5 UE 175/86

Leitsatz: 1. Der Übergang vom "grundbuchrechtlichen" zum "wirtschaftlichen" Grundstücksbegriff ist nach der Rechtsprechung der BVerwG (Vergleiche BVerwG, 1989-02-03, 8 C 78/88, DVBl 1989, 675 ) dann geboten, wenn die Anwendung des "Buchgrundstücksbegriffs" dazu führt, daß ein Grundstück bei der Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwandes völlig unberücksichtigt bleiben muß, obwohl es - mangels hinreichender Größe lediglich allein nicht bebaubar - zusammen mit einem oder mehreren Grundstücken desselben Eigentümers ohne weiteres baulich benutzt werden kann. Das gilt nicht nur bei - von der Straße her gesehen - nebeneinander gelegenen Handtuchgrundstücken, sondern auch dann, wenn das "zu kleine" Grundstück vor einem anderen Grundstück desselben Eigentümers liegt. 2. Ein nicht an eine Erschließungsanlage angrenzendes Grundstück gehört dann zu den erschlossenen Grundstücken, wenn es selbst und das zwischen ihm und der Anbaustraße liegende Anliegergrundstück im Eigentum derselben Person stehen und es - das Hinterliegergrundstück - tatsächlich eine Zufahrt zu der Anbaustraße besitzt oder zusammen mit dem Anliegergrundstück einheitlich genutzt wird (Vergleiche BVerwG, 1988-01-15, 8 C 11/86, BVerwGE 79, 1). Eine "einheitliche Nutzung" liegt schon dann vor, wenn auf der Grenze des Anliegergrundstücks mit dem Hinterliegergrundstück ein Gebäude errichtet ist. Dem auf diese Weise begründeten Erschlossensein eines Hinterliegergrundstücks steht nicht entgegen, daß dieses Grundstück ("keine gefangene Parzelle" ist, sondern) bereits durch eine andere Straße erschlossen ist, zu der es eine Zufahrt hat oder an die es sogar direkt angrenzt. 3. Wenn mehrere - im Hinblick auf ihre Größe an sich bebaubare - Grundstücke nach den Festsetzungen eines Bebauungsplanes nur ein einziges Baugrundstück bilden, dann liegt auch in der Nutzung des einen Grundstücks und eines Teils des anderen Grundstücks als zu dem Gebäude gehörende Freifläche (Hausgarten) eine "einheitliche Nutzung" - mag es sich auch nach der allgemeinen Auffassung um eine "Nichtnutzung" handeln. Die Berufung ist zulässig. Die Beschwerde der Beklagten durch das angefochtene Urteil übersteigt, wie es nach Art. 2 S. 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Entlastung der Gerichte in der Verwaltungs- und Finanzgerichtsbarkeit vom 31. März 1978 (BGBl. I S.446) erforderlich ist, fünfhundert Deutsche Mark. Denn bei der für die Beklagte ungünstigsten Auslegung der Entscheidungsformel - wenn nämlich bei der Berechnung des auf das 298 qm große Flurstück ... entfallenden Erschließungsbeitrags nur das dem Kläger gehörende, 875 qm große Flurstück ... aus der Gesamtverteilungsfläche auszuscheiden sein sollte - würde sich die Gesamtverteilungsfläche (4.884 qm) um 875 x 0,3 x 2 : 3 = 175 qm auf 4.709 qm verringern. Es würde dann von dem umzulegenden Aufwand (84.797,60 DM) auf jeden Quadratmeter Verteilungsfläche 8.497,6 : 4.709 = 18,007559 DM entfallen, und der Kläger hätte statt der angeforderten 4.080,15 DM nur 298 x 0,3 x 2 : 3 x 18,007559 = 1.073,25 DM zu zahlen. Die Berufung ist auch begründet; denn das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht teilweise stattgegeben. Mit Recht bemängelt die Beklagte bereits die Fassung des Urteilsausspruchs. Dabei liegt der Fehler nicht so sehr darin, daß das Verwaltungsgericht es überhaupt unterlassen hat, den Teil, zu dem der angefochtene Heranziehungsbescheid nach seiner Meinung nicht rechtmäßig war, auszurechnen und im Urteil in einer Geldsumme auszudrücken, als vielmehr darin, daß der Beklagten in dem Urteil keine eindeutige Anweisung dafür gegeben wurde, wie der rechtmäßige Teil der Erschließungsbeitragsforderung errechnet werden sollte. Denn außer der vom Senat oben bei der Feststellung der Zulässigkeit der Berufung zugrundegelegten Auslegung, daß nur das Flurstück ... unberücksichtigt bleiben sollte, lag auf Grund der Ausführungen in den Entscheidungsgründen die Annahme näher, daß nicht nur das Flurstück ..., sondern ebenso bei den Anwesen O.