2 K 652/18

Die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 26. Januar 2018 wird aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. T a t b e s t a n d : Der Kläger wendet sich gegen die zwangsweise Durchsetzung einer Zuwegungsbaulast mittels Ordnungsverfügung. Er ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Eckgrundstücks F.----straße 00 in P. , Gemarkung P. , Flur 00, Flurstück 000, das östlich an die F.----straße und nördlich an den I. -Q. -Weg grenzt. Westlich schließt sich das mit Wohngebäuden bebaute Grundstück des Klägers F.----straße 0 (vormals Flurstücke 000 und 000, jetzt Flurstück 000). An der südlichen Grundstücksgrenze der Flurstücke 000 und 000 bzw. der östlichen Grenze des Flurstücks 000 verläuft ausgehend von der F.----straße ein ca. 5 m breiter und ca. 46 m langer, im Eigentum des Klägers stehender Grundstückstreifen (Flurstück 000). Dieser endet an der nördlichen Grenze des Flurstücks 000 mit der postalischen Anschrift I1.----straße 000, auf dem sich das Wohnhaus der Eheleute T. -O. befindet. Das Wohngrundstück steht im Eigentum von Frau T. -O. ; das südlich sich anschließende unbebaute Flurstück 000 sowie das mit Garagen bebaute Flurstück 000, welches an die I1.----straße als öffentlicher Verkehrsfläche angrenzt, stehen im Eigentum ihres Ehemannes. Am 24. August 1973 unterschrieb der Kläger zugunsten des Vorhabens „Errichtung eines Einfamilienhauses mit Schwimmbad“ auf dem Grundstück der Flur 00, Flurstück 000 (heute: Flurstück 000) eine Baulastübernahmeerklärung. Jene wurde zunächst in das Baulastenverzeichnis von P. , Baulastenblatt Nr. 00 unter der laufenden Nr. 2 eingetragen. Unter anderem aufgrund von Änderungen der Flurstückbezeichnungen wurde am 30. Juni 2016 im Rahmen der Fortschreibung die Baulast auf Baulastenblatt Nr. 00 unter der laufenden Nr. 3 übertragen. Hierin übernahm der Kläger gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, zugunsten des Baugrundstücks – siehe Lageplan - einen 5,01 m breiten und 46,45 m langen Streifen des Baulastgrundstückes (Flurstück 000) von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten, so dass über diesen Zugang der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten jederzeit möglich ist und auf dieser Fläche die übrigen Erschließungsanlagen zu erstellen. Ferner ließ der Kläger am 28. November 1972 und am 19. August 1980 zwei weitere Baulasten zugunsten der in seinem Eigentum bzw. dem seiner Ehefrau stehenden Flurstücke 000 und 000 eintragen (Baulastenverzeichnis Gemeinde P. , Baulastenblattnummer 00, lfd. Nr. 1 und 4). Hiernach verpflichtete sich der Kläger zugunsten der Wohngrundstücke das Baulastgrundstück, Flurstück 000, für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten und zudem eine ausreichend große Fläche als befahrbare Zuwegung sowie zur Aufnahme der erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen dauerhaft bereitzuhalten. Die Anlegung einer Zufahrt über das Baulastgrundstück Flurstück 000 des Klägers geschah nach Eintragungen der Baulasten in der Folgezeit nicht. Die Erschließung des Wohngrundstücks F.----straße 0, Flurstücke 000 und 000, erfolgt über den I. -Q. -Weg, der im Jahre 2005 als öffentliche Gemeindestraße gewidmet wurde. Das Grundstück der Eheleute T. -O. , I1.----straße 000, Flurstück 000, besitzt seit Errichtung des Wohnhauses eine Zufahrt über die südlich sich anschließenden Flurstücke 000 und 000 zur I1.