4 K 2951/20

Baugenehmigung für Monteurunterkunft als Ausnahme zulassungspflichtig; Fehlen ausdrücklicher Ausnahme und Ermessensausfall • Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt vor, wenn wechselnden Gästen Übernachtungsmöglichkeiten angeboten werden und die räumliche Ausstattung eigenständige Haushaltsführung ausschließt (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). • Festsetzungen eines Bebauungsplans, die ausnahmsweise zulässige Nutzungen nennen, machen diese nicht ohne ausdrückliche Rechtsgrundlage und eindeutigen Formulierungswillen allgemein zulässig (§ 1 Abs. 6 BauNVO; § 9 BauGB). • Eine Baugenehmigung, die eine nach § 31 Abs. 1 BauGB erforderliche Ausnahme nicht ausdrücklich ausspricht (§ 58 Abs. 1 Satz 4 LBO), ist formell mangelhaft und verletzt Nachbarrechte. • Die Baurechtsbehörde hat im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB ihr Ermessen auszuüben; ein Unterlassen dieser Prüfung (Ermessensausfall) macht die Zulassung rechtswidrig. • Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren kann nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO notwendig sein, wenn der Sachverhalt und die rechtlichen Fragen dies erfordern. Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin eines Grundstücks in einem als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Plangebiet; der Beigeladene betreibt auf dem südlich angrenzenden Grundstück eine Monteursunterkunft mit neun Betten in zwei Wohneinheiten. Das Landratsamt stellte 2019 fest, dass dort ein Beherbergungsbetrieb betrieben wird. Der Beigeladene beantragte im November 2019 eine Baugenehmigung zur Änderung der bestehenden Wohnnutzung in eine Beherbergungsstätte; die Klägerin erhob im Nachbarbeteiligungsverfahren erhebliche Einwendungen wegen Lärm, Parkdruck, Einblicken, mangelnder Bestimmtheit der Bauvorlagen und unzureichender Brandschutzanforderungen. Das Landratsamt erteilte im Februar 2020 die Genehmigung, das Regierungspräsidium wies den Widerspruch zurück; die Klägerin klagte auf Aufhebung beider Bescheide und die Notwendigkeit eines Bevollmächtigten im Vorverfahren. • Qualifikation als Beherbergungsbetrieb: Die genehmigten Pläne (sechs Zimmer, neun Betten, gemeinschaftliche Küche und Bäder, tageweise Abrechnung, regelmäßige Reinigung und Wäschewechsel) sprechen für wechselnde, zeitlich begrenzte Nutzung ohne eigenständige Haushaltsführung; damit liegt nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO kein Wohngebrauch, sondern ein Beherbergungsbetrieb vor. • Zulässigkeit nach Bebauungsplan: Die Festsetzungen des Bebauungsplans nennen Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO, enthalten jedoch keinen eindeutigen Willen der Gemeinde, diese Ausnahmen nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig zu erklären; Begründung und Entstehungsgeschichte des Plans zeigen, dass der Gebietscharakter des Wohngebiets erhalten bleiben sollte. • Erfordernis der Ausnahme: Beherbergungsbetriebe sind daher nicht allgemein, sondern nur im Wege der Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulassungsfähig. • Formeller Mangel: Nach § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO müssen Ausnahmen in der Baugenehmigung ausdrücklich ausgesprochen werden. Das Landratsamt hat dies unterlassen, weil es das Vorhaben irrtümlich für allgemein zulässig hielt; dadurch wurde die erforderliche Ausnahme nicht wirksam erteilt. • Ermessensfehler: Selbst wenn die Tatbestandsvoraussetzungen vorgelegen hätten, hat das Landratsamt sein Ermessen nach § 31 Abs. 1 BauGB nicht ausgeübt; es hat nicht geprüft, ob die Ausnahme den Gebietscharakter gefährdet oder ob städtebauliche Gründe entgegenstehen, sodass ein Ermessensausfall vorliegt und die Entscheidung rechtswidrig ist. • Rechtsfolgen und Kosten: Wegen der Rechtswidrigkeit der Genehmigung sind die Bescheide aufzuheben; nach §§ 154, 162 VwGO trägt der Beklagte die Verfahrenskosten, der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten selbst, und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren ist notwendig. Die Klage der Nachbarin ist erfolgreich. Das Verwaltungsgericht hebt die Baugenehmigung des Landratsamts Karlsruhe vom 24.02.2020 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom 05.06.2020 auf, weil das Vorhaben als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ein Ausnahmevorhaben gemäß § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ist und die erforderliche Ausnahme nicht ausdrücklich in der Genehmigung ausgesprochen wurde (§ 58 Abs. 1 Satz 4 LBO) sowie die Baurechtsbehörde ihr Ermessen nicht ausgeübt hat. Die Klägerin ist damit in ihren nachbarlichen Rechten verletzt. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte; der Beigeladene behält seine außergerichtlichen Kosten. Die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird bejaht, sodass dessen Gebühren erstattungsfähig sind.