4 K 2698/17

Tenor 1. Der Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 03.11.2016 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 13.02.2017 werden aufgehoben und der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Baugenehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage gemäß ihrem Antrag vom 23.05.2016 zu erteilen. 2. Die Kosten des Verfahrens tragen der Beklagte und die Beigeladene jeweils zur Hälfte. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt eine Baugenehmigung für die Anbringung einer Werbetafel an einer Hausfassade. Unter dem 23.05.2016 stellte sie einen entsprechenden Antrag zur Errichtung einer unbeleuchteten, 2,76 m hohen und 3,76 m breiten Plakatanschlagtafel an der westlichen Seitenwand des auf dem Grundstück FlStNr. 66 (... 14) befindlichen Gebäudes. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „... - ...“ vom 26.07.2005 der beigeladenen Gemeinde. Dieser sieht für das beplante Gebiet ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO vor. Nach Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften sind Werbeanlagen nur in Zeichen, Buchstaben, Schriftzügen oder Schildern von maximal 50 cm Höhe zulässig. 2 Mit Bescheid vom 03.11.2016 lehnte das Landratsamt Karlsruhe den Antrag aus folgenden Gründen ab. Das Vorhaben stehe im Widerspruch zu den Bestimmungen des Bebauungsplans, wonach Werbeanlagen nur bis zu einer Höhe von 50 cm zulässig seien. Eine Befreiung könne nicht erteilt werden, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorlägen und die beigeladene Gemeinde das erforderliche Einvernehmen versagt habe. 3 Mit Widerspruchsbescheid vom 13.02.2017 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den am 01.12.2016 erhobenen Widerspruch der Klägerin zurück. 4 Die Klägerin hat am 08.03.2017 Klage erhoben. Sie macht im Wesentlichen geltend, das Vorhaben sei genehmigungsfähig. Der Bebauungsplan sehe für den streitgegenständlichen Bereich ein Mischgebiet vor, in dem Fremdwerbeanlagen nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO grundsätzlich zulässig seien. Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften könne dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, weil die Regelung gegen Art. 12 und 14 GG verstoße. Da diese Werbeanlagen bis zu einer maximalen Höhe von 50 cm für zulässig erkläre, schließe sie Fremdwerbung im Euroformat generalisierend aus. Ein solcher Ausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in einem Mischgebiet nur dann zulässig, wenn sich parzellenartig ein bestimmter Bereich innerhalb eines Satzungsgebietes als derart schutzwürdig erweise, dass für diesen Bereich ein Ausschluss von Fremdwerbung gerechtfertigt erscheine. Hierzu bedürfe es einer positiven baugestalterischen Konzeption, die die Schutzwürdigkeit und Einheitlichkeit eines solchen kleinteiligen Bereichs widerspiegele. Vorliegend mangle es schon an dem erforderlichen kleinteiligst, nahezu parzellenartig abgesteckten Bereich, da Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften für das gesamte Gebiet des Bebauungsplans Geltung beanspruche. Ferner fehle es an einer positiven baugestalterischen Konzeption, so dass sich Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften als reine Negativplanung darstelle. Darüber hinaus sei dem Nahbereich um das Vorhabengrundstück die für einen Fremdwerbeausschluss erforderliche Schutzwürdigkeit abzusprechen. Es handele sich um ein typisches Mischgebiet, das über keine Besonderheiten verfüge, die dem Gebiet etwas überdurchschnittlich Prägendes verliehen. 5 Die Klägerin beantragt, 6 den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 03.11.2016 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 13.02.2017 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihr die Baugenehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage gemäß ihrem Antrag vom 23.05.2016 zu erteilen. 7 Der Beklagte beantragt, 8 die Klage abzuweisen. 9 Ergänzend zu den Ausführungen in den angegriffenen Bescheiden macht er geltend, dass keine Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen höherrangiges Recht ersichtlich seien. 10 Die Beigeladene beantragt ebenfalls, 11 die Klage abzuweisen. 