3 B 1864/19

Leitsatz: Die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer wegen formeller Illegalität ergehenden Nutzungsuntersagung liegt regelmäßig im öffentlichen Interesse. Für eine aktive Duldung, die einem bauaufsichtlichen Einschreiten entgegengehalten werden kann, genügt es nicht, wenn die Behörde gegen ein illegales Vorhaben – auch jahrzehntelang – nicht vorgeht, obwohl sie von diesem Kenntnis hat. Ein bordellartiger Betrieb mit Partys am Wochenende, Erstreckung des „Geschehens“ auf Außenpool und Gartenbereich, großer Fluktuation bei den Prostituierten und Öffnungszeiten von 17 bis 18 Stunden täglich, kann nicht als in einem allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich angesehen werden, selbst wenn dieses infolge seiner Lage nahe einer vielbefahrenen Landesstraße mit größerem Verkehrsaufkommen vorbelastet ist. Duldungsanordnungen gegenüber Dritten sind nur erforderlich, wenn der Adressat der Nutzungsuntersagung ohne diese aufgrund entgegenstehender Rechte Dritter (zivil-) rechtlich gehindert wäre, der behördlichen Anordnung Folge zu leisten. Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Gießen vom 26. Juli 2019 - 1 L 2835/19.GI - wird zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 25.000,00 € festgesetzt. Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin gegen den im Tenor näher bezeichneten Beschluss des Verwaltungsgerichts hat mit den dargelegten Gründen (§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO), die von dem Beschwerdegericht ausschließlich zu prüfen sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat es zu Recht abgelehnt, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen das mit Bescheid vom 15. Januar 2019 verhängte Nutzungsverbot für den bordellartigen Betrieb „A“ wiederherzustellen und die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Androhung eines Zwangsgelds anzuordnen; der Senat verweist insoweit auf die zutreffende Begründung des angefochtenen Beschlusses (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Die Beschwerdebegründung rechtfertigt keine andere Entscheidung in der Sache. Einstweiliger Rechtsschutz nach § 80 Abs. 5 VwGO ist zu gewähren, wenn die vorzunehmende Interessenabwägung unter Einbeziehung der Erfolgsaussichten in der Hauptsache ergibt, dass das private Interesse der Antragstellerseite, einstweilen von der Vollziehung verschont zu bleiben, gegenüber dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit überwiegt. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn sich der angefochtene Verwaltungsakt als offensichtlich rechtswidrig erweist, weil an der sofortigen Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsakts kein öffentliches Interesse bestehen kann. Umgekehrt bleibt das Eilbegehren erfolglos, wenn der Bescheid offensichtlich rechtmäßig ist und ein besonderes öffentliches Interesse an seiner sofortigen Vollziehung besteht. Bleibt bei summarischer Beurteilung des Sachstandes hingegen der Ausgang des Hauptsacheverfahrens offen, so ist die Entscheidung anhand einer Interessenabwägung zu treffen. Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist das Verwaltungsgericht zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die angegriffene Nutzungsuntersagung offensichtlich rechtmäßig ist und ein besonderes Interesse an ihrer sofortigen Vollziehung besteht. Die in dem angegriffenen Bescheid gegebene Begründung für die auf § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gestützte Anordnung der sofortigen Vollziehung genügt den in § 80 Abs. 3 VwGO normierten formellen Anforderungen. Zwar soll die Anordnung der sofortigen Vollziehung nur ergehen, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist, welche über diejenigen hinausgehen, die den Erlass des Verwaltungsakts selbst rechtfertigen. Dies bedeutet entgegen der Auffassung der Antragstellerin jedoch nicht, dass die Behörde stets eine Begründung geben muss, die ausschließlich auf den konkreten Einzelfall bezogen ist. Gerade in immer wieder vorkommenden Fällen mit sich gleichender Ausgangslage kann sich die Begründung darauf beschränken, die für diese Fallgruppe typische Interessenlage zur Rechtfertigung der Anordnung der