4 C 2424/15.N

Der Bebauungsplan "Im Schmelzig" der Gemeinde Lautertal ist unwirksam. Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. A. Der Normenkontrollantrag erweist sich als zulässig. Die für eine Entscheidung in der Sache erforderlichen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt. I. Der vorgelegte Antrag ist statthaft. Denn die Antragsteller wenden sich im Wege der Normenkontrolle gegen einen Bebauungsplan und damit gegen eine Satzung nach § 10 Abs. 1 BauGB, deren Gültigkeit vom Senat gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann. II. Die Antragsteller sind auch gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Denn sie können geltend machen, durch den Bebauungsplan möglicherweise in ihren Rechten verletzt zu sein. Die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis ist gegeben, wenn der Antragsteller geltend machen kann, durch die zur gerichtlichen Überprüfung gestellte Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in eigenen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung sind keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO. Es reicht aus, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch den zur Prüfung gestellten Rechtssatz in einem subjektiven Recht verletzt wird. An dieser Möglichkeit fehlt es, wenn die Rechte des Antragstellers in einem Normenkontrollverfahren unter Zugrundelegung seines Vorbringens offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein können (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 2011 - 4 CN 1.10 -, NVwZ 2012, 185,186). Die beiden Grundstücke Sachsenhäuser Straße ... und Am Fischweiher..., die im Eigentum der Antragstellerin zu 1. bzw. des Antragsteller zu 2. stehen, liegen zwar nicht innerhalb des Plangebiets, sondern in dessen näherer Umgebung. Sie können daher keine unmittelbare Verletzung ihrer Eigentümerposition aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG geltend machen. Die Antragsteller haben jedoch Tatsachen vorgetragen, die eine Verletzung ihres Anspruchs aus § 1 Abs. 7 BauGB auf fehlerfreie Abwägung ihrer Eigentumsbelange möglich erscheinen lassen. Das von ihnen geltend gemachte Interesse, von dem durch das geplante Neubaugebiet zu erwartenden Anstieg des Straßenverkehrs und seinen belästigenden Auswirkung verschont zu bleiben, stellt nämlich einen solchen abwägungserheblichen Belang dar. Das bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot hat drittschützenden Charakter hinsichtlich solcher privaten Belange, die für die Abwägung erheblich sind. Es verleiht den von der Planung Betroffenen ein subjektives Recht darauf, dass ihre Belange entsprechend dem jeweiligen Gewicht in die Abwägung eingestellt werden. In einem Normenkontrollverfahren kann sich deshalb der Antragsteller im Rahmen des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO darauf berufen, dass seine abwägungsrelevanten Belange fehlerhaft abgewogen worden sind. Macht er eine Verletzung des Abwägungsgebots geltend, so muss er einen Belang als verletzt bezeichnen, der für die Abwägung beachtlich war. In der Abwägung ist nicht jeder private Belang zu berücksichtigen, sondern nur ein solcher, der in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug hat. Nicht abwägungsbeachtlich sind hiernach insbesondere geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht. Nicht beachtlich sind ferner solche Belange, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Bebauungsplan nicht erkennbar gewesen sind (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 2011 - 4 CN 1.10 -, NVwZ 2012, 185,187; Hessischer VGH, Urteil vom 6. April 2017 - 4 C 969/16.N -, juris Rdnr. 40). Lässt der Bebauungsplan einen Verkehrsanstieg erwarten, so sind die für die Grundstücke in der Nachbarschaft damit verbundenen Belastungen in die Abwägung einzustellen, wenn die durch die Bauleitplanung verursachte Zunahme des täglichen Verkehrsaufkommens mehr als nur geringfügig ist und dies für die planende Stelle bei ihrer Entscheidung über den Bebauungsplan als beachtlicher Belang auch erkennbar gewesen ist. Ist der Verkehrsanstieg dagegen nur geringfügig und wirkt er sich nur unwesentlich auf die in der näheren in der Umgebung liegenden Grundstücke aus, braucht der Belang nicht in der Abwägung berücksichtigt zu werden. In einem solchen Fall ist die Antragsbefugnis zu verneinen (BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2013 - 4 CN 3.12 -, juris Rdnr. 27 und Beschluss vom 24. Mai 2007 - 4 VR 1.07 -, juris Rdnr. 5). Die Beantwortung der Frage, ob die Zunahme des Straßenverkehrs und der Verkehrslärmimmissionen mehr als nur geringfügig anzusehen sind, erfordert eine wertende Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalles unter Würdigung der Zahl der zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsbewegungen, der jeweiligen Vorbelastungen und der Schutzwürdigkeit der betroffenen Gebiete. Nach der Rechtsprechung der Bausenate des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs kommt die Annahme einer nur geringfügigen Beeinträchtigung durch Verkehrslärm bis zu 200 Fahrzeugbewegungen pro Tag in Betracht (Urteile vom 14. November 2013 - 4 C 2414/11.N -, vom 23. März 2011 - 4 C 1708/09.N - und vom 7. Juli 2009 - 3 C 1203/08.N -). Bei Anlegung dieser Maßstäbe haben die beiden Antragsteller plausibel dargelegt, dass sie durch die hier zu erwartende planbedingte Verkehrszunahme und den damit einhergehenden Anstieg der Verkehrsbelästigungen möglicherweise in abwägungsrelevanter Weise betroffen sind. Nach der im Planungsverfahren durch die Antragsgegnerin eingeholten Verkehrsuntersuchung des Planungsbüros von Mörner + Jünger wird das geplante Neubaugebiet voraussichtlich einen Mehrverkehr von 383 Kraftfahrzeugbewegungen am Tag verursachen. Die Verkehrsuntersuchung von Mai 2012 trifft allerdings keine Prognose darüber, wie sich diese Verkehrsbewegungen über die beiden zum Plangebiet führenden Straßen Am Fischweiher und Sachsenhäuser Straße verteilen werden. Es wird eine hälftige Verteilung, aber auch eine ungleiche Verteilung von 1/3 über die Straße Am Fischweiher und von 2/3 über die Sachsenhäuser Straße oder von 2/3 über die Straße Am Fischweiher und von 1/3 über die Sachsenhäuser Straße für möglich gehalten. Im Falle einer hälftigen Aufteilung des Zu- und Abfahrtsverkehr hätten beide Antragsteller jeweils nur mit einem planbedingten Mehrverkehr von 192 Kraftfahrzeugbewegungen am Tag zu rechnen. Bei der für möglich gehaltenen ungleichen Verteilung des planbedingten Mehrverkehrs wäre die jeweils stärker frequentierte Straße mit zusätzlich 255 Kraftfahrzeugbewegungen am Tag und die schwächer frequentierte Straße mit zusätzlich 128 Kraftfahrzeugbewegungen am Tag belastet. Im jeweils ungünstigsten Fall würde