-straße ... und ... die - von der F.-straße her - hinteren Flurstücke unberücksichtigt zu bleiben hätten, da bei diesen drei Anwesen die Verhältnisse genauso liegen wie beim Anwesen des Klägers. Es hätte sich dann die Gesamtverteilungsfläche um die zulässigen Geschoßflächen der Flurstücke ... und ... vermindert; andererseits hätte allerdings bei den beitragspflichtig bleibenden Flurstücken ... und ... die Eckgrundstücksermäßigung entfallen müssen, da diese Grundstücke allein durch die F.-straße erschlossen werden. Für den Kläger hätte sich dann insgesamt eine geringere als die vom Senat oben errechnete Herabsetzung seines Erschließungsbeitrags ergeben. Die mangelnde Eindeutigkeit der Entscheidungsformel allein führt allerdings nicht zur Aufhebung des angefochtenen Urteils, der Urteilsausspruch hätte vielmehr, wenn die Ausführungen in den Entscheidungsgründen richtig gewesen wären, vom Senat unter Zurückweisung der Berufung neu gefaßt werden können. Der Senat kann aber der Ansicht, daß die Klage teilweise erfolgreich sein müsse, nicht zustimmen. Maßgeblich für die Entscheidung sind die §§ 127 ff des hier noch anwendbaren Bundesbaugesetzes (BBauG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. August 1976 (BGBl. I 5.2256) und die Satzung der Beklagten über das Erheben von Erschließungsbeiträgen vom 20. Juli 1978 in der Fassung der Änderungssatzung vom 21. Dezember 1978. Die Herstellung der F.-straße war unzweifelhaft ein Beitragstatbestand nach § 127 BBauG; denn es handelt sich um eine Erschließungsanlage, deren Anlegung erst unter der Geltung des Bundesbaugesetzes begonnen worden ist. Darüber, daß die Herstellung beendet ist, und über die Höhe des nach §§ 128, 129 BBauG umzulegenden Aufwandes besteht kein Streit; auch der Senat sieht insoweit keinen Anlaß zu Zweifeln. Das Verwaltungsgericht hat sodann zutreffend dargelegt, daß auch die Grundstücke auf der Nordseite der F.-straße zu den bei der Umlegung des Aufwandes zu berücksichtigenden erschlossenen Grundstücken zählen. Der Senat folgt - wie auch die Beklagte selbst in der Berufung - dem Verwaltungsgericht in der Ansicht, daß die Mitberücksichtigung des Flurstücks ... bei der Errechnung des vom Kläger zu zahlenden Erschließungsbeiträge nicht durch den Übergang vom "grundbuchrechtlichen" zum "wirtschaftlichen" Grundstücksbegriff begründet werden kann. Dieser Übergang ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 3. Februar 1989 - BVerwG 8 C 78.88 - DVBl. 1989, 675 = NVwZ 1989,1072 = HSGZ 1989,264; Urteil vom 15. Januar 1988 - BVerwG 8 C 11.86 - BVerwGE 79,1 = DVBl. 1988, 896 = NVwZ 1988,630 = NJW 1988,789= KStZ 1988,110 = HSGZ 1988,203; Urteil vom 12. Dezember 1986 - BVerwG 8 C 9.86 - DVBl. 1987, 630 = NVwZ 1987,420 = BauR 1987, 432 = HSGZ 1987,364) dann geboten, wenn die Anwendung des "Buchgrundstücksbegriffs" dazu führt, daß ein Grundstück beider Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwandes völlig unberücksichtigt bleiben muß, obwohl es - mangels hinreichender Größe lediglich allein nicht bebaubar - zusammen mit einem oder mehreren Grundstücken desselben Eigentümers ohne weiteres baulich benutzt werden kann. Das gilt nicht nur bei - von der Straße her gesehen - nebeneinander gelegenen Handtuchgrundstücken, sondern, wie sich aus dem in BVerwGE 79,1 behandelten Sachverhalt ergibt, auch dann, wenn das "zu kleine" Grundstück vor einem anderen Grundstück desselben Eigentümers liegt. Das Flurstück ... ist nicht "mangels hinreichender Größe" nicht bebaubar; es könnte auf ihm ein kleines Gebäude mit Zugang und Zufahrt von der F.