15 A 553/14

Auf die Berufung der Beklagten wird das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 7. Februar 2014 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Aachen teilweise geändert und die Klage vollständig abgewiesen. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Beteiligten streiten um Zahlungsansprüche aus einem Erschließungsvertrag. Mit notarieller Urkunde vom 7. November 2001 (Urkundenrollen-Nr. 2919/2001 des Notars L. X. in I. ) schlossen die Beteiligten einen Erschließungsvertrag, in dem die Beklagte die Erschließung des auf dem Gebiet der Klägerin liegenden Gewerbegebietes U. -B. in eigenem Namen und auf eigene Rechnung übernahm. Dabei verpflichtete sich die Beklagte in § 2 Abs. 3 des Vertrages, alle Kosten zur Durchführung ganz zu tragen, unabhängig davon, ob diese Kosten im Einzelnen und ausdrücklich an anderer Stelle des Vertrages genannt seien oder nicht. Die Klägerin verpflichtete sich im Gegenzug, die Erschließungsanlagen bei Vorliegen der in § 9 des Vertrages näher spezifizierten Voraussetzungen in ihre Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen. Das in § 1 genannte Erschließungsvertragsgebiet wird durch den als Anlage 1 zu dem Vertrag genommenen Lageplan räumlich bestimmt. Der Vertrag hat, soweit hier maßgeblich, folgenden Wortlaut: § 4 Art und Umfang der Erschließungsanlage (1) Die Erschließung nach diesem Vertrag umfasst […] d) die Herstellung der öffentlichen Abwasseranlagen unter Berücksichtigung des § 51 a Landeswassergesetz (LWG) mit Anbindung und Anschluss an das bestehende Kanalnetz und die Herstellung der Kanalhausanschlüsse im öffentlichen Bereich, […] § 9 Eigentumsübergang und Übernahme der Erschließungsanlagen (1) […] (2) Im Anschluss an die Abnahme der mängelfreien Erschließungsanlagen (mit Ausnahme der Straßenbeleuchtung) übernimmt die Gemeinde diese in ihre Baulast, wenn sie Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen geworden ist oder bei öffentlichen Abwasseranlagen, die nicht innerhalb der öffentlichen Erschließungsfläche verlegt worden sind, diese durch Grunddienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde gesichert sind und der Erschließungsträger vorher a) in zweifacher Ausfertigung die vom Ingenieurbüro sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellten Schlussrechnung mit den dazugehörigen Bestandsplänen, die auch die Hausanschlussleitungen enthalten, übergeben hat, [...] (3) […] § 11 Beiträge (1) Mit der vertragsgemäßen Fertigstellung und Übergabe der unter § 4 genannten Erschließungsanlagen ist eine Erhebung von Erschließungsbeiträgen im Sinne von § 127 ff. BauGB ausgeschlossen. (2) Die Kosten für die Abwasseranlagen werden nach der Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung der Gemeinde vom 21.12.1992 in der bei der Entstehung der Beitragspflicht gültigen Fassung mit dem Erschließungsträger nach Vorlage der Schlussrechnung abgerechnet. […] (4) Übersteigen die anerkannten Kosten für die unter Abs. 2 und 3 aufgeführten Anlagen die Höhe des satzungsmäßig zu zahlenden Beitrages, so hat der Erschließungsträger keinen Anspruch auf Erstattung der über die Höhe des Beitrages hinausgehenden Kosten. Unterschreiten dagegen die anerkannten Kosten die Höhe des satzungsmäßig zu zahlenden Beitrages, so ist der Unterschiedsbetrag an die Gemeinde nach ansprechender Aufforderung zu zahlen. [...] Die Eigentumsverhältnisse an den im Vertragsgebiet liegenden Grundstücken stellen sich – soweit hier maßgeblich – wie folgt dar: Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses standen die Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 158 und 159 im Eigentum der Q. & M. Industrie- und Handels-KG; sie gingen im Jahr 2002 auf die C. -C1. Agrargenossenschaft e.G. über. Eigentümer der Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 160, 161, 162, 166, 167 und 168 ist seit dem Jahr 2002/2003 die X1. X2. GmbH & Co. KG. Das Eigentum an den Grundstücken Gemarkung U. , Flur 54, Flurstück 172 bzw. 174 ging im Jahr 2003 an Herrn Q1. J. bzw. im Jahr 2004 an Herrn L. F. über. Das Grundstück Gemarkung U. , Flur 54, Flurstück 176 ging am 22. März 2006 in das Eigentum des Herrn T. und der Frau N. N1. über. Die übrigen im Vertragsgebiet liegenden Flächen standen im Eigentum der Beklagten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die elektronisch geführten Grundbuchblätter des Grundbuchs von U. Bezug genommen, die der Senat auf elektronischem Wege (vgl. § 133 Abs. 1, 2 Satz 2 GBO) eingesehen hat. Der Beklagte begann im Jahr 2002 mit der Herstellung der Erschließungsanlage. Am 23. April 2004 erfolgte die Abnahme der Abwasseranlagen (Kanalrohre mit Schachtunterteilen, Pumpstation mit Technik, Regenrückhaltebecken). Bereits am 1. April 2003 hatte die Beklagte bei der Klägerin beantragt, die Abwasseranlagen vorzeitig zu übernehmen. Bei einer Besprechung zwischen den Beteiligten am 10. November 2004 erklärte die Klägerin die Bereitschaft, die Abwasseranlage in ihre Verwaltung und Unterhaltung zu übernehmen, wenn die Rechnung über die Kosten der öffentlichen Abwasseranlage vorgelegt würde. Sodann übersandte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 12. November 2004 die Rechnung der Bauunternehmung U1. vom selbigen Tag, die an die Beklagte gerichtet war. In dieser Rechnung heißt es: Wir berechnen laut Kostenermittlung des Ingenieurbüros H. folgende Leistungen: Titel 2.1 Kanalbau Sammelleitung 931.335,00 DM Titel 3 Rückhaltebecken und Pumpstation 381.925,00 DM […] Von vorstehender Summe werden 70 % berechnet. Am 22. August 2005 schlossen die Beteiligten