dies für die Straße Am Fischweiher zu einer Gesamtbelastung von voraussichtlich 373 Kraftfahrzeugbewegungen am Tag (118 + 255) und für die Sachsenhäuser Straße im zu einer Gesamtbelastung von voraussichtlich 699 Kraftfahrzeugbewegungen am Tag (444 + 255) führen. Die Antragsteller haben dargelegt, dass es bei dem im Verkehrsgutachten prognostizierten Mehrverkehr in den engen Passagen der beiden Straßen zu Gefährdungssituationen für die Anlieger kommen kann, wenn sie als Radfahrer oder Fußgänger unterwegs sind. Gerade für den Fußgängerverkehr würde sich die Situation deutlich verschärfen, weil beide Straßen nicht durchgängig über Bürgersteige verfügen. Hinzu kommt, dass für die Errichtung der im Bebauungsplan festgesetzten Fußgängerbrücke im Bereich der Straße Am Fischweiher eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich ist, deren Erteilung mit der Unteren Wasserbehörde noch nicht abgestimmt ist. Auch nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung erscheint es möglich, dass beide Antragsteller durch die mit dem planbedingten Mehrverkehr einhergehenden zusätzlichen Belastungen für den Verkehrsfluss in abwägungsbeachtlicher Weise betroffen sind. Der im Termin anwesende Verfasser der Verkehrsuntersuchung, Herr Freudl, führte aus, dass er mangels konkreter Anhaltspunkte für die Prognose der zukünftigen Verkehrsverteilung zwar eine hälftige Verteilung für wahrscheinlicher erachte. Ebenso möglich könne aber auch eine asymmetrische Verteilung eintreten, wie er sie in den Tabellen 7 und 8 seines Gutachtens dargestellt habe. Im Hinblick auf die damit nicht ausgeräumten Unwägbarkeit der voraussichtlichen Verkehrsverteilung können sich sowohl die in der Sachsenhäuser Straße wohnende Antragstellerin zu 1. als auch der in der Straße Am Fischweiher wohnende Antragsteller zu 2. auf eine mögliche Beeinträchtigung eines abwägungsbeachtlichen Belangs berufen. III. Die Antragsteller haben den vorliegenden Normenkontrollantrag auch gemäß § 47 Abs. 2 Satz1 VwGO innerhalb eines Jahres nach der Bekanntgabe des Bebauungsplans "Im Schmelzig" im Bergsträßer Anzeiger vom 1. August 2015 bei Gericht eingereicht. Ihr Antrag ist am 26. November 2015 eingegangen. B. Der Normenkontrollantrag erweist sich auch als begründet. Denn im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats verstößt der Bebauungsplan "Im Schmelzig" gegen höherrangiges Recht. I. Der von den Antragstellern angegriffene Bebauungsplan weist bereits in formell-rechtlicher Hinsicht Fehler auf, die beachtlich sind und zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen. 1. Die Antragsteller rügen mit Erfolg, dass die Antragsgegnerin rechtsfehlerhaft die nach §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB erforderliche erneute Öffentlichkeitsbeteiligung unterlassen hat. Die Antragsgegnerin hat nämlich nach der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs (Stand Februar 2014) gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 24. März bis zum 25. April 2014 auf die Anregung des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie vom 9. April 2014 und des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 29. April 2014 in den Bebauungsplan drei zusätzliche textliche Festsetzungen zum Schutz von Boden, Natur und Grundwasser eingefügt und danach den Bebauungsplan am 16. April 2015 als Satzung beschlossen. Die Antragsgegnerin ist in der Sitzungsvorlage an die Gemeindevertretung vom 2. Dezember 2014 davon ausgegangen, eine erneute öffentliche Auslegung gemäß §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB sei nicht notwendig. Diese rechtliche Bewertung erweist sich als fehlerhaft. Nach §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB ist der Entwurf eines Bebauungsplanes erneut auszulegen, wenn er nach der öffentlichen Auslegung geändert oder ergänzt wird. Die Regelungen zur Öffentlichkeitsbeteiligung sollen sicherstellen, dass die Bürger einmal Gelegenheit erhalten, zu dem Planentwurf in seiner letzten Fassung Stellung zu nehmen (BVerwG; Beschluss vom 8. März 2010 - 4 BN 42.09 -, juris Rdnr. 12). Das Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung hat mehrere Zwecke. Es dient in erster Linie der Beschaffung und Vervollständigung des notwendigen Abwägungsmaterials. Die Bürgerbeteiligung soll ferner den von der Planung Betroffenen die Möglichkeit geben, ihre Interessen und Rechte frühzeitig geltend zu machen und in den Entscheidungsprozess einzubringen. Sie soll die Bürger in den Prozess der Vorbereitung der Planungsentscheidungen aktiv teilnehmend einbeziehen (BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 - 4 C 16.07 -, juris Rdnr. 34). Infolgedessen löst im Grundsatz jede Änderung oder Ergänzung des Entwurfs die Pflicht zur Wiederholung der Auslegung aus. Auf eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung kann deshalb insbesondere nicht deshalb verzichtet werden, weil die Änderungen oder Ergänzungen des Planentwurfs die Grundzüge der Planung nicht berühren. Vielmehr bedarf es der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung grundsätzlich auch bei weniger bedeutsamen Änderungen und Ergänzungen (BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, Rdnr. 21; OVG Sachsen, Beschluss vom 16. November 2015 - 1 C 33/14 -, juris Rdnr. 26, 27). In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist allerdings anerkannt, dass das Beteiligungsverfahren nicht um seiner selbst willen zu betreiben ist. Deshalb ist § 4a Abs. 3 BauGB einschränkend dahin auszulegen, dass kein Anlass zu einer erneuten Beteiligung besteht, wenn eine nochmalige Gelegenheit zur Stellungnahme eine bloße Förmlichkeit wäre, die für den mit dem Beteiligungsverfahren verfolgten Zweck nichts erbringen könnte (BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 - 4 C 16.07 -, juris Rdnr. 40; Beschluss vom 8. März 2010 - 4 BN 42.09 -, juris Rdnr. 11). Unter Berücksichtigung der genannten Normzwecke ist die Befugnis der Gemeinden zu einem Verzicht auf ein neuerliches Beteiligungsverfahren jedoch auf Ausnahmefälle beschränkt. Hat eine nach der öffentlichen Auslegung vorgenommene Ergänzung einer Festsetzung lediglich klarstellende Bedeutung, so besteht kein Anlass zu einer erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung. Denn in diesem Fall führt der textliche Zusatz zu keiner inhaltlichen Änderung des Planentwurfs. Ein weiterer Ausnahmefall ist gegeben, wenn kumulativ die nachgenannten Voraussetzungen geben sind. Der Entwurf des Bebauungsplans wird nach der Auslegung in einem Punkt geändert, zu dem die betroffenen Bürger zuvor Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Die Änderung muss auf dem ausdrücklichen Vorschlag eines Betroffenen beruhen. Dabei dürfen die Belange Dritter auch nicht abwägungsrelevant berührt werden können (BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, Rdnr. 21). Sind dagegen nachteilige Auswirkungen möglich, handelt es sich um eine abwägungsbeachtliche Änderung, die der Kritik in einem erneuten Auslegungsverfahren zugänglich bleiben muss (BVerwG, Beschluss vom 8. März 2010 - 4 BN 42. 