7 D 3/06.NE

Der Bebauungsplan Nr. 102 "Esch, Bereich X.-----pfad zwischen N.-------- --straße , H. Straße und I.------weg " der Gemeinde F. ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks X.-----pfad 13 in F. -F1. (Gemarkung F1. , Flur 9, Flurstück 199). Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus und Nebengebäuden bebaut. Der Antragsteller wendet sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 102 "F1. , Bereich X.-----pfad zwischen N1.---------straße, H. Straße und I.------weg " der Antragsgegnerin, der auch sein Grundstück überplant. Das Plangebiet wird südlich und westlich durch die H. Straße, nördlich durch die N1.---------straße und östlich durch den I.------weg bzw. dessen Fortsetzung als Fußweg zur H. Straße eingegrenzt. Der X.-----pfad verläuft in Ost-West-Richtung quer durch das Plangebiet. Das Plangebiet ist entlang der H. Straße, des X1.-----pfades und der N1.--- ------straße weitgehend bebaut. In den Blockinnenbereichen - mit größeren, meist gärtnerisch genutzten Freiflächen - befinden sich lediglich Nebenanlagen. Nördlich des X1.-----pfades weist das Plangebiet weit überwiegend Wohnbebauung und nur vereinzelte gewerbliche Nutzung (Promotion [X.-----pfad 1], Kutsch- und Planwagenfahrten [X.-----pfad 7], Tierpräparator [X.-----pfad 19]) auf. Südlich des X1.-----pfades befinden sich neben Wohngebäuden entlang der H. Straße eine Gaststätte (Haus-Nr. 252) und mehrere kleinere Geschäfte (Haus-Nrn. 226, 236, 242). In dem Plangebiet hatte früher ein S. -Landhandel seine Betriebsstätte. Ein Teil dieses Betriebsgrundstücks erstreckt sich westlich des Grundstücks des Antragstellers in einem Streifen mit einer Breite von etwa 46 m zwischen der N.-------- --straße und dem X.-----pfad . Es handelt sich um das Grundstück Gemarkung F1. , Flur 9, Flurstücke 113, 114 und 219, mit einer Gesamtgröße von 4.303 m2. Der an dem X.-----pfad gelegene Teil des Grundstücks ist teilweise noch mit ehemaligen Betriebsgebäuden bebaut; an der N1.---------straße ist dieser Grundstücksstreifen nicht bebaut. Südlich des X1.-----pfades setzt sich das Betriebsgrundstück mit einer Tiefe von ca. 70 m fort, wobei es am Ende Richtung Osten abknickt und sich in diese Richtung ca. 60 m fortsetzt. Dieser Teil des früheren Betriebsgrundstücks (Gemarkung F1. , Flur 9, Flurstücke 72, 79, 118, 126, 127, 154 und 155) hat eine Fläche von 2.659 m2. Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin sieht für das gesamte Plangebiet "gemischte Bauflächen" vor. Der Bebauungsplan trifft insbesondere folgende Festsetzungen: Nördlich des X1.-----pfades wird ein Mischgebiet (MI) festgesetzt. Nach den textlichen Festsetzungen sind innerhalb des festgesetzten MI-Gebietes die gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen sowie die gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO außerhalb der in Abs. 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebietes nicht zulässig. Auf dem nördlichen Teil des früheren Betriebsgrundstück setzt der Bebauungsplan eine der Erschließung dienende Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich mit einer Breite von 6,0 m fest, welche X.-----pfad und N1.---------straße verbinden soll. Zu beiden Seiten der Verkehrsfläche sind - im Bereich des früheren Betriebsgrundstücks - überbaubare Grundstücksflächen mit einer Bebauungstiefe von etwa 14 bzw. 15 m festgesetzt, die in offener Bauweise (Einzel- oder Doppelhäuser) bebaut werden dürfen. Zum Maß der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan für das frühere Betriebsgrundstück eine Grundflächenzahl von 0,4, die Firsthöhe mit max. 8,5 m und max. zwei Vollgeschosse fest; ferner ist die Höchstzahl der Wohnungen je Wohnhaus auf zwei beschränkt. Auf dem am X.-----pfad gelegenen Teil des früheren Betriebsgrundstücks (Flurstück 114 teilweise) ist eine Fläche gekennzeichnet, deren Boden mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sein kann. In den anderen Teilen des Mischgebietes, also östlich und westlich des früheren Betriebsgrundstücks, orientieren sich die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen im Wesentlichen an der vorhandenen Bebauung; weiter ist hier ebenfalls offene Bauweise festgesetzt. Zum Maß der baulichen Nutzung wird für diesen Bereich die Grundflächenzahl mit 0,6 festgesetzt und die Zahl der Vollgeschosse auf max. zwei begrenzt. Südlich des X1.-----pfades setzt der Plan ein Dorfgebiet fest. Nach den textlichen Festsetzungen sind innerhalb des festgesetzten MD-Gebietes die gemäß § 5 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse Gartenbaubetriebe Tankstellen sowie die gemäß § 5 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung - Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht zulässig. Auch auf dem südlichen Teil des früheren Betriebsgrundstück setzt der Bebauungsplan eine der Erschließung dienende Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich mit einer Breite im Wesentlichen zwischen 5,80 und 7,0 m fest. Zu beiden Seiten der Verkehrsfläche sind - im Bereich des früheren Betriebsgrundstücks - überbaubare Grundstücksflächen mit einer Bebauungstiefe zwischen etwa 12 und 15 m festgesetzt, die in offener Bauweise (Einzel- oder Doppelhäuser) bebaut werden dürfen. Als Maß der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan auch hier eine Grundflächenzahl von 0,4, die Firsthöhe mit max. 8,5 m und max. zwei Vollgeschosse fest; ferner ist die Höchstzahl der Wohnungen je Wohnhaus auf zwei beschränkt. In den anderen Teilen des