5 K 1631/09

Tenor Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin in Nr. 1 die Nutzung der Räumlichkeiten im Obergeschoss und in den im Erdgeschoss gelegenen, in der Baugenehmigung vom 13.07.2007 als „Bestand zum Bordell“ und „Empfang“ bezeichneten Räumen des Anwesens ..., zum Zweck der Ausübung der Prostitution untersagt worden ist. Die aufschiebende Wirkung wird hinsichtlich Nr. 3 der Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 angeordnet. Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens tragen die Beteiligten jeweils zur Hälfte. Der Streitwert wird auf 10.000 Euro festgesetzt. Gründe I. 1 Die Antragstellerin begehrt die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes gegen die unter Anordnung des Sofortvollzugs ergangene Verfügung der Antragsgegnerin, mit der ihr die Nutzung eines Anwesen als Vergnügungsstätte sowie zum Zweck der Prostitution untersagt wird. 2 Die Antragstellerin betreibt auf dem Grundstück Flst.Nr. ..., ... auf Gemarkung der Antragsgegnerin unter der Bezeichnung „...“ einen Betrieb, in dem der Prostitution nachgegangen wird. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“ der Antragsgegnerin vom ...1997. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich, in dem das Grundstück liegt, die Festsetzung eines Gewerbegebiets im Sinne von § 8 BauNVO. Unter 1.2.2 der schriftlichen Festsetzungen enthält der Bebauungsplan die Bestimmung „Ausnahmen nach … § 8 [3] 3 BauNVO: Vergnügungsstätten sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und daher nicht zulässig. (§ 1 [6] 1 BauNVO)“. 3 Für das Grundstück wurde mit Bescheiden der Antragsgegnerin vom 23.09.1971 und vom 11.12.1972 die Baugenehmigung zum Neubau eines zweigeschossigen Büro- und Wohnhauses mit Werkhalle und zum Bau einer Doppelgarage erteilt. Mit Bescheid vom 18.03.1983 genehmigte die Antragsgegnerin die Nutzungsänderung von Wohn- und Geschäftsräumen in eine Gymnastikschule. Diese Genehmigung bezog sich auf einen Teil des Erdgeschosses und das gesamte Obergeschoss. Seit 1984 wurden die als Gymnastikschule genehmigten Räumlichkeiten im Obergeschoss zum Zweck der Prostitution genutzt. Am 04.03.1988 wurde der damaligen Betreiberin für das Obergeschoss die Nutzungsänderung von einer „Gymnastikschule“ in ein „Massagestudio“ genehmigt. Im September 2003 stellte die Antragsgegnerin fest, dass im Kellergeschoss des Gebäudes eine Sauna eingebaut worden war und in den Räumlichkeiten des Ober- und des Kellergeschosses zeitweilig ein Swinger-Club betrieben wurde. 4 Im September 2005 beantragte der derzeitige Hauptmieter und Vermieter der Antragstellerin die Genehmigung einer Nutzungsänderung für das Kellergeschoss zur Nutzung als FKK-, Sauna- und Wellnessbereich im Rahmen des bestehenden bordellartigen Betriebs. Daraufhin teilte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 27.12.2005 mit, dass das bestehende Bordell künftig als Vergnügungsstätte eingeordnet werde. Die 1988 genehmigte Nutzung im Erdgeschoss und im Obergeschoss als Massagestudio genieße Bestandsschutz. Eine Nutzungsänderung des Kellergeschosses für Zwecke des bordellartigen Betriebs sei unzulässig. Der Hauptmieter ließ mitteilen, diese Sichtweise werde akzeptiert. Am 08.02.2006 beantragte er die Genehmigung einer Nutzungsänderung für eine separat betriebene Sauna-Anlage im Kellergeschoss. Dazu gab er an, die Sauna-Anlage im Kellergeschoss werde von einem neuen Mieter eigenständig betrieben und es bestehe kein funktionaler Zusammenhang zwischen dem bestehenden Bordellbetrieb und dem geplanten Sauna- und Wellnessbereich. Im Januar 2007 erklärte der Hauptmieter, er bestehe auf der Bearbeitung seines Bauantrags für die Einrichtung eines Fitnessstudios. 5 Daraufhin erteilte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 13.07.2007 die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Kellergeschosses in ein Fitnessstudio. In den „Bedingungen und Auflagen (Nebenbestimmungen), Hinweise“, welche Bestandteil der Baugenehmigung sind, wurde unter Punkt HD 500 der Hinweis aufgenommen, es werde unverzüglich eine Nutzungsuntersagung mit Sofortvollzug ergehen, sofern festgestellt werde, dass im Gebäude nachweislich ein Bordell bzw. bordellartiger Betrieb geführt werde. Wegen veränderter Bauausführung wurden die Bauarbeiten im Herbst 2008 eingestellt; am 21.11.2008 wurde eine Änderungsgenehmigung erteilt. 