-straße her errichtet werden. Die Unbebaubarkeit des Flurstücks ... beruht vielmehr darauf, daß es voll in einer Fläche liegt, die nach dem Bebauungsplan Nr. 3 der ehemaligen Gemeinde O. den außerhalb der Baugrenzen liegenden Teil nach § 23 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. September 1977 (BGBl I S. 1763) liegenden Teil eines Baugrundstücks bildet, die also zwar wegen ihrer Mitberücksichtigung bei der Feststellung der auf dem Baugrundstück zulässigen Grund- und Geschoßfläche nach §§ 16, 17, 19 BauNVO das Maß der baulichen Nutzbarkeit des Baugrundstücks beeinflußt, die aber selbst nicht bebaut werden darf, sondern nach § 10 Abs. 1 der Hessischen Bauordnung (HBO) in der Fassung vom 16. Dezember 1977 (GVBl. 1978 I S.1) gärtnerisch anzulegen ist, soweit sie nicht als hauswirtschaftliche Fläche, als Arbeits-, Lager- oder Stellplatzfläche, als Zufahrt oder als Fläche sonstiger Nutzung erforderlich ist. Es drängt sich die Frage auf, ob diese durch die Ausweisung im Bebauungsplan begründete Unbebaubarkeit nicht der Unbebaubarkeit "mangels hinreichender Größe" gleichzusetzen ist, so daß bei einer Sachlage, wie sie nördlich der F.-straße gegeben ist, doch - wie die Beklagte es im angefochtenen Bescheid und das Verwaltungsgericht in seinem Beschluß vom 11. Mai 1983 (I/3 H 743/83) gemeint haben die an die F.-straße angrenzenden "Gartenparzellen" mit den - von der F.-straße her hinter ihnen liegenden "Wohnparzellen" jeweils als Wirtschaftsgrundstück zu behandeln wären. Ein solches Vorgehen würde aber mit den für die Maßgeblichkeit des Buchgrundstücksbegriffs entscheidenden Interessen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit (BVerwGE 79,1 [3]) schlecht zu vereinbaren sein, zumal die Frage, ob ein bestimmtes Flurstück als Teil der "Freifläche" eines bestimmten Baugrundstücks anzusehen ist, ihrerseits selbst wieder umstritten sein kann, wenn kein Bebauungsplan besteht oder die Gültigkeit eines bestehenden Bebauungsplans zweifelhaft ist. Es besteht außerdem in den Fällen hintereinanderliegender Flurstücke keine Notwendigkeit, zur Vermeidung von "nach dem Inhalt und Sinn des Erschließungsbeitragsrechts gröblich unangemessenen" Ergebnissen (BVerwGE 79,1 [3]; BVerwGE 42,269 [272]) vom Buchgrundstücksbegriff zum wirtschaftlichen Grundstücksbegriff überzugehen; denn zur Vermeidung solch gröblich unangemessener Ergebnisse greifen die für die beitragsrechtliche Behandlung von Hinterliegergrundstücken entwickelten Grundsätze ein. Nach diesen Grundsätzen, unter deren Blickwinkel das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid nicht geprüft hat, ist die Mitberücksichtigung des Flurstücks ... rechtmäßig. Sie besagen, daß ein nicht an eine Erschließungsanlage angrenzendes Grundstück dann zu den erschlossenen Grundstücken gehört, wenn es selbst und das zwischen ihm und der Anbaustraße liegende Anliegergrundstück im Eigentum derselben Person stehen und es - das Hinterliegergrundstück - tatsächlich eine Zufahrt zu der Anbaustraße besitzt oder zusammen mit dem Anliegergrundstück einheitlich genutzt wird (BVerwGE 79,1[5-6]); eine "einheitliche Nutzung" liegt schon dann vor, wenn auf der Grenze des Anliegergrundstücks mit dem Hinterliegergrundstück ein Gebäude errichtet ist (BVerwGE 79,1 [7]). Dem auf diese Weise begründeten Erschlossensein eines Hinterliegergrundstücks steht nicht entgegen, daß dieses Grundstück gefangene Parzelle" ist, sondern) bereits durch eine andere Straße erschlossen ist, zu der es t eine Zufahrt hat (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 1. April 1981 - BVerwG 8 C 5.81 - KStZ 1981,192 = MDR 1982,522 = HSGZ 1982, 176 = ZKF 1982,94 = BayVBl. 