----straße . Im Jahre 1997 ließ der Kläger unter teilweiser Inanspruchnahme des Baulastgrundstücks Flurstück 000 drei Fertiggaragen errichten. Im Zuge des ordnungsbehördlichen Verfahrens wurde eine Nutzungsuntersagung verfügt und der Rückbau veranlasst. Im Dezember 2016 teilten die Eheleute T. -O. der Gemeinde P. mit, dass auf der Baulastfläche vom Kläger ein Carport errichtet worden sei. Mit Schreiben vom 3. Juli 2017 hörte der Beklagte den Kläger zum beabsichtigten Erlass einer Ordnungsfügung mit dem Ziel der Beseitigung des Carports an. Der Kläger entgegnete mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 17. Juli 2017 und 2. August 2017, es gebe gegenwärtig keine Notwendigkeit für ein ordnungsbehördliches Einschreiten. Das Baulastgrundstück sei nie als Zufahrt genutzt worden. Die Eheleute T. -O. verfügten über eine eigene gut ausgebaute, ca. 4 m breite Zufahrt über die in ihrem Eigentum stehenden Flurstücke 000 und 000. Auch für öffentliche Fahrzeuge (Feuerwehr) sei das Grundstück erreichbar. Mit Ordnungsverfügung vom 26. Januar 2018 forderte der Beklagte den Kläger unter Ziffer 1 auf, (a) alle baulichen Anlagen auf seinem Grundstück Gemarkung P. , Flur 00, Flurstück 000, wie z.B. das Carport oder Einfriedungen bis zum 27. April 2018 zu beseitigen, (b) sämtliche Hindernisse auf dem genannten Grundstück, wie z.B. Bäume, Büsche, bis zum 27. April 2018 zu beseitigen sowie (c) eine befestigte Zufahrt zu den Grundstücken Gemarkung P. , Flur 00, Flurstücke 000 und 000 bis zum 27. April 2018 herzustellen, die dazu geeignet ist, dass dort Zu- und Abgangsverkehr, insbesondere für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten, jederzeit möglich ist. Diesbezüglich ordnete der Beklagte die sofortige Vollziehung an. Für den Fall, dass der Kläger den Anordnungen zu Ziffer 1 (a) bis (c) nicht oder nicht vollständig nachkommen sollte, drohte er ihm ein Zwangsgeld von 5.000 Euro an. Zur Begründung führte er aus: Im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens habe er sich für den Erlass der Ordnungsverfügung entschieden. Um rechtmäßige Zustände, insbesondere die erforderliche gesicherte Erschließung gemäß § 4 BauO NRW a.F. herzustellen, sei die Anordnung zunächst das mildeste Mittel und überdies auch geeignet, dass die Baulast tatsächlich umgesetzt werde. Der Ansicht des Klägers, dass kein tatsächliches Interesse an der Umsetzung der Baulast bestehe, könne nicht gefolgt werden. Zurzeit sei nicht nachgewiesen, dass die Zufahrt zu dem Grundstück des Klägers und dem Grundstück der Baulastbegünstigten – insbesondere in Hinsicht auf die Nutzung von Feuerlösch- und Rettungsgeräten – dauerhaft gesichert sei. Es könne jederzeit der Eigentümer eines Grundstücks, über dem zurzeit die tatsächlichen Erschließungen erfolgten, wechseln (z.B. durch Verkauf). Sollte der neue Eigentümer der tatsächlichen Erschließung widersprechen, wäre die Zuwegung nicht mehr gegeben. Am 21. Februar 2018 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung er vorträgt: Die Ordnungsverfügung sei rechtswidrig. Die Erschließung der in seinem Eigentum bzw. das seiner Ehefrau stehenden Wohnhäuser auf den Flurstücken 000 und 000 sei gesichert. Diese erfolge über den im Jahre 2004 erstmalig hergestellten und im Jahre 2005 dem öffentlichen Verkehr gewidmeten I. -Q. -Weg. Für das Flurstück 000 sei er, der Kläger, mit Bescheid vom 4. Dezember 2008 zu Erschließungsbeiträgen hergezogen worden. Überdies seien die Flurstücke 000 und 000 zwischenzeitlich zu einem Grundstück Flurstück 000 vereinigt worden. Für eine Baulast, die der Sicherung der Erschließung dieser Flurstücke dienen solle, gebe es kein öffentliches Interesse mehr. Demzufolge habe er die Löschung der entsprechenden Baulast beantragt. Die Erwägung des Beklagten, dass die Durchsetzung der Baulast erforderlich sei, um die Feuerwehrzufahrt zu den Wohnhäusern zu sichern, sei daher unzutreffend. Bezogen auf das Flurstück 000 der Eheleute T. -O. enthalte die Ordnungsverfügung keine weiteren Ermessenserwägungen. So gehe der Beklagte selbst nicht davon aus, dass das Wohngrundstück nicht für Feuerwehrfahrzeuge erreichbar sei. Vielmehr weise er lediglich darauf hin, dass dieses nicht bewiesen sei. Für die Durchsetzung der Baulast bestehe auch keine Notwendigkeit. Es bestehe eine hinreichende Durchfahrtsmöglichkeit zwischen den Wohnhäusern I1.