6 Unter dem 11.12.2008 teilte die Kriminalpolizei Heidelberg der Antragsgegnerin mit, dass seit dem 05.12.2008 die Antragstellerin die Einrichtung unter dem Namen „...“ betreibe. Die Antragstellerin habe seit 10.03.2008 eine gewerbliche Zimmervermietung und seit 01.12.2008 zusätzlich den Betrieb eines Fitnessstudios mit Sauna angemeldet. Einer Aktennotiz zufolge erklärte der Hauptmieter in einem Telefongespräch gegenüber der Antragsgegnerin, die Nutzung erfolge im genehmigten Rahmen. Mit weiterem Schreiben vom 13.02.2009 teilte die Kriminalpolizei mit, eine Kontrolle am 12.02.2009 habe ergeben, dass das Kellergeschoss wie bisher genutzt werde und es sich um einen einheitlichen Betrieb handele. Dem Hauptmieter des Anwesens teilte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 05.05.2009 mit, es lägen Berichte der Kriminalpolizei vor, die den Betrieb einer Vergnügungsstätte im bauplanungsrechtlichen Sinn eindeutig belegen würden. Da der einschlägige Bebauungsplan Vergnügungsstätten ausschließe, würden entsprechende Verwaltungsmaßnahmen in die Wege geleitet werden. 7 Mit Verfügung vom 10.07.2009 untersagte die Antragsgegnerin der Antragstellerin die Nutzung der Räumlichkeiten im Untergeschoss, Erdgeschoss und ersten Obergeschoss des Vordergebäudes auf dem Grundstück ... für die Vergnügungsstätte „...“ bzw. zwecks Ausübung der Prostitution und forderte die Antragstellerin auf, die Nutzung unverzüglich, jedoch spätestens zum 20.07.2009, aufzugeben (Nr. 1), und ordnete die sofortige Vollziehung der Verfügung an (Nr. 2). Weiter wurde für den Fall, dass der Verfügung nicht Folge geleistet werde, die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 15.000 Euro angedroht. In den Gründen der Verfügung führte die Antraggegnerin aus: Das Grundstück liege im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „...“ vom ...1997. Das Vorhaben verstoße gegen Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser bestimme, dass die gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten ausdrücklich nicht Bestandteil des Bebauungsplans und daher nicht zulässig seien. Bei dem Betrieb der Antragstellerin handele es sich aufgrund der Angebote Wellness-Oase, Sauna und Solarium, Porno- und Sportkino, Sex-Live-Shows und des Angebots verschiedener Speisen und Getränke um eine Vergnügungsstätte im bauplanungsrechtlichen Sinn. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplans, der Vergnügungsstätten ausschließe, sei es städtebaulicher Wille, derartige Nutzungen aus dem Plangebiet herauszuhalten. Selbst wenn der bordellartige Betrieb nicht als Vergnügungsstätte zu qualifizieren wäre, könne er nach § 15 BauNVO nicht zugelassen werden, weil er nach Anzahl und Lage der Eigenart des Baugebiets widerspreche und von ihm Belästigungen und Störungen ausgingen, die für die Umgebung unzumutbar seien. Dem Umfang nach seien vier Bordelle in der derzeitigen Ausgestaltung im dortigen Bereich aus städtebaulichen Gesichtspunkten gerade noch vertretbar. Mit dem neuen bzw. erweiterten Bordellbetrieb der Antragstellerin würde die Zahl und der Umfang der Bordellbetriebe dazu führen, dass der Gebietscharakter kippe und das Gebiet zu einer „Roten Meile“ werde. Mit der Erweiterung ergebe sich auch ein städtebaulich unerwünschter Bezugsfall, der eine negative Vorbildwirkung mit sich bringe und zur Folge habe, dass anderweitige Bestrebungen zur Erweiterung ansässiger Bordellbetriebe nicht mehr abgelehnt werden könnten. Dem sei aus städtebaulichen Gründen entgegen zu treten. Die Nutzungsuntersagung sei zweckmäßig und angemessen. Die Voraussetzungen für weniger einschneidende Maßnahmen lägen nicht vor bzw. würden den erwünschten städtebaulichen Zweck - die nachhaltige städtebauliche Sicherung des Gebietscharakters - nicht erreichen. Nur mit einer vollständigen und kurzfristigen Aufgabe der Vergnügungsstätte bzw. des Bordellbetriebs könne erreicht werden, dass dem städtebaulichen Ziel Rechnung getragen werde und sich der „Milieu-Charakter“ nicht noch weiter verfestige. Die Anordnung des Sofortvollzugs sei im öffentlichen Interesse geboten, um angesichts der illegalen Nutzung zu verhindern, dass durch einen Widerspruch eine unzumutbare Verzögerung der Nutzungsaufgabe herbeigeführt würde und sich damit die Einrichtung selbst sowie die negativen städtebaulichen Auswirkungen weiter verfestigen würden. Von einer förmlichen Anhörung der Antragstellerin habe abgesehen werden können. 