OVG 10 N 21.14

Leitsatz: Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes in einem faktischen Mischgebiet in der Nähe eines zentralen Versorgungsbereiches (Nebenzentrum) in einem Stadtteil eines Mittelzentrums.(Rn.5) Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 20. März 2014 wird abgelehnt. Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens trägt die Klägerin mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt. Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 29.428,00 EUR festgesetzt. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes (Lidl-Lebensmittel-Discount-Markt) auf dem Grundstück A im Stadtgebiet der Beigeladenen, der die zentralörtliche Funktion als Mittelzentrum zugewiesen wurde. Die Verkaufsfläche des Betriebs soll um 196,19 m² auf rund 1000 m² und die Geschossfläche um ca. 300 m² auf 1660 m² erweitert werden. Das Vorhabengrundstück liegt unstreitig im unbeplanten Innenbereich in einem südlich der Spree gelegenen Stadtteil der Beigeladenen an einer Straße, über die auch der Zu- und Abfahrtsverkehr zur Anschlussstelle Fürstenwalde-West der Bundesautobahn A12 erfolgt. Der Beklagte lehnte die Erteilung der Baugenehmigung ab. Das Verwaltungsgericht wies die daraufhin erhobene Verpflichtungsklage ab. Die Erweiterung des Lidl-Marktes sei ein neues Vorhaben, das bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Satz 3 BauNVO unzulässig sei. Der dagegen gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung der Klägerin, der auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), besondere tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) sowie das Vorliegen von Verfahrensmängeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) gestützt ist, bleibt ohne Erfolg. Dazu im Einzelnen: 1. Soweit sich die Klägerin auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO stützt, hat sie nicht hinreichend dargelegt, dass ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils vorliegen. Derartige Zweifel sind dann gegeben, wenn ein tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angegriffenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt werden und auch die Richtigkeit des Entscheidungsergebnisses solchen Zweifeln unterliegt (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 6. Februar 2017 – OVG 10 N 87.16 –, juris Rn. 3 m.w.N.). Diese Voraussetzungen erfüllt das Zulassungsvorbringen nicht. Ohne Erfolg macht die Klägerin allgemein geltend, die angefochtene Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei nicht richtig, weil dieses verkenne, dass bei der Erweiterung ihres Einzelhandelsbetriebes eine von der Regel abweichende Fallgestaltung nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO vorliege. Die Klägerin berücksichtigt bei dieser Argumentation bereits nicht, dass nicht der Beklagte oder das Verwaltungsgericht, sondern sie als Bauantragstellerin die Darlegungslast hat, ob Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung vorliegen, die die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO widerlegen können. Gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete, bestimmt § 34 Abs. 2 BauGB, dass sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach seiner Art allein danach richtet, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Auch in den Fällen des § 34 Abs. 2 BauGB ist die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe mithin nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu beurteilen (BVerwG, Beschluss vom 17. Februar 2009 – BVerwG 4 B 4.09 –, juris Rn. 9, und Urteil vom 17. Dezember 2009 - 4 C 2.08 -, juris Rn. 12). Ausgehend von diesem rechtlichen Ansatz ist das Verwaltungsgericht - ohne dass dies die Klägerin im Zulassungsantrag angreift - zu der Bewertung gelangt, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabenstandorts im unbeplanten Innenbereich des Stadtgebiets der Beigeladenen einem faktischen Mischgebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO entspricht und das Vorhaben zur Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes auf eine Verkaufsfläche von rund 1000 m² und eine Geschossfläche von ca. 1660 m² nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu beurteilen sei. Das Vorhaben sei nach der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO nicht zulässig, weil die Zulassung der beantragten Erweiterung des großflächigen Einzelhandelsbetriebes auf deutlich mehr als 1200 m² Geschossfläche nicht nur unwesentliche Auswirkungen i.S. des § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung habe. Solche Auswirkungen umschreibt die Verordnung näher als schädliche Umwelteinwirkungen sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Wenn derartige Auswirkungen zu bejahen sind, ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in ein – hier nicht festgesetztes - Kern- oder ein Sondergebiet zu verweisen. Nach der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sind derartige Auswirkungen bei Betrieben in der Regel anzunehmen, wenn sie die Geschossfläche von 1.200 m² überschreiten. Damit die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Rechtsfolgen eintreten, bedarf es nicht der Feststellung, welche nachteiligen Wirkungen konkret zu erwarten sind. Der Normgeber geht davon aus, dass sich die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bezeichneten Auswirkungen bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben generell nicht ausschließen lassen. Die Regel gilt nach Satz 4 der Vorschrift allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen. Anhaltspunkte, die nach Satz 4 die Wiederlegung der Vermutungsregel rechtfertigen, müssen vor dem Hintergrund des Regel-Ausnahmeverhältnisses des Satzes 3 sich auf Abweichungen vom Regelfall beziehen. Die Überwindung der normativen Typisierung bedarf einer atypischen Fallgestaltung. Die Darlegungslast dafür, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Vermutungsregel widerlegt wird, hängt davon ab, ob die Größe des Betriebs unterhalb oder oberhalb der in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO genannten 1.200 m² Geschossfläche liegt. Unterhalb des genannten Wertes ist die Ge-nehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, dass mit derartigen Auswirkungen zu rechnen ist, während bei Betrieben oberhalb der Größe - wie hier - der Bauantragsteller die Darlegungslast für das Fehlen solcher Auswirkungen trägt (stRsp. u.a. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 27. August 2014 – OVG 10 N 138.11 -, juris Rn. 6; Beschluss vom 28. Februar 2017 - OVG 10 N 6.13 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, dass er unter Gefährdung funktionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr heraufbeschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind. Nachteilige Wirkungen dieser Art werden noch verstärkt, wenn der Betrieb in erheblichem Umfang zusätzlichen gebietsfremden Verkehr auslöst. Je deutlicher die Regelgrenze von 1.200 m² Geschossfläche überschritten ist, mit desto größerem Gewicht kommt die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Tragen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – BVerwG 4 C 10.04 –, juris Rn. 26). Die demnach darlegungspflichtige Klägerin vermag auch mit ihrem Zulassungsvorbringen gemessen an den vorgenannten Grundsätzen die Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO nicht zu widerlegen. Sie legt nämlich nicht entsprechend den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dar, dass bei ihrem Erweiterungsvorhaben für den bereits großflächigen Einzelhandelsbetrieb eine von der Regel abweichende atypische Fallgestaltung vorliegt, welche die normative Typisierung in diesem Einzelfall überwinden kann. a) Das Vorbringen der Klägerin vermag die Bewertung des Verwaltungsgerichts, dass bei dem Vorhaben zur Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes keine besonderen Anhaltspunkte betrieblicher Art gegeben seien, welche die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO widerlegen könnten, nicht schlüssig in Frage zu stellen. Die Klägerin trägt insoweit im Wesentlichen vor, dass der von dem erstinstanzlichen Gericht angelegte Maßstab "zu eng" sei. Das Oberverwaltungsgericht Münster (Urteil vom 6. November 2008 – 10 A 2601/07 –, juris, siehe dazu