12 In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht durch Einnahme eines Augenscheins Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das darüber gefertigte Protokoll verwiesen. Dem Gericht liegen die Verwaltungsakte des Landratsamts Karlsruhe (1 Heft), die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe (1 Heft) sowie die Satzung über den Bebauungsplan „... - ...“ und die örtlichen Bauvorschriften der Beigeladenen vom 26.07.2005 (1 Heft) vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf deren Inhalt und den der gewechselten Schriftsätze verwiesen. Entscheidungsgründe 13 Die Klage ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung für die Anbringung einer Werbetafel, da dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (vgl. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Die Ablehnung der Baugenehmigung verletzt die Klägerin daher in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). 14 Das Vorhaben ist genehmigungspflichtig und genehmigungsfähig. Das Vorhaben bedarf, da es nicht nach Nr. 9 des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO verfahrensfrei ist, nach § 49 LBO einer Baugenehmigung. Der Bebauungsplan steht dem Vorhaben nicht entgegen. Dieser sieht für das streitgegenständliche Grundstück ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO vor. Gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbegebieten, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sind in Mischgebieten sonstige Gewerbebetriebe zulässig. Bei der geplanten Werbeanlage handelt es sich zwar nicht um einen Gewerbebetrieb, sondern um eine Anlage für gewerbliche Zwecke, für die eine Regelung in den Nutzungskatalogen der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung fehlt. Diese Regelungslücke wird aber geschlossen, indem eine selbständige Werbeanlage bauplanungsrechtlich wie ein Gewerbebetrieb behandelt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.12.1992 - 4 C 27/91 - juris Rn. 25 f.; BayVGH, Urt. v. 28.10.2005 - 26 B 04.1484 - juris Rn. 15). Es handelt sich um eine das Wohnen nicht wesentlich störende und mithin in einem Mischgebiet grundsätzlich zulässige Anlage. I. 15 Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften, der eine Regelung bezüglich Werbeanlagen nach § 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO enthält, kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Nach Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften sind nur Zeichen, Buchstaben, Schriftzüge oder Schilder von maximal 50 cm Höhe zulässig. Die geplante Werbetafel überschreitet mit einer Höhe von 2,76 m diese Höhe. Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften ist mit höherrangigem Recht unvereinbar und damit unwirksam. 1. 16 Diese Vorschrift entbehrt einer Rechtsgrundlage. Sie kann nicht auf § 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alternative 1 LBO gestützt werden. Hiernach können die Gemeinden „(z)ur Durchführung baugestalterischer Absichten, zur Erhaltung schützenswerter Bauteile, zum Schutz bestimmter Bauten, Straßen, Plätze oder Ortsteile von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sowie zum Schutz von Kultur- und Naturdenkmalen“ in bestimmten Teilen des Gemeindegebiets durch Satzung örtliche Bauvorschriften über Anforderungen an Werbeanlagen erlassen. Auch wenn die Gemeinde im Rahmen des § 74 Abs. 1 LBO nicht auf den Schutz des Status quo und die Verhinderung von Verunstaltungen beschränkt ist, sondern durch örtliche Bauvorschriften auch eine positive Gestaltungspflege betreiben und das Straßen- und Ortsbild aufgrund eigener Überlegungen dynamisch beeinflussen kann, handelt es sich doch um eine reine Gestaltungsermächtigung. Die Satzungsbefugnis der Gemeinde ist dadurch begrenzt, dass die örtliche Bauvorschrift der Verwirklichung bestimmter baugestalterischer Absichten dienen muss, mithin in erster Linie optisch-ästhetische Aspekte die gestalterischen Festsetzungen tragen müssen. Bezweckt die Gemeinde mit einer Reglementierung störender Werbeanlagen hingegen funktionale Belange, nämlich das Plangebiet zu sanieren und seine Attraktivität, insbesondere die „Standortqualität“ und das „Image“ des betroffenen Gebietes mit dem Ziel zu erhöhen, eine standortgerechte Nutzung mit Wohnbebauung und wohnverträglichem Gewerbe zu fördern und die diesbezügliche Investitionsbereitschaft von Eigentümern und Gewerbetreibenden anzuregen, handelt sie nicht in erster Linie aus baugestalterischen, optisch-ästhetischen Gründen, sondern verfolgt städtebauliche, bodenrechtliche Ziele. In diesem Fall kann die Gemeinde ihre Ziele nicht mithilfe örtlicher Bauvorschriften verfolgen, sondern muss auf die Regeln des Bauplanungsrechts zurückgreifen, insbesondere von der Möglichkeit des § 1 Abs. 9 BauNVO Gebrauch machen (im Anschluss an VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 - juris Rn. 82 f.; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 9 ff.). 