sofortigen Vollziehung aufzuzeigen und deutlich zu machen, dass nach Auffassung der Behörde diese Situation auch im konkreten Fall gegeben ist (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 17.07.2002 - 11 CS 02.1320 -, juris Rdnr. 9). So liegt es hier, denn die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung zeigt in Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung auf, dass es regelmäßig im öffentlichen Interesse liegt, eine wegen formeller Illegalität ergehende Nutzungsuntersagung für sofort vollziehbar zu erklären. Nur so kann sichergestellt werden, dass der „Schwarzbauer“ keine ungerechtfertigten Vorteile gegenüber dem rechtstreuen Bürger erzielt und die präventive Kontrolle der Bauaufsicht ihre Wirksamkeit behält (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 06.01.2016 - 3 M 340/15 -, juris Rdnr. 6; außerdem Hornmann, HBO, Kommentar, 3. Auflage, § 82 Rdnr. 240). Der Antragsgegner hat auch den Umstand, dass der bordellartige Betrieb mehrere Jahrzehnte faktisch geduldet wurde, in ausreichendem Maße berücksichtigt (vgl. hierzu Bay. VGH, Beschluss vom 17.10.2012 - 2 CS 12.1835 -, juris Rdnr. 2), indem er der Antragstellerin eine großzügige Frist von sechs Monaten gesetzt hat, innerhalb derer die Nutzungsuntersagung umzusetzen sei, mithin der Sofortvollzug seine Wirkung entfaltet. Die Antragstellerin kann entgegen ihrer Auffassung keine besonderen Rechte daraus ableiten, dass sie die sowohl formell als auch materiell rechtswidrige Nutzung über einen besonders langen Zeitraum ausgeübt hat. Der angegriffene Bescheid erweist sich auch im Übrigen als rechtmäßig. Rechtsgrundlage für das ausgesprochene Nutzungsverbot ist § 82 Abs. 1 Satz 2 Hessische Bauordnung - HBO -. Nach dieser Bestimmung kann die Bauaufsichtsbehörde die Benutzung von Anlagen untersagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Dabei genügt für den Erlass einer Nutzungsuntersagung bereits die formelle Illegalität des Vorhabens, also das Fehlen einer Baugenehmigung. Hiervon ist der Antragsgegner zu Recht ausgegangen. Anhaltspunkte dafür, dass die streitgegenständliche Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt wurde, gibt es auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Antragstellerin nicht. Zwar wurden die auf dem Grundstück „B“ in C - für das die Antragstellerin über ein Erbbaurecht verfügt - errichteten Gebäude im Jahr 1974 genehmigt, diese Baugenehmigung bezog sich jedoch auf ein „Wohnhaus mit Schwimmhalle“. Später - 1981 - wurde ein Antrag auf Genehmigung der Umnutzung des bisherigen Kellers zu Wohnräumen gestellt und - aus unbekannten Gründen - nicht weiterverfolgt, außerdem wurde 2017 die Errichtung eines Wintergartens angezeigt. Darüber hinaus gab es eine Baustoppverfügung, als im Jahr 2011 begonnen worden war, eine Garage umzubauen. Den vorgelegten Akten kann kein Hinweis darauf entnommen werden, dass zu irgendeinem Zeitpunkt eine Baugenehmigung für die Nutzung des gesamten Anwesens als Bordell, Sauna- und FKK-Club (so die derzeitige Werbung im Internet unter www.XXX.de, vgl. Ausdruck Bl. 397 der Gerichtsakte - GA -) oder sonstiges Sex-Dienstleistungsunternehmen beantragt, geschweige denn eine solche erteilt wurde. Zwar verweist die Antragstellerin darauf, nachweislich seien die den Vorgang im Jahr 1981/82 betreffenden Behördenakten unvollständig und sie enthielten immerhin einen Baugenehmigungsentwurf. Zwar trifft Letzteres zu, denn im Behördenvorgang 1981/82 befindet sich die Kopie eines Entwurfs für eine Baugenehmigung, auf dem handschriftlich als Zusatz neben den Worten „Nutzungsänderung im Erdgeschoss“ vermerkt ist „Club A“ (Bl. 46 der Behördenakte 2113/73 und 362/82, im Folgenden: BA 1982). Die dazugehörigen Bauantragsunterlagen benennen jedoch als zu genehmigendes Vorhaben „Umnutzung des Kellers zu Wohnzwecken“ (vgl. Bauantrag vom März 1982, Bl. 40 BA 1982 und Wohnflächenberechnung, Bl. 54/55 BA 1982). Hieraus lässt sich demnach nicht Günstiges für die Antragstellerin herleiten. Selbst wenn die vorliegenden Behördenakten unvollständig sein sollten, folgt hieraus nicht, wie die Antragstellerin meint, eine Beweislastumkehr zu ihren Gunsten dergestalt, dass vom Vorliegen einer