----straße Nr. 00 und 00 zu dem Grundstück Nr. 000 der Eheleute T. -O. . Angesichts dessen sei es den Eheleuten mit der Einleitung des Verfahrens offenbar eher um die Durchsetzung abstrakter Rechtspositionen gegangen. Der Kläger beantragt, die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 26. Januar 2018 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er bezieht sich zur Begründung auf den Inhalt der angefochtenen Ordnungsverfügung und führt ergänzend aus: Zwar möge es sein, dass das „Baulastbedürfnis“ für die Flurstücke 000 und 000 (jetzt Flurstück 000) entfallen sei. Das Bedürfnis für die Beibehaltung der Baulast hinsichtlich des Flurstücks 000 bestehe indes weiter. Bei der Regelung des § 83 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW a.F. zum Anspruch auf Verzicht der Baulast komme es nicht darauf an, ob der Eigentümer des Flurstücks 000 nunmehr angeblich „missbräuchlich“ vorgehe und die anderweitige gesicherte Erschließung einfordere. Der Kläger habe entsprechende Verpflichtungen in den Baulasterklärungen übernommen, die es umsetzen gelte. Die durch den Kläger erfolgte Errichtung des Carports sowie der Bepflanzung des Baulastgrundstücks stehe unstreitig im Widerspruch zur Baulasterklärung. Ungeachtet der möglicherweise von Nachbarrechtskonflikten belasteten Motivation des Grundstückseigentümers 000 könne das Verhalten des Klägers nicht belohnt werden. Das Gericht hat mit Beschluss vom 19. April 2018 (2 L 213/18) den Antrag des Klägers auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage abgelehnt. Auf die Beschwerde des Klägers hat das OVG NRW mit Beschluss vom 11. Juli 2018 (10 B 602/18) dem Antrag stattgegeben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 2 L 213/18 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage, über die das Gericht im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheidet (§ 101 Abs. 2 VwGO), ist zulässig und begründet. Die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 26. Januar 2018 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). I. Die Bauaufsichtsbehörde ist grundsätzlich befugt, auf der Grundlage der §§ 61 Abs. 1 i.V.m 83 BauO NRW in der Fassung vom 1. März 2000 (im Folgenden: BauO NRW a.F. (seit dem 1. Januar 2019: §§ 58 Abs. 2, 85 BauO NRW) eine durch Baulast übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung durch Bauordnungsverfügung durchzusetzen, insbesondere deren Missachtung zu verhindern. Ob und mit welchem Inhalt sie eine derartige Bauordnungsverfügung erlässt und gegen wen diese gerichtet ist, entscheidet sie nach Ermessen anhand objektiver Gesichtspunkte, da der durch die Baulast Begünstigte durch die Baulast nicht berechtigt wird und infolgedessen regelmäßig keinen Rechtsanspruch auf Durchsetzung hat. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 17. Mai 2005 – 10 A 4550/02 -, und vom 10. Oktober 1997 – 7 B 1974/97 -; OVG Lüneburg, Beschlüsse vom 21. Juli 2009 – 1 ME 79/09 – und vom 8. Dezember 1995 – 1 M 7201/95 -; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 6. November 2009 – 8 A 10851/09 -; jeweils juris. Die Voraussetzungen für den Erlass einer solchen Verfügung sind vorliegend nicht gegeben. Der Beklagte war nicht berechtigt, die angegriffene Ordnungsverfügung zur Durchsetzung der Baulast zwecks Sicherung der öffentlich-rechtlichen Erschließung der jeweils mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke Gemarkung P. , Flur 00, Flurstück 000 (I1.----straße 000a) sowie der Flurstücke 000 und 000 (F.----straße 0) zu erlassen. 1. Zwar gab der Kläger entsprechende Baulastübernahmeerklärungen zur Sicherung der Zufahrt der o.g. Grundstücke ab. So verpflichtete er sich am 24. August 1973 zugunsten des Vorhabens „Errichtung eines Einfamilienhauses mit Schwimmbad“ auf dem Grundstück der Eheleute T. -O. Flur 00, Flurstück 000, einen 5,01 m breiten und 46,45 m langen Streifen des Baulastgrundstücks (Flurstück 000) von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten, sodass über diesen Zugang der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten jederzeit möglich ist. Zugleich übernahm er die Bereitschaft, auf dieser Fläche die übrigen Erschließungsanlagen zu erstellen (s. Fortschreibung der Baulast am 30. Juni 2016, Baulastenblatt Nr. 00, lfd. Nr. 3). Ferner ließ der Kläger am 28. November 1972 und am 19. August 1980 zwei weitere Erschließungsbaulasten zugunsten der in seinem Eigentum bzw. dem seiner Ehefrau stehenden Flurstücke 000 und 000 mit entsprechendem Inhalt eintragen (Baulastenverzeichnis Gemeinde P. , Baulastenblattnummer 00, lfd. Nr. 1 und 4). 2. Diesen Verpflichtungen aus den Baulasterklärungen ist der Kläger in der Folgezeit auch unstreitig nicht nachgekommen. Zu keinem Zeitpunkt hat eine Erschließung der Grundstücke der Baulastbegünstigten über das klägerische Baulastgrundstück Flurstück 000 bestanden. Derzeit stehen überdies die auf dem ca. 5 m breiten und 46 m langen Grundstückstreifen vorhandene Bepflanzung sowie die vom Kläger veranlasste Errichtung eines Carports der durch Baulasterklärung vorgesehenen Nutzung als Zufahrt zu den Grundstücken Flurstücke 000 und 000, 000 (jetzt Flurstück 000) entgegen. 3. Indes ist die mit den vorliegenden Baulasten bezweckte Sicherung der Erschließung der Grundstücke zwischenzeitlich hinfällig geworden bzw. stellt sich als nicht alternativlos dar, sodass es der Durchsetzung der bestehenden Baulasten mittels bauordnungsrechtlicher Maßnahmen nicht mehr bedarf bzw. diese sich als nicht notwendig, jedenfalls als nicht ermessensgerecht erweist. a) Hinsichtlich des mit Wohnhäusern bebauten Grundstücks F.----straße 0, (ehemals Flurstücke 000 und 000) besteht ein Sicherungsbedürfnis der Zugänglichkeit durch eine Erschließungsbaulast nicht mehr. Die Flurstücke 000 und 000 sind zwischenzeitlich vereinigt worden und stehen – ebenso wie das Baulastgrundstück und das angrenzende Wohngrundstück Flurstück 000 (F.----straße 00) im Eigentum des Klägers. Die Erschließung des vereinigten Grundstücks Flurstück 000 erfolgt über den nördlich angrenzenden I. -Q. -Weg, der im Jahre 2005 als öffentliche Straße gewidmet wurde. Eine Sicherung der Zugänglichkeit des Grundstücks nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW a.F. über das Baulastgrundstück zur F.----straße als öffentlicher Verkehrsfläche bedarf es daher nicht mehr. Dieses wird auch von dem Beklagten nicht in Abrede gestellt. Inzwischen wurde seitens des Klägers ein Antrag auf Löschung der entsprechenden Baulast gemäß § 83 Abs.3 Satz 2 BauO NRW a.F. beim Beklagten gestellt. b) Hinsichtlich des Wohngrundstücks Flurstück 000 der Eheleute T. -O1. mit der postalischen Anschrift I1.