17 Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften steht im Kontext mit dem zeitgleich zu den örtlichen Bauvorschriften erlassenen Bebauungsplan. Aus der gemeinsamen Begründung des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften vom 26.07.2005 ergibt sich, dass die Beigeladene eine „Nachverdichtung“ sowohl für Einrichtungen, die der Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und der Dienstleistungen dienen, als auch für das Wohnen und sozialer Einrichtungen anstrebt (vgl. Nr. 1 Abs. 3 und 4 der Begründung). Die erhoffte Belebung des Ortskerns sei für die Beigeladene von höchster Bedeutung (vgl. Nr. 3.1 Abs. 2 der Begründung). Nach Nr. 4.1 der Begründung sollen durch die örtlichen Bauvorschriften die bauliche und städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der vorhandenen Baustruktur bewahrt, aber auch weiterentwickelt werden. Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften verfolgt daher nicht in erster Linie optisch-ästhetische, sondern städtebauliche Zwecke und kann nicht auf § 74 Abs. 1 LBO gestützt werden. 2. 18 Auch wenn Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften als Regelung angesehen werden sollte, die in erster Linie von optisch-ästhetischen Aspekten getragen wird und daher auf § 74 Abs. 1 LBO gestützt werden könnte, wäre sie unwirksam, weil sie in diesem Fall gegen die Eigentumsgarantie in Art. 14 und das Grundrecht auf Berufsfreiheit nach Art. 12 GG, jeweils in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 GG, verstieße. a) 19 Das Recht eines Bauherrn, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze baulich zu nutzen, ist durch das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) geschützt. Eigentum soll als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen sein (vgl. nur BVerfG, Senatsurteil vom 06.12.2016 - 1 BvR 2821/11 - juris Rn. 216 mwN). Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften tangiert dieses Recht, da bestimmte Werbeanlagen verboten werden und die Nutzung von Grundstücken zu Werbezwecken beschränkt wird. 20 Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sind Inhalt und Schranken des Eigentums vom Gesetzgeber zu bestimmen. Dabei ist das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Aussage des Art. 14 Abs. 2 GG über die Verpflichtung des Eigentums ergeben. Die sich in Vorschriften über die Baugestaltung konkretisierende Sozialpflichtigkeit des Eigentums berührt dessen Substanz umso weniger, als das Gestaltungsbelieben des Eigentümers nicht durch Werbeverbote grundsätzlich eingeschränkt, sondern nur hinsichtlich der Art und Gestaltung der Werbung beschränkt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.02.1980 - IV C 44/76 - juris Rn. 14; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.04.2011 - 8 S 1213/09 - juris Rn. 23). 21 Zwar ist das baugestalterische Ziel, eine Beeinträchtigung des vorhandenen oder durch Planung erstrebten Charakters eines Baugebiets durch funktionswidrige Anlagen zu verhindern, ein „beachtenswertes öffentliches Anliegen“. Demgemäß sind generalisierende Regelungen, die die Zulässigkeit von Werbeanlagen überhaupt oder die Zulässigkeit bestimmter Werbeanlagen von der Art des Baugebietes abhängig machen, wiederholt als vertretbar angesehen worden. Insbesondere ist die generalisierende Regelung für rechtmäßig erachtet worden, durch die beispielsweise in Dorfgebieten, Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten nur für Zettelanschläge und Bogenanschläge bestimmte Werbeanlagen sowie Werbeanlagen an der Stätte der Leistung zugelassen, andere Werbeanlagen jedoch ausgeschlossen waren. Dabei war die Einsicht maßgebend, dass Werbeanlagen, die etwa in einem Gewerbegebiet oder Industriegebiet als angemessen empfunden werden und dort deshalb nicht generell untersagt werden dürfen, in anderen Baugebieten im Hinblick auf deren unterschiedliche städtebauliche Funktion und auf die sich daraus ergebende anders geartete Eigentumssituation einen störenden Eingriff bedeuten können (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.02.1980 - IV C 44/76 - juris Rn. 16 mwN; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.04.2011 - 8 S 1213/09 - juris Rn. 24). 