8 Gleichzeitig mit der Verfügung richtete die Antragsgegnerin Duldungsverfügungen gegen den Hauptmieter des Anwesens als Bauherrn der Nutzungsänderung im Untergeschoss und gegen den Eigentümer des Anwesens. Weiter erging eine Verfügung gegen einen Mitarbeiter der Antragsteller als Mitbetreiber des „...“. 9 Gegen die Verfügung ließ die Antragstellerin am 17.07.2009 Widerspruch einlegen. Zugleich hat sie vorläufigen Rechtsschutz beantragt. Zur Begründung lässt sie vortragen: 10 Seit Jahrzehnten werde in dem Gebäude ... im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss ein Bordell betrieben. 1988 sei ein „Massagestudio“ als bordellartiger Betrieb genehmigt worden. Wie der Mitteilung der Antragsgegnerin vom 27.12.2005 zu entnehmen sei, gehe diese seit Jahren davon aus, dass es sich bei dem bordellartigen Betrieb um eine Vergnügungsstätte handele. Die Antragsgegnerin sei aber nicht eingeschritten. Es gebe daher keinen neuen Sachverhalt, der eine sofortige Nutzungsuntersagung rechtfertigen könne. Das Untergeschoss sei unstreitig als Fitnessstudio genehmigt. Die Nutzung des Untergeschosses sei vom Vermieter der Antragstellerin am 17.07.2009 fristlos gekündigt worden und werde unterlassen. Der insoweit baurechtswidrige Zustand sei beseitigt und die Verfügung insoweit erledigt. Da die Nutzung des „...“ im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss von einer bestandskräftigen Baugenehmigung gedeckt sei, sei die Nutzungsuntersagung rechtswidrig. Schon im Jahr 2005 habe die Antragsgegnerin bestätigt, dass für die Nutzung als bordellartiger Betrieb und als Vergnügungsstätte Bestandsschutz bestehe. Selbst wenn es die bestandskräftige Baugenehmigung nicht gäbe, wäre die Nutzung des „...“ vom Bestandsschutz gedeckt. Die Nutzung habe bereits vor Inkrafttreten des Ausschlusses von Vergnügungsstätten bestanden, und die Antragsgegnerin behaupte nicht, dass die Nutzung dem vorher geltenden Bebauungsplan widersprochen habe. Die Nutzungsuntersagung enthalte eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung. In der näheren Umgebung befänden sich weitere teilweise genehmigte, teilweise geduldete Bordelle und bordellartige Betriebe, bei denen es sich nach Auffassung der Antragsgegnerin um Vergnügungsstätten handele. Gegen diese sei die Antragsgegnerin nicht eingeschritten. Ein Verstoß gegen das materielle Baurecht liege nicht vor, weil es sich bei dem Betrieb nicht um eine Vergnügungsstätte handele. Es gebe in Rechtsprechung und Literatur gewichtige Stimmen, die Bordelle und bordellartige Nutzungen nicht als Vergnügungsstätten einstuften. Die Klärung dieser bislang nicht höchstrichterlich entschiedenen Rechtsfrage müsse dem Hauptsacheverfahren überlassen bleiben. Auch liege der Nutzungsschwerpunkt des „...“ in einem Bordell mit Ausübung der Prostitution und nicht in den sonstigen untergeordneten Angeboten. Es bestehe auch kein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung. Die wahre Intention des Vorgehens der Antragsgegnerin, nämlich ein Vorgehen gegen das dem „...“ zugrunde liegende Geschäftsmodell, weise keine baurechtlichen Bezüge auf. Die Umfirmierung des Betriebs und das Betriebskonzept seien der Antragsgegnerin seit Dezember 2008 bekannt. Im Übrigen sei die Nutzungsuntersagung ohne vorherige Anhörung erfolgt. 11 Hinsichtlich der Nutzungsuntersagung für das Untergeschoss in der Hauptsache haben die Beteiligten im Hinblick auf den Vortrag der Antragstellerin, dass die Nutzung des Untergeschosses aufgegeben worden sei, den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und Kostenanträge gestellt. Im Übrigen beantragt die Antragstellerin, 12 die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 wiederherzustellen bzw. anzuordnen. 13 Die Antragsgegnerin beantragt, 14 den Antrag abzulehnen, hilfsweise den Antrag in Bezug auf die ungenehmigt genutzten Räumlichkeiten des Erdgeschosses abzulehnen. 