nachgehend BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 – BVerwG 4 B 3.09 –, juris) habe eine ähnliche Erweiterung eines Lebensmittel-Discount-Marktes um eine Fläche von 200,97 m² als "geringfügig" hinsichtlich der schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB angesehen und dieser Maßstab könne auch in dem hiesigen Fall als Beurteilungshilfe herangezogen werden. Dieses Vorbringen vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil das genannte Urteil zu § 34 Abs. 3 BauGB ergangen ist (vgl. dort a.a.O. Rn. 59 ff.), während das streitige Vorhaben der Klägerin nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO zu beurteilen ist. Die Bewertung des Oberverwaltungsgerichts Münster kann daher nicht entsprechend herangezogen werden. Nach § 34 Abs. 3 BauGB ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn von ihm schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht "zu erwarten" sind. Das Gesetz verlangt mithin eine Prognose. Eine nur unter bestimmten Voraussetzungen widerlegbare Regel, dass bei Überschreiten einer bestimmten Verkaufs- und Geschossfläche schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, stellt § 34 Abs. 3 BauGB - anders als die hier streitentscheidende Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO - nicht auf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 - BVerwG 4 B 3.09 –, juris Rn. 9, siehe auch OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 27. August 2014 - OVG 10 N 138.11 -, juris Rn. 14; Beschluss vom 28. Februar 2017 - OVG 10 N 6.13 -, juris Rn. 15). b) Die Klägerin legt auch nicht dar, dass hinreichende Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ihr Erweiterungsvorhaben für den großflächigen Einzelhandelsbetrieb auf dem Grundstück A keine wesentlichen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung, insbesondere die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der beigeladenen Stadt i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Satz 3 BauNVO hat. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, dass das Erweiterungsvorhaben außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs "Nebenzentrum Fürstenwalde Süd" liege und Auswirkungen auf diesen nahegelegenen zentralen Versorgungsbereich und dessen Entwicklung haben könne. Dabei ist das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Beigeladenen keine bindende Vorgabe für den Versorgungsbereich habe, sondern dass es für das Vorhandensein dieses zentralen Versorgungsbereichs und seine Entwicklung auf die tatsächlichen Verhältnisse ankommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 – BVerwG 4 C 1.08 –, juris Rn. 22). Dementsprechend ist das Verwaltungsgericht unter Verwertung von Karten und Luftbildern zu der Würdigung und Wertung gelangt, dass das ca. 300 m vom südlichen Ende des Nebenzentrums Fürstenwalde Süd gelegene Vorhaben nicht Teil des vorgenannten Versorgungsbereichs sei. Hierfür spreche die nördlich der L Straße vorhandene deutlich dichtere städtebauliche Struktur des Versorgungsbereichs mit größerer Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und der höheren Nutzungsvielfalt. Hinzu komme, dass die Zäsurwirkung des "Knickes" der A nach Nordwest, nördlich der L Straße, zu einer fehlenden Sichtbeziehung zwischen dem Versorgungsbereich nördlich des Knickes und dem Vorhabenstandort der Klägerin führe. Diese Abgrenzung stellt die Klägerin nicht den Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend schlüssig in Frage. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht zu der Einschätzung gelangt ist, dass entsprechend der Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO das Vorhaben der Klägerin zur Erweiterung des großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² negative Auswirkungen auf die nahegelegene städtebauliche Struktur des zentralen Versorgungsbereichs "Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd" habe. Es führt dazu insbesondere aus, dass im Zuge der Erweiterung des Lidl-Marktes dessen Verkaufsfläche auf rund 1.000 m² anwachsen solle, während im gesamten benachbarten Versorgungsbereich im Lebensmittelbereich nach