22 Anders stellt sich die Rechtslage jedoch bei Mischgebieten dar. Nach § 6 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Eigenart des Mischgebietes ist danach dadurch gekennzeichnet, dass seine Nutzung zum Wohnen und seine Nutzung zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe als gleichwertige Funktionen nebeneinander stehen. Neben Wohngebäuden sind unter anderem Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zulässig. Belästigungen und Störungen, die von den in solcher Weise gewerblich genutzten Grundstücken auf die zum Wohnen bestimmten Grundstücke ausgehen, sind im Sinne des § 15 BauNVO nach der Eigenart des Gebietes grundsätzlich zumutbar. Das Verhältnis von Wohnbenutzung zur gewerblichen Benutzung ist dabei weder nach der Fläche noch nach Anteilen bestimmt. Der Gebietscharakter des Mischgebietes wird durch die Mischung unterschiedlicher Funktionen bestimmt. An dieser planungsrechtlich bestimmten oder durch die tatsächlichen Verhältnisse gegebenen unterschiedlichen Nutzungsweise der Bauflächen im Mischgebiet darf eine baugestalterische Regelung über Anforderungen an Werbeanlagen nicht schlechthin vorbeigehen. Ein generalisierendes Verbot bestimmter Werbeanlagen in bestimmten Baugebieten muss, um einer Prüfung am Maßstab des Art. 14 Abs. 1 GG standzuhalten, eine Entsprechung in einem Mindestmaß an Einheitlichkeit des Baugebietscharakters finden. Daran mangelt es bei einem Verbot großflächiger Werbetafeln in einem Mischgebiet. Fehlt es wie beim Mischgebiet voraussetzungsgemäß an einer einheitlichen Funktion und damit auch an einer einheitlichen Eigentumssituation der Bauflächen, so lässt sich unter dem Gesichtspunkt besonderer gestalterischer Anforderungen keine einheitliche Beantwortung der Frage erreichen, ob sich bestimmte Werbeanlagen ihrer Umgebung funktionsgerecht anpassen. Unter solchen Umständen ist eine einheitliche, ein generelles Verbot bestimmter Werbeanlagen umfassende baugestalterische Regelung nicht sachgerecht und deshalb nicht mehr mit den Grenzen vereinbar, die Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG für die Bestimmung und Beschränkung des Eigentumsinhalts setzt (vgl. BVerwG, Urteil v. 16.03.1995 - 4 C 3/94 - juris Rn. 24 mwN). 23 Die für generalisierende Werberegelung vorauszusetzende, den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 GG Rechnung tragende Einheitlichkeit des zu schützenden Gebiets kann aber nicht nur durch eine Homogenität im Sinne der planungsrechtlichen Gebietseinteilung nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung, sondern auch durch eine historische und deswegen städtebaulich bedeutsame Prägung eines bestimmten Teilgebiets einer Gemeinde bewirkt werden (vgl. BVerwG, Urteil v. 22.02.1980 - IV C 44/76 - juris Rn. 17; Urteil v. 16.03.1995 - 4 C 3/94 - juris Rn. 24; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.04.2011 - 8 S 1213/09 - juris Rn. 25; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 15). 24 Die gleichen Maßstäbe gelten bei Art. 12 GG, dessen Schutzbereich ebenfalls eröffnet ist, da Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften sich auf die gewerbliche Betätigung von Werbeunternehmern auswirkt, denen es verwehrt wird, Werbeanlagen zu errichten (vgl. insofern Bayerischer Verfassungsgerichtshof, Entsch. v. 23.01.2012 - Vf. 18-VII-09 - juris Rn. 108 ff.). b) 25 Da der Bebauungsplan „... - ...“ für das streitgegenständliche Grundstück ein Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO vorsieht, das sich durch ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen und - wohngebietsverträglicher - gewerblicher Nutzung auszeichnet, ist das Verbot großflächiger Werbetafeln durch Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften mit Art. 12, 14 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 GG grundsätzlich unvereinbar. Hiervon kann vorliegend keine Ausnahme gemacht werden, weil sich das streitgegenständliche Grundstück nicht in einem Teilgebiet der Beigeladenen befindet, das sich durch eine homogene historisch bedeutsame Prägung auszeichnet. Eine