5 K 249/24.NW

Leitsatz: 1. Hat die Bauaufsichtsbehörde die Nutzungsuntersagung nicht allein mit der formellen Illegalität der Nutzung begründet, sondern auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit abgestellt, kommt es bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung auch auf die materielle Rechtslage an.(Rn.25) 2. Zur bauplanungsrechtlichen (Un-)Zulässigkeit eines bordellartigen Betriebes in einem Mischgebiet/allgemeinen Wohngebiet.(Rn.27) Der Bescheid der Beklagten vom 2. Februar 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 4. März 2024 wird aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Gegenseite zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Einverständnis mit den Beteiligten konnte über die Klage der Berichterstatter gemäß § 87a Abs. 2 und 3 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – verhandeln und entscheiden. Die Klage ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 2. Februar 2023 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 4. März 2024 ist in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO); er ist daher aufzuheben. Der Ausspruch einer Nutzungsuntersagung nach § 81 Satz 1 2. Alt. Landesbauordnung – LBauO – stellt einen Dauerverwaltungsakt dar, dessen Rechtmäßigkeit noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung gegeben sein muss, da die Beklagte verpflichtet ist, diesen „unter Kontrolle“ zu halten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1993 – 11 C 35/92 – BVerwGE 92, 32 ff.; VG Koblenz, Urteil vom 13. Januar 2015 – 4 K 447/14.KO –, juris). Die Voraussetzungen des § 81 Satz 1 2. Alt. LBauO liegen im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung nicht vor. Nach § 81 Satz 1 Alt. 2 LBauO kann die Bauaufsichtsbehörde die Benutzung solcher Anlagen untersagen, die gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung, die Änderung, die Instandhaltung oder die Nutzungsänderung dieser Anlagen verstoßen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. 1. Zwar bestehen keine verfahrensrechtlichen Bedenken gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung, da die Klägerin vor Erlass des Bescheids gemäß § 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz – LVwVfG – i. V. m. § 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG – mit Schreiben vom 3. November 2022 angehört worden ist. 2. Jedoch ist die Ziffer 1 des Bescheids vom 2. Februar 2023 in materieller Hinsicht rechtlich zu beanstanden. 2.1. Die von der Klägerin vorgenommene Umwandlung des zu Wohnzwecken genehmigten Gebäudes in der A-Straße … in einen bordellartigen Betrieb (näher zu diesem Begriff s. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 16. September 2013 – 8 A 10560/13 –, juris) stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Satz 1 Baugesetzbuch – BauGB – ist immer dann anzunehmen, wenn die jeder Art von Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange, wie sie insbesondere § 1 Abs. 5 BauGB bestimmt, erneut berührt werden können, und damit die Genehmigungsfrage erneut aufgeworfen wird (s. z.B. BVerwG, Urteil vom 11. November 1988 – 4 C 50/87 –, NVwZ-RR 1989, 340 und Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10/09 –, NVwZ 2011, 748). Dies ist hier der Fall, denn die Nutzung als bordellartiger Betrieb ist nicht mehr von der Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes gedeckt (vgl. VG Neustadt/Wstr., Beschluss vom 24. September 2018 – 5 L 1140/18.NW –, juris und VG Neustadt/Wstr., Urteil vom 22. September 2014 – 3 K 357/14.NW –). Die Ausübung der Prostitution wird nicht von der „Variationsbreite“ des Wohnens gedeckt, sondern stellt eine gewerbliche Nutzung dar. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich nicht nur um eine gelegentliche, sondern um eine dauerhafte und regelmäßige, auf Erwerb gerichtete Tätigkeit handelt (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15. Januar 2004 – 8 B 11983/03.OVG –, BauR 2004, 644). Wurde eine Wohnung genehmigt, stellt sich eine gewerbliche Nutzung als eine Nutzungsänderung dar, die nicht nach § 62 Abs. 2 Nr. 5 LBauO genehmigungsfrei ist, da für die gewerbliche Nutzung von Räumen andere baurechtliche Anforderungen als für die Nutzung zu Wohnzwecken gelten. 2.2. Grundsätzlich genügt für den Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 81 Satz 1 2. Alt. LBauO die formelle Illegalität eines Vorhabens (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. Mai 1996 – 8 A 11880/95.OVG –, AS 25, 313 und Beschluss vom 25. Mai 2024 – 8 B 10920/23.OVG –; ebenso Bay. VGH, Beschluss vom 18. August 2023 – 15 CS 23.1288 –, juris; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 24. August 2023 – 1 MB 15/23 –, juris). Das Ausreichenlassen allein der formellen Illegalität der Nutzungsänderung ist nicht unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit zu beanstanden, denn die Vorschriften über die Genehmigungspflicht sind durch das öffentliche Interesse an einer – vorbeugenden – Gefahrenabwehr gerechtfertigt. Möglicher wirtschaftlicher Schaden dadurch, dass – bei materieller Legalität – eine rechtmäßige Nutzung zeitweise bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung nicht ausgeübt werden darf, trifft alle Baubewerber gleichermaßen. 2.3. Hat die Bauaufsichtsbehörde die Nutzungsuntersagung allerdings – wie im Falle der Beklagten – nicht allein mit der formellen Illegalität der Nutzung begründet, sondern auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit abgestellt, kommt es bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung auch auf die materielle Rechtslage an (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 1. September 2003 – 8 B 11389/03.OVG – und Beschluss vom 15. April 2024 – 8 B 11136/23.OVG –; VG Neustadt/Wstr., Beschluss vom 4. Juli 2012 - 3 L 571/12.NW -, juris; Kerkmann, in: Jeromin Landesbauordnung RhPf, 5. Auflage 2022, § 81, Rn. 87). Die Bauaufsichtsbehörde bestimmt folglich den Prüfungsumfang der gerichtlichen Überprüfung. Das Gericht darf sich nicht auf die Prüfung der formellen Illegalität beschränken, wenn die Bauaufsichtsbehörde das Nutzungsverbot auch auf die materielle Illegalität des Vorhabens gestützt hat (vgl. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16. Oktober 2006 – 1 ME 171/06 –, juris). 2.4. Somit hat die Kammer vorliegend auch zu prüfen, ob das Vorhaben der Klägerin materiell illegal ist. Dies ist indessen nicht der Fall. Der Betrieb der Klägerin verstößt nicht gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts, des Bauordnungsrechts oder sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften. 2.4.1. Es kann dahinstehen, ob das Grundstück der Klägerin in einem Mischgebiet im Sinne des § 6 Baunutzungsverordnung – BauNVO – oder in einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO liegt. Aufgrund der konkreten Ausgestaltung des Betriebs der Klägerin ist dieser in keinem der genannten Gebiete unverträglich. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der die Kammer folgt, ist bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung, ob ein Betrieb als im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO oder § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO „das Wohnen wesentlich störender“ und damit unzulässiger Gewerbebetrieb zu bewerten ist, im Ausgangspunkt eine eingeschränkte typisierende Betrachtung anzustellen (s. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5/20 –, NVwZ 2022, 416; vgl. auch OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 14. September 2023 – 2 L 100/21 -, juris). Der Betrieb ist als unzulässig einzustufen, wenn von Betrieben seines Typs bei funktionsgerechter Nutzung üblicherweise für die Umgebung in diesem Sinne unzumutbare Störungen ausgehen können; auf das Maß der konkret hervorgerufenen oder in Aussicht genommenen Störungen kommt es grundsätzlich nicht an (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5/20 –, NVwZ 2022, 416 m.w.N.). Eine typisierende Betrachtungsweise verbietet sich jedoch, wenn der zur Beurteilung stehende Betrieb zu einer Branche gehört, deren übliche Betriebsformen hinsichtlich des Störgrades eine große Bandbreite aufweisen, die von nicht wesentlich störend bis störend oder sogar erheblich belästigend reichen kann. Ist mithin ein Betrieb einer Gruppe von Gewerbetreibenden zuzurechnen, die hinsichtlich ihrer Gebietsverträglichkeit zu wesentlichen Störungen führen können, aber nicht zwangsläufig führen müssen, wäre eine abstrahierende Bewertung des konkreten Betriebs nicht sachgerecht. Ob solche Betriebe in einem allgemeinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet zugelassen werden können, hängt dann von ihrer jeweiligen Betriebsstruktur ab. Maßgeblich ist, ob sich die Störwirkungen, die die konkrete Anlage bei funktionsgerechter Nutzung erwarten lässt, innerhalb des Rahmens halten, der durch die Gebietseigenart vorgegeben ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 2018 – 4 B 10.17-; NVwZ 2022, 416). Eine typisierende Betrachtung kann auch das Störpotential prostitutiver Betriebe in ihren unterschiedlichen Erscheinungsformen sachgerecht erfassen. Sie deckt aber nicht das gesamte Spektrum solcher Einrichtungen ab. Bei Bordellen sowie bordellartigen Betrieben, zu welchen auch „Terminwohnungen“ bzw. Wohnungen zählen, die wochenweise an Prostituierte vermietet werden, handelt es sich um das Wohnen wesentlich störende Betriebe, wenn diese Nachteile und Belästigungen, insbesondere Lärm durch Zu- und Abgangsverkehr und sonstige milieubedingte Unruhe mit sich bringen. Eine solche kann dann entstehen, wenn bordellartige Betriebe nach außen in Erscheinung treten, wie z.B. durch Werbung im Umfeld des Betriebs oder durch eine entsprechende Fassadengestaltung (s. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5/20 –, NVwZ 2022, 416). Hierdurch hebt sich die Einrichtung von der sie umgebenden Nutzung ab und ist so dem Prostitutionsgewerbe ohne weiteres zuzuordnen. Eine deutlich in Erscheinung tretende prostitutive Einrichtung löst zusätzlichen, gebietsfremden Publikumsverkehr aus, weil hierdurch vor allem Laufkundschaft angesprochen und zum Besuch des Betriebs angeregt wird. Dieser Effekt wird dadurch verstärkt, dass nicht nur die Kunden, sondern auch die Prostituierten die Betriebsstätte aufsuchen und wieder verlassen müssen, weil in Bordellen oder bordellähnlichen Betrieben im Unterschied zu solchen der Wohnungsprostitution nicht gewohnt wird und dort zudem immer mehrere Prostituierte tätig sind. Hinzu kommt, dass solche Betriebe regelmäßig auch in den Nachtstunden geöffnet sind. Schließlich kann mit nach außen in Erscheinung tretenden Bordellen oder bordellartigen Betrieben ein sog. Trading-down-Effekt einhergehen (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5/20 –, NVwZ 2022, 416). Die sichtbare Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs kann auch Auswirkungen auf den Bodenmarkt im betroffenen Gebiet haben (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Zudem kann dies negative Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse, insbesondere von Familien mit Kindern haben (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Ferner sind negative Folgen für die Bewohnerstrukturen denkbar, weil Bewohner sich durch einen solchen ohne weiteres wahrnehmbaren Betrieb veranlasst sehen können, das Gebiet zu verlassen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Das gilt umso mehr, wenn die Prostituierten oder andere Bedienstete vor dem Betrieb