09 -, juris Rdnr. 8). a) Die Antragsgegnerin hat den Entwurf ihres Bebauungsplanes "Im Schmelzig" nach der Öffentlichkeitsbeteiligung zum einen im Abschnitt A. 5. "Maßnahmen im Gesamtgebiet" inhaltlich geändert. Sie hat dort in die textlichen Festsetzungen die verbindlichen Vorgaben eingefügt, dass vor Beginn der Baumaßnahmen die Mächtigkeit der Grundwasserüberdeckung abzuklären und die Gründung der Gebäude entsprechend anzupassen ist. Ferner wurde festgesetzt, dass ein Sicherheitsabstand von 0,50 m zum Grundwasserleiter einzuhalten ist. Im offengelegten Entwurf des Bebauungsplanes von Februar 2014 war dagegen lediglich im Abschnitt C. 5. die Empfehlung aufgeführt, vor Planungs- und Baubeginn eine objektbezogene Erkundung auch in Bezug auf mögliche Grundwasserstände in Auftrag zu geben. Die beiden Vorgaben enthalten weder reine Hinweise noch lediglich klarstellende Erläuterungen. Die eingefügten Regelungen im Textteil des Bebauungsplans stellen zusätzliche Festsetzungen im Sinne von § 9 BauGB dar. Es handelt sich nämlich um verbindliche Vorgaben, die die Antragsgegnerin in Ausübung ihrer kommunalen Planungshoheit aus städtebaulichen Gründen selbst festgelegt hat (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl., 2016, § 9 Rdnr. 1). Die Regelungen begründen die Verpflichtung der Grundstückseigentümer, bei der Planung eine gutachterliche Stellungnahme einzuholen und bei der Bauausführung die Gründung des Wohnhauses an die ermittelte Grundwasserabdeckung anzupassen sowie den festgesetzten Sicherheitsabstand zum Grundwasserleiter einzuhalten. Solche Verpflichtungen ergeben sich nicht schon aus anderen Normen zum Grundwasserschutz. Weder die Regelungen in § 49 WHG zu Erdaufschlüssen noch das Hessische Wassergesetz noch die Verbote in § 4 der Verordnung zur Festsetzung eines Wasserschutzgebiets für die Wassergewinnungsanlagen der Gemeinde Lautertal/Ortsteil Elmshausen (Verordnung vom 23. März 1988, StAnz 1988, S. 861; im Folgenden: WSchGebiets-VO Elmshausen ) enthalten eine Rechtspflicht des Grundstückseigentümers zur Untersuchung der Grundwasserabdeckung oder zur Einhaltung eines bestimmten Abstands. Die beiden Vorgaben konnten auch auf der Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB als Maßnahmen zum Schutz der Natur festgesetzt werden. Diese Regelung ermächtigt nämlich den Plangeber zur Festsetzung umfangreicher pflegerischer Maßnahmen für Boden, Natur und Landschaft (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 9 Rdnr. 159). Dazu zählen auch Festsetzungen, die dem Schutz des Grundwassers dienen (Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 9 Rdnr. 132). Mit den hier getroffenen Festsetzungen werden die möglichen Auswirkungen des Bebauungsplans "Im Schmelzig" auf das Grundwasser berücksichtigt. Nachteilige Auswirkungen durch Gründungmaßnahmen sollen möglichst vermieden werden. Die städtebauliche Zielsetzung der Antragsgegnerin entfällt nicht dadurch, dass sie mit den getroffenen Festsetzungen zugleich den wasserhaushaltsrechtlichen Zweck eines wirksamen Grundwasserschutzes verfolgt (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. August 2001 - 4 CN 9.00 -, juris Rdnr. 13). Die Einfügung der beiden Regelungen ist ohne eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung nach §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB nicht zulässig. Die Einfügungen bewirken nicht lediglich eine Klarstellung oder eine Ergänzung einer schon im Entwurf des Bebauungsplanes von Februar 2014 vorhanden gewesenen Festsetzung. Vielmehr werden mit den Änderungen erstmals Verpflichtungen der Grundstückseigentümer begründet. Hier sind auch nicht die oben genannten Voraussetzungen für einen ausnahmsweisen Verzicht auf eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung trotz einer beabsichtigten inhaltlichen Änderung einer Festsetzung erfüllt. Die Änderungen sind zum einen nicht auf den ausdrücklichen Vorschlag eines beteiligten Grundstückseigentümers erfolgt. Die Einfügung der beiden Regelungen in die textlichen Festsetzungen hat vielmehr das Hessische Landesamt für Umwelt und Geologie in seiner Stellungnahme vom 9. April 2014 angeregt. Diese ist im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB eingegangen. Zum anderen sind die Belange Dritter in abwägungsrelevanter Weise berührt. Die eingefügten Regelungen sind nämlich für alle Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet nachteilig. Sie wirken sich in negativer Weise nicht nur auf die Belange des Herrn A... Y... aus, der im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses Eigentümer des Flurstücks ... gewesen ist. Durch die Einfügungen ist auch die Eigentumsposition von Frau C... in abwägungsbeachtlicher Weise betroffen, der das Flurstück .../... gehört. Denn im südwestlichen Teil ihres Grundstücks ist ein Baufenster festgesetzt worden, welches eine Bebauung mit zwei Wohnhäusern ermöglicht. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil möglicherweise Herr A... Y... als Vorhabenträger über alle Änderungen im Bebauungsplan informiert worden ist und sich mit ihnen einverstanden erklärt hat. Die Eigentümerin des Flurstücks .../..., Frau C..., wurde jedenfalls in die Gespräche der Gemeinde mit den Planbetroffenen nicht einbezogen. Dies hat der Mitarbeiter des von der Antragsgegnerin beauftragten Planungsbüros, Herr D..., im Termin zur mündlichen Verhandlung ausdrücklich bestätigt. Eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit wäre auch deshalb keine "bloße Förmelei". b) Die Antragsteller weisen zum anderen zu Recht darauf hin, dass mit der Einfügung des Verbots der Anpflanzung nicht standortgerechter Gehölze im Abschnitt A. 5. "Maßnahmefläche A1" in die textlichen Festsetzungen eine weitere zusätzliche Regelung aufgenommen worden ist, die in der offengelegten Entwurfsfassung noch nicht enthalten war. Auch diese Änderung hätte die Antragsgegnerin zu einer erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung veranlassen müssen. Von dieser Festsetzung sind zwar allein die Belange des Grundstückseigentümers A... Y... betroffen, weil die Maßnahmefläche A1 sich vollständig auf seinem früheren Flurstück ... befindet. Das Verbot der Anpflanzung bestimmter Gehölze ist jedoch nicht von ihm gewünscht worden, sondern sie beruht auf der Anregung des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 29. April 2014. Hinzu kommt, dass der für Herrn A... Y... rechtsgeschäftlich