1982, 471 = VerwRspr. 32,1018) oder an die es sogar direkt angrenzt (so der Sachverhalt von BVerwGE 79,1). Diese Voraussetzungen liegen im Fall des Flurstücks ... vor. Es steht wie das Flurstück ... im Eigentum des Klägers, und die Grenze ist mit zwei Garagen bebaut. Es erscheint dem Senat zwar fraglich, ob jede Grenzüberbauung mit einem noch so kleinen Nebengebäude zur Bejahung der einheitlichen Nutzung auch dann führen könnte, wenn es sich um zwei große Grundstücke handelte; im vorliegenden Falle besteht aber kein Zweifel daran, daß durch die Errichtung der beiden Garagen der Wille des Klägers zum Ausdruck gekommen ist, das Flurstück ... nicht als einen vom Flurstück ... losgelösten, für spätere anderweitige Dispositionen verfügbaren Vermögensgegenstand zu behandeln, sondern es bei seiner Eigenschaft als zu dem Doppelhaus O.-straße gehörender Freifläche auf Dauer zu belassen. Der Fall gleicht im Hinblick auf die Größe der betroffenen Grundstücke dem, zu dem die Entscheidung BVerwGE 79,1 ergangen ist, wo das Bundesverwaltungsgericht ebenfalls die einheitliche Nutzung wegen auf der Grenze stehender Garagengebäude bejaht hat. Der Senat ist darüber hinaus der Meinung, daß eine einheitliche Nutzung der Flurstücke ... und ... auch dann vorliegen würde, wenn die beiden auf der Grenze stehenden Garagen nicht vorhanden wären, wenn also das Flurstück ... - ebenso wie bei den Anwesen O.-straße ... und ... die Flurstücke ... und ... - nur Hausgarten wäre. Denn wenn mehrere - im Hinblick auf ihre Größe an sich bebaubare - Grundstücke nach den Festsetzungen eines Bebauungsplanes nur ein einziges Baugrundstück bilden, dann liegt auch in der Nutzung des einen Grundstücks und eines Teiles des anderen Grundstücks als zu dem Gebäude gehörende Freifläche (Hausgarten) eine "einheitliche Nutzung" - mag es sich auch nach der allgemeinen Auffassung um eine "Nichtnutzung" handeln. Das Flurstück ... wäre auch ohne die auf der Grenze errichteten Garagen einer gesonderten Verwertung als Vermögensgegenstand durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes entzogenem Erschlossensein des Flurstücks ... durch die F.-straße steht auch das hessische Bauordnungsrecht nicht entgegen. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 HBO dürfen allerdings Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in einer solchen Breite an eine befahrbare öffentliche Verkehrsfläche grenzt oder eine solche öffentlich- rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat, daß der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ohne Schwierigkeiten möglich ist. Wenn die O.-straße und die H. Straße nicht vorhanden wären, könnte ein vom Kläger für das Grundstück ... gestellter Bauantrag nicht, wie die Beklagte in der Berufungsbegründung meint, ohne weiteres genehmigt werden, denn das Flurstück ... grenzt nicht an die dann allein in Betracht kommende F.-straße an und besitzt auch keine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu dieser. Daran müßte aber das hypothetische Bauvorhaben des Klägers nicht scheitern; denn es liegt ja in seiner Hand, das Hindernis zu beseitigen, indem er entweder die von der Voreigentümerin der beiden Flurstücke aus unbekannten Gründen unterlassene Vereinigung der beiden Flurstücke - von der der Bebauungsplan ausgeht - nunmehr vornimmt oder ein Zufahrts- und Zugangsrecht von der F.