der von der Klägerin vorgelegten Auswirkungsanalyse nur Verkaufsflächen von 2.280 m² und damit nur wenig mehr als die doppelte Fläche des Vorhabens bestünden. Durch die bloße Behauptung der Klägerin, ihr Einzelhandelsbetrieb entfalte keine negative Auswirkung auf das Nebenzentrum und ziehe keine Kaufkraft von anderen Geschäften gleichen Sortiments ab, werden keine hinreichenden Anhaltspunkte substantiiert dargelegt, die die nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO gebotene Widerlegung der Vermutungsregelung des Satzes 3 rechtfertigen würden. Etwas anderes folgt auch nicht aus dem von der Klägerin angeführten Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. Februar 2009 (- BVerwG 4 B 3.09 -, juris). Zum einen ist auch diese Entscheidung zu § 34 Abs. 3 BauGB ergangen und nicht zu der hier maßgeblichen Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB. Zudem wird auch dort nur ausgeführt, dass die städtebauliche Situation nicht nur von den anderen vorgenannten Einzelhandelsbetrieben, sondern auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant sei, in seinem bisherigen Bestand geprägt werde. Die Klägerin legt nicht substantiiert dar, welche Folgerungen hieraus im Hinblick auf die streitige Frage zu ziehen seien, ob die Erweiterung des großflächigen Einzelhandelsbetriebes um eine Verkaufsfläche von 198,19 m² auf rund 1.000 m² Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich "Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd" haben kann. Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass mit Blick auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung es hier keine Anhaltspunkte für eine abweichende Fallgestaltung gebe. Soweit die Klägerin vorträgt, ihr Erweiterungsvorhaben habe "Nahversorgungsfunktion", weil das "Non-Food-Sortiment" des "zu erweiterten Marktes" weniger als 10% betrage, hat sie nicht hinreichend dargelegt, dass die Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO hier im Hinblick auf die negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung i.S. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO als widerlegt gelten kann. Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Für den Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ist die Arbeitsgruppe "Strukturwandel im Einzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO" u.a. zu dem Ergebnis gelangt, dass es bei der gebotenen Einzelfallprüfung an negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung und den Verkehr insbesondere dann fehlen könne, wenn der Non-Food-Anteil weniger als zehn v.H. der Verkaufsfläche betrage und der Standort verbrauchernah und hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens "verträglich" sowie städtebaulich integriert sei (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 –, juris Rn. 26). Die Klägerin hat nicht substantiiert dargetan, dass abweichend von der Beurteilung des Verwaltungsgerichts in diesem Einzelfall keine negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung bestehen können. Zum einen hat sie nicht dargelegt, dass ihr Vorhaben hinsichtlich des von ihm induzierten Verkehrsaufkommens "verträglich" und es städtebaulich integriert wäre. Ihr Vorhabenstandort liegt außerhalb der nördlich der Spree gelegenen Innenstadt Fürstenwaldes im südlichen Bereich der A, die dort eine Zubringerfunktion zu dem Autobahnanschluss "Fürstenwalde-West" der Bundesautobahn A12 hat. Dies spricht dagegen, dass es sich um einen städtebaulich integrierten Standort handelt, der im Wesentlichen der Versorgung der Bevölkerung in der Umgebung dient. Der erweiterte großflächige Einzelhandelsbetrieb könnte vielmehr in erheblichem Umfang zusätzlich gebietsfremden Verkehr auslösen. Auch soweit die Klägerin behauptet, ihr Vorhaben lege nahe der "Bahnhofstraße" und sei mit dem ÖPNV gut erreichbar, liegt sie nicht substantiiert dar, dass das Vorhaben hinsichtlich des Verkehrsaufkommens "verträglich" wäre. Die von der Klägerin genannte Bahnhofstraße führt nicht zu dem zentralen Bahnhof der Stadt Fürstenwalde, der (an der Bahnlinie Frankfurt (Oder) – Berlin) nördlich der Spree liegt, sondern