handelnde Insolvenzverwalter (§ 80 Abs. 1 InsO), Herr X..., zu der Aufnahme der zusätzlichen Festsetzung auch nicht sein Einverständnis erklärt hat. Eine entsprechende Erklärung findet sich nicht in den Verfahrensvorgängen. Auch die Befragung der Vertreter der Antragsgegnerin und des Herrn D... in der mündlichen Verhandlung hat nicht ergeben, dass vor dem Satzungsbeschluss eine solche Erklärung abgegeben wurde. Diese konnten sich nicht mehr erinnern, mit welcher Person sie über die zusätzliche Festsetzung gesprochen haben. Nach Auffassung des Senats ergibt sich hier auch nicht aus einem anderen Gesichtspunkt die Rechtsmäßigkeit des Planungsverfahrens ohne erneute Beteiligung der Öffentlichkeit. Ein Verzicht auf eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung kann zwar auch dann zulässig sein, wenn die inhaltliche Änderung nicht auf dem Vorschlag des allein betroffenen Grundstückseigentümers beruht, dieser sich aber vor Satzungsbeschluss in einem städtebaulichen Vertrag dauerhaft zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet hat, welches der getroffenen Festsetzung vollumfänglich entspricht. Bei einer solchen Sachlage hätte eine Festsetzung keine nachteilige Auswirkung für den Betroffenen. Ein erneutes Beteiligungsverfahren könnte dann für den damit verfolgten Zweck nichts Neues erbringen. Auch eine solche Fallgestaltung liegt hier aber nicht vor. Der städtebauliche Vertrag über die Umsetzung von Maßnahmen nach dem Bebauungsplan "Im Schmelzig" ist von Herrn X... erst am 22. Juni 2015 und von den Vertretern der Antragsgegnerin am 27. Juli 2015 unterzeichnet worden. In Abschnitt I § 6 Abs. 1 des Vertrags wird auch lediglich die Verpflichtung zur Durchführung aller Pflanzmaßnahmen innerhalb des Plangebiets begründet, die sich aus der Planung ergeben. c) Zu recht rügen die Antragsteller, dass auch die Streichung der im offengelegten Entwurf des Bebauungsplans noch enthaltene Verpflichtung der Grundstückseigentümer, auf privaten befestigten Flächen anfallendes, nicht verwendetes und nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser innerhalb der Baugrundstücke zu versickern, eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung notwendig gemacht hat. Auch diese Änderung der textlichen Festsetzungen ist nicht auf ausdrücklichen Vorschlag eines Betroffenen vorgenommen worden. Die Antragsgegnerin ist vielmehr mit der Streichung der Textpassage der Anregung des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie vom 9. April 2014 nachgekommen. Die Streichung des Gebots der dezentralen Versickerung dürfte zwar für die damaligen beiden Eigentümer der zwei Grundstücke im Plangebiet vorteilhaft gewesen sein, weil sie nicht zum Bau von geeigneten technischen Anlagen verpflichtet werden. Der Bau von Zisternen wird in der beschlossenen Fassung des Bebauungsplans unter C. 9. lediglich empfohlen. Jedoch können durch den Verzicht des Gebots die Belange Dritter nachteilig berührt werden. So sind die Belange der Öffentlichkeit betroffen, weil mit der zentralen Beseitigung des Niederschlagswassers auf Dachflächen und anderen Bauten höhere Mengen den gemeindlichen Abwasseranlagen zugeführt werden müssen. Dadurch erscheinen andere Anforderungen an die Dimensionierung der Kanalisation und damit auch mittelbar nachteilige Auswirkungen auf den Gewässerschutz möglich. Diese abwägungsbeachtliche Änderung hätte der Öffentlichkeit in einem erneuten Auslegungsverfahren zur Kenntnis gebracht werden müssen. 2. Eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit wäre im vorliegenden Fall gemäß §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB möglicherweise auch deshalb erforderlich gewesen, weil nach dem Beteiligungsverfahren in den Umweltbericht neue Sachinformationen eingefügt worden sind. Die Rechtsfrage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen eine nach der Offenlegung des Planentwurfs vorgenommene Änderung im Umweltbericht eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB erfordert, ist in der Literatur und Rechtsprechung nicht geklärt. Die Frage bedarf im vorliegenden Verfahren allerdings keiner abschließenden Entscheidung. Das Bundesverwaltungsgericht führt in seiner Entscheidung vom 8. März 2017 (- 4 CN 1.16 - juris, Rdnr. 15) aus, dass nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU-Richtlinien (EAG Bau vom 24. Juni 2004, BGBl. I 2004, S. 1359) das Bauplanungsrecht über keine Regelung mehr verfügt, die schon nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut ein erneutes Beteiligungsverfahren auch dann vorsieht, wenn die Gemeinde nach der Offenlegung des Bebauungsplanentwurfes allein den Umweltbericht ändert. Eine solche Verpflichtung enthielt § 3 Abs. 2 BauGB in der Fassung vom 27. Juli 2001 (BGBl. I 2001, S. 1950). Danach war der Entwurf eines Bebauungsplans erneut auszulegen, wenn die Gemeinde die nach § 2a BauGB erforderlichen Angaben wegen der Besorgnis zusätzlicher oder anderer erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen ändert. Die Regelung des § 2a BauGB galt allerdings nur für Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen war. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte bei der Novellierung das Verfahren der erneuten Auslegung nach den bis dahin geltenden Bestimmungen in § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB inhaltlich unverändert zusammengefasst werden. Dementsprechend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass nach dem neuen § 4a Abs. 3 BauGB eine erneute Auslegung durchzuführen ist, wenn sich daraus wesentliche Änderungen der Planung oder des Umweltberichts ergeben sollten (BT-Drs. 15/2250, S. 44). Diese Zielsetzung hat aber im Wortlaut des § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB keinen Niederschlag gefunden (BVerwG, a.a.O., Rdnr. 15). Im Zusammenhang mit der Frage, ob diese Auslegung des § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB mit Unionsrecht in Einklang steht, führt das Bundesverwaltungsgericht zu Art. 6 Abs. 1 und 2 der Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (ABL. L197 vom 21. Juli 2001, S. 30; im Folgenden: Plan-UP-RL) aus, dass der Entwurf des Plans und der nach Art. 5 Plan-UP-RL erstellte Umweltbericht der Öffentlichkeit zugänglich zu machen ist. Die Öffentlichkeitsbeteiligung habe den Zweck einer die Behörden unterstützenden "Sachverstandspartizipation". Sie solle den behördlichen Entscheidungsprozess in Umweltangelegenheiten besser und transparenter gestalten (vgl. Erwägungsgrund 16 der Richtlinie 2011/92/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Dezember 2011 über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten, sog. UVP-RL, ABL. L 26 vom 28. Januar 2012, S. 1) und Vollzugsdefiziten im Bereich des Umweltrechts