3 K 59/16

Leitsatz: Verweisen die textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans auf eine DIN-Vorschrift und ergibt sich erst in der Zusammenschau von DIN und Bebauungsplan, welche Anforderungen im Einzelnen der Plan an die Zulassung von Gebäuden stellt, so muss der Plangeber bei der Bekanntmachung sicherstellen, dass die Betroffenen auch von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können (Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung)(Rn.65) Der Bebauungsplan Nr. 1 „A“ der Gemeinde Ostseebad Binz wird für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu voll-streckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 1 „A“ der Antragsgegnerin ist für unwirksam zu erklären. I. Der Antrag ist zulässig. Entsprechend § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO hat der Antragsteller den Antrag fristgerecht gestellt; er ist als Eigentümer eines im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und damit dessen Festsetzungen unterworfenen Grundstücks auch antragsbefugt (vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Juni 2011 – 4 CN 1.10 – juris Rn. 13 und vom 23. April 2002 – 4 N 3.01 – juris Rn. 8). Auch besteht kein Zweifel an dem – bei bestehender Antragsbefugnis ohnehin nur ausnahmsweise fehlenden (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 – juris Rn. 10) – Rechtsschutzinteresse. Der Antragsteller kann seine Rechtsstellung durch einen Erfolg des Normenkontrollantrags verbessern, weil im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten ist, dass nach Unwirksamerklärung des Bebauungsplans die Antragsgegnerin einen neuen Bebauungsplan aufstellen wird. Insoweit lässt sich jedenfalls nicht ausschließen, dass dieser – etwa mit Blick auf die zwischenzeitlich in Kraft getretene Vorschrift des § 13a BauNVO – für den Antragsteller günstigere Festsetzungen enthalten könnte (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 11. September 2019 – 3 K 376/15 – juris Rn. 30 ff.). Zudem besteht das Rechtsschutzinteresse auch deshalb, weil entsprechend der vergleichsweisen Einigung der Beteiligten in dem Verfahren 5 A 1101/14 beim Verwaltungsgericht Greifswald die vorliegende bestandskräftige Nutzungsuntersagung im Falle einer Unwirksamerklärung des Bebauungsplans zunächst weiterhin nicht vollstreckt würde. II. Der Antrag ist begründet. Der Bebauungsplan Nr. 1 „A“ der Antragsgegnerin ist für unwirksam zu erklären (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Zwar ist der Plan nicht mangels Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wegen unzulässiger Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung oder wegen eines Abwägungsmangels im Hinblick auf die fehlende Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung auf dem Grundstück des Antragstellers aus materiellen Gründen unwirksam; dasselbe dürfte für einen Abwägungsmangel im Hinblick auf das Plankonzept als solches gelten (1.). Er leidet jedoch wegen nicht ordnungsgemäßer Bekanntmachung an einem zur Unwirksamkeit führenden Verfahrensfehler (2.). 1. Der Bebauungsplan ist nicht aus den bereits genannten materiellen Gründen unwirksam. a) Der Bebauungsplan ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Der Senat hat dies bereits für den Nachbarbebauungsplan Nr. 3 „D“ mit gleichlautenden Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung entschieden (Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 253/15 – juris Rn. 19); daran wird festgehalten. Auch für das hiesige Verfahren gilt ferner, dass eine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung, wie sie nach § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB Voraussetzung für die Beachtlichkeit einer etwaigen Verletzung des Entwicklungsgebots ist, von vornherein nicht in Betracht kommt (vgl. bereits OVG Greifswald, Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 58/16 – juris Rn. 20). b) Die unter Ziff. I.1.1) des Textteils getroffenen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sind