führt lediglich in der weiteren Umgebung zu einem Haltepunkt der Nebenstrecke einer Eisenbahn von der beigeladenen Stadt nach Bad Saarow. Hinzu kommt, dass der Vorhabenstandort nicht im, sondern bloß in der Nähe des zentralen Versorgungsbereichs "Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd" liegt, dem mit Blick auf die Funktion der verbrauchernahen Versorgung eine erhebliche Bedeutung zukommt. Wegen der Nähe des Vorhabenstandorts zu diesem Versorgungsbereich und den beachtlichen Überschneidungen des Einzugsgebietes des (erweiterten) Lidl-Marktes der Klägerin und den im zentralen Versorgungsbereich angesiedelten Netto-Märkten ist das Verwaltungsgericht zu der Bewertung gelangt, dass das Vorhaben der Klägerin (negative) Auswirkungen auf die Einzelhandels- sowie ergänzenden Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe im Nebenzentrum habe. Dem ist die Klägerin nicht substantiiert entgegen getreten. 2. Auch den Zulassungsgrund der besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeit der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) legt die Klägerin nicht hinreichend dar. Derartige Schwierigkeiten sind dann gegeben, wenn die Rechtssache überdurchschnittliche, das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht und sich diese auf Fragen beziehen, die für den konkreten Fall entscheidungserheblich sind, wobei zur Darlegung des Zulassungsgrundes erforderlich ist, dass die Fragen, in Bezug auf die sich solche Schwierigkeiten stellen, konkret bezeichnet werden und erläutert wird, worin die besondere Schwierigkeit besteht (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 28. Februar 2017 - OVG 10 N 6.13 –, juris Rn. 10; Beschluss vom 16. Februar 2016 - OVG 10 N 22.13 -, juris Rn. 17 m.w.N.). Diese Voraussetzungen erfüllt das Zulassungsvorbringen nicht. Soweit die Klägerin vorträgt, der Fall beinhalte "komplexe stadtplanerische und wirtschaftliche Zusammenhänge", die es ebenso wie die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens aufzuklären gelte, berücksichtigt sie nicht, dass - wie zu 1. ausgeführt - es aufgrund der Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO hier in der Regel keiner konkreten Feststellungen bedurfte, welche nachteiligen Wirkungen durch die Erweiterungen des Lebensmittel-Discount-Marktes konkret zu erwarten sind. Auch soweit die Klägerin behauptet, die rechtlichen Schwierigkeiten der Sache ergäben sich aus der Prüfung des atypischen Falles, legt sie nicht hinreichend dar, dass diese Frage überdurchschnittliche Schwierigkeiten hat. Die zu 1. genannten Grundsätze können als geklärt angesehen werden und es liegt zahlreiche höchstrichterliche Rechtsprechung dazu vor, wann hinreichende Anhaltspunkte für eine abweichende Beurteilung von der Regelvermutung in Betracht kommen (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 -, Rn. 26 ff.; siehe auch die Zusammenstellung bei Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, EL Oktober 2016, § 11 Rn. 83 ff.). 3. Die Klägerin hat ferner die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) nicht hinreichend dargelegt. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine abstrakte, in dem zu entscheidenden Fall erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage mit einer über den Einzelfall hinausgehenden allgemeinen Bedeutung aufwirft, die im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder im Interesse der Rechtsfortbildung in einem Berufungsverfahren geklärt werden muss. Das Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO verlangt daher zur Begründung einer grundsätzlichen Bedeutung neben der Bezeichnung der Frage Ausführungen zur Klärungsbedürftigkeit, Klärungsfähigkeit und zur Entscheidungserheblichkeit der aufgeworfenen Rechts- oder Tatsachenfrage (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 27. August 2014 - OVG 10 N 138.11 -, juris Rn. 13; Beschluss vom 28. Februar 2017 - OVG 10 N 6.13 -, juris Rn. 13). Diesen Anforderungen entspricht der Zulassungsantrag nicht. Die Klägerin formuliert und bezeichnet schon keine konkrete klärungsbedürftige Frage. Sie spricht lediglich davon, dass "die