-straße zum Flurstück ... über das Flurstück ... als Baulast nach § 109 HBO begründe. Sollte der Kläger bei der Stellung des hypothetischen Bauantrages dies - etwa aus Kostengründen - nicht bereits von sich aus getan haben, so müßte die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag dennoch genehmigen und die Herstellung eines dem Baurecht entsprechenden Zustandes durch eine Auflage nach § 96 Abs. 4 HBO sicherstellen. Da die Flurstücke ... und ... nach dem Bebauungsplan einen einzigen, einheitlichen Bauplatz bilden, ist das sich aus § 4 Abs. 1 HBO ergebende, vom gemeinsamen Eigentümer jederzeit ausräumbare Hindernis von so geringem Gewicht, daß das Flurstück ... durch die F.-straße auch bereits im Sinne von § 133 Abs. 1 BBauG erschlossen ist und der Kläger schon mit dem angefochtenen Bescheid zur Zahlung des Erschließungsbeitrages herangezogen werden konnte. Dadurch, daß die Erschließung auch des jeweiligen Hinterliegergrundstücks von der F.-straße und von der O.-straße durch den Bebauungsplan vorausgesetzt und gefordert wird, unterscheidet sich der vorliegende Fall von demjenigen, zu dem der Beschluß des Senats vom 23. Februar 1988 - 5 TH 2511/86 (KStZ 1988,148 = ZKF 1988,183 = NVwZ RR 1989,44 = Gemeinde H 1989,41) ergangen ist. Dort war das "Hinterliegergrundstück" gerade erst durch Abtrennung von einem übernormal großen Grundstück geschaffen worden. Die Beklagte hat also der Berechnung der Erschließungsbeitrage für die F.-straße mit Recht die gesamten Anwesen O.-straße ... und ... zugrundegelegt; aber auch wenn das bei den Anwesen O.-straße ... und ... nicht der Fall gewesen sein sollte, weil dort die Grenzen zwischen Anliegerflurstück und Hinterliegerflurstück nicht überbaut sind, so würde das doch den Kläger nicht beschweren. Ebensowenig beschwert es den Kläger, daß die Beklagte die Anwesen O.-straße ... und ... als "durchlaufende" Grundstücke zwischen der F.-straße und der O.-straße mit einer Eckgrundstücksermäßigung gemäß § 6 d ihrer Erschließungsbeitragssatzung in die Verteilung eingestellt hat, was im übrigen nach der Ansicht des Senats zu Recht erfolgt ist, da ein Anlieger-/Hinterliegerverhältnis bei all diesen Grundstücken sowohl von der O.-straße her als auch von der F.-straße her gegeben ist, also alle betroffenen Flurstücke jeweils von beiden Straßen erschlossen sind. Der Senat brauchte deshalb nicht aufzuklären, ob die Voraussetzungen für eine Ermäßigung nach § 6 d der Erschließungsbeitragssatzung überhaupt bestanden, was deshalb zweifelhaft ist, weil weder die ehemalige Gemeinde O. noch die Beklagte jemals Beiträge für die O.-straße erhoben haben. Es bestand für die Beklagte auch kein Anlaß, dem Kläger einen Billigkeitsnachlaß wegen Nichtberücksichtigung seiner zweifachen Eckgrundstückslage bei der Zahlung der Erschließungskosten an die Hessische Landgesellschaft mbH zu gewähren. Wie die Aufklärung des Sachverhalts durch den Widerspruchsausschuß beim Landrat des Main-Kinzig-Kreises ergeben hat, enthielten diese Erschließungskosten keine Kosten der Herstellung der O.-straße oder der H. Straße, sondern nur 12.282,58 DM für "Wege- und Grabenbau". Die Klage ist nach alledem unter Abänderung des angefochtenen Urteils im vollen Umfang abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Vollstreckbarkeitsentscheidungen ergeben sich aus § 167 VwGO, § 708 r. 10, 711 ZPO. Die Revision gegen dieses Urteil läßt der Senat zu, da der weiteren Klärung der Fragen, wann eine "einheitliche Nutzung" von Anlieger- und Hinterliegergrundstück anzunehmen ist, und unter welchen Voraussetzungen ein Hinterliegergrundstück im Sinne von § 133 Abs. 1 BBauG/BauGB erschlossen ist, von grundsätzlicher Bedeutung ist. Der Kläger ist Eigentümer der Flurstücke ... und ... der Flur ... in der Gemarkung O.. Das Flurstück ... grenzt als Eckgrundstück nach Norden an die O.