solche Prägung wurde weder vom beklagten Land noch von der Beigeladenen vorgetragen, obwohl die Klägerin ausdrücklich auf diese Frage und die einschlägige Rechtsprechung hingewiesen hat. Auch für das Gericht war eine homogen-historische Prägung des beplanten Gebiets nicht erkennbar. Es kann nicht von einem historischen Orts- und Straßenbild gesprochen werden. Vielmehr befinden sich in der näheren Umgebung Gebäude verschiedener Epochen, ohne dass eine städtebaulich bedeutsame Prägung erkennbar wäre. II. 26 Gegen das Vorhaben kann nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, Abs. 3 Nr. 1 LBO eingewandt werden, es wirke verunstaltend. Es wird kein hässlicher, das ästhetische Empfinden des Beschauers nicht nur beeinträchtigender, sondern verletzender Zustand geschaffen würde. Die Werbeanlage führt zu keinem Zustand, der als grob unangemessen empfunden wird, das Gefühl des Missfallens weckt sowie Kritik und den Wunsch nach Abhilfe herausfordert (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.03.2017 - 11 S 266/13 - juris Rn. 68 mwN). Allein, dass sich in der Nähe des Vorhabens einzelne optisch ansprechende Gebäude befinden und die Fassade des Gebäudes, an der die Klägerin die Werbetafel anbringen will, die Farbe des Seniorenwohnheims aufnimmt, wertet die Umgebung des geplanten Vorhabens nicht in einer Weise auf, dass die Anbringung der Werbetafel das Straßen- und Ortsbild verunstalten würde. III. 27 Der Beigeladenen bleibt es unbenommen, das von ihr erstrebte Verbot großflächiger Werbeanlagen zur Sanierung des Ortsteils bzw. zur Steigerung dessen Attraktivität im Wege des Bauplanungsrechts zu verfolgen. Die dargestellte Rechtsprechung zur Reglementierung von Werbeanlagen durch örtliche Bauvorschriften lässt sich nicht auf den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung aus besonderen städtebaulichen Gründen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO übertragen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 - juris Rn. 82; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 16). 28 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. 29 Beschluss 30 Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Nr. 9.1.2.3.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der zuletzt am 18.07.2013 geänderten Fassung auf 5.000,-- EUR festgesetzt. 31 Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen. Gründe 13 Die Klage ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die von ihr begehrte Baugenehmigung für die Anbringung einer Werbetafel, da dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (vgl. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Die Ablehnung der Baugenehmigung verletzt die Klägerin daher in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). 14 Das Vorhaben ist genehmigungspflichtig und genehmigungsfähig. Das Vorhaben bedarf, da es nicht nach Nr. 9 des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO verfahrensfrei ist, nach § 49 LBO einer Baugenehmigung. Der Bebauungsplan steht dem Vorhaben nicht entgegen. Dieser sieht für das streitgegenständliche Grundstück ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO vor. Gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbegebieten, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sind in Mischgebieten sonstige Gewerbebetriebe zulässig. Bei der geplanten Werbeanlage handelt es sich zwar nicht um einen Gewerbebetrieb, sondern um eine Anlage für gewerbliche Zwecke, für die eine Regelung in den Nutzungskatalogen der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung fehlt. Diese Regelungslücke wird aber geschlossen, indem eine selbständige Werbeanlage bauplanungsrechtlich wie ein Gewerbebetrieb behandelt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.12.1992 - 4 C 27/91 - juris Rn. 25 f.; BayVGH, Urt. v. 28.10.2005 - 26 B 04.1484 - juris Rn. 15). Es handelt sich um eine das Wohnen nicht wesentlich störende und mithin in einem Mischgebiet grundsätzlich zulässige Anlage. I. 15 Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften, der eine Regelung bezüglich Werbeanlagen nach § 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO enthält, kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Nach Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften sind nur Zeichen, Buchstaben, Schriftzüge oder Schilder von maximal 50 cm Höhe zulässig. Die geplante Werbetafel überschreitet mit einer Höhe von 2,76 m diese Höhe. Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften ist mit höherrangigem Recht unvereinbar und damit unwirksam. 1. 16 Diese Vorschrift entbehrt einer Rechtsgrundlage. Sie kann nicht auf § 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alternative 1 LBO gestützt werden. Hiernach können die Gemeinden „(z)ur Durchführung baugestalterischer Absichten, zur Erhaltung schützenswerter Bauteile, zum Schutz bestimmter Bauten, Straßen, Plätze oder Ortsteile von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sowie zum Schutz von Kultur- und Naturdenkmalen“ in bestimmten Teilen des Gemeindegebiets durch Satzung örtliche Bauvorschriften über Anforderungen an Werbeanlagen erlassen. Auch wenn die Gemeinde im Rahmen des § 74 Abs. 1 LBO nicht auf den Schutz des Status quo und die Verhinderung von Verunstaltungen beschränkt ist, sondern durch örtliche Bauvorschriften auch eine positive Gestaltungspflege betreiben und das Straßen- und Ortsbild aufgrund eigener Überlegungen dynamisch beeinflussen kann, handelt es sich doch um eine reine Gestaltungsermächtigung. Die Satzungsbefugnis der Gemeinde ist dadurch begrenzt, dass die örtliche Bauvorschrift der Verwirklichung bestimmter baugestalterischer Absichten dienen muss, mithin in erster Linie optisch-ästhetische Aspekte die gestalterischen Festsetzungen tragen müssen. Bezweckt die Gemeinde mit einer Reglementierung störender Werbeanlagen hingegen funktionale Belange, nämlich das Plangebiet zu sanieren und seine Attraktivität, insbesondere die „Standortqualität“ und das „Image“ des betroffenen Gebietes mit dem Ziel zu erhöhen, eine standortgerechte Nutzung mit Wohnbebauung und wohnverträglichem Gewerbe zu fördern und die diesbezügliche Investitionsbereitschaft von Eigentümern und Gewerbetreibenden anzuregen, handelt sie nicht in erster Linie aus baugestalterischen, optisch-ästhetischen Gründen, sondern verfolgt städtebauliche, bodenrechtliche Ziele. In diesem Fall kann die Gemeinde ihre Ziele nicht mithilfe örtlicher Bauvorschriften verfolgen, sondern muss auf die Regeln des Bauplanungsrechts zurückgreifen, insbesondere von der Möglichkeit des § 1 Abs. 9 BauNVO Gebrauch machen (im Anschluss an VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 - juris Rn. 82 f.; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 9 ff.). 17 Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften steht im Kontext mit dem zeitgleich zu den örtlichen Bauvorschriften erlassenen Bebauungsplan. Aus der gemeinsamen Begründung des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften vom 26.07.2005 ergibt sich, dass die Beigeladene eine „Nachverdichtung“ sowohl für Einrichtungen, die der Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und der Dienstleistungen dienen, als auch für das Wohnen und sozialer Einrichtungen anstrebt (vgl. Nr. 1 Abs. 3 und 4 der Begründung). Die erhoffte Belebung des Ortskerns sei für die Beigeladene von höchster Bedeutung (vgl. Nr. 3.1 Abs. 2 der Begründung). Nach Nr. 4.1 der Begründung sollen durch die örtlichen Bauvorschriften die bauliche und städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der vorhandenen Baustruktur bewahrt, aber auch weiterentwickelt werden. Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften verfolgt daher nicht in erster Linie optisch-ästhetische, sondern städtebauliche Zwecke und kann nicht auf § 74 Abs. 1 LBO gestützt werden. 2. 18 Auch wenn Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften als Regelung angesehen werden sollte, die in erster Linie von optisch-ästhetischen Aspekten getragen wird und daher auf § 74 Abs. 1 LBO gestützt werden könnte, wäre sie unwirksam, weil sie in diesem Fall gegen die Eigentumsgarantie in Art. 14 und das Grundrecht auf Berufsfreiheit nach Art. 12 GG, jeweils in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 GG, verstieße. a) 19 Das Recht eines Bauherrn, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze baulich zu nutzen, ist durch das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) geschützt. Eigentum soll als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen sein (vgl. nur BVerfG, Senatsurteil vom 06.12.2016 - 1 BvR 2821/11 - juris Rn. 216 mwN). Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften tangiert dieses Recht, da bestimmte Werbeanlagen verboten werden und die Nutzung von Grundstücken zu Werbezwecken beschränkt wird. 20 Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sind Inhalt und Schranken des Eigentums vom Gesetzgeber zu bestimmen. Dabei ist das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Aussage des Art. 14 Abs. 2 GG über die Verpflichtung des Eigentums ergeben. Die sich in Vorschriften über die Baugestaltung konkretisierende Sozialpflichtigkeit des Eigentums berührt dessen Substanz umso weniger, als das Gestaltungsbelieben des Eigentümers nicht durch Werbeverbote grundsätzlich eingeschränkt, sondern nur hinsichtlich der Art und Gestaltung der Werbung beschränkt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.02.1980 - IV C 44/76 - juris Rn. 14; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.04.2011 - 8 S 1213/09 - juris Rn. 23). 21 Zwar ist das baugestalterische Ziel, eine Beeinträchtigung des vorhandenen oder durch Planung erstrebten Charakters eines Baugebiets durch funktionswidrige Anlagen zu verhindern, ein „beachtenswertes öffentliches Anliegen“. Demgemäß sind generalisierende Regelungen, die die Zulässigkeit von Werbeanlagen überhaupt oder die Zulässigkeit bestimmter Werbeanlagen von der Art des Baugebietes abhängig machen, wiederholt als vertretbar angesehen worden. Insbesondere ist die generalisierende Regelung für rechtmäßig erachtet worden, durch die beispielsweise in Dorfgebieten, Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten nur für Zettelanschläge und Bogenanschläge bestimmte Werbeanlagen sowie Werbeanlagen an der Stätte der Leistung zugelassen, andere Werbeanlagen jedoch ausgeschlossen waren. Dabei war die Einsicht maßgebend, dass Werbeanlagen, die etwa in einem Gewerbegebiet oder Industriegebiet als angemessen empfunden werden und dort deshalb nicht generell untersagt werden dürfen, in anderen Baugebieten im Hinblick auf deren unterschiedliche städtebauliche Funktion und auf die sich daraus ergebende anders geartete Eigentumssituation einen störenden Eingriff bedeuten können (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.02.1980 - IV C 44/76 - juris Rn. 16 mwN; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.04.2011 - 8 S 1213/09 - juris Rn. 24). 22 Anders stellt sich die Rechtslage jedoch bei Mischgebieten dar. Nach § 6 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Eigenart des Mischgebietes ist danach dadurch gekennzeichnet, dass seine Nutzung zum Wohnen und seine Nutzung zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe als gleichwertige Funktionen nebeneinander stehen. Neben Wohngebäuden sind unter anderem Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zulässig. Belästigungen und Störungen, die von den in solcher Weise gewerblich genutzten Grundstücken auf die zum Wohnen bestimmten Grundstücke ausgehen, sind im Sinne des § 15 BauNVO nach der Eigenart des Gebietes grundsätzlich zumutbar. Das Verhältnis von Wohnbenutzung zur gewerblichen Benutzung ist dabei weder nach der Fläche noch nach Anteilen bestimmt. Der Gebietscharakter des Mischgebietes wird durch die Mischung unterschiedlicher Funktionen bestimmt. An dieser planungsrechtlich bestimmten oder durch die tatsächlichen Verhältnisse gegebenen unterschiedlichen Nutzungsweise der Bauflächen im Mischgebiet darf eine baugestalterische Regelung über Anforderungen an Werbeanlagen nicht schlechthin vorbeigehen. Ein generalisierendes Verbot bestimmter Werbeanlagen in bestimmten Baugebieten muss, um einer Prüfung am Maßstab des Art. 14 Abs. 1 GG standzuhalten, eine Entsprechung in einem Mindestmaß an Einheitlichkeit des Baugebietscharakters finden. Daran mangelt es bei einem Verbot großflächiger Werbetafeln in einem Mischgebiet. Fehlt es wie beim Mischgebiet voraussetzungsgemäß an einer einheitlichen Funktion und damit auch an einer einheitlichen Eigentumssituation der Bauflächen, so lässt sich unter dem Gesichtspunkt besonderer gestalterischer Anforderungen keine einheitliche Beantwortung der Frage erreichen, ob sich bestimmte Werbeanlagen ihrer Umgebung funktionsgerecht anpassen. Unter solchen Umständen ist eine einheitliche, ein generelles Verbot bestimmter Werbeanlagen umfassende baugestalterische Regelung nicht sachgerecht und deshalb nicht mehr mit den Grenzen vereinbar, die Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG für die Bestimmung und Beschränkung des Eigentumsinhalts setzt (vgl. BVerwG, Urteil v. 16.03.1995 - 4 C 3/94 - juris Rn. 24 mwN). 