entgegenwirken. Im Hinblick auf diese unionsrechtlichen Anforderungen hat das Bundesverwaltungsgericht in der oben genannten Entscheidung offengelassen, ob Art. 6 Abs. 1 und 2 der Plan-UP-RL dann eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung in Gestalt einer erneuten Offenlegung der Planunterlagen erfordert, wenn neue entscheidungserhebliche Umwelttatsachen in den Umweltbericht eingefügt werden, zu denen sich die interessierte Öffentlichkeit bei der erstmaligen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nicht äußern konnte. Diese Rechtsfrage brauchte in dem vom Bundesverwaltungsgericht zu entscheidenden Fall nicht geklärt werden, weil in jenem Normenkontrollverfahren der geänderte Umweltbericht lediglich eine Neubewertung bereits vorhandener Sachinformationen enthielt (BVerwG, a.a.O., Rdnr. 19; ebenfalls offengelassen: OVG Niedersachsen, Urteil vom 24. Juni 2015 - Az.: 1 KN 138/13 - juris, Rdnr. 19 und OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 1. Oktober 2008 - 8 C 10611/08 - juris, Rdnr. 27). Im vorliegenden Planungsverfahren hat die Antragsgegnerin nach Abschluss der Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange auf die eingegangene Anregung des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie vom 9. April 2014 weitere Ermittlungen durchgeführt. Die hierbei gewonnenen zusätzlichen Erkenntnisse sind in den Umweltbericht in den Abschnitten "Beschreibung und Bewertung Boden" (S. 24 ff.) und "Beschreibung und Bewertung Grundwasser" (S. 26, 27) sowie bei der Beschreibung der Auswirkungen des Vorhaben auf diese Belange (S. 36 ff.) eingefügt worden. Es handelt sich zum einen um entscheidungserhebliche Umwelttatsachen, die die Grundwasserabdeckung betreffen. Die Antragsgegnerin hat Sondierungsbohrungen im Plangebiet veranlasst. Des Weiteren hat sie nach der Öffentlichkeitsbeteiligung die geologische Karte von Hessen ausgewertet, die spezifische Aussagen auch zur Geologie im Plangebiet enthält. Um sicherzustellen, dass die in Teilen des Plangebiets aus Lösslehm bestehende Grundwasserüberdeckung über dem Grundwasserleiter aus Grus und Verwitterungsschutt nicht durchstoßen wird, hat die Antragsgegnerin in die textlichen Festsetzungen unter A. 5. aufgenommen, dass vor Beginn der Baumaßnahmen die Mächtigkeit der Grundwasserüberdeckung auf dem Grundstück abzuklären, die Gründung der Gebäude entsprechend anzupassen und unter den Fundamenten ein Sicherheitsabstand von 0,50 m einzuhalten ist. Zum anderen hat die Antragsgegnerin eine Reihe von Umwelttatsachen zu den Bodenfunktionen in den Umweltbericht eingefügt. Hierzu hat sie die im Bodenviewer des Landes Hessen zum Plangebiet enthaltenen Themenkarten und den Landwirtschaftlichen Fachplan Südhessen ausgewertet. Die neuen Sachinformationen enthalten Aussagen zur Erosionsanfälligkeit, zum Ertragspotential und zur Feldkapazität der Acker- und Grünlandflächen sowie zur Feldflurfunktion (S. 25, 26). Die zusätzlichen Informationen haben auch zu einer teilweise veränderten Bewertung der Bodenfunktionen geführt. Entscheidungserheblich sind insoweit die gewonnenen Erkenntnisse über die hohe bis sehr hohe Erosionsanfälligkeit des Bodens im Plangebiet. Denn bei der Beschreibung der Auswirkungen des Vorhabens im Umweltbericht wird dargelegt, dass zur Vermeidung von Erosionen - entgegen den Festsetzungen im ausgelegten Planentwurf - keine Festsetzung zu einer Versickerung von Niederschlagswasser auf den Grundstücken erfolgen darf (S. 36). Im Hinblick hierauf hat die Antragsgegnerin die entsprechende Festsetzung in der beschlossenen Fassung vom 16. April 2015 gestrichen. Zu den vorstehend genannten Sachinformationen, die in den Umweltbericht neu aufgenommenen worden sind, konnte sich die Öffentlichkeit nicht in dem im März/April 2014 durchgeführten Beteiligungsverfahren äußern. Deshalb sprechen nach Auffassung des Senats die Funktion der Öffentlichkeitsbeteiligung und der hohe Stellenwert, den die Beteiligung nach Art. 6 Abs. 1 und 2 der Plan-UP-RL an den im Umweltbericht niedergelegten tatsächlichen Erkenntnissen einnimmt, dafür, dass die Antragsgegnerin eine erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2 BauGB hätte durchführen müssen. Da eine erneute Beteiligung aber auch schon im Hinblick auf die geänderten Festsetzungen notwendig gewesen wäre, bedarf die dargestellte Rechtsfrage im vorliegenden Normenkontrollverfahren keiner abschließenden Entscheidung. 3. Entsprechend den Darlegungen der Antragsteller ist ein weiterer Verfahrensfehler darin zu erblicken, dass die Antragsgegnerin im Hinblick auf die Änderungen der Festsetzungen nicht gemäß §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 4 Abs. 2 BauGB auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut beteiligt hat. Denn die drei Änderungen betreffen Fragen zum Schutz von Grundwasser, Natur und Boden. Damit berührt die geänderte Planung unter anderem den Aufgabenbereich des Landkreises als Untere Naturschutzbehörde (vgl. §§ 1 Abs. 3, 2 Abs. 1 HessAGBNatSchG) und als Untere Wasserbehörde (§§ 64 Abs. 3, 65 Abs. 1 HessWG; § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WHG) sowie des Regierungspräsidiums Darmstadt als Obere Bodenschutzbehörde (vgl. §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 1 HessAltBodSchG). Zumindest diese Behörden hätten erneut beteiligt werden müssen. 4. Die beiden Verfahrensfehler der unterlassenen erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 4a Abs. 3 Satz 1, 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB erweisen sich nicht nach den Regelungen der Planerhaltung in §§ 214, 215 BauGB als unbeachtlich. a) Nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB ist eine Verletzung der Vorschriften über die Öffentlichkeits- und die Behördenbeteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB grundsätzlich beachtlich. Diese gilt allerdings nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB nicht, wenn bei der Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind. Ein solcher unbeachtlicher Verstoß gegen die Regelung des § 4a Abs. 3 BauGB liegt hier nicht vor. Die Unbeachtlichkeitsklausel des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB greift nämlich dann nicht ein, wenn die notwendige erneute Beteiligung - wie hier - völlig unterlassen worden ist. b) Die Verfahrensfehler sind von den Antragstellern auch gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB innerhalb eines Jahres seit der Bekanntmachung des Bebauungsplanes "Im Schmelzig" am 1. August 2015 schriftlich gegenüber der Antragsgegnerin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden. Hierzu genügt es, dass die konkrete Rüge im vorliegenden Normenkontrollverfahren vorgebracht worden ist (vgl. Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 7. Auflage 2013, § 215 Rdnr. 6). Die Antragsteller haben die Rüge der beiden unterbliebenen erneuten Beteiligungsverfahren mit ihrer bei Gericht am 22. Februar 2016 eingegangenen Antragsbegründung vorgebracht. Dieser Schriftsatz ist der Antragsgegnerin wenige Tage später zugegangen. II. Der Bebauungsplan "Im Schmelzig" ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht fehlerhaft. 1. Die Antragsgegnerin hat bei der Abwägung der für und gegen das Vorhaben sprechenden Belange nach § 1 Abs. 7 BauGB die Anforderungen des § 1a Abs. 3 BauGB nicht hinreichend beachtet. Denn es fehlt im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an der erforderlichen Sicherung der im Umweltbericht vorgesehenen externen Ausgleichsmaßnahmen für die mit der Planung verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft. Begründet ein Bebauungsplan die planerische Zulässigkeit von Eingriffen in Natur und Landschaft, so ist das in § 1a BauGB gesetzlich vorgeprägte Entscheidungsprogramm abzuarbeiten und über die Folgenbewältigung abwägend zu entscheiden. In erster Linie ist zu prüfen, ob das Integritätsinteresse von Natur und Landschaft an einem Schutz vor eingriffsbedingten Beeinträchtigungen aus gewichtigen Gründen zurückgestellt werden soll. Dabei ist insbesondere das naturschutzrechtliche Vermeidungsgebot nach § 15 Abs. 1 BNatSchG zu beachten. Ist der Eingriff nach Art und Ausmaß unvermeidbar, ist darüber zu befinden, ob, wie und in welchem Umfang die unvermeidbaren Beeinträchtigungen entsprechend § 15 Abs. 2 BNatSchG auszugleichen oder zu ersetzen sind. Diese Vorverlagerung der Entscheidung über die Vermeidung und gegebenenfalls über die Kompensation von Eingriffen in Natur und Landschaft in die Planungsphase hat zur Folge, dass die Gemeinde im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung Anforderungen sowohl in inhaltlicher als auch in formaler Hinsicht erfüllen muss. Sie hat zum einen inhaltlich ein nachvollziehbares Konzept zur Vermeidung und zur Kompensation der durch die Bauleitplanung bedingten Eingriffe in Natur und Landschaft zu erarbeiten. Zum anderen muss sie dafür Sorge tragen, dass die Durchführung der vorgesehenen naturschutzrechlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in formaler Hinsicht hinreichend gesichert ist. Hierfür stellt die Regelung des § 1a Abs. 3 Sätze 2 - 4 BauGB den Gemeinden verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 6. November 2013 - 8C 10.607/13 -, juris Rdnr. 40; Jäde/Dirnberger/Weiss, a.a.O., § 1a Rdnr. 14 ff.). Die Gemeinde kann die zum Ausgleich vorgesehen Kompensationsmaßnahmen zum einen dadurch sichern, dass sie gemäß §§ 1a Abs. 3 Satz 2 und 3, 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB die hierfür erforderlichen Festsetzungen bereits in dem Bebauungsplan trifft, der den Eingriff verursacht. Die Regelungen in §§ 1a Abs. 3 Sätze 2 und 3 BauGB erlauben aber auch den Erlass eines eigenständigen "Ausgleichs-Bebauungsplans", in dem gemäß § 9 Abs. 1a BauGB externe Kompensationsmaßnahmen an anderer Stelle außerhalb des Gebiets des "Eingriffs-Bebauungsplans" festgesetzt werden. Die Regelung im § 1 a Abs. 3 Satz 4, 1. Alt. BauGB eröffnet die Möglichkeit, anstelle von Festsetzungen in einem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB Kompensationsmaßnahmen festzulegen. Als vierte Möglichkeit einer Sicherung kann die planende Gemeinde gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4, 2. Alt. BauGB sonstige Maßnahmen zum Ausgleich auf von ihr bereitgestellten Flächen treffen. Allerdings setzt ein Vorgehen nach einer der beiden Varianten des § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ein Mindestmaß an rechtlicher Bindung im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses voraus. Dabei legt das Gesetz die Gemeinde nicht auf ein bestimmtes Vorgehen fest. Es ist Aufgabe des Normenkontrollgerichts, die Umstände des Einzelfalls darauf zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für eine objektiv verlässliche Rechtsgrundlage für die geplante Kompensationsmaßnahme erfüllt sind (BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 CN 1.02 -, juris Rdnr. 52; OVG NRW, Urteil vom 26. Februar 2015 - 2 D 1/13. NE -, juris Rdnr. 113). Das Bundesverwaltungsgericht stellt bei der Prüfung, ob die Vorgaben des § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB erfüllt sind, auf die Umstände im Zusammenhang mit dem Satzungsbeschluss ab (BVerwG, Beschluss vom 18. Juli 2003 - 4 BN 37.03 -, juris Rdnr. 6). Hier hat die Antragsgegnerin die oben dargestellte erste und dritte Möglichkeit einer Sicherung von Vermeidung-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen kombiniert. Sie hat zum einen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB innerhalb des Gebiets ihres Bebauungsplans "Im Schmelzig" eine Reihe von Vermeidungsmaßnahmen (V01 - V09), zwei CEF-Maßnahmen (C01 und C02) sowie eine Artenschutzmaßnahme (E 04) festgesetzt. Zum anderen hat sie sich zur rechtlichen Sicherung der im Umweltbericht vorgesehenen externen Ausgleichsmaßnahmen zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags mit dem Eigentümer der beiden Ausgleichsflächen Flur..., Flurstücke ... und ... entschieden. Insoweit fehlt es indes an der erforderlichen rechtlichen Absicherung der Maßnahmen. Wählt eine Gemeinde für die Sicherung der von ihr beabsichtigten Kompensationsmaßnahmen nach § 1 a Abs. 3 Satz 4, 1. Alt. BauGB den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gemäß § 11 BauGB mit dem Eigentümer des Grundstücks, der die Maßnahmen umsetzen soll, so muss der tatsächliche Erfolg der naturschutzrechtlichen Maßnahmen in vergleichbarer Weise gesichert sein, wie dies durch eine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan gemäß § 1a Abs. 3 Sätze 2 und 3 BauGB oder durch die Bereitstellung eigener Flächen der Gemeinde als sonstige Maßnahme gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4, 2. Alt. BauGB gewährleistet wird (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 26. Februar 2015 - 2 D 1/13. NE -, juris Rdnr. 115). Deshalb muss zum einen vor der Entscheidung der Gemeindevertretung über den Bebauungsplan als Satzung der Inhalt des städtebaulichen Vertrags bindend feststehen. Zum anderen bedarf es einer dinglichen Sicherung der in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge lagen hier beide Voraussetzungen für eine dauerhafte ausreichende Sicherung der externen Ausgleichsmaßnahmen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 16. April 2015 nicht vor. Eine ausreichende Sicherung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses setzt zunächst voraus, dass alle relevanten Vertragsinhalte zu diesem Zeitpunkt verbindlich festliegen (Hess. VGH, Urteil