einen notariellen Vertrag zur Änderung des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 (Urkundenrollen-Nr. 1752/2005 des Notars L. X. in I. ), in dem sie die Voraussetzungen für die vorzeitige Übernahme der öffentlichen Abwasseranlage in die Verwaltung und Unterhaltung der Gemeinde abänderten. Mit Schreiben vom 21. Februar 2006 teilte die Klägerin der Beklagten mit, man sei nunmehr bereit, die öffentlichen Abwasseranlagen in die Verwaltung und Unterhaltung der Gemeinde zu übernehmen. Dabei gehe man davon aus, dass es sich bei dem Schreiben der Bauunternehmung U1. GmbH & Co. KG vom 12. November 2004 an die Beklagte unter anderem um die Schlussrechnung für die öffentlichen Abwasseranlagen handele. Der Endbetrag der Kosten für die öffentlichen Abwasseranlagen betrage somit 545.224,85 Euro; darüber hinaus seien keine weiteren Kosten angemeldet worden. Man bitte die genannten Punkte auf der beigefügten Zweitschrift durch Unterschrift zu bestätigen. Der Geschäftsführer der Beklagten unterzeichnete die Erklärung am 20. März 2006 mit Modifikationen. Daraufhin teilte die Klägerin der Beklagten unter dem 28. März 2006 mit, dass nach ihrer Auffassung über die Höhe der Kosten für die öffentliche Abwasseranlage Einvernehmen herrsche. Mit Schreiben vom 6. Juni 2006 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass nunmehr die Voraussetzungen für die Vergleichsberechnung zwischen Baukosten und Kanalanschlussbeiträgen vorlägen. Die satzungsmäßig zu zahlenden Kanalanschlussbeiträge seien mit 1.641.697,96 Euro, die aufgrund der Schlussrechnung vom 12. November 2005 nachgewiesenen Kosten für die öffentliche Abwasseranlage mit 545.224,85 Euro anzusetzen. Insoweit ergebe sich eine Differenz von 1.096.473,11 Euro, welche innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt des Schreibens zu überweisen sei. In der Folgezeit kam es zwischen den Beteiligten zu einem umfangreichen Schriftwechsel sowie mehrmals zu Besprechungen. In diesem Zusammenhang berechnete die Klägerin die auf das Erschließungsgebiet entfallenden Kanalanschlussbeiträge wiederholt neu. Die Beklagte machte über den von der Gemeinde berücksichtigten Betrag hinausgehende Kosten für die Erstellung der Abwasseranlage einschließlich solcher Mehrkosten geltend, die durch notwendige Änderungen der Bauausführung entstanden seien. Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 7. Mai 2010 forderte diese die Beklagte auf, gemäß § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 innerhalb von drei Wochen nach Zugang des Schreibens einen Betrag von 645.126,17 Euro zu zahlen. Dieser Betrag ergebe sich aus dem Vergleich der (fiktiven) Kanalanschlussbeiträge der beitragspflichtigen Grundstücke im Erschließungsgebiet i.H.v. 1.190.351,02 Euro und den von der Beklagten mit Schreiben vom 12. November 2004 nachgewiesenen und von der Gemeinde anerkannten Kosten für die Abwasseranlagen i.H.v. 545.224,85 Euro. Hinsichtlich der genauen Berechnung der Kanalanschlussbeiträge nahm die Klägerin Bezug auf einen Vermerk vom 5. Oktober 2009, mit dem nach der katasteramtlichen Vermessung der ausparzellierten Straßenflächen die anschlussbeitragspflichtigen Grundstücksflächen endgültig festgestellt worden seien. Die Berücksichtigung der Kosten der Abwasseranlage über die nachgewiesenen und von ihr anerkannten Kosten hinaus sei nicht möglich gewesen, da die Beklagte trotz mehrfacher Aufforderung, zuletzt mit Schreiben vom 16. Dezember 2009, ihrer vertraglichen Pflicht zur Vorlage der festgestellten Schlussrechnungen nicht nachgekommen sei. Aus dem in Bezug genommenen Vermerk des Bauamtes der Klägerin vom 5. Oktober 2009 ergab sich eine beitragspflichtige Grundstücksfläche von 84.566 m², welche sich aus folgenden (damaligen) Grundstücken (jeweils Gemarkung U. , Flur 54) zusammensetzte: Flurstück 182 15.058 m² Flurstück 172 3.742 m² Flurstück 174 2.783 m² Flurstück 176 1.188 m² Flurstück 184 (12.724 m² abzüglich 4.487 m² wegen fehlender Erschließung) 8.237 m² Flurstück 158 23.460 m² Flurstück 159 4.728 m² Flurstück 160 6.490 m² Flurstück 161 308 m² Flurstück 162 14.816 m² Flurstück 166 2.753 m² Flurstück 167 295 m² Flurstück 168 708 m² Die Klägerin hat am 7. Juni 2010 Klage auf Zahlung des bereits vorprozessual geltend gemachten Betrages von 645.126,17 Euro erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen: Der geltend gemachte Zahlungsanspruch ergebe sich aus § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001. Danach seien die Kosten der Abwasseranlagen mit den anfallenden Kanalanschlussbeiträgen zu verrechnen; für den Fall, dass die Kosten der Abwasseranlagen die Höhe des satzungsgemäß zu zahlenden Beitrages unterschritten, sei der Unterschiedsbetrag nach entsprechender Aufforderung an sie zu zahlen. Die Beklagte habe die Baukosten der Abwasseranlagen trotz entsprechender Aufforderung nicht vertragsgemäß nachgewiesen. Hierzu hätte es ihr oblegen, gemäß § 9 Abs. 2 Buchst. a) des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 die vom Ingenieurbüro als sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellte Schlussrechnung mit den dazugehörigen Bestandsplänen nachzuweisen. Die Beklagte habe lediglich die Rechnung der Bauunternehmung U1. vom 12. November 2004 vorgelegt. Die später vorgelegten Berechnungen stünden mit der Regelung in § 9 Abs. 2 Buchst. a) des Erschließungsvertrages nicht in Einklang. Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag von 645.126,17 Euro nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung hat sie vorgetragen, die Regelung in § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages sei nichtig. Sie genüge dem Angemessenheitsgrundsatz nicht, weil der Klägerin ein Recht auf Beiträge eingeräumt werde, ohne dass dieser ein entsprechender Aufwand entstanden sei. Jedenfalls bestehe der Anspruch der Sache nach nicht, weil die tatsächlich angefallenen und zu berücksichtigenden Baukosten die Kanalanschlussbeiträge überstiegen. Die Anlagen seien auf dieser Grundlage zu einem Pauschalpreis hergestellt worden. Bei der Rechnung vom 12. November 2004 handele sich nicht um eine Schlussrechnung. In dieser würden 70 % der Bausumme berechnet, weil die Anlagen zum damaligen Zeitpunkt noch nicht fertig gestellt gewesen seien. Im Übrigen berücksichtige weder diese noch die Kostenaufstellung vom 2. August 2002 die erforderlich gewordene Vergrößerung des Regenrückhaltebeckens. Das Verwaltungsgericht hat mit aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 7. Februar 2014 ergangenem Urteil die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 68.422,69 Euro nebst Zinsen hieraus i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, Anspruchsgrundlage sei § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 i.V.m. dem Änderungsvertrag vom 22. August 2005. Die getroffene Verrechnungsregelung verstoße nicht gegen den Grundsatz der Angemessenheit und das Verbot der Doppelbelastung. Da die Herstellungskosten mit den Kanalanschlussbeiträgen zu verrechnen seien und nur für den Fall, dass die Herstellungskosten die Kanalanschlussbeiträge unterschritten, eine Zahlungspflicht bestehe, sei eine Doppelbelastung ausgeschlossen. Die Regelung zur Übernahme der öffentlichen Abwasseranlagen habe durch den Änderungsvertrag vom 22. August 2005 eine Modifikation erfahren. Eine interessengerechte Auslegung nach Treu und Glauben führe dazu, dass zur vereinbarten Anwendung der Verrechnungsregelung den von der Klägerin ermittelten Kanalanschlussbeiträgen die Herstellungskosten für die Abwasseranlagen sowie nachvollziehbare Mehrkosten gegenüberzustellen seien. Bei der Berechnung des Differenzbetrages gehe das Gericht von den von der Klägerin errechneten Kanalanschlussbeiträgen i.H.v. 1.190.351,02 Euro aus, welche von der Beklagten nicht beanstandet worden seien. Die Kosten der Abwasseranlage ergäben sich mangels schriftlichem Vertrag zwischen der Beklagten und der Bauunternehmung U1. aus der Kostenberechnung des Ingenieurbüros H. vom 2. August 2002. Die geltend gemachten Mehrkosten seien nach näherer Berechnung in den Urteilsgründen teilweise berücksichtigungsfähig, so dass sich für die Abwasseranlage Gesamtkosten i.H.v. 1.121.928,33 Euro ergäben. Dieser Betrag verbleibe um 68.422,69 Euro unter den abzulösenden Kanalanschlussbeiträgen. Gegen das Urteil haben die Klägerin und die Beklagte die durch den Senat insgesamt zugelassene Berufung eingelegt. Zur Begründung ihrer Berufung führt die Klägerin aus: Ihr Zahlungsanspruch ergebe sich aus § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrags vom 7. November 2011. Als Schlussrechnung habe die Beklagte die Rechnung der Bauunternehmung U1. vom 12. November 2004 vorgelegt; die Beklagte habe mehrfach bestätigt, dass diese Rechnung die für die Herstellung der öffentlichen Abwasseranlage entstandenen Kosten enthalte. Hinsichtlich der Berechnung der abgelösten, mit den Baukosten zu verrechnenden Kanalanschlussbeiträge seien grundsätzlich alle Grundstücke im Vertragsgebiet einzubeziehen. Dies gelte auch für solche Grundstücke, die der Beklagten im Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht nicht mehr gehört hätten. Wäre etwas anderes gewollt gewesen, hätte dies in § 11 Abs. 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 Niederschlag finden müssen. Ein anderes Verständnis ermögliche rechtsmissbräuchliche Gestaltungen, weil die Beklagte so durch Veräußerung von Grundstücken vor Entstehung der Beitragspflicht den der Gemeinde zustehenden Ablösebetrag habe reduzieren können. Eine Festsetzung von Kanalanschlussbeiträgen gegenüber jedem einzelnen Grundstückseigentümer sei wegen § 11 des Erschließungsvertrages gar nicht möglich gewesen. Auszunehmen von der Beitragserhebung seien – im Gegensatz zu ihren früheren Berechnungen – solche Grundstücke, denen es an der nach § 1 Nr. 1 Buchstabe a) der Kanalanschlussbeitragssatzung erforderlichen Bebaubarkeit fehle. Wegen der (noch immer) fehlenden straßenrechtlichen Widmung der Erschließungsstraße „Am X3. “ sei eine Bebaubarkeit nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW nur dann gegeben, wenn wegen der gemeindlichen Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren prognostisch davon auszugehen gewesen sei, dass es sich bei der Straße bis zur Nutzungsaufnahme um eine öffentliche Verkehrsfläche nach § 4 Abs. 1 BauO NRW handele. Sei allerdings für ein Grundstück bisher keine Baugenehmigung erteilt worden, fehle es an dieser Voraussetzung und mithin an den satzungsrechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen der Beitragspflicht. Dies treffe auf die Flurstücke 182, 194, 199, 200, 203, 205, 206, 208 und 209 zu. Mithin sei die Beklagte aus dem Erschließungsvertrag verpflichtet, die Ablöse für die Kanalanschlussbeiträge betreffend die Flurstücke 158, 159, 160, 161, 162, 166, 167, 168, 170, 172, 174, 176, 185, 187, 189, 191 und 193 zu zahlen. Der Gesamtablösebetrag, hinsichtlich dessen Berechnung im Einzelnen auf den Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 19. Mai 2017 Bezug genommen wird, belaufe sich somit auf 1.178.480,- Euro. Die Klägerin beantragt sinngemäß, die Beklagte unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an