vorliegende Streitfrage" geeignet sei, die Weiterentwicklung des Rechts zu fördern und eine höchstrichterliche Entscheidung im vorliegenden Fall über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung hätte, ohne dass damit eine konkrete Rechts- oder Tatsachenfrage formuliert oder sonst bezeichnet wird. 4. Auch die geltend gemachten Verfahrensrügen (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) bleiben ohne Erfolg. a. Erfolglos rügt die Klägerin eine Verletzung des § 86 Abs. 2 VwGO, weil das Verwaltungsgericht ihre in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträge zu 1. bis 4. und 7. abgelehnt habe. Ein in der mündlichen Verhandlung gestellter Beweisantrag kann danach durch einen Gerichtsbeschluss, der zu begründen ist, abgelehnt werden. Sinn und Zweck des § 86 Abs. 2 VwGO ist es, einerseits das Gericht zu veranlassen, sich vor Erlass der Sachentscheidung über die Entscheidungserheblichkeit des Beweisantrags schlüssig zu werden, und andererseits die Beteiligten auf die durch die Ablehnung des Beweisantrags entstandene prozessuale Lage hinzuweisen (BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 2007 - BVerwG 10 B 56.07 u.a. -, juris Rn. 8). Dem hat das Verwaltungsgericht Genüge getan, denn es hat ausweislich der Niederschrift der mündlichen Verhandlung die von der Klägerin gestellten Beweisanträge durch Gerichtsbeschlüsse abgelehnt und die jeweiligen Gründe dazu angegeben. b. Auch die Rüge der Klägerin, das Verwaltungsgericht habe durch die Ablehnung ihrer Beweisanträge zu 1. bis 4 und 7. seine Aufklärungspflicht nach § 86 Abs. 1 VwGO verletzt, hat keinen Erfolg. Nach § 86 Abs. 1 VwGO erforscht des Gericht den Sachverhalt von Amts wegen. Art und Umfang der Tatsachenermittlung bestimmt das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen. § 86 Abs. 1 Satz 2 VwGO stellt klar, dass es dabei an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden ist. Ob einem Beweisantrag nachzugehen ist, richtet sich danach, ob die Beweisaufnahme für die Entscheidung erforderlich ist. Die Rüge der Verletzung der verwaltungsprozessualen Aufklärungspflicht erfordert zum einen eine substantiierte Darlegung (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären. Zum anderen muss entweder dargelegt werden, dass bereits im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewiesen worden ist oder dass sich dem Verwaltungsgericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen (stRsp. u.a. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 10. September 2013 – OVG 10 N 59.10 –, juris Rn. 21; vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 2013 - BVerwG 8 B 58.12 -, juris Rn. 23). Hieran gemessen müssen die Aufklärungsrügen der Klägerin scheitern. Ohne Erfolg bleibt die Rüge, dass Gericht habe unrichtigerweise ihren Beweisantrag zu 1. abgelehnt und die tatsächlich vorhandene Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen entlang der A in dem im Zentrenkonzept "Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd" dargelegten Bereich (vgl. Abbildung 24, S. 52 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Fürstenwalde/Spree) nicht in Augenschein genommen, obwohl dies erforderlich gewesen wäre, um den räumlich abgegrenzten Bereich als zentralen Versorgungsbereich qualifizieren zu können. Das Verwaltungsgericht hat die Ablehnung dieses Beweisantrages damit begründet, dass die Frage des städtebaulichen Zusammenhangs keine Tatsachenfrage, sondern eine Wertungsfrage und damit einer Beweiserhebung unzugänglich sei. Unabhängig davon, ob diese angeführten Gründe im Prozessrecht eine Stütze finden, hat die Klägerin hier nicht hinreichend dargelegt, welche tatsächlichen Feststellungen bei der Durchführung der unterbliebenen Sachaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären. Vor dem Hintergrund, dass in der oben genannten Abbildung 24 und dem entsprechenden Erläuterungstext vorhandene Einzelhandelsbetriebe aufgeführt wurden und die Beigeladene im Zulassungsverfahren den aktuellen Bestand der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe im maßgeblichen Bereich der A im Einzelnen dargelegt hat, hätte