15 Sie trägt vor: Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lägen vor. Es handele sich bei dem Betrieb auch ohne die Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoss um eine Vergnügungsstätte. Im Erdgeschoss und Obergeschoss fänden statt: Getränkeausschank, Verköstigung, Sex-Shows auf der Bühne, Pornokino, Benutzung des Whirlpools, sexuelle Kontakte aller Art. Damit biete der Betrieb eine Vielzahl von Leistungen an, die eindeutig dem Vergnügungsstättenbereich zuzuordnen seien. Der Betrieb unterscheide sich von herkömmlichen Bordellen dadurch, dass Eintritt gezahlt und nicht eine konkrete sexuelle Leistung vereinbart werde. Das betriebliche Konzept habe viele Elemente der Swingerclubs übernommen, die von den Verwaltungsgerichten als Vergnügungsstätten verstanden würden. Als Vergnügungsstätte sei der Betrieb weder im Erdgeschoss noch im Obergeschoss genehmigt. Eine Vergnügungsstätte sei auch nicht genehmigungsfähig, weil sie bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Die am ...1997 in Kraft getretene ... und ... Änderung des Bebauungsplans ... setze fest, dass Vergnügungsstätten auch als Ausnahme nicht zulässig seien. Auch für den Fall, dass der Betrieb als Gewerbebetrieb einzuordnen sei, überwiege das Vollzugsinteresse in Bezug auf die Nutzungsuntersagung für das Erdgeschoss. Die Nutzung im Erdgeschoss sei bis auf den als Empfangs- und Umkleideraum genutzten Raum rechtswidrig. Eine bestandskräftige Baugenehmigung für einen bordellartigen Betrieb liege nur für das Obergeschoss vor. Allerdings sei in der im Jahr 2007 erteilten Genehmigung für das Fitnessstudio im Untergeschoss ein Raum im Erdgeschoss zugunsten des bordellartigen Betriebs ausgewiesen; dabei handele es sich wohl um den derzeitigen Empfangs- und Umkleideraum für Gäste. Die Errichtung eines neuen bordellartigen Betriebs oder eine Erweiterung eines bestehenden bordellartigen Betriebs sei im streitgegenständlichen Bereich bauplanungsrechtlich unzulässig. Der Nutzungsänderung der Räumlichkeiten für den im Obergeschoss bereits vorhandenen Betrieb stehe § 15 Abs. 1 BauNVO entgegen. Nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung grundsätzlich zulässige Anlagen könnten danach im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen könnten, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar seien. Die Erweiterung um fast ein ganzes Geschoss sei wie das Hinzukommen eines weiteren Betriebs zu werten; mit ihr werde die Kapazität des bestehenden Bordells wesentlich erhöht. Dies könne daher dazu führen, dass das Gebiet eine Prägung erlange, die es in ein Sondergebiet für Bordellbetriebe „kippen“ lasse. Die Ansicht der Antragstellerin, dass die Umgebung bereits von genehmigten und geduldeten Bordelleinrichtungen geprägt sei, gegen die nicht eingeschritten werde, sei unzutreffend. Die bisherige Genehmigungspraxis sei vielmehr davon geprägt, es bei den bisher bestehenden vier bordellartigen Betrieben in der bisherigen Größe und räumlichen Kapazität zu belassen. Ziel sei es, ein konfliktfreies Nebeneinander von Bordellbetrieben und sonstigen Gewerbebetrieben zu ermöglichen und einen „Trading-down-Effekt“ zu vermeiden. Im Übrigen sei ein bordellartiger Betrieb, in dem die dort arbeitenden Frauen wohnen würden, auch bei Einordnung als Gewerbebetrieb in einem Gewerbegebiet bauplanungsrechtlich unzulässig. Die fehlende Anhörung der Antragstellerin sei nachgeholt worden. Es bestehe auch ein öffentliches Interesse am Sofortvollzug. Der Sofortvollzug sei ausreichend begründet worden. 16 Der Kammer liegen die Bauakten der Antragsgegnerin (sechs Hefte) vor. Auf sie und auf die Schriftsätze der Beteiligten wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen. II. 17 Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich der Nutzungsuntersagung für das Untergeschoss des Anwesens ... auf Gemarkung der Antragsgegnerin übereinstimmend für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt. 18 Der im Übrigen aufrecht erhaltene Antrag ist zulässig. Die Kammer sieht den Antrag der Antragstellerin als darauf gerichtet an (vgl. § 88 VwGO), die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs, soweit er die in Nr. 1 der Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 ausgesprochene Nutzungsuntersagung betrifft, wiederherzustellen (§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO) und, soweit sich die Antragstellerin gegen die in Nr. 3 der Verfügung enthaltene Zwangsgeldandrohung wendet, anzuordnen (§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 i.V.m. § 80 Abs. 2 Satz 2, § 12 LVwVG). 19 Der Antrag bleibt ohne Erfolg, soweit mit der in Nr. 1 der Verfügung enthaltenen Nutzungsuntersagung die Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Anwesens ... durch die Vergnügungsstätte „...