sie 645.126,17 Euro nebst Zinsen i.H.v. 8 % Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil teilweise zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen. Zur Begründung trägt sie vor: Die Pflicht zur Zahlung einer Ablöse für geschuldete Kanalanschlussbeiträge beziehe sich nur auf solche Grundstücke, für die sie nach den satzungsgemäßen Voraussetzungen beitragspflichtig sei. Nach der Kanalanschlussbeitragssatzung sei beitragspflichtig, wer zum Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter des Grundstücks sei. Da, wovon auch die Klägerin ausgehe, die Beitragspflicht frühestens im Jahr 2005 entstanden sei, sei die Beklagte für die in diesem Zeitpunkt übertragenen Grundstücke nicht beitragspflichtig gewesen. Angesichts dessen und der von der Klägerin anerkannten Baukosten in Höhe von 545.224,85 Euro liege sogar eine „Überzahlung“ seitens der Beklagten vor; jedenfalls erweise sich die Klageforderung aber in Gänze als unbegründet. Der Senat hat am 24. Februar 2017 über die Berufungen der Klägerin und der Beklagten mündlich verhandelt. Ein in der mündlichen Verhandlung geschlossener Vergleich ist fristgerecht widerrufen worden. Die Beteiligten haben nach weiterem Sachvortrag und Erörterung der Sach- und Rechtslage im Erörterungstermin am 18. April 2017 mit Schriftsatz vom 19. Mai bzw. 1. Juni 2017 auf die Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung vor dem Senat verzichtet. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte nebst den im Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorgängen ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Senat kann nach den §§ 125 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, nachdem sich die Beteiligten hiermit übereinstimmend einverstanden erklärt haben. Die Berufung der Beklagten hat Erfolg und führt zur vollständigen Klageabweisung. Die Berufung der Klägerin ist dementsprechend unbegründet. Die Klägerin hat aus dem Erschließungsvertrag vom 7. November 2001 in der Fassung des Änderungsvertrages vom 22. August 2005 keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung des geltend gemachten Betrages von 645.126,17 Euro. Zwar ist die zwischen den Beteiligten geschlossene Verrechnungsabrede in § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages wirksam vereinbart worden (dazu 1.). Der geltend gemachte Anspruch ist aber weder insgesamt noch in Teilen durch die Verrechnungsabrede begründet, weil die Beklagte jedenfalls nicht in einem über die anerkannten Baukosten hinausgehenden Betrag kanalanschlussbeitragspflichtig ist (dazu 2.). 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die zwischen den Beteiligten geschlossene Verrechnungsabrede in § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 wirksam. Der Vertrag genügt den an öffentlich-rechtliche Verträge, vgl. zur Einordnung eines – hier vorliegenden – echten Erschließungsvertrages als öffentlich-rechtlicher Vertrag: Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 4. Auflage 2014, § 40 Rn. 407; Ehlers/Schneider, in: Schneider/Schoch/Schmidt-Aßmann/Bier, VwGO, Stand: Juni 2016, § 40 Rn. 375, zu stellenden formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen. Insbesondere ist durch die notarielle Beurkundung das Schriftformerfordernis des § 124 Abs. 4 BauGB in der Fassung vom 23. September 2004 (§ 124 BauGB a.F.) gewahrt. Gleiches gilt für das subsidiäre Schriftformerfordernis aus § 57 VwVfG NRW. Die Verrechnungsabrede ist auch nicht wegen Verstoßes gegen das Angemessenheitsgebot des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. nichtig. Vgl. zur Rechtsfolge BVerwG, Urteil vom 10. August 2011 – 9 C 6/10 –, BVerwGE 140, 209 = juris Rn. 28; Quaas, in: Schrödter, BauGB, 8. Auflage 2015, § 124 Rn. 19. Nach dieser Vorschrift müssen die vereinbarten Leistungen eines Vertrages, mit dem die Erschließung auf einen Dritten übertragen wird, den gesamten Umständen nach angemessen sein sowie weiterhin in sachlichem Zusammenhang mit der Erschließung stehen. Das Angemessenheitsgebot verlangt dabei, dass die Leistungen nicht nur im Verhältnis zum Vertragszweck, sondern auch im Verhältnis untereinander ausgewogen sein müssen, wobei eine wirtschaftliche Betrachtungsweise des Gesamtvorgangs geboten ist. Vgl. BVerwG, Urteile vom 6. Juli 1973 – IV C 22.72 –, BVerwGE 42, 331 = juris Rn. 35, und vom 10. August 2011 – 9 C 6/10 –, BVerwGE 140, 209 = juris Rn. 28; Driehaus, Erschießungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 6 Rn. 43; Oehmen/Busch, BauR 1999, 1402, 1408. Hierbei ist es zunächst dem Grunde nach rechtlich zulässig, für die der Beklagten erschließungsvertraglich übertragene Herstellung der gemeindlichen Abwasserbeseitigungsanlage die Übernahme der gesamten Herstellungskosten zu vereinbaren und zugleich die Pflicht zur Zahlung der Anschlussbeiträge nach Maßgabe des anzuwendenden Satzungsrechts bestehen zu lassen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. November 2015– 15 A 16/11 – , RSE OVG, zu § 124 BauGB; Klausing, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: Sept. 2016, § 8 Rn. 1070; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 6 Rn. 44. Umfasst der Erschließungsvertrag – so wie im vorliegenden Fall – auch die Herstellung des Kanalsystems als Teil der gemeindlichen Abwasseranlage, ist für die Angemessenheit in dem vorgenannten Sinne zu beachten, dass für die in dem Vertragsgebiet belegenen Grundstücke mit der Anschlussmöglichkeit nach Maßgabe der einschlägigen landes- und ortsrechtlichen Vorschriften eine Pflicht zur Entrichtung von Anschlussbeiträgen entsteht. Diese ergibt sich vorliegend aus den §§ 2 Abs. 1, 8 Abs. 1 Satz 1, 4 Satz 3 KAG NRW, § 5 Abs. 1 der Beitrags- und Gebührensatzung über die Entwässerung der Grundstücke und den Anschluss an die öffentliche Abwasseranlage der Gemeinde U. vom 12. Dezember 2003 (im Folgenden Kanalanschlussbeitragssatzung). Das gilt auch in den Fällen, in denen – wie hier gemäß § 2 Abs. 