zulässig. Der Senat hat dies bereits bezogen auf die gleichlautenden Festsetzungen im Nachbarbebauungsplan Nr. 3 „D“ entschieden (Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 58/16 – juris Rn. 24 ff.); an den entsprechenden Erwägungen, die das Bundesverwaltungsgericht in der Revisionsinstanz nicht beanstandet hat (Urteil vom 21. Juni 2018 – 4 CN 8.17 – juris Rn. 10), hält der Senat fest. Dass in einer entsprechenden Konstellation die Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen in einem sonstigen Sondergebiet zulässig ist, hatte das Bundesverwaltungsgericht bereits mit Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 – (NVwZ 2018, 824 = juris Rn. 13 ff.) ausgesprochen. Die Vorschrift des § 13a BauNVO ändert an dieser Bewertung nichts, weil sie erst am 1. Oktober 2017 und damit nach dem für das hiesige Verfahren maßgeblichen Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan am 8. Dezember 2014 in Kraft getreten ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6.17 – juris Rn. 8 ff.). c) Der Bebauungsplan leidet nicht wegen fehlender Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung auf dem Grundstück des Antragstellers an einem Abwägungsmangel; auch im Hinblick auf das Plankonzept als solches dürfte kein beachtlicher Abwägungsmangel vorliegen. Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 – juris Rn. 29; Urteil vom 14. Februar 1975 – IV C 21.74 – juris Rn. 37). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). aa) Hiervon ausgehend kann der Antragsteller nicht mit Erfolg geltend machen, dass die tatsächliche Nutzung seines Grundstücks bei der Abwägung nicht ordnungsgemäß berücksichtigt worden wäre. (1) Bei der zum Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan auf dem Grundstück des Antragstellers ausgeübten Nutzung handelte es sich nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, sondern um eine ausschließliche Ferienwohnnutzung. § 13a BauNVO findet – wie bereits ausgeführt – für diesen Zeitpunkt keine Anwendung. Die mietweise Überlassung von komplett eingerichteten Wohnungen zu Ferienzwecken ohne die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen prägt die Nutzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 – juris Rn. 3; OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 45 f.). Da der Antragsteller ganzjährig vollständig eingerichtete Wohnungen zu Preisen zuzüglich Nebenkostenpauschalen für „Erstausstattung mit Bettwäsche und Handtüchern“ sowie Endreinigung anbietet (vgl. auch seine Internetpräsenz unter http://www.top-ferienwohnungen-binz.de), ist von einer Vermietung von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar. Nichts Anderes gilt für die Endreinigung der Wohnungen (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – a.a.O.). (2) Die tatsächliche Ferienwohnnutzung des Gebäudes des Antragstellers war bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen, weil sie formell illegal ist. Die Baugenehmigung vom 22. April 2005 wurde ausdrücklich für den Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Einliegerwohnungen erteilt. Diesen Begriff hat auch der Antragsteller selbst in den Bauvorlagen durchgehend verwendet. Damit ist lediglich eine (Dauer-)Wohnnutzung Gegenstand der Baugenehmigung geworden. Dass im Betreff des Anschreibens des Architekten vom 15. Februar 2005 – ebenso später bei der Nachreichung von Unterlagen durch diesen mit Schreiben vom 2. Mai 2005 – von Ferienwohnungen die Rede war, kann demgegenüber keine Bedeutung haben. Maßgeblich ist die in der Baugenehmigung verwendete Angabe der Nutzungsart, die der Angabe im Bauantrag entspricht. Denn dieser wird durch die Bauvorlagen konkretisiert. Das Anschreiben gehört demgegenüber nicht zu den Bauvorlagen. Es ist im Übrigen bereits deshalb hinsichtlich der Nutzungsart nicht aussagekräftig, weil zwar im Betreff von Ferienwohnungen, im Text aber von Einliegerwohnungen die Rede ist. Der Erwähnung einer Anzahl von Betten und Gastplätzen unter der Überschrift „Hotels, Pensionen u.