23 Die für generalisierende Werberegelung vorauszusetzende, den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 GG Rechnung tragende Einheitlichkeit des zu schützenden Gebiets kann aber nicht nur durch eine Homogenität im Sinne der planungsrechtlichen Gebietseinteilung nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung, sondern auch durch eine historische und deswegen städtebaulich bedeutsame Prägung eines bestimmten Teilgebiets einer Gemeinde bewirkt werden (vgl. BVerwG, Urteil v. 22.02.1980 - IV C 44/76 - juris Rn. 17; Urteil v. 16.03.1995 - 4 C 3/94 - juris Rn. 24; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.04.2011 - 8 S 1213/09 - juris Rn. 25; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 15). 24 Die gleichen Maßstäbe gelten bei Art. 12 GG, dessen Schutzbereich ebenfalls eröffnet ist, da Nr. 3 der örtlichen Bauvorschriften sich auf die gewerbliche Betätigung von Werbeunternehmern auswirkt, denen es verwehrt wird, Werbeanlagen zu errichten (vgl. insofern Bayerischer Verfassungsgerichtshof, Entsch. v. 23.01.2012 - Vf. 18-VII-09 - juris Rn. 108 ff.). b) 25 Da der Bebauungsplan „... - ...“ für das streitgegenständliche Grundstück ein Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO vorsieht, das sich durch ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen und - wohngebietsverträglicher - gewerblicher Nutzung auszeichnet, ist das Verbot großflächiger Werbetafeln durch Nr. 3 Satz 2 der örtlichen Bauvorschriften mit Art. 12, 14 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 GG grundsätzlich unvereinbar. Hiervon kann vorliegend keine Ausnahme gemacht werden, weil sich das streitgegenständliche Grundstück nicht in einem Teilgebiet der Beigeladenen befindet, das sich durch eine homogene historisch bedeutsame Prägung auszeichnet. Eine solche Prägung wurde weder vom beklagten Land noch von der Beigeladenen vorgetragen, obwohl die Klägerin ausdrücklich auf diese Frage und die einschlägige Rechtsprechung hingewiesen hat. Auch für das Gericht war eine homogen-historische Prägung des beplanten Gebiets nicht erkennbar. Es kann nicht von einem historischen Orts- und Straßenbild gesprochen werden. Vielmehr befinden sich in der näheren Umgebung Gebäude verschiedener Epochen, ohne dass eine städtebaulich bedeutsame Prägung erkennbar wäre. II. 26 Gegen das Vorhaben kann nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, Abs. 3 Nr. 1 LBO eingewandt werden, es wirke verunstaltend. Es wird kein hässlicher, das ästhetische Empfinden des Beschauers nicht nur beeinträchtigender, sondern verletzender Zustand geschaffen würde. Die Werbeanlage führt zu keinem Zustand, der als grob unangemessen empfunden wird, das Gefühl des Missfallens weckt sowie Kritik und den Wunsch nach Abhilfe herausfordert (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.03.2017 - 11 S 266/13 - juris Rn. 68 mwN). Allein, dass sich in der Nähe des Vorhabens einzelne optisch ansprechende Gebäude befinden und die Fassade des Gebäudes, an der die Klägerin die Werbetafel anbringen will, die Farbe des Seniorenwohnheims aufnimmt, wertet die Umgebung des geplanten Vorhabens nicht in einer Weise auf, dass die Anbringung der Werbetafel das Straßen- und Ortsbild verunstalten würde. III. 27 Der Beigeladenen bleibt es unbenommen, das von ihr erstrebte Verbot großflächiger Werbeanlagen zur Sanierung des Ortsteils bzw. zur Steigerung dessen Attraktivität im Wege des Bauplanungsrechts zu verfolgen. Die dargestellte Rechtsprechung zur Reglementierung von Werbeanlagen durch örtliche Bauvorschriften lässt sich nicht auf den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung aus besonderen städtebaulichen Gründen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO übertragen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 - juris Rn. 82; Beschl. v. 24.01.2017 - 8 S 2081/16 - juris Rn. 16). 28 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. 29 Beschluss 30 Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Nr. 9.1.2.3.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der zuletzt am 18.07.2013 geänderten Fassung auf 5.000,-- EUR festgesetzt. 31 Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.