“ untersagt wird. Soweit sich die Antragstellerin mit ihrem Widerspruch gegen die in Nr. 1 der Verfügung enthaltene vollständige Untersagung der Nutzung der Räumlichkeiten zwecks Ausübung der Prostitution wendet, hat der Antrag in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 20 Im Rahmen der Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO, bei der das Gericht eine eigene Ermessensentscheidung trifft, bedarf es einer Abwägung der gegenseitigen Interessen der Beteiligten. Maßgeblich ist, ob das private Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Rechtsbehelfs oder das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung überwiegt. Für das Interesse des Antragstellers, einstweilen nicht dem Vollzug der behördlichen Maßnahmen ausgesetzt zu sein, sind zunächst die Erfolgsaussichten des in der Hauptsache eingelegten Rechtsbehelfs von Belang. Ein überwiegendes Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist in der Regel anzunehmen, wenn die im Eilverfahren allein mögliche und gebotene summarische Überprüfung zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ergibt, dass der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist. Ist der Verwaltungsakt dagegen offensichtlich rechtmäßig, so überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers nur dann, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht. Der Rechtsschutzanspruch des Antragstellers ist dabei um so stärker und darf um so weniger zurückstehen, je schwerwiegender die ihm auferlegte Belastung ist und je mehr die Maßnahme der Verwaltung Unabänderliches bewirkt. Ist der Ausgang des Hauptsacheverfahrens offen, sind die sonstigen Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen; dem Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist stattzugeben, wenn das öffentliche Vollzugsinteresse das Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs nicht überwiegt. 21 Mit der Verfügung vom 10.07.2009 hat die Antragsgegnerin der Antragstellerin die Nutzung der Räumlichkeiten im Unter-, Erd- und Obergeschoss des Anwesens ... „für die Vergnügungsstätte ‚...’“ sowie zum Zweck der Ausübung der Prostitution überhaupt untersagt. Die Antragsgegnerin stützt die angefochtene Verfügung auf § 65 Satz 2 LBO. Nach dieser Vorschrift kann die Baurechtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Voraussetzung für ein behördliches Eingreifen ist, dass die Nutzung sowohl formell als auch materiell gegen öffentlich-rechtlich Vorschriften verstößt. 22 Nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nur summarisch möglichen Prüfung ist die angefochtene Verfügung, soweit sie die Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Anwesens ... für die Vergnügungsstätte „...“ untersagt, voraussichtlich rechtmäßig. Nach Lage der Dinge handelt es sich bei der Einrichtung des „...“ mit einiger Wahrscheinlichkeit nicht mehr um einen schlichten bordellartigen Betrieb, sondern um eine Vergnügungsstätte im bauplanungsrechtlichen Sinn, für die keine Baugenehmigung vorliegt und die wegen des Verstoßes gegen den Bebauungsplan, der Vergnügungsstätten ausschließt, auch nicht genehmigt werden kann. 23 Der u.a. in § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990 verwendete Begriff der Vergnügungsstätte ist gesetzlich nicht definiert. Es besteht aber in Literatur und Rechtsprechung Übereinstimmung darüber, dass unter Vergnügungsstätten gewerbliche Nutzungsarten zu verstehen sind, die sich unter Ansprache des Sexual-, Spiel- und/oder Geselligkeitstriebs einer gewinnbringenden Unterhaltung widmen (Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 11. Aufl. 2008, § 4a Rn 22 ff.). Kennzeichnend ist, dass die Besucher gemeinsam unterhalten werden, sei es mit oder ohne ihren aktiven Beitrag. Dies ist z.B. bei Diskotheken, Tanzbars und Kabaretts gegeben, wo in unterschiedlicher Ausprägung kommerzielle Unterhaltung und Freizeitgestaltung angeboten wird. Ob Bordelle und bordellartige Betriebe grundsätzlich als Vergnügungsstätten anzusehen sind oder ob es sich bei ihnen um Gewerbebetriebe i.S.d. BauNVO handelt (vgl. zum Meinungsstand: Ziegler in Brügelmann, BauBG, Komm., Stand: April 2009, § 4a BauNVO Rn 74; Rhein/Zitzen: „Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit sexueller Dienstleistungsangebote“, NJOZ 2009, 267; zur Beurteilung in der Rechtsprechung siehe die ausführlichen Nachweise im Urteil des VG Berlin v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 -, juris), ist zwar umstritten. Diese