ä. Einrichtungen“ in einer internen Aufstellung der Bauaufsichtsbehörde aus dem Baugenehmigungsverfahren sowie der Berechnung der Baugebühren auf dieser Grundlage kommt keine Bedeutung zu, weil diese Verfahrensschritte nicht unmittelbar die Entscheidung über die Erteilung der Baugenehmigung betreffen. Eine ausschließliche Ferienwohnnutzung des Gebäudes, wie der Antragsteller sie tatsächlich praktiziert, ist im Übrigen auch nach seinem eigenen Vorbringen nicht Gegenstand der Baugenehmigung. Für eine aktive Duldung der Ferienwohnnutzung fehlt es an der erforderlichen Erklärung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde; mangels entsprechender Zuständigkeit der Antragsgegnerin kommt es auch nicht auf den Vortrag des Antragstellers an, er habe bei der Antragsgegnerin eine gewerbliche Zimmervermietung angemeldet und zahle an diese die anfallenden Kommunalabgaben (vgl. für den Nachbarbebauungsplan OVG Greifswald, Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 58/16 – juris Rn. 44 f.). Gegenstand des im Jahr 2013 gestellten Bauantrags ist lediglich der Bezeichnung nach ein Beherbergungsbetrieb; nach dem Inhalt der Bauvorlagen, nach denen in dem Gebäude lediglich Ferienwohnungen, nicht aber Räume für beherbergungstypische Dienstleistungen vorgesehen sind und die kein Betriebskonzept enthalten, geht es jedoch ebenfalls um eine ausschließliche Ferienwohnnutzung. Die Frage der hinreichenden Berücksichtigung einer solchen Nutzung als beabsichtigte Nutzung, verbunden mit der Frage, ob diese bislang zulässig war, stellt sich unabhängig von einer bereits erfolgten tatsächlichen Nutzungsaufnahme für alle Grundstücke des Plangebiets und ist eine Frage des zulässigen Plankonzepts. bb) Auch die Abwägung zum Plankonzept dürfte keinen beachtlichen Abwägungsfehler begründen. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein entsprechendes, in der Planbegründung näher beschriebenes Plankonzept, das für die bereits bebauten Bereiche auf die Sicherung der Wohnfunktion gegenüber einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Feriengebiets abzielt und dabei für alle eine allgemeine Teilhabe an den Erwerbsmöglichkeiten durch Fremdenvermietung eröffnen will, keinen grundsätzlichen Bedenken begegnet (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 4. April 2017 – 3 K 58/16 – juris Rn. 36 ff.). Allerdings bedarf eine ordnungsgemäße Umsetzung dieses Konzepts der sorgfältigen Ermittlung des vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der aktuellen baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 25. August 2004 – 3 K 3/02 – juris Rn. 46; Urteil vom 5. Juni 2012 – 3 K 36/11 – juris Rn. 126). Darüber hinaus muss die planende Gemeinde sich durch eine Bestandsaufnahme nicht nur hinsichtlich des vorhandenen, sondern auch hinsichtlich des bislang nach § 34 BauGB zulässigen Umfangs der baulichen Nutzung eine Vorstellung davon verschaffen, inwieweit sie durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in die Rechte der Grundstückseigentümer eingreift, und zwar unabhängig von der Frage, ob der Entzug baulicher Nutzungsmöglichkeiten nach § 42 BauGB zu Entschädigungsansprüchen führen kann (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 4. Juni 2012 – 3 K 36/11 – juris Rn. 123 ff.). Es kann offen bleiben, ob diese Voraussetzungen hier im Hinblick auf die zum Teil lückenhaft ausgefüllte Tabelle zu den Bestandsnutzungen (Anlage 2 zur Planbegründung) und im Hinblick auf die Erwägungen in der Planbegründung dazu, inwieweit Beherbergungsbetriebe bislang nach § 34 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB zulässig gewesen sind (Planbegründung S. 5), ebenso wie in der Abwägungsdokumentation dazu, dass mit der Planung ggf. bislang zulässige reine Ferienhäuser, eigenständige Gebäude für Beherbergungsbetriebe und Wohnhäuser mit überwiegender touristischer Nutzung „weggeplant“ werden (Abwägungsdokumentation S. 13, 17), erfüllt waren. Nach den zuletzt genannten Ausführungen in der Abwägungsdokumentation dürften jedenfalls erhebliche Gründe dafür sprechen, dass Fehler im Abwägungsvorgang nicht gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB auf das Abwägungsergebnis von Einfluss waren. 