Dorfgebietes orientieren sich die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen im Wesentlichen an der vorhandenen Bebauung; auf den Grundstücken H. Str. 222 bis 244 ist geschlossene und im Übrigen offene Bauweise festgesetzt. Als Maß der baulichen Nutzung wird - außerhalb des früheren Betriebsgrundstücks - die Grundflächenzahl mit 0,6 festgesetzt und die Zahl der Vollgeschosse auf max. zwei begrenzt. Anlass für das Planaufstellungsverfahren war ein "Antrag" der Volksbank F2. eG vom 27. Februar 2003, das in ihrem Eigentum stehende Betriebsgrundstück des früheren Landhandels einer neuen Nutzung zuzuführen. Das daraufhin eingeleitete Planaufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Am 25. März 2003 beschloss der Ausschuss für Bau und Planung der Antragsgegnerin die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Plangebiet. Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange auf der Grundlage zweier von der Verwaltung vorgestellter Entwürfe beschloss der Ausschuss am 2. März 2004; die amtliche Bekanntmachung erfolgte am 19. März 2004. Mit Schreiben vom 17. März 2004 erhob der Antragsteller Einwendungen: Es bestehe nicht der Bedarf, für den überplanten Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen. Da der größte Teil des Gebietes straßenseitig weitgehend bereits bebaut sei, könnten Baulücken nach § 34 BauGB geschlossen werden. Die Antragsgegnerin übernehme die Planung der Volksbank und setze sich damit in Widerspruch zur Eigenart des Gebietes. Die vorhandene Gebietsstruktur werde durch das Vorhaben mehr als geringfügig verschlechtert. Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung würden dem konkreten Gebietscharakter eindeutig widersprechen. Durch die geplante Überbauung des früheren Betriebsgrundstücks sei wegen der Anzahl der Bewohner und dem damit verbundenen stark steigenden Kfz-Verkehr eine unzulässige Gebietsveränderung zu erwarten. Die Planung dieses Bereichs lasse Belästigungen und Störungen erwarten, die für die Allgemeinheit und die Nachbarschaft unzumutbar seien. Der nördlich des X1.-----pfades gelegene Planbereich könne nur als reines Wohngebiet ausgewiesen werden. Nach Aufgabe der gewerblichen Nutzung auf dem Gelände der Volksbank gebe es in diesem Bereich lediglich am westlichen Rand noch eine Gaststätte und auf dem X.-----pfad einen in einem Einfamilienhaus tätigen Tierpräparator. Die Ausweisung als Mischgebiet widerspreche daher der vorhandenen Bebauung. Auf dem früheren Betriebsgrundstück sei zudem eine Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt. Tatsächlich liege im Plangebiet die Grundflächenzahl bei weniger als 0,08. Eine Grundflächenzahl von 0,6 bedeute daher eine Verdichtung des gesamten Areals von über 800 %. Diese Verdichtung führe auf dem X.-----pfad zu einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen von 300 bis 500 Fahrzeugen täglich. Der X.-----pfad erscheine jedoch nicht geeignet, diesen zusätzlichen Verkehrsbedarf aufzunehmen. Dies müsse die Gemeinde bei ihrer Abwägung berücksichtigen. Unter Berücksichtigung des Ergebnisses der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte eine Überarbeitung der Planung und die Erstellung eines dem als Satzung beschlossenen Bebauungsplan entsprechenden Planungskonzeptes. Am 30. November 2004 empfahl der Ausschuss für Bau- und Planung dem Rat der Antragsgegnerin unter anderem, die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 102 zu beschließen, sowie weiter zu beschließen, den Bebauungsplan unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren öffentlich auszulegen. In der ortsüblichen Bekanntmachung vom 17. Juni 2005 heißt es dann, dass der Ausschuss diese Punkte beschlossen habe. In der Folgezeit wurden die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Mit Schreiben vom 7. Juli 2005 machte der Kläger erneut Einwendungen geltend, wobei er im Wesentlichen die früher vorgebrachten Gründe wiederholte. Er wendete sich vor allem gegen die Verdichtung im Bereich des Betriebsgrundstücks des ehemaligen Landhandels. Am 27. September 2005 prüfte der Rat der Antragsgegnerin die in das Bebauungsplanverfahren eingebrachten Anregungen und beschloss den Bebauungsplan sodann als Satzung. Diese wurde am 25. November 2005 ortsüblich bekannt gemacht. Zum Bebauungsplan wurde ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt. Danach kann der durch den Bebauungsplan verursachte Eingriff in den Natur- und Landschaftshaushalt durch ökologische Aufwertung von 2.883 m2 Ackerfläche ausgeglichen werden. In der Begründung des Bebauungsplanes (Ziff. 8) wird hierzu ausgeführt: "Die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des in der Ortslage gelegenen Baugebietes wäre nur bedingt möglich und würde der angedachten späteren baulichen Inanspruchnahme der verbleibenden Freiflächen grundsätzlich entgegenstehen. Daher wird die im Vorgriff auf zukünftige Ausgleichsmaßnahmen bereits entsprechend ökologisch aufgewertete Ausgleichsfläche im Bereich der Verlängerung des C.