-straße und nach Osten an die H. Straße. Es ist von der O.-straße her rund 30 m tief und seit 1970 mit dem Doppelhaus O.-straße ... und ... bebaut. Das Flurstück ... schließt sich in gleicher Breite und einer Tiefe von rund 10 m im Süden an. Auf der Grenze der beiden Flurstücke stehen die Garagen für die beiden Wohnhäuser. Die gleiche Aufteilung in ein etwa 30 m tiefes und bebautes Vordergrundstück und ein etwa 10 m tiefes Hintergrundstück liegt auch bei den Anwesen O.-straße ... und ... vor. Alle diese Anwesen südlich der O.-straße sind von dem Bebauungsplan der ehemaligen Gemeinde O. Nr. ... erfaßt, der von der ... erarbeitet, von der Gemeinde O. im Frühjahr 1968 als Entwurf offengelegt und beschlossen, vom damaligen Regierungspräsident in Wiesbaden am 3. Main 1968 genehmigt und sodann vom 6. bis zum 22. Juli 1968 offengelegt worden ist. Die heutige Grenze der Grundstücke zur F.-straße bildete die südliche Grenze des Bebauungsplangebietes; in die bereits dargestellten Bauplätze O.-straße ... bis Nr. ... sind Bebauungsgrenzen jeweils in der nördlichen Hälfte festgelegt. In den 70er Jahren ließ die Beklagte südlich des Anwesens des Klägers die F.-straße herstellen; diese Straße zweigt von der H. Straße ab und verläuft bis vor die Rückseite des Anwesens O.-straße ..., wo sie mit der Stirn auf das Gelände eines großen Kindergartengrundstücks trifft. Nach Süden zweigt von ihr eine ebenfalls als "F.-straße" bezeichnete Stichstraße ab, die der Erschließung von neun Einfamilienhausgrundstücken dient. Der Kläger wurde mit Bescheid der Beklagten vom 26. März 1981 zu einem Erschließungsbeitrag für die F.-straße in Höhe von 4.080,15 DM herangezogen, wobei die Flurstücke ... und ... - ebenso wie auch die Vorder- und Hintergrundstücke der Anwesen O.-straße ... und ... - als erschlossen angesehen wurden. Der Kläger erhob gegen diese Heranziehung nach erfolglosem Widerspruch Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main. Zur Begründung brachte er vor, er könne nicht zum Erschließungsbeitrag für die F.-straße herangezogen werden, da diese Straße für die nördlichen Anliegergrundstücke nicht zur Erschließung erforderlich sei; sie sei nur dazu bestimmt und erforderlich, das Kindergartengrundstück und die südlich gelegenen, neu ausgewiesenen Bauplätze zu erschließen. Das Flurstück ... könne deshalb nicht mit einem Erschließungsbeitrag für die F.-straße belastet werden, weil es ausweislich der Bezeichnung im Grundbuch Gartenland sei. Die Geltendmachung der Erschließungsbeitragsforderung durch die Beklagte sei auch der Höhe nach unbillig, weil er der einzige Grundstückseigentümer mit drei Straßenfronten sei. Als er im Jahre 1973 an die Hessische Landgesellschaft mbH, die die Grundstücke an der O.-straße bebaut und verkauft sowie die gesamten Erschließungsarbeiten ausgeführt habe, einen Erschließungskostenanteil von 21.114,-- DM gezahlt habe, sei dabei keine Eckgrundstücksermäßigung gewährt worden. Der Kläger beantragte, den Bescheid der Beklagten über die Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen vom 26. März 1981 in der Form des Widerspruchsbescheides vom 1. Februar 1983 aufzuheben. Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Sie führte aus, die F.