Frage bedarf vorliegend aber keiner Entscheidung, denn unabhängig von dieser höchstrichterlich bislang noch nicht entschiedenen Frage weist der Betrieb der Antragstellerin Elemente auf, die es überwiegend wahrscheinlich erscheinen lassen, dass es sich (auch) um eine Vergnügungsstätte handelt. So wirbt er, wie sich aus dem in der Bauakte befindlichen Werbeprospekt und einer Anzeige einer lokalen Wochenzeitung ergibt, nicht nur mit sexuellen Angeboten, sondern auch mit Sexshows („Live Shows alle zwei Stunden“), Porno- und Sport-Kino, einer Wellness-Oase mit XXL-Sauna, zwei Masseuren sowie einem Angebot von Speisen und Getränken. Zwar dürfte dieses Angebot nach der Aufgabe der Nutzung des als Sauna- und Wellnessbereichs ausgebauten Untergeschosses derzeit nicht mehr in vollem Umfang bestehen. Das nach wie vor bestehende Angebot von Darbietungen zur gemeinsamen Unterhaltung der Besucher u.a. durch Sexshows und diverse Kinovorführungen spricht indes dafür, dass es sich bei dem Betrieb schon um eine Vergnügungsstätte, ähnlich einem „Swinger-Club“ (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 28.11.2006 - 3 S 2377/06 - VBlBW 2007, 189), und nicht mehr nur um ein schlichtes Bordell handelt. Mithin erweist sich die Nutzung auf dem Grundstück als materiell illegal, denn nach den Vorschriften des einschlägigen Bebauungsplans „...“ der Antragsgegnerin vom ...1997 sind Vergnügungsstätten auch nicht ausnahmsweise zulässig. Dass bereits vor dem im Jahr 1997 erfolgten Inkrafttreten des Bebauungsplans eine Nutzung als Vergnügungsstätte stattgefunden hätte, lässt sich nach den vorliegenden Akten nicht feststellen. Daran ändert die Einstufung des früheren bordellartigen Betriebs als Vergnügungsstätte durch die Antraggegnerin im Dezember 2005 nichts. Denn nach Lage der Akten lag demnach nur ein gewöhnlicher bordellartiger Betrieb ohne eine Vielzahl von zusätzlichen, für Vergnügungsstätten typischen Angeboten vor. 24 Die Nutzung des Anwesens als Vergnügungsstätte ist auch formell illegal. Sie ist von der am 04.03.1988 erteilten Genehmigung für den Betrieb eines Massagesalons im Obergeschoss nicht gedeckt. In der von der damaligen Betreiberin des Massagesalons im Baugenehmigungsverfahren vorgelegten Betriebsbeschreibung wird dargelegt, dass es sich um einen Sauna-, Solarium- und Massagebetrieb handele, den sie mit sechs freiberuflichen Mitarbeiterinnen betreibe, und dass der Betrieb von durchschnittlich zwölf Kunden am Tag aufgesucht werde. Dass Unterhaltungsangebote, die für eine Vergnügungsstätte kennzeichnend sind, zur Genehmigung gestellt wurden und von der erteilten Genehmigung umfasst sein könnten, lässt sich demnach nicht erkennen. 25 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin dürfte die Antragsgegnerin ihr Recht auf Einschreiten gegen die unzulässige Nutzung durch den „...“ als Vergnügungsstätte nicht verwirkt haben. Die Verwirkung bildet einen Anwendungsfall des Verbots widersprüchlichen Verhaltens. Ein Recht darf nicht mehr ausgeübt werden, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Ein Recht ist insbesondere dann verwirkt, wenn der Verpflichtete in Folge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde, der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde, und sich in Folge dessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (BVerwG, Urt. v. 11.01.2006 - 7 B 70.05 - juris). Dass die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin, deren Vermieter oder früheren Nutzern des Grundstücks einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen hätte, dass sie den Vorschriften des Bebauungsplans keine Geltung verschaffen wolle, ist nicht erkennbar. Die Äußerung der Antragsgegnerin in ihrem an den Vermieter der Antragstellerin gerichteten Schreiben vom 27.12.2005, dass man den Betrieb im Hinblick auf eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Stuttgart als Vergnügungsstätte einstufe, vermag einen solchen Vertrauenstatbestand nicht zu begründen. Es ist nicht erkennbar, dass die damalige Nutzung als Vergnügungsstätte zu qualifizieren gewesen wäre. Auch hat die Antragsgegnerin gegenüber dem Vermieter der Antragstellerin deutlich zu erkennen gegeben, dass Ausweitungen der Nutzung nicht hingenommen würden. Die jetzt beanstandete Nutzung durch die Antragstellerin mit Angeboten, die eine Einordnung als Vergnügungsstätte nahe legen, wurde - wie sich aus dem Bericht der Kriminalpolizei ergibt - hingegen erst im Dezember 2008 aufgenommen. 