------weges (L. ) mit dem erforderlichen Ausgleich belastet. Es handelt sich hier um eine ehemalige Ackerfläche, die durch Anpflanzung von Feldgehölzen aufgesetzt wurde. Ein Übersichtsplan, in dem die 2.883 m2 große Ausgleichsfläche gekennzeichnet wurde, ist dem landschaftspflegerischen Begleitplan als Anlage beigefügt." Der Antragsteller hat am 26. Januar 2006 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt er insbesondere vor: Er wende sich im Wesentlichen gegen die Ausweisung des Mischgebietes. Dies sei im Bebauungsplanverfahren damit begründet worden, dass auch im Flächennutzungsplan hier Mischflächen ausgewiesen seien. Das Ziel der Bebauungsplanung widerspreche aber einer solchen Festsetzung. Aus sämtlichen Begründungen ergebe sich, dass auf den überplanten Flächen ganz offenkundig Wohnnutzung vorgesehen sei. Wollte man hier wirklich ein Mischgebiet ausweisen, müssten auf dem früheren Betriebsgrundstück schon zahlreiche Gewerbebetriebe zugelassen werden, weil außerhalb dieses Gebietes praktisch nur Wohnnutzung vorhanden sei. Gerade dies sei aber nicht beabsichtigt. Beabsichtigt sei vielmehr die Zulassung von Wohnnutzung. Die bislang vorhandenen Gewerbenutzungen, die eine Einordnung des Gebietes als Mischgebiet ermöglicht hätten, sollten gerade nicht fortgeführt werden. Unter diesen Umständen handele es sich bei der Ausweisung des Mischgebietes um einen sog. Etikettenschwindel. Dieser sei für ihn mit einer deutlich höheren Immissionsbelastung verbunden. Durch eine Ausweisung als Mischgebiet werde im Übrigen das Entwicklungsgebot verletzt. In Wirklichkeit sei nicht beabsichtigt, eine Mischfläche, wie im Flächennutzungsplan vorgesehen, zu entwickeln. Das Abwägungsmaterial sei fehlerhaft zusammengestellt worden. Jedenfalls in dem Bereich, in dem von dem ehemaligen Landhandel früher Düngemittel und Heizöl gelagert worden seien, hätte eine genaue Altlastenuntersuchung erfolgen müssen. Ein Abwägungsfehler ergebe sich auch aus der Ausweisung von Bauflächen auf dem früheren Betriebsgrundstück. Die dort zulässige Bebauung führe in einem unangemessenen Umfang zu einer höheren Verdichtung als auf den benachbarten Flächen. Der Bezugspunkt für die Firsthöhe sei nicht festgesetzt. Die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen seien nicht auf Flächen erfolgt, die dem Zugriff der Antragsgegnerin unterliegen würden. Dies lasse sich jedenfalls nicht den Aufstellungsunterlagen entnehmen. Die geltend gemachte Abbuchung der Ausgleichsmaßnahme von einem Ökokonto sei unwirksam, weil dieses offensichtlich vor dem 1. Januar 1998 angelegt worden sei. Die Möglichkeit hierfür habe erst die zum 1. Januar 1998 in Kraft getretene Regelung des § 135 a BauGB eröffnet. Der Antragsteller beantragt, den Bebauungsplan Nr. 102 "F1. , Bereich X.-----pfad zwischen N.---------- straße , H. Straße und I.------weg " der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Der Antrag sei nicht begründet. Bei der Ausweisung des Mischgebietes handele es sich nicht um einen sog. Etikettenschwindel. Eine gemischte Nutzung sei beabsichtigt. Gewollt seien neben Wohngebäuden Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe sowie Einrichtungen der wohnortnahen Versorgung. Für die Ansiedlung solcher Betriebe biete sich die vorhandene Baustruktur, die neben Wohngebäuden noch zahlreiche Nebengebäude aufweise, ohne weiteres an. Die durch Baugrenzen umschriebenen überbaubaren Flächen seien so bemessen, dass auch kleineren Gewerbebetrieben ausreichend Raum zur Verfügung stehe. Wegen der unmittelbaren Nähe eines Friedhofs biete sich die Ansiedlung friedhofaffiner Betriebe an. Die Ausweisung eines Dorfgebietes auf der Südseite des X1.-----pfades stelle ebenfalls keinen Etikettenschwindel dar. Auch hier biete es sich an, den vorhandenen Gebäudebestand, der neben Wohngebäuden auch Nebengebäude wie Schuppen und Stallgebäude umfasse, gewerblich zu nutzen. Bisher befänden sich in diesem Bereich mehrere Geschäfte, eine Gaststätte mit Kegelbahn, eine Spedition und ein Teil der Betriebsstätte des aufgegebenen Landhandels sowie eine Reihe von Hofstellen landwirtschaftlicher Betriebe. Ob und in welchem Umfang die Landwirtschaft, z. B. als Nebenerwerb, fortgeführt werde, entziehe sich der Kenntnis der Antragsgegnerin. Gewollt sei es jedenfalls, eine Fortführung der Landwirtschaft zu ermöglichen. Zudem befänden sich außerhalb des Plangebietes landwirtschaftliche Betriebe, welche dieses prägten. Für das Vorliegen von Altlasten, die einer baulichen Nutzung entgegenstehen würden, lägen keine konkreten Anhaltspunkte vor. Die im Plangebiet durch den ehemaligen Landhandel gewerblich genutzten Flächen seien auf Bodenverunreinigungen hin orientierend untersucht worden. Dabei seien zwar erhöhte Düngemittel- und Kohlenwasserstoffgehalte festgestellt worden. Eine sofortige Sanierung sei jedoch nicht erforderlich. Der belastete Boden sei bei künftigen Baumaßnahmen unter gutachterlicher Begleitung zu separieren und ordnungsgemäß zu entsorgen (Nr. 11 der Planbegründung). Eine unangemessene Verdichtung der Bebauung finde nicht statt. Einer zu hohen Verdichtung entlang der neu anzulegenden Verbindungsstraße zwischen X.--- --pfad und N1.---------straße sowie entlang des vom X.