-straße sei eine zur Erschließung von Bauland notwendige Erschließungsanlage und bäte auch dem Kläger eine zusätzliche Erschließung, so daß er zum Kreis der Beitragspflichtigen gehöre. Es hätten beide Flurstücke des Klägers bei der Errechnung der Erschließungsbeiträge berücksichtigt werden müssen, da sie, wie die Überbauung der Grenze mit den beiden Garagen zeige, ein einheitliches Wirtschaftsgrundstück bildeten. Eine Unbilligkeit liege nicht vor, da der Kläger niemals zu einem Erschließungsbeitrag für die O.-straße oder die H. Straße herangezogen worden sei und in den von der Hessischen Landgesellschaft mbH umgelegten "Erschließungskosten" von insgesamt von 565.310,40 DM nur 12.282,58 DM für "Wege- und Grabenbau" enthalten gewesen seien, so daß der Kläger praktisch keine Straßenbaukosten getragen habe. Das Verwaltungsgericht wies einen bei der Klageerhebung gestellten Antrag des Klägers nach § 80 Abs. 5 VwGO - I/3 H 743/83 - mit Beschluß vom 11. Mai 1983 zurück, weil ernstliche Zweifel weder an der Erschließungsbeitragspflichtigkeit des Klägers dem Grunde nach noch an der Rechtmäßigkeit der Berücksichtigung beider Flurstücke bestünden. Das Flurstück ... habe schon auf Grund seines schmalen Zuschnitts eindeutig dienende Funktion zu der Hausparzelle; durch seine Hinzunahme habe sich die Ausnutzbarkeit der Hausparzelle erhöht, so daß der Gedanke der Vorteilsausgleichung die Annahme einer wirtschaftlichen Grundstückseinheit rechtfertige. Im vorliegenden Verfahren zur Hauptsache gab das Verwaltungsgericht dann der Klage mit Urteil vom 12. Dezember 1985 teilweise statt, indem es den Heranziehungsbescheid "insoweit" aufhob, "als der Kläger auch für das Flurstück ... herangezogen wurde". In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt, es fehle nicht an der Erforderlichkeit der F.-straße und auch nicht an der Erschließung des Flurstücks ... durch diese Straße, so daß der Kläger zum Erschließungsbeitrag habe herangezogen werden können. Rechtswidrig sei jedoch die Zusammenfassung der beiden Flurstücke ... und ... zu einem einheitlichen Wirtschaftsgrundstück. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, insbesondere nach dem Urteil vom 7. Februar 1982 (HSGZ 1983,77) sei im Erschließungsbeitragsrecht grundsätzlich der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff zugrundezulegen; die Möglichkeit, von ihm abzuweichen, solle in den Fällen bestehen, in denen es nach dem Inhalt und Sinn des Erschließungsbeitragsrechts gröblich unangemessen wäre, an ihm festzuhalten. In dem genannten Urteil vom 7. Februar 1982 habe das Bundesverwaltungsgericht Garagengrundstücke als von Wohngrundstücken erschließungsbeitragsrechtlich selbständige Grundstücke mit der Begründung angesehen, zum einen hingen die Grundstücksflächen nicht zusammen, zum anderen seien die Eigentumsverhältnisse nicht identisch, darüber hinaus entsprächen die Garagengrundstücke in Form und Größe vielen anderen benachbarten Wohngrundstücken. Ausgehend von dieser Rechtsprechung komme das Verwaltungsgericht jetzt zu dem Ergebnis, daß es sich bei dem Flurstück ... um ein erschließungsbeitragsrechtlich eigenständiges Grundstück handele, das nicht zusammen mit dem Grundstück ... ein sogenanntes Wirtschaftsgrundstück bilde. Für die Zusammenfassung beider Grundstücke ergebe sich im Hinblick auf eine beitragsgerechte Verteilung des Erschließungsbeitrags keine zwingende Notwendigkeit. Das Flurstück ... sei mit seinen 298 qm sogar noch größer als andere durch die F.