26 Von dem ihr danach zustehenden Ermessen für die Untersagung der Nutzung, das vom Gericht nur eingeschränkt überprüft werden kann (§ 114 VwGO), hat die Antragsgegnerin aller Voraussicht nach rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht. Die Erwägung, dass es seit dem Inkrafttreten des einschlägigen Bebauungsplans erklärtes Ziel sei, die Nutzung durch Vergnügungsstätten aus diesem Gebiet herauszuhalten, um Störungen, insbesondere einem „Trading-Down-Effekt“ vorzubeugen, und dass nur mit einer Aufgabe des Betriebs der Vergnügungsstätte dem städtebaulichen Ziel Rechnung getragen werden könne, ist nach Lage der Dinge nicht zu beanstanden. Soweit die Antragstellerin vorträgt, die Antragsgegnerin schreite gegen weitere Vergnügungsstätten in der näheren Umgebung unter Verstoß gegen den Gleichheitssatz nicht ein, ist nicht ersichtlich, dass es sich bei den anderen Betrieben ebenfalls um Vergnügungsstätten handelt. Im Übrigen ist der Kammer aus einer Reihe von anderen Verfahren bekannt, dass die Antragstellerin in der Vergangenheit wiederholt gegen Erweiterungen der Nutzung von Bordellen und bordellartigen Betrieben im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“ eingeschritten ist. 27 Das besondere öffentliche Interesse an der Anordnung des Sofortvollzugs ist ebenfalls gegeben. Die sofortige Vollziehung der Untersagung der Nutzung ist im Hinblick auf den Zweck des Baugenehmigungsverfahrens, nämlich der Entstehung baurechtswidriger Zustände durch eine vorbeugende Rechtskontrolle entgegenzuwirken, regelmäßig im öffentlichen Interesse schon dann gerechtfertigt, wenn ein Vorhaben ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgeführt wird (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 20.09.1988 - 8 S 2171/88 -, juris; VG Freiburg, Beschl. v. 31.07.2002 - 2 K 902/02 -, juris). Müssten die Baurechtsbehörden eine ohne die erforderliche Baugenehmigung aufgenommene Nutzung eines Gebäudes bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens, das bei Ausschöpfung aller Rechtsmittel Jahre dauern kann, tatenlos hinnehmen, so würde der primär auf eine vorbeugende Rechtskontrolle gerichtete Zweck des Baugenehmigungsverfahrens umgangen. Der rechtsuntreue Bürger würde sich Nutzungsvorteile gegenüber dem rechtstreuen Bürger verschafften und es würde ein Anreiz zu weiteren Verstößen ähnlicher Art geschaffen. 28 Bedenken begegnet die angefochtene Verfügung nach summarischer Prüfung jedoch, soweit sie die Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Anwesens ... zum Zweck der Ausübung der Prostitution überhaupt untersagt. Insoweit sind die Erfolgsaussichten des von der Antragstellerin erhobenen Widerspruchs und einer eventuell nachfolgenden Klage zumindest als offen anzusehen. Ob nach § 65 Satz 2 LBO die Voraussetzungen für ein Einschreiten gegen die Nutzung der Räumlichkeiten im Erd- und Obergeschoss des Anwesens zum Zweck der Prostitution gegeben sind, ist fraglich. 29 Unstreitig wird in dem Anwesen bereits seit mehr als zwanzig Jahren der Prostitution nachgegangen. Am 04.03.1988 wurde eine Genehmigung für einen „Massagesalon“ erteilt. Schon damals war der Antragsgegnerin bewusst, dass sie damit eine Nutzung zu Zwecken der Prostitution genehmigt hatte (vgl. Schreiben der Antragsgegnerin vom 07.03.1991 an einen Nachbarn). Zwar bezieht sich diese Genehmigung nur auf das Obergeschoss des Anwesens. Denn die damalige Betreiberin hatte die Nutzungsänderung des ehemals als Gymnastikstudio genutzten Anwesens, wie sich aus den vorgelegten Plänen ergibt, nur für die Räumlichkeiten des Obergeschosses beantragt, und auch nur für diese Räumlichkeiten war eine Genehmigung erteilt worden. Allerdings ist die Antragsgegnerin in der Folgezeit wohl selbst davon ausgegangen, dass auch Räume im Erdgeschoss für eine bordellartige Nutzung genehmigt oder jedenfalls bestandsgeschützt seien. Dies ergibt sich aus dem Schreiben an den Vermieter der Antragstellerin vom 27.12.2005, in dem die Antragsgegnerin ausdrücklich den Bestandsschutz für die 1988 genehmigte Nutzung im Erd- und im Obergeschoss als Massagestudio bejaht. Auch hat die Antragsgegnerin bei der Erteilung der Genehmigung vom 13.07.2000 für den Ausbau des Untergeschosses für ein Fitnessstudio der Darstellung von zwei als Bestand des vorhandenen Bordells ausgewiesenen Räumen