-----pfad Richtung Süden und Osten abzweigenden Stichweges wirke der Bebauungsplan dadurch entgegen, dass nicht die in Misch- und Dorfgebieten nach § 17 Abs. 1 BauNVO mögliche Grundflächenzahl von 0,6, sondern eine solche von 0,4 festgesetzt werde. Darüber hinaus sei eine offene Bauweise vorgeschrieben und seien je Wohnhaus nur zwei Wohnungen zulässig. Zum Ausgleich der als Folge der Bauleitplanung zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft sei in Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde eine größere Ackerfläche durch Bepflanzung ökologisch aufgewertet worden. Es sei ein Ausgleichsflächenpool ("Ökokonto") gebildet worden. Bei jeder auszugleichenden Maßnahme werde aus der Ausgleichsfläche ein bestimmter Teilbereich abgeschrieben. Dies sei auch im Fall des Bebauungsplanes Nr. 102 geschehen. Eine 2.883 m2 große Fläche sei in einem Plan, der Bestandteil des landschaftspflegerischen Fachbeitrages sei, konkret gekennzeichnet. Ein Teil der Aufforstungsflächen des Flächenpools befinde sich noch im Eigentum der S1. -Q. AG. In der mündlichen Verhandlung hat der Beigeordnete der Antragsgegnerin ergänzt, dass man nunmehr den notariellen Übertragungsvertrag hinsichtlich der Ausgleichsfläche abgeschlossen habe. Zu den Aufforstungsflächen gehöre auch das in Rede stehende Grundstück Gemarkung F. , Flur 10, Flurstück 53, auf der die Ausgleichsmaßnahme durchgeführt worden sei. Dieses werde gemäß einer Vereinbarung mit der S2. AG als Rechtsvorgängerin der S1. -Q. AG nach Aufforstung an die Antragsgegnerin übereignet. An der Befugnis der Gemeinde, über das Grundstück zur Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen zu verfügen, bestehe kein Zweifel. Die Ausgleichsflächen seien zwischenzeitlich nahezu vollständig bepflanzt und im Wachstum. In rechtlicher Hinsicht sei entscheidend, dass die maßgebliche Eintragung und Zuordnung der Fläche nach Inkrafttreten des § 135 a BauGB erfolgt sei. Der Berichterstatter hat am 23. März 2007 einen Ortstermin durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin und der weiteren von der Antragsgegnerin und der Unteren Landschaftsbehörde vorgelegten Unterlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Insbesondere ist der Antragsteller antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks - wie hier - gegen bauplanerische Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Eigentum betreffen. Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 7. Juli 1997 - 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 36, und vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der angegriffene Bebauungsplan leidet allerdings nicht an Form- und Verfahrensmängeln, die ohne Rüge beachtlich wären. Nur auf Rüge beachtliche Form- und Verfahrensfehler sind gegenüber der Antragsgegnerin nicht vorgebracht worden und im Übrigen auch nicht ersichtlich. Der Bebauungsplan Nr. 102 "F1. , Bereich X.-----pfad zwischen N.---------- straße , H. Straße und I.------weg " ist aber materiell zu beanstanden, weil es an der städtebaulichen Erforderlichkeit hinsichtlich der Ausweisung des Dorfgebietes fehlt und er keine hinreichende und damit abwägungsfehlerfreie Regelung hinsichtlich des Ausgleichs für den Eingriff in Natur und Landschaft enthält. Die Festsetzung eines Dorfgebietes für den Bereich zwischen X.-----pfad und H. Straße ist städtebaulich nicht erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB. Städtebaulich erforderlich ist ein Bebauungsplan, wenn er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich für die städtebauliche Entwicklung angesehen werden kann. § 1 Abs. 3 BauGB setzt dabei voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich ein Planungsfreiraum eingeräumt wird. Das weite Planungsermessen umfasst neben dem "Wie" auch das "Ob" und "Wann" planerischer Gestaltung, es bedeutet Entschließungs- und Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt; maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1, m.w.N. Die Festsetzung eines Bebauungsplans ist nicht erforderlich i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB, wenn die Regelung nicht dem entspricht, was von der Gemeinde tatsächlich gewollt, sondern nur vorgeschoben ist, um das eigentliche (unzulässige) Planungsziel zu verdecken (sog. "Etikettenschwindel"). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn z.B. ein Dorf- oder Mischgebiet ausgewiesen wird, die aber diese Gebietstypen kennzeichnende Mischung von Wohnen, Gewerbe bzw. Handwerk und (beim Dorfgebiet) Landwirtschaft nicht beabsichtigt wird, sondern die Ausweisung nur deshalb erfolgt, um die Schutzwürdigkeit der in Wirklichkeit alleine beabsichtigten Wohnbebauung herabzustufen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Februar 2000 - 4 BN 1.00 -, juris (dort Rn. 10); OVG NRW, Urteil vom 7. März 2006 - 10 D 43/03.NE -, juris (dort Rn. 127), m.w.N.; Bay. VGH, Urteil vom 12. Januar 2007 - 1 N 06.2319 -, juris (dort Rn. 25). Ein solcher Fall des "Etikettenschwindels" liegt hier zwar erkennbar nicht vor. An der städtebaulichen Erforderlichkeit fehlt es aber auch dann, wenn schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses feststeht, dass die durch die Baunutzungsverordnung vorgegebene Mischung von Nutzungsarten faktisch nicht erreichet werden kann. Vgl. OVG NRW, Urteil 29. August 2006 - 10 D 64/04.NE -; Hess. VGH, Urteil vom 15. Februar 2005 - 3 N 1095/03 -, BRS 69 Nr. 36; Bay. VGH, Urteil vom 12. Januar 2007 - 1 N 06.2319 -, a.a.O. Dorfgebiete dienen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienender Handwerksbetriebe; auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist nach § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO vorrangig Rücksicht zu nehmen. Damit weisen Dorfgebiete - einem Mischgebiet vergleichbar - eine gemischte Struktur aus Elementen der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzung - einschließlich land- und forstwirtschaftlicher Nutzungen - auf. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. September 1995 - 4 B 200.95 -, BRS 57 Nr. 71. Bei dem Dorfgebiet handelt es sich um ein "ländliches Mischgebiet", dessen Charakter grundsätzlich nicht von einem bestimmten prozentualen Mischverhältnis der zulässigen Nutzungsarten abhängt. Eine - sich in gewissen Grenzen haltende - Zunahme der Wohnbebauung in einem Dorfgebiet führt für sich gesehen noch nicht zu einer (rechtlichen) Änderung des Gebietscharakters im Sinne der Baunutzungsverordnung, insbesondere dann nicht, wenn noch landwirtschaftliche Betriebe vorhanden sind, die der näheren Umgebung ihr Gepräge geben. Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 19. Januar 1996 - 4 B 7.96 -, BRS 58 Nr. 67, und vom 4. Dezember 1995 - 4 B 258.95 -, BRS 57 Nr. 70. Ein zahlenmäßiger Gleichstand oder ein Übergewicht der landwirtschaftlichen Betriebe gegenüber den Wohngebäuden ist für die Annahme eines Dorfgebietes nicht erforderlich, doch muss das Plangebiet mindestens auch durch Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe geprägt sein oder jedenfalls geprägt werden können. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. September 2002 - 7a D 118/00.NE -, juris (dort Rn. 43), und Urteil vom 23. Januar 2006 - 7 D 137/04.NE. Eine Überplanung bebauter Bereiche als Dorfgebiet - wie hier - kommt daher nur dann in Betracht, wenn entweder im Plangebiet selbst tatsächlich noch Wirtschaftsstellen land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe vorhanden sind oder das Plangebiet durch außerhalb, in unmittelbarer Umgebung gelegene Betriebe den Charakter eines Dorfgebietes erhält. Fehlt es hieran und kann auch nicht konkret mit einer Ansiedlung von Wirtschaftsstellen gerechnet werden, ist die Ausweisung als Dorfgebiet städtebaulich nicht erforderlich. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Mai 2001 - 4 B 33.01 -, BRS 64 Nr. 72; Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 3. Aufl. 2004, Rn. 540, m.w.N. Gemessen daran ist die Festsetzung des Dorfgebietes in dem Bebauungsplan Nr. 102 städtebaulich nicht erforderlich. Das festgesetzte Dorfgebiet wird nicht durch im Gebiet selbst ansässige landwirtschaftliche Betriebe (mit-)geprägt. Zwar wird in der Planbegründung ausgeführt, dass der Bereich südlich des X1.-----pfades "auch durch landwirtschaftliche Anwesen geprägt" werde. Diese Annahme entspricht jedoch nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. In dem durch den vorliegend streitigen Bebauungsplan festgesetzten Dorfgebiet befindet sich keine (prägende) Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes mehr. Dies ergibt sich zum einen aus der dem Senat von Seiten der Antragsgegnerin vorgelegten Flurkarte, in der sämtliche gewerbliche und landwirtschaftliche Nutzungen im Plangebiet eingetragen wurden. In dieser Flurkarte ist für das gesamte Plangebiet keine Wirtschaftsstelle vermerkt. Das Fehlen jeglicher landwirtschaftlicher Haupt- oder Nebenerwerbsbetriebe hat sich im Ortstermin des Berichterstatters des Senats bestätigt. Zwar gab ein Vertreter der Antragsgegnerin im Ortstermin an, er habe gehört, dass auf dem Grundstück H. Str. 222 - also im Dorfgebiet - Hühnerhaltung / Eierproduktion betrieben werde. Konkrete Tatsachen, die darauf hindeuten, dass es sich hierbei um Landwirtschaft i.S.v. § 201 BauGB handelt, konnte er jedoch nicht benennen und haben sich auch nicht im Ortstermin ergeben. Soweit später geltend gemacht worden ist, dass sich aus dem Gewerberegister der Antragsgegnerin "ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft in der H. Str. 222" ergebe, spricht dies allenfalls für eine Verkaufsstätte von landwirtschaftlichen Produkten. Bei der Landwirtschaft handelt es sich um Urproduktion und daher nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts - vgl. etwa Beschluss vom 16. Februar 1995 - 1 B 209/93 -, juris (Rn. 15), m.w.N. - nicht um ein Gewerbe. Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist daher nicht in das Gewerberegister einzutragen (vgl. § 14 Abs. 1 Satz 1 GewO). Es ist auch nicht zu erwarten, dass in dem Dorfgebiet in absehbarer Zeit wieder landwirtschaftliche Betriebe angesiedelt werden. Zwar handelt es sich bei dem Gebiet um einen Teil des alten "Dorfkerns" von F1. und sind wohl auch noch Betriebsgebäude (Ställe, Schuppen) früherer - mittlerweile aufgegebener oder ausgesiedelter - landwirtschaftlicher Betriebe vorhanden. Den Aufstellungsunterlagen ist aber nicht zu entnehmen, dass der Rat der Antragsgegnerin im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses konkret von der zukünftigen Ansiedlung landwirtschaftlicher Betriebe im festgesetzten Dorfgebiet ausgegangen ist. Gegen eine solche konkret absehbare Ansiedlung sprechen auch die örtlichen Verhältnisse. So bestätigte der Beigeordnete der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung, dass - entsprechend dem senatsbekannten Strukturwandel in der Landwirtschaft, der u.a. durch Aufgabe kleinerer Betriebe und die Flächen- und Tierbestandserhöhung größerer Betriebe gekennzeichnet ist - die Entwicklung auch in der Gemeinde F. dahin geht, dass sich die Zahl landwirtschaftlicher Betriebe reduziert und die verbleibenden Betriebe in den Außenbereich aussiedeln, wo sie wesentlich bessere Entwicklungsmöglichkeiten haben. Gegen eine konkret absehbare Ansiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes im Plangebiet spricht ebenfalls, dass die Standortbedingungen dort aufgrund der dichten Wohnbebauung unter Immissionsgesichtpunkten eher ungünstig sind. Das festgesetzte Dorfgebiet erfährt seine landwirtschaftliche Prägung auch nicht "von außen". Vgl. hierzu: OVG NRW, Urteil vom 16. September 2002 - 7a D 4/01.NE -, BRS 65, Nr. 31; Bay. VGH, Urteil vom 12. Januar 2007 - 1 N 06.2319 -, juris (dort Rn. 29). Den Planaufstellungsunterlagen lässt sich nicht entnehmen, dass der Rat der Antragsgegnerin von landwirtschaftlichen Hofstellen in unmittelbarer Umgebung des festgesetzten Dorfgebietes, welche dieses prägen, ausgegangen ist. In dem Ortstermin des Berichterstatters des Senats konnten solche Hofstellen nicht festgestellt werden. Die Antragsgegnerin hat allerdings geltend gemacht, auf dem Grundstück H. Str. 218 (Flur 10, Flurstück 3), welches sich parallel zum Plangebiet bis zum X.