----straße 000 kann formal betrachtet ein Bedürfnis der Sicherung der öffentlich-rechtlichen Erschließung des Wohngrundstücks über das Baulastgrundstück Flurstück 000 zur F.----straße als öffentlicher Verkehrsfläche angenommen werden. Denn das Baulastgrundstück des Klägers stellt auch gegenwärtig die einzig öffentlich-rechtlich durch eingetragene Baulast gesicherte Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1, 2. Alt. BauO NRW a.F. für das Flurstück 000 dar. Hinsichtlich der für das Grundstück Flurstück 000 der Eheleute T. -O. schon seit Errichtung des Wohnhauses bestehenden anderweitigen Zugänglichkeit zum öffentlichen Straßenraum, die auch tatsächlich genutzt wird, nämlich über die in deren Eigentum stehenden Flurstücke 000 und 000 zur I1.----straße als öffentlicher Verkehrsfläche, mangelt es dagegen an der rechtlichen Absicherung. Der öffentlich-rechtlichen Sicherung einer Zufahrt eines Baugrundstückes durch Eintragung einer Baulast bedarf es nämlich auch dann, wenn – wie hier - das Zufahrtsgrundstück im Eigentum des Bauherrn steht. Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung -, Kommentar, Stand: Oktober 2017, § 4 BauO NRW, Rn. 17. Demzufolge genügt mangels rechtlicher Absicherung die vorhandene tatsächliche Zufahrt des Wohngrundstücks zur I1.----straße den Vorgaben des § 4 Abs. 1 Nr. 1, 2. Alt. BauO NRW a.F. hinsichtlich der Erschließung nicht. c) Dennoch ist ein öffentliches Interesse an der Durchsetzung der Baulast bzgl. des hier lediglich formal bestehenden Sicherungsbedürfnisses der Erschließung des Grundstückes der Eheleute T. -O. über das Baulastgrundstück des Kläger nicht zu erkennen. Ein öffentliches Interesse an einem Festhalten bzw. einer zwangsweisen Durchsetzen einer Baulast ist nicht mehr anzunehmen ist, wenn der Baulastberechtigte einen Anspruch auf Löschung der Baulast gemäß § 83 Abs. 3 Satz 2 Bauo NRW a.F. hat. Danach ist die Baulast zu löschen, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. Das öffentliche Interesse kann in den Fällen verneint werden, in denen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, etwa der Wegfall der Sicherungsfähigkeit oder der Sicherungsbedürftigkeit stattgefunden hat oder eine Änderung des im fraglichen Bereich geltenden Baurechts die Annahme des Wegfalls dieses Interesses rechtfertigt. Baurechtswidrige Zustände dürfen allerdings durch den Verzicht nicht geschaffen werden. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 -, juris Rn. 51 ff, m.w.N.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 21. Juli 2009, aaO; Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, aaO, § 83 BauO NRW, Rn. 99, m. w. N. Unter Berücksichtigung der im Hauptsacheverfahren sich dem Gericht darbietenden weiteren Erkenntnislage kann ein öffentliches Interesse an der Durchsetzung der Baulast zur Sicherung der Erschließung des Flurstückes 000 nicht mehr angenommen werden. Dieses folgt aus dem Umstand, dass eine anderweitige Erschließung des Wohngrundstücks über eigene Grundstücke der Eheleute T. -O. vorhanden ist, die überdies schon seit Jahrzehnten als Zufahrt genutzt wird. Es existiert eine ca. 4 m breite und ca. 50 m lange Zufahrt zur I1.----straße , die über die Flurstücke 000 und 000 (Garagengrundstück) führt. Dass das Wohngrundstück Flurstück 000 für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge angesichts dieser Sachlage nicht erreichbar wäre, ist nicht erkennbar. Verdeutlicht wird dieses auch durch das im Klageverfahren eingereichte umfangreiche Lichtbildmaterial von der Örtlichkeit. Auf den Fotos ist sowohl die gut geeignete Befahrbarkeit der Zufahrt wie auch das Hinweisschild auf das von der I1.