für den Besuch der Einrichtung „werben“. Die Besorgnis einer milieubedingten Unruhe kann hingegen nicht damit begründet werden, dass Prostitution milieutypische Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten nach sich ziehen kann. Hierbei handelt es sich nicht um städtebauliche Belange. Solchen Gefahren, die in keinem Baugebiet hingenommen werden können, ist vielmehr mit ordnungsrechtlichen Mitteln zu begegnen. Ausgehend von einem so verstandenen Begriff der „milieubedingten“ Unruhe kann der im Rahmen des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO oder des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO anzustellenden typisierenden Betrachtungsweise nur ein Betrieb zugrunde gelegt werden, der nach außen als solcher in Erscheinung tritt und/oder in den Nachtstunden (ab 22.00 Uhr) betrieben wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5/20 –, NVwZ 2022, 416). 2.4.2. Gemessen daran scheidet im vorliegenden Fall eine typisierende Betrachtung aus. Unstreitig bewirbt die Klägerin ihren Betrieb weder durch Reklametafeln noch eine auffällige Gestaltung der Fassade. Für einen vor dem Anwesen der Klägerin stehenden objektiven Betrachter ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass dort ein bordellartiger Betrieb betrieben wird. Von der Straße einsehbar ist der Betrieb ebenfalls nicht; im Gegenteil, ein Zugang zu den entsprechenden Wohnungen ist nur über einen gesonderten Eingang im Hinterhof möglich. Laufkundschaft wird sich vor diesem Hintergrund nicht einstellen. Die Betriebszeiten sind ausweislich der Auskunft der Klägerin auf 10 bis 22 Uhr begrenzt. Auch muss aufgrund der baulichen Gegebenheiten vor Ort nicht damit gerechnet werden, dass sich im Treppenhaus Kunden der Prostituierten und Anwohner treffen. Die Klägerin ist Eigentümerin des gesamten Hauses, in dem sowohl im Erdgeschoss als auch im Obergeschoss Terminwohnungen betrieben werden. In dem Haus leben keine weiteren Personen. Vor diesem Hintergrund bedarf es einer umfassenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls, ob es sich um einen wesentlich störenden Gewerbebetrieb oder aber um einen Betrieb handelt, der allein wohnähnlich in Erscheinung tritt und daher mit der in der näheren Umgebung vorhandenen Wohn- und Gewerbenutzung verträglich ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5/20 –, NVwZ 2022, 416). Diese Betrachtung fällt zu Gunsten der Klägerin aus. Gegen eine wesentliche, in einem Mischgebiet oder in einem allgemeinen Wohngebiet nicht mehr verträgliche Störwirkung sprechen bereits die dargestellte fehlende Erkennbarkeit der Prostitutionsausübung von der Straße aus, die Laufkundschaft und damit verbundene Begleiterscheinungen ausschließt, sowie die Achtung der Ruhezeiten. Auch ist in der unmittelbaren Nähe zum Anwesen der Klägerin ein öffentlicher Parkplatz, der ausweislich der Angaben der Beklagten von Personen benutzt wird, die mit dem Auto anreisen, um in die Fußgängerzone der Stadt Neustadt an der Weinstraße zu gehen. Insoweit ist mit einem durchschnittlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen – daher steht zugleich fest, dass mit einem störenden Zuwachs des Kraftfahrzeugverkehrs aufgrund des Betriebs der Klägerin nicht zu rechnen ist. Das allenfalls geringe zusätzliche Verkehrsaufkommen geht im allgemeinen Verkehrsaufkommen unter. Von maßgeblicher Bedeutung ist für das erkennende Gericht vorliegend jedoch, dass der Zugang zu dem bordellartigen Betrieb der Klägerin nicht straßenseitig erfolgt, sondern durch den Innenhof. Zudem ist bedeutsam, dass in dem Haus, in dem der Betrieb der Klägerin stattfindet, keine weiteren Personen wohnen und es nicht zu einem Zusammentreffen von Freiern und Anwohnern, etwa im Treppenhaus oder im Eingangsbereich des Hauses kommen kann. Denn grundsätzlich ist zwar ein bordellartiger Betrieb eher geeignet, das Nachbarschaftsverhältnis in Mehrparteienhäusern zu belasten als eine „klassische“ Wohnungsprostitution, da in den Apartments ständig wechselnde Prostituierte tätig sind, sodass eine soziale Anbindung an die Nachbarschaft mit der daraus resultierenden Sozialkontrolle fehlt. Im vorliegenden Fall kommt es jedoch auf dem gleichen Grundstück gerade nicht zu einer Vermischung des Wohnens und des bordellartigen Betriebs. Damit erfährt das Gebäude auch keine nachteilige Prägung, welche den Wohnwert mindern könnte. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass mit dem nicht nach außen in Erscheinung tretenden Betrieb der Klägerin ein sog. Trading-Down-Effekt in der näheren Umgebung einhergehen könnte. Für die Gebietsverträglichkeit spricht in diesem Einzelfall indiziell schließlich auch, dass die Klägerin die Apartments bereits seit 2009 formell illegal betrieben hat, ohne dass mit konkreten Störwirkungen begründete Nachbarbeschwerden bekannt geworden sind. Ergibt die vorliegende Einzelfallprüfung somit, dass der Betrieb der Klägerin als „nicht störender Gewerbebetrieb“ im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw. § 6 Abs.2 Nr. 4 BauNVO zu qualifizieren ist, und ist ein Verstoß gegen Bauordnungsrecht oder sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften ebenfalls nicht ersichtlich, fehlt es an der materiellen Illegalität des Vorhabens. Aufgrund dessen ist die Nutzungsuntersagungsverfügung als rechtswidrig aufzuheben. 3. Die auf die Nutzungsuntersagung vom 2. Februar 2023 bezogene Zwangsmittelandrohung erweist sich ebenfalls als rechtswidrig, weil es hierfür an einem vollstreckbaren Grundverwaltungsakt fehlt. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 ff. ZPO. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 5.000 € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG). Die Klägerin wendet sich gegen eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten. Die Klägerin ist Eigentümerin eines zweistöckigen Wohnhauses in der A-Straße …, Flurstück Nr. … in Neustadt an der Weinstraße mit zwei Wohnungen im Erd- und Obergeschoss. Die Klägerin stellt die Wohnungen, die derzeit von den Klägerinnen der Verfahren 5 K 255/24.NW und 5 K 256/24.NW gemietet sind, zusätzlich Prostituierten wochenweise per Mietvertrag zur Verfügung. Dieses Geschäftsmodell verfolgt sie in dem Anwesen seit 2009. Eine Baugenehmigung für die Nutzung des ursprünglich als Wohnhaus genehmigten Gebäudes zu gewerblichen Zwecken liegt nicht vor. Im August 2017 stellte die Klägerin einen Antrag auf Gewährung einer Erlaubnis zum Betrieb eines Prostitutionsgewerbes nach dem Prostituiertenschutzgesetz – ProstSchG – unter Vorlage eines Betriebskonzepts, über den die Beklagte bisher nicht entschieden hat. Die Wohnungen weisen eine Gesamtfläche von circa 130 m² auf und sind durch einen Eingang im Hinterhof erreichbar. An der Fassade des Anwesens befinden sich keinerlei Reklamen, die auf einen bordellartigen Betrieb hinweisen würden. Werbung und Kontaktanbahnung zwischen Prostituierten und Kunden finden ausschließlich im Internet und per Telefon statt. Die Betriebszeiten sind ausweislich der Auszüge der Websites ladies.de, enjoy-ladies.de, kollegin.de und kaufmich.com, auf denen die Dienste des klägerischen Betriebs beworben werden, auf täglich zwischen 10 bis 22 Uhr begrenzt. In dem Wohnhaus der Klägerin leben keine weiteren Personen. Während der gesamten Betriebszeit gab es in der Vergangenheit zu keinem Zeitpunkt Beschwerden der Nachbarn hinsichtlich Lärms oder sonstiger Ruhestörungen. Regelmäßige Kontrollen der Beklagten ergaben ebenfalls keine Beanstandungen. Das Anwesen liegt im unbeplanten Innenbereich von Neustadt an der Weinstraße. Die Umgebung des klägerischen Anwesens wird durch Wohnbebauung sowie verschiedene gewerbliche und