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 – die Herstellungskosten nach dem Erschließungsvertrag durch den Erschließungsträger allein zu tragen sind. Die Übernahme der Kosten für die Errichtung der öffentlichen Abwasseranlage einerseits und die gleichzeitige Belastung mit Anschlussbeiträgen andererseits widerspricht dabei nicht per se dem Gebot der Angemessenheit der vereinbarten Leistung. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. November 2015– 15 A 16/11 – , RSE OVG, zu § 124 BauGB; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 6 Rn. 44; Klausing, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: Sept. 2016, § 8 Rn. 1070; Schmauck, KStZ 1999, 164, 165. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Anschlussbeitrag nicht (lediglich) dem Ersatz der Kosten für die Verlegung von Kanalisations- und Anschlussleitungen zu und vor den einzelnen Grundstücken des jeweiligen Eigentümers, sondern auch der Beteiligung an dem gesamten Investitionsaufwand für die Abwasserbeseitigung dient. Maßgeblich ist daher der Vorteil, der dem Grundstückseigentümer aus dem Anschluss seines Grundstücks entsteht. Mithin betreffen die Übernahme der Herstellungskosten und die Beitragspflicht dem Grunde nach verschiedene ‑ hinsichtlich der Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung getrennt zu beurteilende – Bereiche. Während der Anschlussbeitrag den angemessenen Ausgleich für den Vorteil darstellt, der dem Grundstückseigentümer aus der Möglichkeit des Anschlusses an die zentrale Abwasseranlage erwächst, ist die Übernahme der Herstellungskosten durch den Erschließungsträger gerechtfertigt, weil ihm (als Eigentümer) dadurch ein Vorteil erwächst, dass die Herstellung der Anlagenteile nach Maßgabe des Erschließungsvertrages ihm überhaupt – und zudem regelmäßig bereits zu einem früheren Zeitpunkt – die Erschließung und die damit verbundene Bebaubarkeit der Grundstücke ermöglicht, die mit einer erheblichen Wertsteigerung der Grundstücke einhergeht. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 27. März 1998 – 15 A 3421/94 –, KStZ 2001, 55 = juris Rn. 18, und vom 1. März 2013 – 15 A 2170/12 –, KStZ 2013, 135 = juris Rn. 4, sowie Urteil vom 17. November 2015 – 15 A 16/11 – ,RSE OVG, zu § 124 BauGB; VG Schleswig, Urteil vom 19. August 2003 – 9 A 254/00 –, juris Rn. 46; Quaas, in: Schrödter, BauGB, 8. Auflage 2015, § 124 Rn. 16; Klausing, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: Sept. 2016, § 8 Rn. 1070; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 6 Rn. 44; Schmauck, KStZ 1999, 164, 165; vgl. weiterhin VG Schwerin, Urteil vom 12. April 2007 – 4 A 1847/05 –, juris Rn. 94 f. Gleichwohl ist dabei für den Fall der vertraglichen Übernahme der gesamten Herstellungskosten auch der Abwasseranlage sicherzustellen, dass es nicht zu einer unangemessenen wirtschaftlichen Doppelbelastung des Erschließungsträgers kommt, indem einerseits der Anschlussbeitrag von ihm erhoben wird und er gleichzeitig die auf seine Kosten errichtete Abwasseranlage kostenfrei an die Gemeinde zu übertragen hat. Dem kann dadurch begegnet werden, dass eine Ablösevereinbarung über die auf die betroffenen Grundstücke entfallenden Anschlussbeiträge geschlossen wird und sich die Gemeinde verpflichtet, dem Erschließungsträger (jedenfalls) die für die Erstellung der grundstücksbezogenen Entwässerungsanlagen (Schmutzwasserentwässerung und grundstücksbezogene Kosten bzw. Kostenanteile der Regenwasserentwässerung) entstandenen Kosten zu erstatten. Beide Beträge können dabei auf vertraglicher Basis miteinander verrechnet werden. Übersteigt dabei der Herstellungsaufwand den Ablösebetrag, kann sich der Erschließungsträger – ohne Verstoß gegen das Angemessenheitsgebot – zur Tragung der überschießenden Kosten verpflichten. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 24. Mai 2002 – 3 A 689/98 –, juris Rn. 50, und vom 17. November 2015 – 15 A 16/11 – , RSE OVG, zu § 124 BauGB; Quaas, in: Schrödter, BauGB, 8. Auflage 2015, § 124 Rn. 16; Klausing, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: Sept. 2016, § 8 Rn. 1070; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 6 Rn. 44. Auf der Grundlage dieses Maßstabs begegnet die Verrechnungsabrede in § 11 Abs. 2 und 4 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 keinen Bedenken. Soweit nach § 11 Abs. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrages die Beklagte für den Fall, dass der nach der Satzung zu zahlende Beitrag die Herstellungskosten der Abwasseranlage überschreitet, zur Zahlung des Differenzbetrages verpflichtet ist, fehlt es schon an einer Doppelbelastung; vielmehr ist der Unterschiedsbetrag zu zahlen, um der bestehenden Anschlussbeitragspflicht in voller Höhe nachzukommen. Nichts anderes gilt für den umgekehrten Fall des § 11 Abs. 4 Satz 1 des Erschließungsvertrages. Diese Verpflichtung des Erschließungsträgers zur Übernahme des überschießenden Teils kann schon begrifflich nicht zu einer Doppelbelastung führen, weil es insoweit betragsmäßig an einer doppelten Inanspruchnahme mangelt. Der Anschlussbeitrag bzw. der äquivalente Ablösebetrag sind durch den in dieser Höhe anzurechnenden Anspruch auf Erstattung