2. Der Bebauungsplan ist jedoch verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Er leidet unter einem Bekanntmachungsmangel. Bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin vom 16. Februar 2015 war nicht sichergestellt, dass die Planbetroffenen auch von der in Bezug genommenen DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen konnten. Das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkündet werden; denn die Verkündung stellt einen integrierenden Teil der förmlichen Rechtsetzung dar, ist also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnormen der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf auch nicht in unzumutbarer Weise erschwert sein. Bebauungspläne gehören als Satzungen zu den förmlich gesetzten Rechtsnormen. Bei ihnen ist allerdings, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, nur der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Im Übrigen genügt es, den Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB). Diese Anforderungen stehen einer Verweisung auf nicht öffentlich zugängliche DIN-Vorschriften in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht von vornherein entgegen, und zwar auch dann nicht, wenn erst die Anwendung der DIN-Vorschrift ergibt, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben im Plangebiet zulässig ist. Verweist eine Festsetzung auf eine DIN-Vorschrift und ergibt sich erst aus dieser Vorschrift, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, muss der Plangeber jedoch sicherstellen, dass die Planbetroffenen sich auch vom Inhalt der DIN-Vorschrift verlässlich Kenntnis verschaffen können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2010 – 4 BN 21.10 – juris Rn. 9 ff.). Das gilt unabhängig davon, ob der Plangeber eine Regelung insgesamt dem Ergebnis der Anwendung der DIN-Vorschrift überlässt oder ob er zwar dem Grunde nach selbst bestimmt, welchen Anforderungen die baulichen Anlagen genügen müssen, aber erst der Verweis auf die DIN-Vorschrift ergibt, nach welchen Methoden und Berechnungsverfahren der Inhalt der Anforderungen im Einzelnen zu ermitteln ist. Auch im zuletzt genannten Fall können die Planbetroffenen nicht dem Bebauungsplan selbst, sondern erst dem Plan in Verbindung mit der DIN-Vorschrift entnehmen, welche Anforderungen im Einzelnen der Plan an die Zulassung von Gebäuden stellt. Zudem ist die Grenze zwischen den beiden Fallgruppen schwer zu ziehen. Auch wenn der Bebauungsplan die Lärmpegelbereiche selbst festlegt, ist damit nicht abschließend bestimmt, welche Schalldämmmaße in den jeweiligen Lärmpegelbereichen gewährleistet werden müssen. Denn die Anforderungen an die Schalldämmmaße ergeben sich nicht ohne weiteres aus der Tabelle 8 der DIN 4109, sondern erst aus einer Anwendung der Ziffern 5.2 bis 5.4 der DIN 4109 in Verbindung mit den Tabellen 8 bis 10 (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2010 – 4 BN 21.10 – juris Rn. 12). Vorliegend bestimmt die Antragsgegnerin in Ziff. I.4. der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zwar dem Grunde nach selbst, welche Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile in den verschiedenen zeichnerisch festgelegten Lärmpegelbereichen gestellt werden, jedoch ergibt erst der Verweis auf die DIN 4109, nach welchen Methoden und Berechnungsverfahren der Inhalt dieser Anforderungen zu ermitteln ist. Der Fall einer bloß nachrichtlichen Bezugnahme auf die DIN-Vorschrift, mit der lediglich eine Quellenangabe für die getroffenen Festsetzungen mitgeteilt würde und die deshalb die Bekanntmachungspflichten nicht berühren würde, liegt nicht vor. Bestimmt erst eine in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug genommene DIN-Vorschrift abschließend, unter welchen