freiberufliche Nutzungen geprägt. Hier befinden sich Wohnhäuser, eine Bar, ein …fachgeschäft, eine Kirche, ein Bauunternehmen, ein ….fachgeschäft, sowie ein öffentlicher Parkplatz mit insgesamt … Parkplätzen. Mit Schreiben vom 3. November 2022 wies die Beklagte die Klägerin darauf hin, dass der Betrieb in ihrem Gebäude in der A-Straße …. aufgrund mangelnder Baugenehmigung formell illegal sei. Ferner sei der Betrieb materiell illegal aufgrund seiner Unvereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht. Hiergegen wandte sich die Klägerin mit Schreiben vom 22. Dezember 2022 und führte darin u.a. aus, eine formelle Illegalität sei nicht gegeben, da sie, die Klägerin, beim Ordnungsamt längst eine Erlaubnis nach § 12 ProstSchG beantragt habe. Auch liege eine bauplanungsrechtliche Unvereinbarkeit nicht vor. Mit Bescheid vom 2. Februar 2023 untersagte die Beklagte der Klägerin die Nutzung der Räumlichkeiten zum Zwecke der Ausübung von gewerblicher Prostitution in Form eines „bordellartigen Betriebs“ ab Bestandskraft des Bescheids. Zudem wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 3.500 € pro Wohnung, mithin insgesamt 7.000 € angedroht sowie eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 122,57 € festgesetzt. Zur Begründung führte die Beklagte aus, bei dem Gebiet, in dem der klägerische Betrieb liege, handele es sich um ein allgemeines Wohngebiet. In einem solchen seien weder ein bordellartiger Betrieb noch eine Wohnungsprostitution gebietsverträglich. Der Betrieb der Klägerin sei somit nicht nur formell rechtswidrig, da er ohne entsprechende Baugenehmigung betrieben werde, sondern aufgrund seiner Gebietsunverträglichkeit auch materiell rechtswidrig. Zudem verstoße die Nutzung der Wohnung zur Prostitution gegen das Rücksichtnahmegebot. Durch den Betrieb der Klägerin komme es zu einer milieubedingten Unruhe und in der Folge zu einem sogenannten Trading-Down-Effekt in der Umgebung. Auch sei zu befürchten, dass durch die bestehende Nutzung nachteilige Effekte für die Sozialisierung der in diesem Wohnquartier Lebenden entstünden etwa, weil das Wohngebiet als sozial ungleich empfunden und daher gemieden werde. Gegen den Bescheid vom 2. Februar 2023 erhob die Klägerin am 21. Februar 2023 Widerspruch, den der Stadtrechtsausschuss der Beklagten mit Widerspruchsbescheid vom 4. März 2024 zurückwies. Am 8. März 2024 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie trägt vor, ihr Betrieb sei nicht gebietsunverträglich. Dabei könne offenbleiben, ob ihr Gebäude in einem Mischgebiet oder einem allgemeinen Wohngebiet liege, da aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts festgehalten sei, dass auch in einem allgemeinen Wohngebiet ein bordellartiger Betrieb nicht zwangsläufig gebietsunverträglich sei und sich eine typisierende Betrachtung verbiete. Die Beklagte habe bereits seit 2009 Kenntnis von dem bordellartigen Betrieb, auch ohne dass sie, die Klägerin, je eine Baugenehmigung beantragt habe. Zudem sehe sie eine Benachteiligung ihres Betriebs gegenüber zwei weiterer bordellartigen Betrieben in der B-Straße … und in der C-Straße …. Die Beklagte sei bislang gegen diese Prostitutionsstätten nicht vorgegangen, obwohl diese nachweislich bis in die späten Abend- bzw. Nachtstunden betrieben würden. Die Klägerin beantragt den Bescheid der Beklagten vom 2. Februar 2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 4. März 2024 aufzuheben. Die Beklagte beantragt die Klage abzuweisen. Sie verweist zur Klagebegründung im Wesentlichen auf die im Ausgangsbescheid vom 2. Februar 2023 und im Widerspruchsbescheid vom 4. März 2023 vorgebrachten Gründe. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten und die vorgelegten Verwaltungsvorgänge nebst Anlagen Bezug genommen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 10. September 2024.