-straße erschlossene Grundstücke; es sei auch nicht derart ungünstig geschnitten, daß seine Bebauung, wie etwa bei einem handtuchschmalen, aber extrem langen Grundstück, ausgeschlossen werden müßte. Hinzu komme, daß das Flurstück ... auch in bestimmtem Umfange gewerblich nutzbar wäre, da die F.-straße nach den Angaben der Beklagten im Verhandlungstermin zum allgemeinen Wohngebiet zähle. Die Beklagte werde deshalb eine Neuberechnung des im Grunde zu Recht erhobenen Erschließungsbeitrags vornehmen müssen, wobei die Kammer aus Zeitgründen im Hinblick auf die Arbeitsbelastung durch die Vielzahl entscheidungsreifer Altverfahren die Berechnung durch die Beklagte für angemessen und geboten halte. Gegen dieses ihrem Bevollmächtigten am 19. Dezember 1985 zugestellte Urteil richtet sich die am 14. Januar 1986 beim Verwaltungsgericht eingegangene Berufung der Beklagten. Die Beklagte rügt den Entscheidungsausspruch des Verwaltungsgerichts, da dieser nicht erkennen lasse, in welcher Höhe der angefochtene Bescheid tatsächlich aufgehoben worden ist und inwieweit die Klage abgewiesen wurde. Was die materielle Rechtslage anlange, so habe das Verwaltungsgericht zu Recht die Behandlung der beiden herangezogenen Flurstücke als "Wirtschaftsgrundstück" abgelehnt. Damit hätte jedoch die Überprüfung des angefochtenen Bescheides nicht enden dürfen; das Gericht habe vielmehr feststellen müssen, ob nicht das Flurstück ... als "Hinterliegergrundstück" erschlossen und beitragspflichtig sei. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Januar 1988 - BVerwG 8 C 111.86 - HSGZ 1988,203) gehöre ein Hinterliegergrundstück zum Kreis der durch die Erschließungsanlage erschlossenen Grundstücke, wenn es mit dem Vordergrundstück im Eigentum derselben Person stehe und wenn es entweder tatsächlich eine Zufahrt zu der Erschließungsanlage besitze oder zusammen mit dem Anliegergrundstück einheitlich genutzt werde; eine einheitliche Nutzung werde durch eine die Grenze überschreitende Bebauung begründet. Die vom Bundesverwaltungsgericht in dieser Entscheidung offengelassene Frage, ob sich auch das einschlägige Bauordnungsrecht mit der gegenwärtig durch die Eigentümeridentität gesicherten Zugänglichkeit des rückwärtigen Grundstücks begnüge oder ob es mehr fordere, sei zu verneinen. Der erkennende Senat werde seine in einem Beschluß vom 23. Februar 1988 - 5 TH 2511/86 - zu einer vergleichbaren Sachlage geäußerte Ansicht überprüfen müssen. Wenn die Eigentümeridentität im Augenblick der Entstehung der Erschließungsbeitragspflicht für die Heranziehung des Hintergrundstücks nicht ausreichen würde, wäre es für findige Grundstückseigentümer leicht, die Höhe des auf sie entfallenden Erschließungsbeitrags durch rechtzeitige Grundstücksteilungen zu manipulieren. Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 12. Dezember 1985 - I/3 E 707/83 - die Klage in vollem Umfang abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt das angefochtene Urteil, in welchem das Verwaltungsgericht mit Recht angenommen habe, daß das Flurstück ... groß genug sei, um selbst bebaut oder gewerblich benutzt zu werden. Es könne ihm auch nicht zum Nachteil gereichen, daß er seine Garagen nicht - was durchaus möglich gewesen wäre ausschließlich auf das Flurstück ..., sondern im wesentlichen auf das Flurstück ... habe bauen lassen. Dem Senat liegen die Akten des Verfahrens VG Frankfurt am Main I/3 H 743/83, die Unterlagen der Beklagten über den Herstellungsaufwand der F.-straße, die Heranziehung des Klägers und das Widerspruchsverfahren vor sowie der Bebauungsplan für O. Nr. 3 vor. Auf diese Unterlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, und auf den Inhalt der Gerichtsakten wird zur Ergänzung dieses Tatbestandes Bezug genommen.