die Klägerin näher darlegen müssen, hinsichtlich welcher der aufgeführten Betriebe möglicherweise abweichende Feststellungen in dem von ihr begehrten Ortstermin getroffen worden wären. Zudem hat sie nicht dargelegt, dass die von ihr gewünschte Beweisaufnahme für die Entscheidung erforderlich war, denn § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO stellt bezüglich der Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens auf die "Entwicklung" zentraler Versorgungsbereiche ab, weshalb nicht nur die vorhandenen Einzelhandelsnutzungen des Versorgungsbereichs maßgeblich sein könnten, sondern auch die städtebaulichen Zielsetzungen der beigeladenen Stadt hinsichtlich des Versorgungsbereichs, selbst wenn die vorhandene Einzelhandelsdichte bislang dort noch gering sein mag. Auch hinsichtlich des abgelehnten Beweisantrags zu 2., die Örtlichkeiten in Augenschein zu nehmen und ein Sachverständigengutachten dazu einzuholen, dass den tatsächlich vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen entlang der Adie für die Qualifikation als zentraler Versorgungsbereich erforderliche Versorgungsfunktion für den unmittelbaren Nahbereich fehle, hat die - für die Überwindung der Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO darlegungspflichtige - Klägerin nicht den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargetan, konkret welchen der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen entlang der A nur eine Versorgungsfunktion für den unmittelbaren Nahbereich zukommen sollen. Beispielsweise kann für das im Einzelhandelskonzept (S. 52) genannte "Angelcenter Süd" kaum angenommen werden, dass es nur den unmittelbaren Nahbereich versorgt, sondern dieses dürfte nach der Lebenserfahrung einen größeren Einzugsbereich haben. Im Übrigen hat die Klägerin sich auch insoweit nicht substantiiert mit dem vom Verwaltungsgericht beigezogenen Erkenntnismaterial, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Fürstenwalde, auseinander gesetzt und substantiiert dargelegt, warum die darin enthaltenen tatsächlichen Angaben zur Feststellung des entscheidungserheblichen Sachverhalts nicht ausreichen sollen. Überdies hat das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt, dass das Beweismittel der Augenscheineinnahme untauglich sei, um festzustellen, ob einer in der August-Bebel-Straße vorhandenen Einzelhandelsnutzung eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukomme. Hierzu bedürfte es jedenfalls einer näheren Untersuchung der Kundenstruktur und aus welchem Einzugsbereich diese kommt, was kaum durch die Momentaufnahme in einem gerichtlichen Ortstermin festgestellt werden kann. Die Aufklärungsrüge greift auch hinsichtlich des abgelehnten Beweisantrags zu 3. nicht durch. Die Klägerin hat insoweit eine Ortsbesichtigung zum Beweis der Behauptung beantragt, dass die beiden Netto-Läden am südlichen Ende des "Nebenzentrums Fürstenwalde Süd" eine "Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus", nicht aufwiesen. Auch insoweit hat die Klägerin nicht den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargelegt, dass die begehrte Aufklärungsmaßnahme durch gerichtliche Inaugenscheinnahme geeignet gewesen wäre, zu klären, ob die genannten Lebensmitteldiscounter eine Versorgungsfunktion über ihren Nahbereich hinaus haben oder nicht. Auch diesbezüglich gilt, dass der Einzugsbereich der genannten Lebensmitteldiscounter kaum im Rahmen der "Momentaufnahme" eines gerichtlichen Ortstermins festgestellt werden kann. Hinzu kommt, dass das Verwaltungsgericht unter Auswertung der von der Klägerin selbst vorgelegten Auswirkungsanalyse vom 12. März 2014 festgestellt hat, dass in dem Versorgungsbereich "Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd" 2280 m² Verkaufsfläche des Lebensmitteleinzelhandels vorhanden sei. Angesichts dieser erheblichen Verkaufsfläche hätte die Klägerin im Zulassungsantrag näher darlegen müssen, welche tatsächlichen Feststellungen bei der Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung hinsichtlich der Versorgungsfunktion der genannten Lebensmitteldiscounter voraussichtlich getroffen worden wären. Angesichts