-----pfad erstreckt, befinde sich ein landwirtschaftlicher Betrieb. Von außen waren im Ortstermin aber keine Hinweise auf betriebliche Zusammenhänge erkennbar. Die im Planaufstellungsverfahren erhobenen Einwendungen des Herrn X2. B. , Inhaber des Reit- und Pensionsstalls "B1. " (An T. 4), und die Stellungnahme der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom 20. April 2004 deuten allerdings darauf hin, dass sich auf dem Grundstück H. Str. 218 noch die landwirtschaftlich genutzte "Außenstelle" des ausgesiedelten "B2. " mit Betriebsgebäuden zur Unterbringung von landwirtschaftlichen Maschinen und Geräten und zur Strohlagerung sowie mit einer Haltung von Legehennen befindet. Weiter hat die Antragsgegnerin vorgetragen, gegenüber dem Plangebiet, auf der südlichen Seite der H. Straße (Haus-Nr. 277) und westlich des Plangebietes in dem Anwesen M. . 15 seien zwei weitere landwirtschaftliche Betriebe "gemeldet". Dass und mit welchem Gegenstand dort landwirtschaftliche Nutzung auch tatsächlich betrieben wird, hat sie nicht behauptet. Hinsichtlich der Anwesen H. Str. 218 und 277 war bei der Augenscheinseinnahme zwar zu erkennen, dass dort (noch) Betriebsgebäude (Scheune/Schuppen) eines (früheren) landwirtschaftlichen Betriebes vorhanden sind. Für eine tatsächliche landwirtschaftliche Betriebsführung haben sich jedoch keine Anhaltspunkte ergeben. Es entstand für den Berichterstatter angesichts der Gebäudestruktur und -nutzung entlang der H. Straße im hier fraglichen Bereich südlich und östlich des Plangebietes vielmehr der - dem Senat vermittelte - Eindruck, dass dieser Bereich früher intensiv landwirtschaftlich genutzt worden ist, aber aufgrund des bereits angesprochenen Strukturwandels in der Landwirtschaft allenfalls noch Restbestände landwirtschaftlicher Nutzung aufweist. Selbst wenn daher auf den von der Antragsgegnerin benannten Grundstücken in einem gewissen Umfang noch eine landwirtschaftliche Nutzung stattfindet, tritt diese nach außen hin jedenfalls nicht in dem Maße prägend in Erscheinung, dass dadurch das benachbarte Gebiet des Bebauungsplans Nr. 102 den Charakter eines Dorfgebietes erhalten würde. Dass von den genannten Betrieben landwirtschaftstypische Lärm- oder Geruchsemissionen ausgehen, die sich auf das Plangebiet nicht nur unwesentlich auswirken, hat die Antragsgegnerin schließlich auch nicht erwogen. Im Planaufstellungsverfahren sind Immissionen benachbarter Betriebe nicht in den Blick genommen worden. Vielmehr hat der Rat der Antragsgegnerin durch die textlichen Festsetzungen im Dorfgebiet die "aus Immissionsschutzgründen kritisch zu betrachtenden Betriebe zur Be- und Verarbeitung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse" - so Ziff. 5 der Planbegründung - gerade ausgeschlossen. Wäre er von einer entsprechenden Vorbelastung des Gebietes ausgegangen, hätte es nahegelegen, dass dies in der Begründung erwähnt worden wäre. Ohne dass es bei dieser Sachlage noch entscheidungserheblich ist, weist der Senat im Interesse der Beteiligten darauf hin, dass die Festsetzung eines Mischgebietes nördlich des X1.-----pfades nicht deswegen einen "Etikettenschwindel" darstellt, weil - so der Antragsteller - tatsächlich nur Wohnnutzung gewollt sei. In der Begründung zum Bebauungsplan wird zu Ziel und Zweck der Mischgebietsfestsetzung ausgeführt, "die vorhandene Bebauung (solle) unter Beachtung bestehender Baurechte im Wesentlichen mit dem Bebauungsplan festgeschrieben werden". Weiter heißt es unter Ziffer 5 ("Beschreibung der wesentlichen Planinhalte"), "im Planbereich nördlich der Straße X.-----pfad (sei) aus der im Flächennutzungsplan vorgegebenen gemischten Baufläche (M) und in Anpassung an die dort vorhandene Struktur Mischgebiet (MI) entwickelt" worden. Damit ist nach der Plankonzeption letztlich eine an den Vorgaben des Flächennutzungsplanes (aus dem Jahr 2004) ausgerichtete Entwicklung beabsichtigt. Eine solche Zielsetzung bewegt sich im Rahmen des planerischen Ermessens der Gemeinde. Auch scheidet eine Erreichung dieses Ziels nicht von vornherein aus. Zwar trifft es zu, dass für den Bereich des früheren Betriebsgrundstücks (Gemarkung F1. , Flur 9, Flurstücke 113, 114 und 219) sowohl nach den Vorstellungen der Volksbank als Investor als auch der Antragsgegnerin eine Wohnnutzung mit Einzel- und Doppelhäusern vorgesehen ist. Dafür sprechen auch die Festsetzung einer Grünfläche mit Spielplatz und die Festsetzung einer Verkehrsfläche als verkehrsberuhigter Bereich. Das frühere Betriebsgrundstück kann jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Die Antragsgegnerin hat den Bereich nördlich des X1.-----pfades insgesamt als ein Mischgebiet festgesetzt und lediglich bei dem Maß der baulichen Nutzung - was nach § 16 Abs. 5 BauNVO zulässig ist - innerhalb dieses einen Baugebietes differenziert. Betrachtet man aber das gesamte Mischgebiet, so ist festzustellen, dass dort ein gleichberechtigtes Miteinander von Wohnen und Gewerbe, also eine dem § 6 Abs. 1 BauNVO entsprechende Durchmischung, nicht von vornherein ausscheidet. So sind zum einen entlang des I1.