/11.NE -, juris, und Urteil vom 28.8.2014 - 7 D 8/13.NE -, BRS 82 Nr. 23 = BauR 2015, 941 m. w. N. Diese Anforderungen sind zunächst hinsichtlich der Traufhöhenfestsetzung nach Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen nicht erfüllt. Der Bebauungsplan verweist hinsichtlich des unteren Bezugspunkts auf die mittlere Höhenlage des öffentlichen Straßenlands (Erschließungsstraße) im Bereich des jeweiligen Baugrundstücks. Legt man zugrunde, dass sich diese Festsetzung auf die Höhe der Erschließungsstraße im ausgebauten Zustand bezieht, wofür überwiegendes spricht, fehlt es an Angaben zur Ausbauhöhe, die eine Mittelung im Längsprofil und gegebenenfalls auch im Querprofil der Straße zulassen. Die Erschließungsstraße für die Grundstücke im Blockinnenbereich - die Ringstraße im Blockinnenbereich, Planstraße 2 - war im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch nicht fertiggestellt. Nimmt der Plangeber zur Bestimmung der Gebäudehöhe als unteren Bezugspunkt auf die Höhe einer Erschließungsstraße Bezug, die noch nicht vorhanden ist, muss die noch herzustellende Höhe der Straße bereits durch den Plan hinreichend festgelegt sein; es reicht nicht, die Festsetzung der Höhenlage späteren Vorgaben von Verwaltungsstellen des Plangebers zu überlassen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13.2.2014 - 7 D 102/12.NE -, juris sowie OVG NRW, Urteil vom 8.3.2017 - 10 D 6/16.NE -, juris, m. w. N. Geht man davon aus, dass sich die Festsetzung auf das Straßenland im Rohzustand bezieht, was allerdings fern liegen dürfte, fehlt es auch insoweit an darauf bezogenen Höhenangaben. Dabei ist in Rechnung zu stellen, dass der Zustand des Straßenlands schon mit der Herstellung von Baustraßen maßgeblich verändert wird und damit ein in der Wirklichkeit vorgefundener Bezugspunkt nicht mehr existiert. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist eine hinreichende Festlegung der Höhe nicht durch die vorhandenen äußeren Erschließungsstraßen am Rande des Plangebiets in Verbindung mit den topografischen Gegebenheiten hinreichend gewährleistet. Dies ergibt sich bereits aus dem eigenen Vorbringen der Antragsgegnerin, in dem sie auf „Unwägbarkeiten aus dem Tiefbau“ verweist, die in der Praxis dazu geführt hätten, dass sich eine exakte Festsetzung der Höhenlage nicht bewährt habe. Unabhängig davon ist durch den Bestand der vorhandenen äußeren Erschließungsstraßen - ungeachtet der Frage, wie sich deren Höhenverhältnisse im Längsprofil sowie Querprofil im Einzelnen darstellen - keineswegs ausgeschlossen, dass abhängig vom jeweils gewählten Entwässerungskonzept die innere Erschließungsstraße (Planstraße 2) in wesentlicher Hinsicht höher oder auch niedriger als die umgebenden äußeren Erschließungsstraßen angelegt und mit Gefälle über die Planstraße 1 an die L.---------straße angebunden wird. Soweit der Senat in anderer Besetzung in der von der Antragsgegnerin zitierten Entscheidung vom 6.6.1997 - 7a D 7/94.NE - die Bestimmtheit von Gebäudehöhenfestsetzungen anders beurteilt hatte, hält er daran nicht mehr fest; das ergibt sich bereits aus der vorzitierten, seit Anfang 2014 publizierten Rechtsprechung. Aus den vorstehenden Gründen ist auch die Firsthöhenfestsetzung gemäß Nr. 5.2 der textlichen Festsetzungen nicht hinreichend bestimmt. II. Dieser Mangel der genannten Höhenfestsetzungen für den Blockinnenbereich führt zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nur dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Vgl. BVerwG, Urteil vom 5.5.2015 - 4 C 4.14 -, BRS 83 Nr. 8 = BauR 2015, 1620, m. w. Nachw. Die letztgenannte Voraussetzung ist nicht erfüllt. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans war die Begrenzung der Firsthöhe und der Traufhöhe aus Sicht der Antragsgegnerin im Hinblick auf das Ziel einer maßvollen Bebauung von wesentlicher Bedeutung (vgl. Seite 5 und 31 der Begründung). Angesichts dessen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Antragsgegnerin den Plan auch ohne diese für ihre städtebauliche Konzeption relevanten Festsetzungen beschlossen hätte. B. Ein beachtlicher Mangel ergibt sich ferner mit Blick auf die Festsetzung erweiterten Bestandsschutzes gemäß Nr. 2 der textlichen Festsetzungen für die Schreinerei auf dem Grundstück L.---------straße 30 und den Messemöbelverleihbetrieb auf dem Grundstück L.---------straße 10 (dazu I.); auch dieser Mangel führt zur Unwirksamkeit des gesamten Plans (dazu II.). I. Auch die Festsetzung nach Nr. 2 genügt nicht den maßgeblichen Anforderungen des Bestimmtheitsgebots. Nach der Festsetzung zu Nr. 2 sind die Voraussetzungen für einen erweiterten Bestandsschutz im Ausnahmefall dann erfüllt, wenn die Erweiterungen oder Änderungen oder Erneuerungen unter Berücksichtigung des Einsatzes neuer Technologien erfolgen. Diese Regelung genügt nicht den vorstehend dargestellten allgemeinen Anforderungen an die Bestimmtheit von Planfestsetzungen. Diese gelten grundsätzlich auch für Ausnahmeregelungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO; erforderlich ist jedenfalls die Vorgabe hinreichend bestimmter Mindestkriterien. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015 - 10 D 115/12.NE -, BRS 83 Nr. 14 = BauR 2015, 1618. Diese Mindestvorgaben sind hier nicht erfüllt. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Begründung des Plans (vgl. Seite 4 bzw. 5 der Planbegründung) lässt sich entnehmen, was mit dem Ausdruck „Neue Technologien“ gemeint ist. Auch in der Planbegründung wird der Inhalt der textlichen Festsetzung lediglich der Sache nach wiederholt. Ebenso wenig lässt sich hinreichend erkennen, wann eine Erweiterung oder Änderung oder Erneuerung „unter Berücksichtigung des Einsatzes“ solcher - wie auch immer zu verstehenden - neuen Technologien erfolgen soll. II. Die Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung zu Nr. 2 führt ebenfalls insgesamt zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Nach den aufgezeigten Maßstäben kann nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Antragsgegnerin den Plan auch ohne diese Festsetzungen beschlossen hätte. Dies ergibt sich aus den Erwägungen der Antragsgegnerin in der Planbegründung (vgl. Seite 4 f.), aus der sich entnehmen lässt, dass es für die planerische Konzeption von maßgeblicher Bedeutung war, dass die genannten Betriebe, der Mietmöbelbetrieb und die Schreinerei, nicht schlicht überplant, sondern durch eine Festsetzung erweiterten Bestandsschutzes begünstigt werden sollten. C. Vorsorglich weist der Senat auf folgendes hin: Die bisherige Planungskonzeption ist auf Verwirklichung durch ein Umlegungsverfahren angelegt. Die vom Plangeber ins Auge gefasste Umlegung ist grundsätzlich ein geeignetes Instrument, um Eingriffe in fremde Grundeigentumssubstanz zur Baulandgewinnung in einer den Anforderungen des Art. 14 GG genügenden Weise zu bewirken. Die Umlegung ist keine Enteignung, auch wenn der Betroffene in der Regel ein konkretes Stück Land verliert. Vielmehr zulässigerweise in den §§ 45 ff. BauGB als Inhaltsbestimmung des Eigentums geregelt. Vgl. etwa Reidt, in Battis und andere, BauGB, 13. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 45 ff. BauGB, Rn. 9 mit weiteren Nachweisen sowie BVerfG, Beschluss vom 22.5.2001 - 1 BvR 1512/97 u. a., BVerfGE 104, 1. Dementsprechend ist die Umlegung unter anderem durch die Grundsätze des Lastenausgleichs und der wertgleichen Abfindung in Land geprägt. Schon der Plangeber muss bedenken, ob eine diesen Grundsätzen genügende Umverteilung voraussichtlich gelingen kann. Daran kann es fehlen, wenn es sich etwa als absehbar notwendig erweist, eine große Zahl beteiligter Eigentümer lediglich finanziell nicht in Bauland zu schädigen. Ob eine diesbezügliche Vergewisserung des Plangebers hinreichend erfolgt ist, erscheint hier nicht unzweifelhaft. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass bei einer weiteren Planung die Immissionen in den Blick zu nehmen wären, die durch den Verkehr bedingt sind, den eine viergruppige Kindertagesstätte zulasten der Wohngrundstücke im Plangebiet auslöst. Die weiteren Rügen dürften hingegen unbegründet sein. Die Abwägung der Antragsgegnerin dürfte in Bezug auf die Eigentümerbelange - unbeschadet der vorstehend genannten Aspekte - nicht aus den von den Antragstellern genannten Gründen mangelhaft sein. Eine mangelhafte Ermittlung der Umweltbelange dürfte sich ebenso wenig feststellen lassen; entgegen der Meinung der Antragsteller dürften die Bestandserhebungen noch hinreichend aktuell sein; aus den von ihnen zitierten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. BVerwG, Urteil vom 14.4.2011 - 4 B 77/09 -, juris, und des Hessischen VGH, vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 21.8.2009 - 11 C 318/08.T -, juris, ergibt sich keine starre zeitliche Grenze für die Verwertbarkeit naturschutzfachlicher Bestandserhebungen; Anhaltspunkte für wesentliche Änderungen des Bestands der Fauna oder Flora im Plangebiet sind weder konkret aufgezeigt noch im Übrigen sonst ersichtlich. Ein Bewertungsmangel dürfte sich entgegen der Meinung der Antragsteller auch nicht daraus ergeben, dass die Antragsgegnerin verkannt hätte, dass sich im Plangebiet Wald im Sinne des § 2 BWaldG befindet. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 BWaldG ist Wald jede mit Forstpflanzen bestockte Grundfläche; nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 BWaldG sind indes u. a. im bebauten Gebiet liegende kleinere Flächen, die mit Baumgruppen, Baumreihen oder Hecken bestockt sind, kein Wald. Nach den Feststellungen des Berichterstatters im Ortstermin und den vorliegenden Luftbildern ist daran gemessen nicht davon auszugehen, dass sich im Plangebiet im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits Wald befand. Es fehlte an einer Fläche hinreichender Größe mit dem für die Annahme einer Waldfläche in Abgrenzung zu einzelnen Baumgruppen erforderlichen Kronenschluss der vorhandenen Bäume. Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 10.10.1996 - 7 A 2500/96 -, juris sowie Endres, Bundeswaldgesetz, Kommentar, Anm. 5 zu § 2 BWaldG. Ein beachtlicher Mangel dürfte auch nicht wegen eines „Etikettenschwindels“ in Bezug auf das allgemeine Wohngebiet WA 2 vorliegen. Zwar sind viele Vorhaben ausgeschlossen, die in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig wären; da indes nicht störende Handwerksbetriebe allgemein und eine Kindertagesstätte ausnahmsweise - ohne die Einschränkung, dass sie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dient - zulässig sein sollten, bestehen für die Annahme eines „Etikettenschwindels“ wohl keine ausreichenden Anhaltspunkte. Vgl. zum Begriffs des Etikettenschwindels ferner OVG NRW, Urteil vom 23.10.2009 - 7 D 106/08.NE -, juris. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.