der Herstellungskosten abgegolten. Maßstab kann mithin allein das Gebot der Angemessenheit im Allgemeinen sein, also die Frage, ob auch unter Berücksichtigung der Herstellungskosten für die Abwasseranlage die unterschiedlichen vertraglichen Leistungen wirtschaftlich untereinander noch ausgewogen sind. Für eine Unangemessenheit der Leistungen zueinander bestehen vorliegend aber auch unter Berücksichtigung der Inanspruchnahme von Flächen insbesondere für das Regenrückhaltebecken keine Anhaltspunkte. Jenseits des Gebotes der allgemeinen Angemessenheit der Leistungen erweist sich die Überwälzung des wirtschaftlichen Risikos auf den Erschließungsträger auch deshalb als naheliegend und daher im Ergebnis als rechtlich bedenkenfrei, weil die Art und Weise der Bauausführung und damit die entstehenden Kosten sowie die Baudurchführung nach dem Vertrag gerade ihm und nicht der Gemeinde obliegen. Die in diesem Fall grundsätzlich möglichen „Luxus-“ oder sonstigen unangemessenen Erschließungsmaßnahmen gingen ohne eine derartige Erstattungsbegrenzung zu Lasten der Gemeinde. Diese dürfte weder Kosten überflüssiger Maßnahmen noch solche an sich notwendiger Maßnahmen, die sich aber als überhöht erweisen, in der Beitragskalkulation ansetzen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. April 1997– 8 B 105/97 –, Buchholz 401.9 Beiträge Nr. 38 = juris Rn. 6; vgl. zum Beitragsrecht allgemein: OVG NRW, Beschluss vom 6. Januar 2015– 15 A 1312/14 –, juris Rn. 30; Dietzel/Driehaus, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: September 2016, § 8 Rn. 582a i.V.m. Rn. 348. 2. Obwohl die Verrechnungsvereinbarung mithin Bestand hat, steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Die Höhe der Kanalanschlussbeiträge beträgt nicht, wie von der Klägerin angesetzt, 1.190.351,02 Euro bzw. (gemäß der Berechnung im Schriftsatz vom 19. Mai 2017) 1.178.480,00 Euro. Vielmehr bleibt der zu verrechnende Ablösebetrag, der den von der Beklagten geschuldeten Kanalanschlussbeiträgen entspricht, mit 259.385,11 Euro hinter den von der Klägerin nach § 11 Abs. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 anerkannten und damit abzuziehenden Baukosten in Höhe von 545.224,85 Euro zurück. Nach dem Erschließungsvertrag sind in die Verrechnungsabrede nur Ablösebeträge für die Grundstücke einzustellen, die vom räumlichen Geltungsbereich des Erschließungsvertrages erfasst werden (dazu a.). Weiterhin sind solche Grundstücke nicht berücksichtigungsfähig, für die (im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bzw. hier der Entscheidung ohne mündliche Verhandlung) die satzungsgemäßen Voraussetzungen für die Erhebung eines Kanalanschlussbeitrages nicht vorliegen (dazu b.). a. In die Ablöse- und Verrechnungsabrede sind nur solche Grundstücke einzubeziehen, die im räumlichen Geltungsbereich des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 liegen. Ausweislich § 2 Abs. 2 Satz 1 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 übernimmt der Erschließungsträger – nur – die Erschließung des in § 1 des Vertrages genannten Erschließungsgebietes im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Nach § 1 Satz 1 des Erschließungsvertrages ist das Erschließungsgebiet in dem dem Vertrag als Anlage 1 beigefügten Lageplan rot und gelb umgrenzt. Für eine Erstreckung der Ablöse- und Verrechnungsabrede auch auf Grundstücke außerhalb des Vertragsgebietes ist nichts ersichtlich. Sie hat insbesondere keinen Niederschlag in dem Vertragstext gefunden. Die Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 189 und 191 liegen westlich des heutigen Flurstücks 170, welches seinen Umrissen nach bereits in der Anlage 1 als südlicher Teil des damaligen Flurstücks 110 angelegt und erkennbar war. Die westliche Grenze des Flurstücks 110 bildete nach der Anlage 1 zugleich die Grenze des Vertragsgebietes. Weiterhin liegt auch das Grundstück Gemarkung U. , Flur 54, Flurstück 208 mit seinem süd-östlichen Teil außerhalb des Vertragsgebietes. b. Grundstücke, für die die satzungsgemäßen Voraussetzungen für die Erhebung eines Kanalanschlussbeitrages von der Beklagten nicht vorliegen, sind – losgelöst von der Frage der Einbeziehung in das Vertragsgebiet – ebenfalls nicht berücksichtigungsfähig. Dies gilt sowohl für solche Grundstücke, die die Voraussetzung des „bebaut werden dürfen“ nach § 2 Abs. 1 Buchstabe a) der Kanalanschlussbeitragssatzung bis heute nicht erfüllen (dazu aa.), als auch für die Grundstücke, die im Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht nicht im Eigentum der Beklagten standen; soweit dies offen erscheint, bleiben die berücksichtigungsfähigen, abzulösenden Kanalschlussbeiträge jedenfalls hinter den anerkannten Baukosten zurück (dazu bb.). aa. Grundstücke, die die Voraussetzung des „bebaut werden dürfen“ nach § 2 Abs. 1 Buchstabe a) der Kanalanschlussbeitragssatzung auch im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bzw. hier der Entscheidung ohne mündliche Verhandlung nicht erfüllen, sind mangels Beitragspflicht im Rahmen der Verrechnungsabrede nicht zu berücksichtigen. Maßgeblich sind insoweit allein die Bestimmungen der Kanalanschlussbeitragssatzung der Klägerin. Gemäß § 11 Abs. 4 Satz 1 und 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 werden die anerkannten Kosten u.a. für die Abwasseranlagen im Sinne des Abs. 2 verrechnet. Maßgeblich ist insoweit ein Vergleich dieser anerkannten Kosten mit der Höhe des „satzungsmäßig zu zahlenden Beitrages“ . Der Vertragstext nimmt damit Bezug auf das entsprechende Satzungsrecht der Klägerin und erklärt dieses – letztlich