Voraussetzungen bauliche Anlagen im Plangebiet zulässig sind, ist den dargelegten rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen nicht allein dadurch genügt, dass die Gemeinde den Bebauungsplan gemäß § 10 Abs. 3 BauGB bekannt macht. Sie muss vielmehr sicherstellen, dass die Betroffenen auch von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das kann sie dadurch bewirken, dass sie die in Bezug genommene DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit hält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist (BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2010 – 4 BN 21-10 – juris Rn. 13), oder auch dadurch, dass in der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses darauf hingewiesen wird, dass die im Bebauungsplan in Bezug genommene technische Vorschrift bei der Gemeinde zur Einsichtnahme bereitliegt (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2020 – 4 CN 5.18 – juris Rn. 37 f.). Diese Voraussetzungen, die der Senat bereits bisher seiner Rechtsprechung zu Grunde gelegt hat (vgl. Urteil vom 10. Februar 2015, –- 3 K 25/10 – juris Rn. 55 m.w.N.) waren hier nicht erfüllt. Der Mangel ist gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB auch beachtlich. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Der Antragsteller wendet sich mit seinem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 1 „A“ der Antragsgegnerin. Er ist Eigentümer des Grundstücks B-straße, das im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt. Für dieses Grundstück erteilte die Bauaufsichtsbehörde ihm unter dem 22. April 2005 eine Baugenehmigung für den „Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnungen“. Diese Bezeichnung des Vorhabens entsprach derjenigen im eingereichten Antragsformular und in den Bauzeichnungen ebenso wie auf einem Titelblatt zum Bauantrag. Im Anschreiben des Architekten lautete der Betreff: „Bauantrag Herr C. – Neubau eines Einfamilienhauses mit Ferienwohnungen“; im Text des Schreibens hieß es, der Bauherr beabsichtige, „ein Einfamilienhaus mit zwei Einliegerwohnungen“ zu errichten. Nach den Grundrisszeichnungen waren die beiden Einliegerwohnungen im Dachgeschoss zuzüglich Schlafboden geplant. Im Keller waren u.a. ein Hauswirtschaftsraum und ein Saunabereich vorgesehen. In einer internen Aufstellung des Landkreises aus dem Verwaltungsverfahren ist unter den Überschriften „Vorhabenbezogene Angaben“ und „Hotels, Pensionen u.ä. Einrichtungen“ die Anzahl der Betten mit 6 und die Anzahl der Gastplätze mit 4 angegeben. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde wegen der tatsächlichen Nutzung von fünf Ferienwohnungen in dem Gebäude ein bauordnungsrechtliches Verfahren eingeleitet hatte, beantragte der Antragsteller im Jahr 2013 die Erteilung einer Baugenehmigung für die „Umnutzung eines bestehenden Wohnhauses in einen kleinen Beherbergungsbetrieb mit Beherbergungsräumen für insgesamt zwölf Betten“. Die beigefügten Grundrisse weisen fünf eigenständige Wohnungen (je zwei im Erdgeschoss und Dachgeschoss sowie eine im Spitzboden) aus. Die Antragsgegnerin versagte das Einvernehmen und beantragte die Zurückstellung für zwölf Monate im Hinblick auf den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 1 „A“. Diesem Antrag entsprach die Bauaufsichtsbehörde mit Bescheid vom 19. Juli 2013. Mit Bescheid vom 26. September 2014 lehnte die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag mit der Begründung ab, das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB unzulässig, weil es hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung den Rahmen der Umgebungsbebauung nicht einhalte. Ein Beherbergungsbetrieb mit insgesamt zwölf Betten finde sich dort nicht. Das Vorhaben sei ferner rücksichtslos, weil es im Hinblick auf die Nutzungszeiten bzw. An- und Abreisen zur Verlärmung führen könne. Der Antragsteller legte Widerspruch ein und beantragte hilfsweise, eine Baugenehmigung für die Umnutzung der im Wohnhaus befindlichen fünf Wohneinheiten