14 A 1471/13

Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Zulassungsverfahren auf 6.263,46 Euro festgesetzt. G r ü n d e : Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Zulassungsgründe im Sinne von § 124 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO - sind nicht dem Erfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügend dargelegt oder lassen sich nicht feststellen. Dies gilt zunächst hinsichtlich der geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Das Verwaltungsgericht hat sich auf den Standpunkt gestellt (vgl. Urteilsabdruck S. 4/5), die hier in Rede stehende Ertragsminderung für die Monate November und Dezember 2011 gehe auf den eigenen Willensentschluss der Klägerin zurück, auf die Zahlung einer Miete durch Gewährung einer mietfreien Zeit zu verzichten. Dass dieser Verzicht möglicherweise unternehmerisch sinnvoll gewesen sei, weil er den Mieter dazu veranlasst haben könnte, einen Mietvertrag abzuschließen, der der Klägerin in der Folgezeit einen Rohertrag versprochen habe, sei unerheblich. So stehe der Annahme des Vertretenmüssens nach der Rechtsprechung des Senats, vgl. Urteile vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, NRWE, Rn. 63, und vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, NRWE, Rn. 64, nicht entgegen, dass ein Steuerpflichtiger bei einem weitgehend insolventen Mieter auf einen Teil der Miete verzichte und anderweitige Vermietungsbemühungen unterlasse. Hiermit sei der vorliegende Sachverhalt eines Mietverzichts zu Beginn eines Mietverhältnisses vergleichbar. Hiergegen wendet die Klägerin ein, in der Zeit der Verhandlungen mit dem H. -Institut e. V., dem späteren Mieter, von Anfang 2011 bis zum Abschluss des Mietvertrages am 14./16. Mai 2011 hätten ihr die in Anspruch genommenen Makler keine alternativen Mieter in Aussicht stellen können. Es habe nur die Möglichkeit bestanden, entweder keinen Mietzahlungsanspruch gegen den H. für das Jahr 2011 zu erlangen oder auf den Abschluss des hier in Rede stehenden Mietvertrages zu verzichten. Diese Ausführungen der Kläger vermögen jedoch die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils nicht zu begründen. Nach der Rechtsprechung des Senats ist für die Ablehnung eines beantragten Grundsteuererlasses nicht positiv festzustellen, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat. Vielmehr muss umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat. Vgl. Beschluss vom 2. August 2012 - 14 A 8/10 -, NRWE, Rn. 11, unter Bezugnahme auf Beschluss vom 11. Juli 2011 - 14 A 918/10 -, NRWE, Rn. 25. Eine solche Feststellung lässt sich anhand des klägerischen Vorbringens nicht treffen. Soweit die Klägerin letztlich im Kern behauptet, sie habe in der Zeit von Anfang 2011 bis zum Abschluss des Mietvertrages im Mai 2011 keinen anderen Mieter finden können, steht dies im Widerspruch zu ihren Ausführungen in ihrem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 10. Januar 2012. Dort hat sie u. a. ausgeführt, in diesem Zeitraum vorvertraglich gehalten gewesen zu sein, ernsthafte Verhandlungen mit anderen Interessenten nicht mehr zu führen. Dies lässt nur den Schluss zu, dass die Klägerin allenfalls unbeachtliche anderweitige Vermietungsbemühungen an den Tag gelegt hat. Warum sie "vorvertraglich gehalten" gewesen sein soll, von ernsthaften Alternativverhandlungen Abstand zu nehmen, ist nicht nachvollziehbar. Unabhängig davon, dass ist nicht ersichtlich, dass ein Mietverzicht zu Beginn der Laufzeit nicht auch etwa durch andere Maßnahmen, wie durch eine entsprechende Gestaltung der Miethöhe oder eine veränderte Laufzeit, hätte kompensiert werden können, sofern sich die Klägerin überhaupt in einer quasi "ausweglosen" Lage im Hinblick auf eine Neuvermietung an die H. befunden haben sollte. Denn nur rechtlich, nicht aber wirtschaftlich war die Zeit von November und Dezember 2011 ertraglos. Die Klägerin hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für diese Zeit nicht gegenleistungslos im Sinne eines Leihvertrags eingeräumt, sondern im Rahmen des Mietvertrags. Die somit auch für diese Zeit eigentlich anfallende Gegenleistung galt als abgegolten mit der