deklaratorisch – auch für den hier vorliegenden Fall für anwendbar. Berücksichtigungsfähig sind daher nur Beiträge, die die Beklagte nach der Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung der Klägerin vom 21. Dezember 1972 in der bei der Entstehung der Beitragspflicht gültigen Fassung (Abs. 2 des Vertrages) leisten muss. Gegenstand der Beitragspflicht sind in der hier maßgeblichen Konstellation nach § 2 Abs. 1 Buchstabe a) der Kanalanschlussbeitragssatzung der Klägerin vom 12. Dezember 2003, die an die Stelle der bisherigen Satzung vom 21. Dezember 1972 getreten ist, solche Grundstücke, die an die Abwasseranlage angeschlossen werden können und für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt werden können. Insoweit hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 19. Mai 2017 selbst darauf hingewiesen, dass die letzte Voraussetzung des „bebaut werden dürfen“ wegen der ausstehenden straßenrechtlichen Widmung der betroffenen Erschließungsstraße „Am X3. “ nur für solche Grundstücke anzunehmen ist, für die nach Beteiligung der Klägerin im Baugenehmigungsverfahren eine Baugenehmigung erteilt worden ist; in allen anderen Fällen fehle die Voraussetzung des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass sie bis zum Beginn ihrer Benutzung in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Die Lage an einer öffentlichen Verkehrsfläche setzt dabei grundsätzlich voraus, dass diese entsprechend gewidmet ist; eine allein tatsächliche Öffnung für den öffentlichen Verkehr genügt nicht. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Mai 1976 – X A 509/75 –, BRS 30 Nr. 100; Beschluss vom 27. April 2007 – 7 A 2722/06 –, juris Rn. 3; Hahn, in: Boeddinghaus u.a., BauO NRW, Stand: März 2017, § 4 Rn 9; Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 4 Rn. 21; Gärditz, in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NRW, § 4 Rn. 8. Vorliegend ist nach Angabe der Klägerin eine straßenrechtliche Widmung bis heute nicht erfolgt. Sie ist jedenfalls in Bezug auf solche Grundstücke, für die bisher keine Baugenehmigung erteilt worden ist, auch nicht entbehrlich. Zwar kann die Gemeinde (ggf. konkludent durch Mitwirkung im Baugenehmigungsverfahren) erklären, dass die im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen bis zur Nutzungsaufnahme ausgebaut und insbesondere gewidmet sein werden; eine solche Erklärung erfüllt die Anforderungen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW, der insoweit lediglich eine prognostische Sicherung des Anliegens an eine öffentliche Straße bis zum Benutzungsbeginn fordert. Vgl. Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 4 Rn. 21; Gärditz, in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NRW, § 4 Rn. 8; Hahn, in: Boeddinghaus u.a., BauO NRW, Stand: März 2017, § 4 Rn 42. Eine solche Erklärung kann vorliegend – wovon auch die Klägerin ausgeht – allein in deren Mitwirkung im Baugenehmigungsverfahren zu sehen sein. Ist ein Baugenehmigungsverfahren aber bisher nicht durchgeführt worden, fehlt es jedenfalls hieran. Letzteres trifft nach dem Vortrag der Klägerin auf die Grundstücke mit den Katasterbezeichnungen Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 182, 194, 199, 203, 205, 206, 208 und 209 zu. bb. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind in die Verrechnung nach §§ 11 Abs. 2, 4 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 nur Ablösebeträge für die Grundstücke einzustellen, für die die Beklagte nach den Bestimmungen der Kanalanschlussbeitragssatzung der Beklagten in der jeweils maßgeblichen Fassung beitragspflichtig war, sie also insbesondere Eigentümerin war. Wie vorstehend bereits ausgeführt, nimmt § 11 Abs. 4 Satz 1 und 2 i.V.m. Abs. 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 Bezug auf die gemäß der Kanalanschlussbeitragssatzung bestehende Beitragsschuld der Beklagten. Dies erkennt die Klägerin mit ihrem Hinweis auf die wegen § 2 Abs. 1 Buchstabe a) der Kanalanschlussbeitragssatzung, § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW zum Teil bisher nicht entstandene Beitragsschuld im Schriftsatz vom 19. Mai 2017 dem Grunde nach selbst an. Nichts anderes gilt insoweit aber auch für die übrigen Bestimmungen der Kanalanschlussbeitragssatzung. Insbesondere besteht – in Abweichung von den Satzungsbestimmungen – keine generelle Ablösepflicht für alle Grundstücke innerhalb des Vertragsgebietes. Gemäß § 5 Abs. 1 der Kanalanschlussbeitragssatzung entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Abwasseranlage angeschlossen werden kann. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 der Kanalanschlussbeitragssatzung ist beitragspflichtig, wer im Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides Eigentümer des Grundstücks ist. Ergibt sich aber aus der (unstreitig) in Bezug genommenen Kanalanschlussbeitragssatzung bereits eindeutig, welche Grundstücke zu welchem Zeitpunkt der Kanalanschlussbeitragspflicht unterworfen sind und wer zu einem ebenfalls genau bezeichneten Zeitpunkt Beitragspflichtiger ist, bedurfte es entgegen der Ausführungen der Klägerin keiner weitergehenden vertraglichen Bestimmungen hierzu. Zwar ist eine Übernahme fremder Beitragsverpflichtungen, hier der Zahlung bzw. Verrechnung bereits entstandener oder zukünftig entstehender Kanalanschlussbeiträge, rechtlich möglich, da es insoweit an einer zwingenden persönlichen Erfüllung durch den Grundstückseigentümer fehlt. Eine solche würde aber angesichts der in der Satzung angeordneten Beitragspflicht des Grundstückseigentümers eine systematische Ausnahme bedeuten, die wegen des Verweises auf den satzungsmäßig zu zahlenden Beitrag in § 11 Abs. 4 Satz 1 und 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001 einer besonderen, ausdrücklichen Vereinbarung bedurft hätte, die vorliegend nicht gegeben ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Erwähnung des Erschließungsträgers in § 11 Abs. 2 des Erschließungsvertrages vom 7. November 2001. Diese bezieht sich sprachlich auf die Abrechnung und Verrechnung der Kosten für die Abwasseranlagen mit eben jenem; eine weitergehende Bedeutung, etwa im Hinblick auf eine abweichende Regelung der Beitragsschuldnerschaft oder ihre Ablösung, kann hieraus nicht entnommen werden. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die Beklagte selbst im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 7. November 2001 nicht Eigentümerin aller Flächen innerhalb des vertraglich vereinbarten Erschließungsgebietes war. Die Grundstücke mit der Katasterbezeichnung Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 158 und 159 standen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erschließungsvertrages im Eigentum der Q. & M. Industrie- und Handels-KG; im Juni 2002 ging das Eigentum an die C. -C1. Agrargenossenschaft e.G. über. Mithin hätte sich die Beklagte im Falle einer Ablösepflicht auch für die ihr nicht gehörenden Grundstücke einer wirtschaftlichen Belastung ausgesetzt, deren Kompensation nur durch eine entsprechende Erstattung der Grundstückseigentümerin hätte erfolgen können. Dass eine solche Konstruktion angestrebt gewesen sein könnte, erschließt sich weder aus dem Vertragstext noch aus den vorgelegten Verwaltungsvorgängen. Aus Sicht der Beklagten wäre eine derartige Konstruktion nachteilig gewesen, weil ein Erstattungsanspruch rechtlich jedenfalls unsicher durchsetzbar wäre. Der Klägerin hingegen ist es auch ohne eine derartige Vertragskonstruktion möglich, für diese Grundstücke Kanalanschlussbeiträge – nämlich von der Eigentümerin selbst – zu erheben. Insbesondere ist die Erhebung derartiger Beiträge auch von einer Vielzahl von Grundstückseigentümern nicht mit einem besonderen (möglicherweise unverhältnismäßigen) Aufwand verbunden, der es in der Folge zwingend angezeigt sein ließe, Kanalanschlussbeiträge nur von dem Erschließungsunternehmer zu fordern. Entgegen der Auffassung der Klägerin bestand bei einer Erhebung von Kanalanschlussbeiträgen bei dem nach § 6 Abs. 1 Satz 1 der Kanalanschlussbeitragssatzung beitragspflichtigen Eigentümer auch keine Missbrauchsgefahr. Vielmehr musste es sich der Klägerin schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufdrängen, dass die Beklagte als Erschließungsunternehmerin in der Folge – und gegebenenfalls auch bereits vor Entstehen der Kanalanschlussbeitragspflicht – Teile des Erschließungsgebietes an Dritte veräußern würde. Eine Schlechterstellung der Klägerin oder auch nur ein erkennbar höheres Risiko bei der Vereinnahmung der Beiträge wäre hiermit nicht verbunden gewesen. Mithin ergibt sich hinsichtlich der weiteren im Vertragsgebiet liegenden Grundstücke, für Baugenehmigungen erteilt worden sind, folgendes Bild: Die von der Klägerin in ihrer neuerlichen Aufstellung im Schriftsatz vom 19. Mai 2017 aufgeführten Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 158 und 159 sind nicht in die Verrechnungs- und Ablösevereinbarung einzubeziehen, weil sie – wie vorstehend bereits erwähnt – in dem maßgeblichen Zeitpunkt des Entstehens der satzungsgemäßen Kanalanschlussbeitragspflicht, welcher jedenfalls nicht vor der Übernahme der Abwasseranlagen durch die Klägerin im Juni 2006 lag, nicht im Eigentum der Beklagten standen. Eigentümerin war seit Juni 2002 die C. -C1. Agrargenossenschaft e.G. Gleiches gilt für die Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 160, 161, 162, 166, 167 und 168. Auch diese standen im Zeitpunkt des Entstehens der satzungsgemäßen Kanalanschlussbeitragspflicht nicht im Eigentum der Beklagten. Eigentümer ist seit Oktober 2002 bzw. Juni 2003 die X1. X2. GmbH & Co. KG. Nicht unter die Ablöse- und Verrechnungsabrede fallen weiterhin die Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstück 172 (Eigentümer seit Dezember 2003 Herr Q1. J. ), Gemarkung U. , Flur 54, Flurstück 174 (Eigentümer seit Dezember 2004 Herr L. F. ) sowie Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 176 (Eigentümer seit dem 22. März 2006 Herr T. und Frau N. N1. ). Ob die insoweit nach dem Vorstehenden allein noch in Rede stehenden Grundstücke Gemarkung U. , Flur 54, Flurstücke 170, 185, 187 und 193 in die Ablöse- und Verrechnungsabrede einzubeziehen sind, kann offen bleiben. Diese stehen erst seit März 2012 bzw. Juni 2013 im Eigentum der I1. G. GmbH, während sie zuvor im Eigentum der Beklagten standen. Maßgeblich ist insoweit gemäß den obigen Ausführungen, ob die wegen der fehlenden straßenrechtlichen Widmung noch erforderliche (konkludente) Erklärung der Klägerin, dass die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW bei Nutzungsaufnahme vorliegen würden, vor dem Eigentumsübergang erfolgte. Selbst wenn man dies aber zu Gunsten der Klägerin unterstellt, summieren sich die abzulösenden Kanalanschlussbeiträge nach der letzten Berechnung der Klägerin im Schriftsatz vom 19. Mai 2017 (Flurstück 170 16.906,43 Euro; Flurstück 187 12.008,30 Euro; Flurstück 185 163.893,24 Euro; Flurstück 193 66.577,14 Euro) auf insgesamt 259.385,11 Euro und bleiben hinter den von der Klägerin anerkannten und zu verrechnenden Baukosten in Höhe von 545.224,85 Euro zurück. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.