als Ferienwohnungen zu erteilen, soweit diese nicht bereits durch die Baugenehmigung vom 22. April 2005 erteilt worden sei. Über den Widerspruch ist noch nicht entschieden worden; das Widerspruchsverfahren wurde im Hinblick auf das anhängige Normenkontrollverfahren ausgesetzt. Mit Ordnungsverfügung vom 15. Juli 2013 untersagte die Bauaufsichtsbehörde dem Antragsteller jegliche Ferienwohnnutzung des Gebäudes. Der Widerspruch des Antragstellers blieb mit dem Widerspruchsbescheid vom 18. September 2014 erfolglos. Im Rahmen des Klageverfahrens zum Az. 5 A 1101/14 schlossen die Beteiligten am 25. August 2016 beim Verwaltungsgericht Greifswald einen prozessbeendenden Vergleich. Die Bauaufsichtsbehörde verpflichtete sich, bis zur Abweisung des Normenkontrollantrags, der nach Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 1 „A“ Anfang 2015 zwischenzeitlich gestellt worden war, bzw. im Falle einer stattgebenden Entscheidung im Normenkontrollverfahren und einer ablehnenden behördlichen Entscheidung über den Umnutzungsantrag des Antragstellers bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichts aus der Untersagungsverfügung nicht zu vollstrecken bzw. bis dahin keine neuen ordnungsbehördlichen Maßnahmen gegenüber dem Antragsteller zu erlassen. Das etwa 4,8 ha große Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 1 „A“ umfasst neben unbebauten Bereichen wie einer Waldfläche und dem alten Sportplatz bereits bebaute, bisher nach § 34 BauGB zu beurteilende Bereiche. In einem solchen Bereich liegt auch das Grundstück des Antragstellers. Diese Bereiche werden als sonstige Sondergebiete „Wohnen mit Beherbergung“ überplant. Die textlichen Festsetzungen bestimmen u.a.: "I.1.1) Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB) So: Sonstige Sondergebiete nach § 11 BauNVO "Wohnen mit Beherbergung" Das Sondergebiet "Wohnen mit Beherbergung" dient der Errichtung von Wohngebäuden, für deren Eigentümer regionaltypische Erwerbsmöglichkeiten durch eine ergänzende touristische Vermietung eines Ferienzimmers oder einer Wohnung mit Fremdenbeherbergung gesichert werden sollen. I.1.a) Zulässig sind: - Wohngebäude, - Gebäude und Räume für freie Berufe, - bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Ferienwohnung/Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden, - die der Versorgung des Gebiets dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. I.1.b) Ausnahmsweise sind zulässig: - sonstige nicht störenden Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen." Für den Bereich, in dem das Grundstück des Antragstellers liegt („Gebiet 2“), sieht die Nutzungsschablone in der Planzeichnung eine eingeschossige Bebauung, eine Grundflächenzahl von 0,3, offene Bauweise, Einzelhäuser sowie eine Beschränkung der Zahl der Wohnungen auf maximal zwei je Wohngebäude vor. In Ziff. I.4 der textlichen Festsetzungen werden im Hinblick auf die Immissionen, die von der an das Plangebiet angrenzenden Landesstraße ausgehen, Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB getroffen und für die in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereiche I bis IV jeweils ein „erforderliches resultierendes Schalldämm Maß des Außenbauteils erf.R’w,res in dB“ einerseits für „Aufenthaltsräume für Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und ähnliches“ sowie andererseits für „Büroräume und ähnliches“ festgelegt. Auf die entsprechende Tabelle folgt die kursiv gesetzte Zeile: „Tabelle T-1: Erforderliches resultierendes Schalldämm Maß des Außenbauteils in Abhängigkeit vom Lärmpegelbereich nach DIN 4109“. Das Plangebiet liegt benachbart zu dem Gebiet des Bebauungsplans Nr. 3 „D“. Beide Pläne wurden gleichzeitig aufgestellt und entsprechen sich in den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung. Mit Urteilen vom 4. April 2017 zu den Az. 3 K 253/15 und 3 K 58/16 (Verfahren des Antragstellers), letzteres bestätigt durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Juni 2018 – 4 CN 8.17 –, wies der Senat Normenkontrollanträge gegen den Bebauungsplan Nr. 3 „D“ als unbegründet zurück. Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin weist für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein allgemeines Wohngebiet aus. Das Planungsverfahren wurde mit dem Aufstellungsbeschluss vom 2. November 2006 eingeleitet. Im Rahmen der 3. Auslegung – in dieser Entwurfsfassung wurden erstmals Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausgeschlossen und nur bis zu ein Fremdenzimmer oder bis zu eine Wohnung mit Fremdenbeherbergung in Wohngebäuden zugelassen – erhob der Antragsteller Einwendungen und machte u.a. geltend, die Bestandsaufnahme berücksichtige nicht hinreichend die vorhandene Ferienwohnungs- bzw. Ferienhausnutzung. Ihm selbst sei eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit zwei Ferienwohnungen erteilt worden. Ferner wies er auf den gestellten Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung hin. Entsprechend nahm der Antragsteller im Rahmen der 4. Auslegung Stellung und bezog sich auf eine beigefügte gutachterliche Stellungnahme vom 20. Juli 2014. Er führe einen Beherbergungsbetrieb; weitere Beherbergungsbetriebe seien im Plangebiet nicht vorhanden. Die Gemeindevertretung beschloss am 8. Dezember 2014 über die Abwägung und fasste den Satzungsbeschluss. Die Bekanntmachung erfolgte im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin vom 16. Februar 2015. Der Antragsteller hat am 11. Februar 2016 Normenkontrollantrag gestellt. Er trägt u.a. vor: Er betreibe auf dem Grundstück einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes zur gewerblichen Vermietung von fünf Fremdenbeherbergungswohnungen. Eine entsprechende Gewerbeanmeldung für die Vermietung von fünf Ferienwohnungen legt er vor. Es erfolge eine ständig wechselnde Beherbergung von Gästen mit der Möglichkeit der Kurzzeitvermietung ab einer Übernachtung. Er biete zusätzliche, zum Teil nicht abwählbare Dienstleistungen an, wie Wechsel der Bettwäsche und Handtücher, tägliche Reinigung, Hol- und Bringservice. Die betriebsnotwendigen Nebenräume seien vorhanden. Er zahle die anfallende Fremdenverkehrsabgabe. Der Bebauungsplan verletze ihn in seinem Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Der Plan verstoße gegen das Gebot der Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan. Die Festsetzung eines Sondergebiets „Wohnen mit Beherbergung“ stelle einen Widerspruch zu der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets im Flächennutzungsplan dar; sie halte sich nicht im Rahmen des Entwickelns. Die Abweichung sei auch unter Berücksichtigung ihrer Quantität nicht geringfügig. Eine gleichzeitige Änderung des Flächennutzungsplans sei nicht erfolgt. Die Ausweisung eines Sondergebiets, das ein Nebeneinander von dauerhaftem Wohnen und zeitweiligem Freizeitwohnen vorsehe, sei unzulässig, weil diese Nutzungsarten einander ausschließen würden. Der Bebauungsplan leide an einem zu seiner Aufhebung führenden Abwägungsfehler, weil die Bestandsinteressen der Eigentümer im Plangebiet nicht hinreichend berücksichtigt worden seien. Es treffe nicht zu, dass es sich bei dem Plangebiet bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans um ein faktisches reines oder allgemeines Wohngebiet gehandelt habe. Die Bebauung sei vielmehr als Gemengelage zu beurteilen gewesen. Nach der Bestandsaufnahme der Antragsgegnerin hätten sich im Gebiet mehrere Objekte mit Ferienwohnungen bzw. Gästebetten befunden; für mehrere Grundstücke seien keine abschließenden Feststellungen getroffen worden. Insgesamt hätten sich auf den 22 Grundstücken im Plangebiet mindestens vier bis sechs Ferienwohnnutzungen befunden. Dies entspreche einer Quote von mindestens etwa einem Fünftel, so dass die entsprechenden Nutzungen nicht etwa als Ausreißer bei der Bewertung des Gebietscharakters außer Betracht bleiben dürften. Nach § 34 Abs. 1 BauGB seien folglich im Plangebiet Ferienwohnungen allgemein zulässig gewesen. Auch wenn man von einem