------weges (Flurstücke 211 und 212) größere Freiflächen vorhanden, auf denen das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe errichtet werden können. Zudem liegen im Mischgebiet Grundstücke (insbesondere Flurstücke 7, 8, 199, 200, 201 und 214), die zwar derzeit im Wesentlichen zu Wohnzwecken genutzt werden, die aufgrund ihrer Größe und des Zuschnitts zukünftig jedoch einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden könnten. Ob und ggfs. in welchem Umfang es zu einer - derzeit weitestgehend noch nicht vorhandenen - gewerblichen Nutzung in dem Mischgebiet kommen wird, ist zwar nicht absehbar, von vornherein ausgeschlossen werden kann dies jedoch nicht. Der Bebauungsplan genügt nicht den Anforderungen des Abwägungsgebots und leidet daher an einem weiteren Mangel, der ebenfalls seine Unwirksamkeit begründet. Maßgeblich ist dabei auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan abzustellen (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner verletzt, wenn in die Abwägung der Belange nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis auch dann genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit der verschiedenen Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Gemessen daran hat der Rat der Antragsgegnerin hat die Belange von Natur und Landschaft nicht hinreichend abgewogen. Die Belange von Natur und Landschaft sind im Rahmen der durch § 1 Abs. 7 BauGB vorgegebenen Abwägung nach Maßgabe der sich aus § 1 a BauGB ergebenden besonderen Anforderungen zu berücksichtigen. Die Gemeinde ist danach verpflichtet, bei planerischen Eingriffen in Natur und Landschaft ein gesetzlich vorgeprägtes Entscheidungsprogramm abzuarbeiten und über ein Folgenbewältigungsprogramm abwägend zu entscheiden. Die zu berücksichtigenden Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind entsprechend ihrem konkret gegebenen Gewicht nicht nur abwägend dahin zu prüfen, ob sich die vom Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe in Natur und Landschaft im Planbereich überhaupt rechtfertigen lassen und damit das "Integritätsinteresse" von Natur und Landschaft an einem Schutz vor eingriffsbedingten Beeinträchtigungen aus gewichtigen Gründen zurückgestellt werden kann. Vielmehr ist auch abwägend darüber zu befinden, ob und in welchem Umfang für - angesichts etwa vorrangiger städtebaulicher Erfordernisse - unvermeidbare Beeinträchtigungen Ausgleich im Sinne von § 1 a Abs. 3 BauGB zu leisten und damit dem "Kompensationsinteresse" von Natur und Landschaft Rechnung zu tragen ist. Vgl. zu den Anforderungen BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 1997 - 4 NB 27.96 -, BRS 59 Nr. 8; OVG NRW, Urteil vom 28. Oktober 2004 - 7a D 23/03.NE -. Diesen Anforderungen genügt die Abwägungsentscheidung des Rates der Antragsgegnerin nicht. Dass der Rat das Integritätsinteresse von Natur und Landschaft im Hinblick auf die bislang baulich nicht genutzten Flächen zurückgesetzt hat, ist zwar ebenso wenig zu beanstanden wie die - von dem Antragsteller auch nicht angegriffene - Berechnung des Ausgleichs für den zu erwartenden Eingriff. Auch die Entscheidung, den Ausgleichsbedarf außerhalb des Plangebiets zu decken, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Der hier von der Antragsgegnerin vorgenommene Ausgleich entspricht jedoch nicht den Vorgaben der §§ 1 a Abs. 3, 9 Abs. 1 a BauGB. Danach erfolgt der Ausgleich grundsätzlich durch geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB als Fläche oder Maßnahme zum Ausgleich, die auch an anderer Stelle als am Ort des Eingriffs erfolgen können. Ein solcher Ausgleich durch Festsetzungen in dem hier streitigen Bebauungsplan Nr. 102 oder durch Aufstellung eines gesonderten "Ausgleichsbebauungsplans" ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Es fehlt auch an einer vertraglichen Vereinbarung gemäß § 11 BauGB oder an sonstigen geeigneten Maßnahmen zum Ausgleich auf von der Gemeinde bereit gestellten Flächen (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB). Die vorliegend erfolgte Zuweisung einer Ersatzfläche aus dem Ökopool "L. " (Gemarkung F. , Flur 10, Flurstück 53 [teilweise]) - so die Planbegründung unter Verweis auf den landschaftspflegerischen Fachbeitrag - ist keine "sonstige geeignete Maßnahme". Der Gesetzgeber stellt solche Maßnahmen in § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB gleichberechtigt neben Festlegungen im Rahmen der Bauleitplanung und die vertragliche Vereinbarung. Dies deutet darauf hin, dass das Gesetz ein Mindestmaß an rechtlicher Bindung der planenden Gemeinde voraussetzt. Das Erfordernis einer hinreichenden rechtlichen Sicherung der Ausgleichsmaßnahmen soll verhindern, dass die Gemeinde sich von einseitigen Erklärungen, die eine bestimmte Kompensation in Aussicht stellen, im Nachhinein wieder lossagt oder von ihr zunächst zum Ausgleich bereit gestellte Flächen wieder zurückzieht. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Juli 2003 - 4 BN 37.03 -, BRS 66 Nr. 217 (zu § 1 a Abs. 3 Satz 3 BauGB in der bis zum 2. August 2001 geltenden Fassung). Dies macht es erforderlich, dass sich die für den Ausgleich vorgesehene Fläche im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Eigentum der Gemeinde befindet oder in sonstiger Weise zumindest ein zeitlich unbefristetes Verfügungsrecht der Gemeinde über diese Fläche gesichert ist. Vgl. Nds. OVG, Urteil vom 5. April 2001 - 1 K 2758/00 -, juris (dort Rn. 18); OVG NRW, Urteil vom 23. Januar 2006 - 7 D 137/04.NE -; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17. Januar 2007 - 8 C 11088/06 -, juris (dort Rn. 27). Eine solche rechtliche Absicherung war hier im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses - also am 27. September 2005 - nicht gegeben, so dass es auch rechtlich unerheblich ist, dass der notarielle Übertragungsvertrag mittlerweile abgeschlossen worden ist. Nach Ziff. 2 der "Rahmenvereinbarung" der Antragsgegnerin mit der (früheren) S2. AG vom 6. August 1997 sollten die Grundstücke Gemarkung F. , Flur 10, Flurstücke 53 sowie 52 und 88 (jeweils teilweise) nach Aufforstung - die wohl im Frühjahr 1998 erfolgt ist - kostenlos von der S2. AG an die Antragsgegnerin übereignet werden. Diese Übereignung ist aber unstreitig bis zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht erfolgt. Der Vertreter der Antragsgegnerin hat im Ortstermin des Berichterstatters des Senats am 23. März 2007 darauf hingewiesen, ein Notartermin sei für den nächsten Montag angesetzt. Eine rechtliche Absicherung ergibt sich auch nicht aufgrund der von der S2. AG übernommenen Verpflichtung zur Übereignung der Grundstücke. Im Hinblick auf den Wortlaut der Ziff. 2 und die Einbettung in eine Rahmenvereinbarung, mit der die durch den Braunkohletagebau "I2. " entstehenden Belastungen der Antragsgegnerin - insbesondere durch die erforderlichen Umsiedlungen - abgegolten werden sollten, ist zwar nicht zweifelhaft, dass diese Verpflichtung zur Übereignung rechtlich bindend sein sollte. Dass der Antragsgegnerin bis zur Übereignung ein hinreichend gesichertes Zugriffsrecht auf die Grundstücke, etwa durch eine Grunddienstbarkeit, zugestanden hat, ergibt sich aber weder aus der Rahmenvereinbarung noch ist dies vorgetragen worden. Im Übrigen war die - nicht notariell beurkundete - vertragliche Verpflichtung zur Übereignung jedenfalls im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses wegen Formmangels gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB - diese Vorschrift findet auch auf öffentlich-rechtliche Verträge Anwendung - vgl. Ludwig, in: juris Praxiskommentar - BGB, 3. Aufl. 2006, Rn. 63 zu § 311b - nichtig. Insoweit ist es rechtlich unerheblich, dass sich nach Ziff. 7 (Satz 2) der Rahmenvereinbarung die Vertragsparteien auf eine Formnichtigkeit nicht berufen werden. Bereits aufgrund dieser, die Ziff. 2 der "Rahmenvereinbarung" vom 6. August 1997 - wegen des untrennbaren Zusammenhang zwischen Aufforstung und Übereignung - insgesamt erfassenden Formnichtigkeit (vgl. § 139 BGB) scheidet auch ein (wirksamer) städtebaulicher Vertrag aus. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob - wenn man einen solchen Vertrag einmal unterstellt - die Antragsgegnerin auf dieser Grundlage ein "Ökokonto" hätte einrichten können. Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass es nach dem Willen des Gesetzgebers wohl nicht möglich sein sollte, vor dem In-Kraft-Treten des § 135 a Abs. 2 Satz 2 BauGB zum 1. Januar 1998 - vgl. Art. 1 Ziff. 47 des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 - BauROG, BGBl. I 2081, 2094 - durchgeführte Maßnahmen zugunsten des Naturschutzes (vgl. § 8 a BNatSchG in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung) nachträglich in (bauplanungsrechtliche) Ausgleichsmaßnahmen umzuwidmen. Vgl. BT-Drs. 13/7589, S. 12; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 7. Dezember 2004 - 6 A 11280/04 - juris (dort Rn. 28); Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: April 2005, Rn. 11 zu § 135 a BauGB. Auch verweist § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB alleine auf vertragliche Vereinbarungen "gemäß § 11 BauGB" und damit auf eine gesetzliche Regelung, die ebenfalls erst zum 1. Januar 1998 in Kraft getreten ist (vgl. Art. 1 Ziff. 14 BauROG). Dieser Gesamtzusammenhang spricht eher dafür, dass § 135 a Abs. 2 Satz 2 BauGB nicht das Vorziehen von Maßnahmen zum Ausgleich i.S.d. §§ 1 a Abs. 3, 9 Abs. 1 a BauGB auf der Grundlage eines bereits in 1997 geschlossenen Vertrages ermöglicht hat. Nach alledem fehlt es jedenfalls wegen der fehlenden dinglichen Absicherung im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einem rechtswirksam von der Antragsgegnerin gebildeten "Ökokonto", von welchem sie hier gemäß § 135 a Abs. 2 Satz 2 BauGB die erforderlichen Ausgleichsflächen abbuchen konnte. Der Abwägungsmangel führt ebenfalls zur Unwirksamkeit des Plans. Gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB - in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung (BGBl. I 2414) - ist der Mangel, der nicht Gegenstand der Regelung nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ist, erheblich, wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis von Einfluss gewesen ist. Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hinweisen. Dies ist hier der Fall, da die fehlende dingliche Sicherung an der Ausgleichsfläche zweifelsfrei feststeht. "Von Einfluss gewesen" ist der Mangel dann, wenn sich an Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen ist - vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 - 4 NB 43.93 -, BRS 57 Nr. 22 m.w.N. (zu § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F.) - bzw. wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65 (zu § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Dies ist hier der Fall, denn der Rat der Antragsgegnerin hätte bei Kenntnis des Mangels den erforderlichen Ausgleich anders gesichert. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.