Verpflichtung zu späteren Mietzinszahlungen ab März 2012. Insofern handelt es sich bei der Vereinbarung der Mietzinsfreiheit für den in Rede stehenden Zeitraum allein um eine bestimmte rechtliche Ausgestaltung der Gegenleistungspflicht des Mieters insgesamt. Daher trifft die Annahme des Verwaltungsgerichts zu, dass die Bereitschaft zum Eingehen auf diese Vertragsgestaltung ‑ unabhängig davon, dass dies wirtschaftlich sinnvoll gewesen sein mag - einen Willensentschluss der Klägerin darstellt, der die Annahme, sie habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten, ausschließt. Bei einer von den wirtschaftlichen Zusammenhängen losgelösten Betrachtung, die nur auf die für einzelne Zeitabschnitte anfallende Miete abstellt, würde dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit eröffnet, durch geeignete Gestaltung der Gegenleistungspflicht ertraglose Mietzeiträume zu generieren und damit Einnahmeverluste (zum Teil) im Wege des Grundsteuererlasses auf die öffentliche Hand abzuwälzen. Mit der bloßen Meinungsäußerung, möglicherweise weise der vorliegende Tatbestand auch besondere tatsächliche Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf, die das Verwaltungsgericht nicht wahrgenommen habe, werden derartige Schwierigkeiten nicht hinreichend dargelegt. Eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist nicht gegeben. Die von der Klägerin aufgeworfene Frage, was der Grundsteuerschuldner zu vertreten oder nicht zu vertreten habe, ist in der Rechtsprechung dem Grunde nach geklärt. Bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil hat unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 150.81 -, juris, Rn. 17 ff., und vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, juris, Rn. 18, ausgeführt, der Grundsteuerschuldner habe eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruhe, die außerhalb seines Einflussbereiches lägen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein zurechenbares Verhalten herbeigeführt habe, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen habe verhindern können. Diesen Grundsatz wiederholt die Klägerin selbst im Rahmen der Zulassungsbegründung. Ob tatsächlich unter Berücksichtigung des jeweiligen Sachverhalts von einem Nichtvertretenmüssen auszugehen ist, ist eine Frage des Einzelfalles und daher einer grundsätzlichen Klärung nicht zugänglich. Die weiterhin aufgeworfene Frage, wie der Begriff "Ertrag" zu verstehen sei, ist nicht klärungsbedürftig, weil sich deren Beantwortung aus der gesetzlichen Definition des § 33 Abs. 1 Satz 4 Grundsteuergesetz - GrStG - ohne weiteres entnehmen lässt, nach dessen Nr. 2 bei bebaubaren Grundstücken wie im vorliegenden Fall der normale Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete ist. Die Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes - BewG - das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitraum für ein Jahr zu entrichten hat. Warum das Verwaltungsgericht angesichts dieser gesetzlichen Vorgaben auf den Ertragsbegriff einerseits unter rechtlichen Gesichtspunkten und andererseits unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten hätte eingehen müssen, ist nicht ersichtlich. Schließlich lässt sich ein Verfahrensmangel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO entgegen der Auffassung der Klägerin nicht etwa deswegen feststellen, weil das Verwaltungsgericht in rechtlich mangelhafter Weise seine Pflicht, den Sachverhalt zu ermitteln und Beweise zu erheben, vernachlässigt hätte. Ausweislich des Protokolls über die mündliche Verhandlung vom 7. Mai 2013 vor dem Verwaltungsgericht Köln ist ein förmlicher Beweisantrag, über den das Verwaltungsgericht durch Beschluss hätte entscheiden müssen, durch die Klägerin nicht gestellt worden. Im Übrigen hätte sich dem Verwaltungsgericht ausgehend von seinem Rechtsstandpunkt, die vorliegende Fallkonstellation sei mit Konstellationen, die bereits Gegenstand der Rechtsprechung des Senats gewesen seien, vergleichbar, eine Beweiserhebung auch nicht aufdrängen müssen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 47 Abs. 1 und 3 sowie 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.