Wohngebiet ausgehe, seien jedenfalls (kleinere) Beherbergungsbetriebe wie sein mit Antrag vom 25. Juni 2013 zur Genehmigung gestelltes Vorhaben zulässig gewesen. Auch diese seien aber durch die Planung des Antragsgegners unabhängig von etwaigen Beeinträchtigungen unzulässig geworden. Dass auf seinem Grundstück ein Einfamilienhaus mit zwei Ferienwohnungen bereits genehmigt sei, ergebe sich aus der Angabe des Nutzungszwecks im Begleitschreiben zum Bauantrag sowie den vorhabenbezogenen Angaben der Bauaufsichtsbehörde in der Baugenehmigungsakte und werde durch die Berechnung der Gebühren für die erteilte Genehmigung bestätigt. Die Antragsgegnerin habe seinen Gewerbebetrieb nur unzureichend berücksichtigt, indem sie ohne Begründung „offensichtliche bodenrechtliche Spannungen“ behauptet und daraus eine bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit hergeleitet habe. Mit dem Umstand, dass der Antragsteller seinen seit vielen Jahren geführten Beherbergungsbetrieb nicht mehr weiterführen könne und damit seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage beraubt werde, habe die Antragsgegnerin sich nicht auseinandergesetzt. Dies sei umso weniger verständlich, als die Antragsgegnerin seit der Nutzungsaufnahme Kenntnis von der Ausübung des Beherbergungsbetriebs habe, die Kurtaxe vereinnahmt habe und damit die Nutzung aktiv geduldet habe. Das Ziel, eine schleichende Umnutzung zu verhindern, werde durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt, weil der kleine Beherbergungsbetrieb des Antragstellers schon seit vielen Jahren bestehe und der einzige Beherbergungsbetrieb im Plangebiet sei; es handele sich um einen „absoluten Ausnahmefall“. Im Übrigen werde weder in der Planurkunde noch in der Bekanntmachung auf eine Auslegung der DIN 4109 hingewiesen, obwohl diese in den textlichen Festsetzungen in Bezug genommen werde. Der Antragsteller beantragt, den Bebauungsplan Nr. 1 „A“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie trägt vor: Es bestünden Bedenken gegen das Rechtsschutzbedürfnis. Es sei davon auszugehen, dass die Nutzung des Gebäudes zumindest teilweise illegal erfolge. Hierfür spreche auch die von der Bauaufsichtsbehörde verfügte Nutzungsuntersagung. Auch für den Fall der Unwirksamerklärung des Bebauungsplans dürfte das Vorhaben nicht genehmigungsfähig sein. Gegen das Gebot der Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan sei nicht verstoßen worden. Da die Planung gerade darauf abziele, den bisherigen Charakter als Wohngebiet, das vorwiegend mit Einfamilienhäusern bebaut sei, beizubehalten, werde die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans nicht berührt. Dem Entwicklungsgebot werde dadurch Rechnung getragen, dass ein Sondergebiet entwickelt worden sei, das aufgrund der festgesetzten Nutzungsstruktur einem allgemeinen Wohngebiet nahekomme. Auch bezüglich der noch unbebauten Flächen solle der Nutzungsschwerpunkt auf einer Dauerwohnnutzung liegen, die durch ein Fremdenzimmer oder bis zu einer Wohnung mit Fremdenbeherbergung im Wohngebäude ergänzt werden könne. Im Übrigen wäre ein etwaiger Verstoß nach § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich. Zweifel an der Erforderlichkeit der Planung bestünden nicht. Die Planung ziele erkennbar darauf ab, den bisherigen Gebietscharakter beizubehalten und einer schleichenden Umnutzung in Richtung eines Ferienhausgebiets entgegenzuwirken, wobei der Schwerpunkt die Dauerwohnnutzung bleiben solle. Insgesamt sehe die Planung die Stärkung des Gebiets als Wohngebiet vor, bei der eine untergeordnete Nutzung zu Beherbergungszwecken als eine das Wohnen nicht beeinträchtigende Nutzungsart zulässig sein solle. Ein gleichwertiges Nebeneinander von dauerhaftem Wohnen und zeitweiligem Freizeitwohnen sei gerade nicht vorgesehen. Ein Abwägungsfehler ergebe sich auch nicht daraus, dass der Betrieb des Antragstellers nicht berücksichtigt worden sei, weil dieser wohl illegal sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.