vom 29. Juni 2016 - 4 C 1440/14.N -, juris Rdnr. 167; OVG Niedersachsen, Urteil vom 29. Januar 2004 - 1 KN 296/02 -, juris Rdnr. 55; wohl auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 6. November 2013 - 8 C 10607/13 -, juris Rdnr. 46). Das Städtebaurecht enthält zwar keine ausdrückliche Regelung zu der Frage, bis wann der städtebauliche Vertrag über die beabsichtigten Kompensationsmaßnahmen abgeschlossen sein muss. Jedoch kann § 12 Abs. 1 BauGB entsprechend angewandt werden (Gierke in: Brügelmann, a.a.O., § 1a Rdnr. 160; Mitschang in: BK, a.a.O., § 1a Rdnr. 309; Wagner in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 1a Rn. 132). Diese Regelung bestimmt als notwendige Voraussetzung für die Wirksamkeit eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, dass der Durchführungsvertrag zeitlich vor dem Satzungsbeschluss abzuschließen ist. Dabei ist anerkannt, dass es für die ausreichende Festlegung des Vertragsinhalts des Durchführungsvertrages ausreicht, wenn ein vom Vorhabenträger unterzeichnetes und damit verbindliches Vertragsangebot vorliegt, welches von der Gemeinde zeitgleich mit dem Satzungsbeschluss nur noch angenommen werden muss (Jäde/Dirnberger/Weiss, a.a.O., § 12 Rdnr. 28 mit weiteren Nachweisen). Hier ist der städtebauliche Vertrag zur Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen für die mit dem Bebauungsplan "Im Schmelzig" verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft mit Herrn X..., handelnd als Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstückseigentümers der beiden externen Ausgleichsflächen, erst am 22. Juni 2015 unterzeichnet worden. Mit der Unterschrift der beiden Vertreter der Antragsgegnerin am 27. Juli 2015 wurde der Vertrag wirksam abgeschlossen. Eine verbindliche Verpflichtungserklärung, die beiden Ausgleichsgrundstücke gemäß der in der Anlage enthaltenen Beschreibung herzurichten und dauerhaft zu pflegen sowie die Bewirtschaftung durch die Ortsgruppe des NABU zu dulden, lag daher erst gut zwei Monate nach dem Satzungsbeschluss vor. Erst zu diesem Zeitpunkt war die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen schuldrechtlich gesichert. Eine ausreichende Sicherung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen setzt weiter voraus, dass die vertraglichen Verpflichtungen zur Durchführung dieser Maßnahmen zeitnah dinglich gesichert werden, wenn - wie hier - die dafür vorgesehenen Grundstücken nicht der Gemeinde gehören (Hess. VGH, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 448/12.N -, juris Rdnr. 100; Jäde/Dirnberger/Weiss, a.a.O. § 1a Rdnr. 27; OVG Niedersachsen, Urteil vom 25. Juni 2008 - 1 KN 132/06 - juris Rdnr. 22). Fehlt es an der Eintragung eines solchen dinglichen Sicherungsrechts, besteht die Gefahr, dass durch einen späteren gutgläubigen Erwerb des Grundstücks die Verpflichtung zur Durchführung der naturschutzrechtlichen Maßnahmen untergeht. Hier ist eine dingliche Sicherung nicht vorgenommen worden. Sie ist in den vertraglichen Regelungen auch nicht vorgesehen. 2. Die fehlende Sicherung der Ausgleichsmaßnahmen stellt einen Abwägungsmangel dar, der die Rechtswidrigkeit des Abwägungsergebnisses selbst begründet. Es handelt sich nämlich um einen Rechtsverstoß, der einen wesentlichen Bestandteil der Abwägung der Belange des Naturschutzes betrifft. Er wirkt sich hinsichtlich der Entscheidung über die Sicherung der externen Ausgleichsmaßnahmen auf das gefundene Ergebnis der Abwägung aus (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 26. Februar 2015 - 2 D 1 /13. NE - juris Rdnr. 119,120). Er ist deshalb stets beachtlich. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs.1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 und § 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit des Bebauungsplans der Antragsgegnerin "Im Schmelzig", mit dem ein Neubaugebiet ausgewiesen wird. Das vorgesehene Baugebiet liegt am südöstlichen Rand des Ortsteiles Elmshausen. Das Gebiet weist überwiegend Wiesen- und Weideflächen mit vereinzelten Gehölzstrukturen auf. Entlang der nordwestlichen Grenze verläuft auf ca. 100 m der Bachoberlauf der Lauter (Winkelbach). Der Antragstellerin zu 1. ist Eigentümerin des Grundstückes Sachsenhäuser Straße ... (Gemarkung Elmshausen, Flur..., Flurstück .../...). Die Sachsenhäuser Straße führt vom Ortsteil Elmshausen südlich an das Plangebiet heran. Der Antragsteller zu 2. ist Eigentümer des Grundstücks Am Fischweiher... (Gemarkung Elmshausen, Flur..., Flurstück .../...). Die Straße Am Fischweiher verläuft weiter nördlich vom bebauten Ortsrand bis zur Grenze des Plangebiets. Etwa Ende des Jahres 2010 trat Herr X... mit der Absicht an die Antragsgegnerin heran, in dem Gebiet "Im Schmelzig" eine Wohngebietsfläche zu entwickeln. Herr X... ist als Insolvenzverwalter über das Vermögen des Herrn A... Y... tätig. Diesem gehört das größere der seinerzeit im Plangebiet vorhanden gewesenen zwei Grundstücke. Es handelte sich um das Grundstück Flur..., Flurstück ... mit einer Größe von ca. 1,93 ha. Dieses Grundstück ist mittlerweile in 31 Grundstücke parzelliert worden. Im südöstlichen Bereich des Plangebiets liegt das Grundstück von Frau C... mit der Bezeichnung seinerzeit Flur..., Flurstück .../..., jetzt Flurstück .../.... Es ist ca. 0,41 ha groß. Die Antragsgegnerin beauftragte daraufhin ein Planungsbüro, das im Jahre 2011 einen Vorentwurf für einen Bebauungsplan und den Entwurf einer Planbegründung erstellte. Mit Beschluss vom 10. Februar 2011 beschloss die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin die Aufstellung eines Bebauungsplans. Als Ziel wurde die Schaffung eines allgemeinen Wohngebietes mit hoher Wohnqualität formuliert. Im November 2011 führte die Antragsgegnerin ein frühzeitiges Beteiligungsverfahren durch. Etwa zeitgleich mit der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange legte die Antragsgegnerin den Vorentwurf des Bebauungsplans öffentlich aus. In diesem Verfahrensabschnitt gaben auch die beiden Antragsteller jeweils eine Stellungnahme ab. Im weiteren Verlauf des Planungsverfahrens holte die Antragsgegnerin eine Reihe von gutachterlichen Stellungnahmen ein. Im Mai 2012 wurde ein Verkehrsgutachten durch das Planungsbüro Mörner + Jünger und darauf aufbauend am 27. November 2012 eine schalltechnische Untersuchung durch die Dr. Gruschka Ingenieursgesellschaft erstellt. Des Weiteren wurde durch das Büro für Umweltplanung Rimbach eine Erfassung der standortgebundenen Fauna und eine Artenschutzprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse in der Ausarbeitung vom 15. Februar 2014 niedergelegt sind. Unter Berücksichtigung der gutachterlichen Stellungnahmen überarbeitete das Planungsbüro im Februar 2014 den Bebauungsplanentwurf und die