in den Plänen für das Erdgeschoss nicht widersprochen und diese Pläne des Erdgeschosses mit einem - freilich wohl nur auf die Nutzung des Treppenzugangs bezogenen - Genehmigungsvermerk versehen. Bei dieser Sachlage ist davon auszugehen, dass die nunmehr beanstandete Nutzung der Räume des Anwesens zum Zweck der Prostitution jedenfalls für das Obergeschoss durch die im Jahr 1988 erteilte Baugenehmigung gedeckt ist und dass die Nutzung der zwei in den genehmigten Plänen vom 13.07.2000 als „Bestand zum Bordell“ und „Empfang“ bezeichneten Räume zumindest durch eine Duldung der Antragsgegnerin gedeckt ist. 30 Soweit der Antrag auf die Anordnung der aufschiebende Wirkung der Klage im Hinblick auf Nr. 3 der Verfügung zielt, ist er ebenfalls begründet. Auch die Zwangsgeldandrohung erscheint bei summarischer Prüfung als rechtswidrig. 31 Die Rechtswidrigkeit der angefochtenen Nr. 3 der Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 folgt daraus, dass es an der erforderlichen Bestimmtheit der Androhung des Zwangsgelds fehlt. Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 LVwVG sind Zwangsmittel - so auch das Zwangsgeld - vor ihrer Anwendung von der Vollstreckungsbehörde schriftlich anzudrohen. § 20 Abs. 4 LVwVG verlangt, dass die Androhung eines Zwangsgelds "in bestimmter Höhe" erfolgt. Dies dient dem Zweck, der Antragstellerin als Vollstreckungsschuldnerin zu erkennen zu geben, für welchen Fall der Nichterfüllung einer Anordnung aus dem streitgegenständlichen Bescheid ihr ein Zwangsgeld in welcher Höhe droht. Enthält eine Verfügung - wie vorliegend die Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 - mehrere Anordnungen, so ist die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes keine taugliche Grundlage für eine spätere Zwangsgeldfestsetzung, wenn nicht erkennbar ist, für welchen Verstoß gegen die auferlegten Handlungs-, Duldungs- oder Unterlassungspflichten ein Zwangsgeld in welcher Höhe angedroht ist. Vielmehr muss die Androhung erkennen lassen, ob sie sich auf Verstöße gegen jede einzelne Verpflichtung bezieht oder nur auf Verstöße gegen alle Verpflichtungen zugleich; sie muss also pflichtengenau ausgestaltet werden (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 17.08.1995 - 5 S 71/95 -, VBlBW 1996, 65). Das ist hier nicht der Fall. 32 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1, § 161 Abs. 2 VwGO. Hinsichtlich des von den Beteiligten für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits sind die Kosten in Ausübung des dem Gericht nach § 161 Abs. 2 VwGO zustehenden billigen Ermessens der Antragstellerin aufzuerlegen. Denn diese wäre bei streitiger Entscheidung des von ihr nach eigenem Bekunden auch insoweit anhängig gemachten Antrags auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes (hinsichtlich der Nutzungsuntersagung für die Räumlichkeiten des Untergeschosses) aller Voraussicht nach unterlegen. Die Nutzung des Untergeschosses als Bestandteil der im Erdgeschoss und Obergeschoss betriebenen Vergnügungsstätte erfolgte formell und materiell illegal. Diese Nutzung war von der dem Hauptmieter am 13.07.2007 erteilten Baugenehmigung nicht umfasst. Eine Genehmigung der Nutzung als Vergnügungsstätte ist aufgrund der Bestimmungen des Bebauungsplans „...“ vom ...1997 ausgeschlossen. Bei dieser Sach- und Rechtslage entspricht die Kostentragungspflicht der Antragstellerin der Billigkeit. Dem steht nicht entgegen, dass - wie die Antragstellerin vortragen lässt - die Verfügung der Antragsgegnerin vom 10.07.2009 wegen fehlender Anhörung formell rechtswidrig gewesen sei. Denn der Mangel der fehlenden Anhörung wurde vor Abgabe der Erledigungserklärungen geheilt. So hat die Antragstellerin Widerspruch erhoben und damit in dem von ihr eröffneten Verfahren die Möglichkeit der Äußerung erlangt (vgl. dazu § 45 Abs. 1 Nr. 4 LVwVfG). Ferner hat die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 21.07.2009 die unterbliebene Anhörung der Antragstellerin nachgeholt. 33 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den § 63 Abs. 2, § 53 Abs. 3, § 52 Abs. 1 und § 39 GKG sowie Nr. 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004. 34 Die Entscheidung ist, soweit das Verfahren hinsichtlich der Nutzungsuntersagung für das Untergeschoss des Anwesens ... übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, unanfechtbar (§ 92 Abs. 3 Satz 2, § 158 Abs. 2 VwGO).