der vorhandenen großen Verkaufsfläche kann jedenfalls nicht ohne weiteres angenommen werden, dass die Lebensmitteldiscounter nur ihren unmittelbaren Nahbereich versorgen. Auch hinsichtlich des Beweisantrages zu 4. hat die Klägerin nicht den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargelegt, dass das erstinstanzliche Gericht sich über diesen Beweisantrag unter Verstoß gegen § 86 Abs. 1 VwGO hinweggesetzt hat. Mit diesem Beweisantrag hat die Klägerin ebenfalls eine Ortsbesichtigung im Kern zum Beweis der Behauptung begehrt, dass ihr streitgegenständliches Vorhaben (auf dem Grundstück August-Bebel-Straße 65) in den Versorgungsbereich "Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd" einzubeziehen sei. Wie zu 1. näher ausgeführt, ist das Verwaltungsgericht zu der Würdigung und Bewertung gelangt, dass das ca. 300 m vom südlichen Ende des Nebenzentrums Fürstenwalde Süd gelegene Vorhaben nicht Teil des Versorgungsbereichs sei, und hat den Beweisantrag abgelehnt, weil ihm hinreichendes Augenscheinsmaterial in Form von Karten und Luftbildern zur Verfügung stehe. Karten, Licht- und Luftbilder sind im Rahmen des § 86 Abs. 1 VwGO unbedenklich verwertbar, wenn sie die Örtlichkeiten in ihren für die gerichtliche Beurteilung maßgeblichen Merkmalen so eindeutig ausweisen, dass sich der mit einer Ortsbesichtigung erreichbare Zweck mit ihrer Hilfe ebenso zuverlässig erfüllen lässt. Ist dies der Fall, so bedarf es unter dem Aspekt des Untersuchungsgrundsatzes zusätzlich der Durchführung einer Ortsbesichtigung nur dann, wenn ein Beteiligter geltend macht, dass die Fotos, Karten oder Luftbilder in Bezug auf bestimmte für die Entscheidung wesentliche Merkmale keine Aussagekraft besitzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 1999 – BVerwG 6 B 128.98 –, juris Rn. 7; OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 28. Mai 2013 - OVG 10 N 80.10 -, EA S. 7). Etwas anderes folgt auch nicht aus dem von der Klägerin angeführten Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 14. November 1991 (- BVerwG 4 C 1.91 –, juris Rn. 22). Dass in diesem Einzelfall die dem erstinstanzlichen Gericht vorliegenden Luftbilder und Karten von der Umgebung des Vorhabens im Hinblick auf die räumliche Abgrenzung des nördlich von ihm gelegenen zentralen Versorgungsbereichs keine hinreichende Aussagekraft hätten, hat die Klägerin nicht den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargelegt. Die Aufklärungsrüge wird schließlich auch hinsichtlich des abgelehnten Beweisantrags zu 7 nicht hinreichend dargelegt. Die Klägerin hat mit diesem Beweisantrag die Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Beweis dafür begehrt, dass ihr Erweiterungsvorhaben keine zusätzlichen Anforderungen an die öffentlichen Erschließungsanlagen auslöse und nicht zu einer Überlastung der vorhandenen Verkehrseinrichtungen führe. Das Verwaltungsgericht hat diesen Beweisantrag abgelehnt, weil die unter Beweis gestellten Fragen nicht entscheidungserheblich seien. Für Art und Maß der gerichtlichen Sachaufklärung ist die materiell-rechtliche Rechtsauffassung des erstinstanzlichen Gerichtes bestimmend (vgl. (BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 1999 – BVerwG 6 B 128.98 –, juris Rn. 4). Mit dem Zulassungsvorbringen, dass ihr Einzelhandelsvorhaben einen Non-Food-Anteil von weniger als 10% der Verkaufsfläche habe und in einem Gutachten dargelegt worden wäre, dass der Verkehr nicht überlastet werde, sowie dass ein atypischer Fall vorliege, legt sie nicht substantiiert dar, dass ihr Beweisantrag ausgehend von der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich gewesen wäre. 5. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da sie keinen Antrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffer 9.1.2.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 18. Juli 2013 (im Internet abrufbar unter http://www.bverwg.de/informationen/streitwertkatalog.php), wobei der Senat der erstinstanzlichen Wertfestsetzung für die Erweiterung der Verkaufsfläche des Einzelhandelsbetriebes um 196,19 m² folgt. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).