Planbegründung. Hierbei wurde die vorgesehene Wohnbaufläche auf dem Flurstück .../... verkleinert. Der Planbegründung wurde ein Umweltbericht mit Karten über den Bestand und die Entwicklung der Flächen im Plangebiet, eine Karte mit Erläuterungen über zwei externe Ausgleichsflächen E 1 (Gemarkung Elmshausen, Flur..., Flurstück ...) und E 2 (Gemarkung Elmshausen, Flur..., Flurstück ...) sowie eine Flächenbilanz mit den Biotopwerten vor den Ausgleichs- und nach den Ausgleichmaßnahmen beigefügt. Mit Schreiben vom 14. März 2014 beteiligte die Antragsgegnerin die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde am 14. März 2014 bekannt gemacht. Der Bebauungsplanentwurf lag dann in der Zeit vom 24. März bis zum 25. April 2014 öffentlich aus. Hierbei beteiligten sich auch die beiden Eigentümer der Flächen im Plangebiet sowie wiederum die beiden Antragsteller. Mit den im Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen befasste sich der Gemeindevorstand der Antragsgegnerin Anfang Dezember 2014 und fertigte eine Vorlage an die Gemeindevertretung an. Diese stimmte in ihren Sitzungen vom 15. Januar 2015 und 16. April 2015 der vorgeschlagenen Behandlung der Einwendungen zu. Mit Beschluss vom 16. April 2015 wurde der Bebauungsplan "Im Schmelzig" als Satzung beschlossen. Das Plangebiet ist ca. 2,57 ha groß. Es werden neben den beiden Flurstücken ... und .../... Teilbereiche von sechs Wegeparzellen erfasst. Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet fest. In der Planzeichnung sind mehrere Baufenster eingezeichnet. Die innerhalb der Baufenster eingezeichneten Linien zeigen die vorgesehene Parzellierung in 33 Grundstücke auf. Im Norden des Plangebiets wird die Straße Am Fischweiher fortgesetzt. Im Bereich des Bachbetts ist neben der vorhandenen Brücke eine verbreiterte Fläche für eine weitere Brücke eingezeichnet. Innerhalb des Plangebiets verbinden zwei innere Erschließungsstraßen die Straße Am Fischweiher mit der im Süden in das Gebiet führenden Sachsenhäuser Straße. Die Planzeichnung und die textlichen Festsetzungen setzen zwei Maßnahmeflächen (A.1. und A.2.) fest. Des Weiteren werden in den textlichen Festsetzungen im Abschnitt A.5. für das gesamte Plangebiet neun Vermeidungsmaßnahmen, zwei vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen sowie eine Reihe weitere Maßnahmen zum Schutz von Natur und Landschaft festgesetzt. Im Juli 2015 schloss die Antragsgegnerin einen "Städtebaulichen Vertrag zur Umsetzung von Maßnahmen nach dem Bebauungsplan Im Schmelzig" mit Herrn X... als Insolvenzverwalter über das Vermögen von A... Y..., der als Vorhabenträger bezeichnet wird, und Herrn B... Y... als dessen Rechtsnachfolger. Des Weiteren wurde ein "Städtebaulicher Vertrag zur Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen" mit Herrn X... als Insolvenzverwalter abgeschlossen. Beide Verträge unterzeichneten Herr X... am 22. Juni 2015 und Vertreter der Gemeinde am 27. Juli 2015. Der Bebauungsplan wurde am 29. Juli 2015 ausgefertigt und am 1. August 2015 öffentlich bekannt gemacht. In der Folgezeit ist mit den Erschließungsarbeiten begonnen worden. Am 26. November 2015 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag eingereicht. In formeller Hinsicht rügen die Antragsteller unter anderem, dass gemäß § 4a Abs. 3 BauGB eine erneute Beteiligung sowohl der Öffentlichkeit als auch der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hätte durchgeführt werden müssen. Denn nach Abschluss der Beteiligungsverfahren sei der Planentwurf an mehreren Stellen inhaltlich geändert worden. Des Weiteren habe auch der Umweltbericht zahlreiche Änderungen erfahren. Ferner sei zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin die abwägungsbeachtlichen Belange nicht zutreffend ermittelt und bewertet habe. Dies gelte insbesondere für die Verkehrsbelastung, der sie als Anwohner der für die Erschließung des Plangebiets vorgesehenen Straßen ausgesetzt seien. Das eingeholte Verkehrsgutachten sei ungenügend. Die Straßen Am Fischweiher und Sachsenhäuser Straße seien wegen ihrer geringen Breiten nicht zur Erschließung geeignet. Zusammen mit dem planbedingten Mehrverkehr würde dies zu besonderen Gefahren für Fußgänger und Fahrradfahrer führen. Die Antragsgegnerin hätte auch nicht davon ausgehen dürfen, dass die im Bebauungsplan festgesetzte Fußgängerbrücke im Bereich der Straße Am Fischweiher gebaut werden könne, weil keine Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde erfolgt sei. Ferner seien ihre - der Antragsteller - Belange an der Vermeidung von Emissionen durch den zusätzlichen Verkehr nicht hinreichend berücksichtigt worden. Darüber hinaus weise der Bebauungsplan materielle Mängel auf. Es lägen eine Vielzahl von Abwägungsfehlern vor. So sei die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung fehlerhaft durchgeführt worden. Die Antragsgegnerin habe in der Abwägung auch die geplanten externen Ausgleichsmaßnahmen nicht zutreffend gewürdigt. Diese seien im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht durch Vertrag verbindlich geregelt gewesen. Die mit den beiden Grundstückseigentümern erst später geschlossenen städtebaulichen Verträge seien zudem formnichtig, weil sie nach § 311b Abs. 1 BGB hätten notariell beurkundet werden müssen. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan "Im Schmelzig" der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Die Antragsgegnerin meint, der Normenkontrollantrag sei bereits unzulässig, weil den Antragstellern die erforderliche Antragsbefugnis fehle. Der Antrag sei jedenfalls unbegründet, da ihr Bebauungsplan rechtlich nicht zu beanstanden sei. Zunächst lägen die von den Antragstellern angeführten formellen Mängel nicht vor. Eine erneute Offenlage des Bebauungsplanes sei nicht zwingend erforderlich gewesen. Es seien nach der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs nur einzelne Festsetzungen und nur in geringfügiger Weise geändert worden. Die Überarbeitung gehe nicht über Klarstellungen und redaktionelle Korrekturen hinaus. Die Änderungen beträfen zudem allein die Belange des Herr A... Y.... Dieser sei informiert worden, er sei mit allen Änderungen einverstanden gewesen. Die auf die Anregung des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie aufgenommene Festsetzung zur Grundwasserüberdeckung betreffe ausschließlich die späteren Bauherren. Die Ergänzung des Umweltberichts sei ebenfalls ohne ein weiteres Beteiligungsverfahren zulässig gewesen. Insoweit seien ausschließlich Informationen aufgenommen worden, die den späteren Planvollzug beträfen und allein Auswirkungen auf die Belange der künftigen Bauherren hätten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin (7 Ordner) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.