----straße zurückliegende Wohngrundstück Flurstück 000 mit der Hausnummer 000, welches an dem Gebäude I1.----straße 00 befestigt ist, zu erkennen. Der Einwand des Beklagten in seiner Ordnungsverfügung, dass eine Erreichbarkeit des Flurstücks 000 für Feuerwehrfahrzeuge nicht nachgewiesen sei, vermag angesichts dieser Sachlage nicht zu verfangen. Anderweitige Ermittlungen oder substantiierte Angaben hierzu sind seitens des Beklagten nicht erfolgt. Mit Blick auf die seit Jahrzehnten vorhandene tatsächliche Erschließung des Wohngrundstücks der Eheleute T. -O. über eigene Flurstücke ist ein objektives Bedürfnis an der baulastgesicherten Erschließung nicht mehr erkennbar. Dass die Zufahrt über die im Eigentum von Herrn O. stehenden Flurstücke 000 und 000 derzeit nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, führt zu keiner anderen Betrachtung. Denn eine solche Absicherung in Form einer Erschließungsbaulast stehen Hindernisse nicht entgegen. Die Eheleute T. -O. haben es selbst in der Hand, ihre seit Jahrzehnten genutzte Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich abzusichern. Dass die Ehefrau Eigentümerin des Wohnhausgrundstückes ist, ihr Ehemann Eigentümer der Zufahrts- und Garagengrundstücke, hindert angesichts der gemeinsamen Nutzung der Grundstücke die – auch kurzfristig zu realisierende - Möglichkeit der öffentlich-rechtlichen Sicherung der Zuwegung nicht. 4. Aber selbst wenn aus formalen Gründen ein (noch) bestehendes öffentliches Interesse an der Sicherung der Erschließung durch Baulast für das Flurstück 000 annimmt, so stellt sich jedenfalls die Ordnungsverfügung aufgrund der vorstehenden darlegten Gesichtspunkte als nicht ermessensgerecht dar. Denn die von dem Beklagten getätigten Ermessenerwägungen erweisen sich vor dem Hintergrund als unzutreffend bzw. unzulänglich. So hat der Beklagte außer Acht gelassen, dass es sich bei der vorhandenen Zufahrt von der I1.----straße über die Flurstücke 000 und 000 um eine auch in rechtlicher Hinsicht geeignete Alternative zur Erschließung des Flurstücks 000 der Eheleute T. -O. handelt und überdies die Erreichbarkeit für Feuerwehrfahrzeuge über die Durchfahrtsmöglichkeit – wie dargelegt – nicht in Frage gestellt werden kann. Auch die Erwägung des Beklagten, dass die tatsächliche Erschließung des Flurstücks 000 nicht gesichert sei, weil es hinsichtlich der dafür genutzten Flächen (Flurstücke 000 und 000) jederzeit zu einem Eigentumswechsel kommen und der neue Eigentümer der bisherigen Nutzung widersprechen könne, stellt keinen gewichtigen Grund für die Durchsetzung der Baulast dar. Hiergegen spricht schon, dass angesichts der Jahrzehnte hindurch erfolgten Nutzung der maßgeblichen Grundstücke als Zufahrt die Überlegungen eher theoretischer Natur sind. Abgesehen davon ermöglicht die Eigentümerstellung der Eheleute T. -O. an den Grundstücken es jederzeit, die erforderliche rechtliche Absicherung ihrer tatsächlich genutzten Zufahrt zu der öffentlichen Verkehrsfläche zu realisieren. Angesichts des Umstandes, dass eine Zufahrt über das Baulastgrundstück des Klägers seit Eintragung nie bestanden hat und auch von den Baulastbegünstigen in den zurückliegenden Jahrzehnten nicht eingefordert wurde, erweist sich Forderung des Beklagten nach Durchsetzung der Baulast unter Anordnung der dem Kläger auferlegten, weitreichenden Maßnahmen zur Herstellung einer 50 m langen Zufahrt mit Blick auf die Gewichtung der Belange als nicht ermessensgerecht. II. Demzufolge ist auch die in der Ordnungsverfügung ausgesprochene Zwangsgeldandrohung zur Durchsetzung der angeordneten Maßnahmen rechtswidrig. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.