Baugenehmigung für die gegenwärtige Nutzung ausgegangen werden müsste. Grundsätzlich gilt, dass ein Ordnungspflichtiger, der sich gegenüber einer bauaufsichtlichen Verfügung auf Bestandsschutz beruft, für die behauptete Rechtmäßigkeit der Anlage beweispflichtig ist und im Falle der Unaufklärbarkeit die (materielle) Beweislast trägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19.02.1988 - 4 B 33.88 -, juris Rdnr. 3; OVG RheinlandPfalz, Urteil vom 12.12.2012 - 8 A 10875/12 -, juris Rdnr. 40). Daran vermag auch die von der Antragstellerin angeführte Pflicht der Behörden zur vollständigen Dokumentation der einzelnen Verwaltungsvorgänge nichts zu ändern. Entgegen der Darstellung der Antragstellerin vermag der Senat nicht zu erkennen, dass die Behörde diese Pflicht im vorliegenden Fall verletzt hätte. So hat der Antragsgegner darauf hingewiesen, dass die Verwaltungsvorgänge aus den Jahren 1963 bis 1985 ebenso wie die bei der Gemeinde D vorhandenen Baugenehmigungen auf Mikrofilm übertragen wurden, und dass die Suche an beiden Stellen keine Baugenehmigung für die streitige Nutzung ergeben habe. Über die Archivierung und die ergebnislose Suche wurde die Bevollmächtigte der Antragstellerin bereits mit behördlichem Schreiben vom 13. Mai 2019 (Bl. 51 der BA Z/0302/19/0912, im Folgenden: BA 2019) informiert und nicht erst, wie die Antragstellerin in der Beschwerde geltend macht, mit Schriftsatz des Antragsgegners vom 25. Juli 2019 im gerichtlichen Eilverfahren. Damit hat die Behörde das ihr nach den gegebenen Umständen Mögliche getan, um der Frage des Vorhandenseins einer Baugenehmigung nachzugehen. Die Antragstellerin trägt zudem weder substantiiert vor, dass tatsächlich eine Baugenehmigung für das von ihr betriebene Bordell erteilt wurde, noch warum sie als vermeintliche Genehmigungsinhaberin - oder dessen/deren Rechtsnachfolgerin - diese nicht vorlegen kann. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin kann sie der angegriffenen Nutzungsuntersagung auch keine aktive Duldung entgegenhalten. Liegt eine aktive Duldung vor, so kann sich hieraus ein Vertrauenstatbestand ergeben, der einem bauaufsichtlichen Einschreiten entgegengehalten werden kann. Hierfür ist ein aktives Handeln der Behörde erforderlich, dem mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen ist, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum der illegale Zustand geduldet werden soll. Dies ist erst dann anzunehmen, wenn die zuständige Baubehörde in Kenntnis der formellen und gegebenenfalls materiellen Illegalität eines Vorhabens zu erkennen gibt, dass sie sich mit dessen Existenz abzufinden gedenkt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.08.2016 - 7 B 960/16 -, juris Rdnr. 4). Eine solche Aussage lässt sich insbesondere dem Schreiben der Bauaufsichtsbehörde des Antragsgegners vom 26. September 2011 nicht entnehmen (Bl. 47 der BA C/0302/11/0852, im Folgenden: BA 2011), das den Einbau von drei Fenstern im Toröffnungsbereich einer Garage betrifft. Zwar heißt es dort, es müsse ein Rückbau der begonnenen Umbaumaßnahmen vorgenommen werden, „um auf dem Grundstück wieder rechtmäßige Zustände herzustellen“. Die von der Antragstellerin dieser Aussage beigemessene Bedeutung, dass „die nach dem Rückbau des Garagenumbaus verbleibende und bereits seit Jahrzehnten ausgeübte Nutzung rechtmäßig sei und die Beschwerdegegnerin hiergegen dann nicht einschreiten werde“, vermag der Senat ihr nicht beizumessen. Das Schreiben vom 26. September 2011 ist lediglich ein Anhörungsschreiben und bezieht sich auf den begonnenen Garagenumbau. Ein Bezug zum übrigen Grundstück besteht nicht. Der Satz meint ersichtlich nur das im Betreff genannte Vorhaben „Nutzungsänderung der Garage“. Die von der Antragstellerin zur Untermauerung ihrer Ansicht vorgebrachten mündlichen Äußerungen eines Mitarbeiters der Bauaufsichtsbehörde genügen ebenfalls nicht, um eine aktive Duldung durch den Antragsgegner anzunehmen. Unabhängig davon, dass mündliche Äußerungen eines einzelnen Behördenmitarbeiters die Qualität einer „aktiven Duldung“ bereits wegen des umfassenden Schriftlichkeitserfordernisses im Baugenehmigungsverfahren kaum erreichen können (vgl. dazu OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.07.2011- 7 B 634/11 -, juris Rdnr. 14; Hornmann, HBO, 3. Auflage, § 82 Rdnr. 128), trägt die Antragstellerin selbst vor, dieser Mitarbeiter habe stets betont, mit der „Duldung“ sei es vorbei, sobald auf dem Grundstück Veränderungen vorgenommen würden. Hieran zeigt sich, dass die Behörde die Nutzung allenfalls passiv - durch Nicht-Einschreiten zum Ausdruck kommend - hinnahm und gerade nicht vorhatte, den illegalen Zustand dauerhaft zu akzeptieren. Daher kann allenfalls von einer faktischen Duldung ausgegangen werden; eine solche ist anzunehmen, wenn die Behörde einen illegalen Zustand über längere Zeit trotz Kenntnis der Nutzung tatsächlich hinnimmt. Für die Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung auf dem Grundstück der Antragstellerin spricht vorliegend neben der handschriftlichen Notiz auf dem Baugenehmigungsentwurf von 1982 auch, dass die Gemeinde Buseck bereits mit Schreiben vom 10. Dezember 1981 gegenüber dem Antragsgegner die Vermutung geäußert hatte, auf dem Vorhabengrundstück werde ein Bordell betrieben (Bl. 28 der BA 1982). Die passive oder faktische Duldung führt jedoch weder zu einer Legalisierung des illegalen Zustandes noch hindert sie die Behörde, diesen zu unterbinden. Die Befugnis zum Einschreiten gegenüber einer illegalen Anlage kann nicht verwirkt werden. Dies folgt schon daraus, dass nur Rechte, nicht aber Pflichten - hier die behördliche Pflicht, für rechtmäßige Zustände zu sorgen - verwirkt werden können (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 02.10.2017 - 3 A 814/15.Z -, juris Rdnr. 12; Bay. VGH, Beschluss vom 15.09.2006 - 15 ZB 06.2065 -, juris Rdnr. 5 m.w.N.). Eine längere faktische Duldung kann allerdings auf der Rechtsfolgenseite im Rahmen des behördlichen Ermessens relevant sein (vgl. Hornmann, HBO, 3. Auflage, § 82 Rdnr. 129; Bay. VGH, Beschluss vom 28.12.2016 - 15 CS 16.1774 juris Rdnr. 33). Hat eine illegale Nutzung jahrzehntelang unter den Augen der Behörde stattgefunden, spricht Einiges dafür, dass weitergehende Ermessenserwägungen zu verlangen sind und eine Nutzungsuntersagung nicht allein auf formelle Illegalität gestützt werden kann (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 28.12.2016 - 15 CS 16.1774 -, juris Rdnr. 36). Die angegriffene Verfügung ist auch bei Anlegung dieses strengeren Prüfungsmaßstabes als rechtmäßig anzusehen. Denn der Antragsgegner hat den Erlass der Nutzungsuntersagung nicht nur auf die formelle Illegalität der Nutzung, sondern zu Recht auch auf deren materielle Rechtswidrigkeit gestützt. Er führt in der Begründung des Bescheids unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung auch des erkennenden Senats sowie die Kommentarliteratur aus, dass Bordellprostitution bereits in einem Mischgebiet mit der Wohnnutzung unvereinbar und damit erst recht in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig sei, weil sie den Gebietscharakter störe. Angesichts der täglichen Öffnungszeiten von 12:00 bis 05:00 h und Freitag und Samstag bis 06:00 h und einer Besetzung von zehn bis zwanzig Prostituierten könne nicht ernsthaft bestritten werden, dass ein solches Vorhaben sich nicht mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets vertrage. Die hiergegen vorgebrachten Einwendungen der Antragstellerin greifen nicht durch. Insbesondere gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich beim „A“ ausnahmsweise um einen bordellartigen Betrieb handeln sollte, der nicht die typischerweise mit einem solchen Dienstleistungsangebot einhergehenden Begleiterscheinungen hervorrufen würde. Der Betrieb ist täglich bis in den Morgen hinein durchgehend geöffnet (vgl. die aktuelle Werbeanzeige unter www.XXX.de, Bl. 397 GA) und bringt damit zweifelfrei nächtlichen Publikumsverkehr mit sich, welcher die ein allgemeines Wohngebiet prägende Wohnruhe stört. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin kann die streitgegenständliche Nutzung nicht gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO als ausnahmsweise zulässiger, sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb angesehen werden. Die Frage, ob eine bestimmte Nutzung als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zugelassen werden kann, ist auf der Grundlage einer typisierenden Betrachtung zu beantworten. Danach ist eine Ausnahme gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO unzulässig, wenn das Vorhaben - bezogen auf den Wohngebietscharakter - aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirkt. Relevant für die Beurteilung der Gebietsunverträglichkeit sind alle mit der Zulassung des Betriebes nach seinem Gegenstand, seiner Struktur und Arbeitsweise typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung wie insbesondere die Art und Weise der Betriebsvorgänge, der Umfang, die Häufigkeit und die Zeitpunkte dieser Vorgänge, der damit verbundene An- und Abfahrtsverkehr sowie der Einzugsbereich des Betriebes. Auch bei Berücksichtigung der von der Antragstellerin angesprochenen Kriterien - Vorbelastung der Umgebung, Lage des Betriebes am Ortsrand nahe der L E, von außen wahrnehmbares Erscheinungsbild und Betriebsablauf -, hält der Senat die Einschätzung von Antragsgegner und Verwaltungsgericht, es handele sich um einen das Wohnen störenden Betrieb, für zutreffend. Die Lage zwischen A F und A G und nahe der L E vergrößert eher noch den Einzugsbereich des Betriebs. Im Internet wirbt die Antragstellerin zudem mit „wöchentlich wechselnden Erlebnissen“, was auf eine hohe Fluktuation bei den dort tätigen Prostituierten hindeutet. Darüber hinaus sollen an den Wochenenden „erotische Partys“ stattfinden (vgl. Werbeanzeige unter www.XXX.de, Bl. 397 GA). Ein bordellartiger Betrieb mit Partys am Wochenende, Erstreckung des „Geschehens“ auf Außenpool und Gartenbereich, großer Fluktuation bei den Prostituierten und Öffnungszeiten von 17 bis 18 Stunden täglich, kann nicht als in einem allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich angesehen werden, selbst wenn dieses mit einem eher atypisch hohen Verkehrsaufkommen infolge seiner Lage nahe einer vielbefahrenen Landesstraße belastet ist. Daran vermag auch die behauptete „zurückhaltende“ äußere Gestaltung des Anwesens nichts zu ändern. Ebenso wenig ist hier maßgeblich, ob und inwieweit es in der Vergangenheit von Anwohnern des fraglichen Wohngebiets konkrete Beschwerden über Störungen oder Belästigungen gab oder nicht. Der Senat vermag schließlich nicht den von der Antragstellerin vorgebrachten Zweifeln an der hinreichenden Bestimmtheit der Untersagungsverfügung (§ 37 Abs. 1 HVwVfG) zu folgen. Ausweislich Ziffer 1 des Bescheidtenors wurde der Antragstellerin untersagt, „die Anlagen (Gebäude und Freifläche) auf den genannten Grundstücken als bordellartigen Betrieb zu nutzen, zu vermieten oder weiteren Dritten zur Verfügung zu stellen“. Die Antragstellerin macht geltend, aus dieser Formulierung lasse sich „beim besten Willen nicht erkennen“, dass sie „ihren Betrieb inklusive der ausgeübten vermeintlichen Nebengewerbe insgesamt einstellen“ solle. Sie führt allerdings gleichzeitig aus, es bestehe Einigkeit dahingehend, dass sich die einzelnen Tätigkeitsbereiche des Betriebs nicht strikt voneinander trennen ließen. Letzteres bestätigt die bereits zitierte aktuelle Werbung im Internet. Da die Nutzung als einheitliches Angebot beworben und auch von der Antragstellerin - wie sie selbst vorträgt - so aufgefasst wird, genügt die von der Behörde gewählte Formulierung, um unmissverständlich auszudrücken, dass der Betrieb in seiner Gesamtheit einzustellen ist. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin folgt aus den im Beschwerdeverfahren vorgelegten „Mietverträgen“, welche zwischen dem Betrieb und den dort tätigen Prostituierten geschlossen worden sein sollen (vgl. Mietverträge vom Juli 2019, Bl. 226 bis 248 GA), kein Vollstreckungshindernis, insbesondere bedurfte es keiner zusätzlichen Duldungsanordnungen gegenüber den Prostituierten. Gesonderte Duldungsanordnungen sind nur erforderlich, wenn der Adressat der Nutzungsuntersagung ohne diese aufgrund entgegenstehender Rechte Dritter (zivil-) rechtlich gehindert wäre, der behördlichen Anordnung Folge zu leisten. Daran fehlt es vorliegend bereits aufgrund der in den „Mietverträgen“ vereinbarten kurzen Kündigungsfrist von 2 Tagen. Hinzu kommt, dass sich die vorgelegten „Mietverträge“ nicht auf konkrete Räumlichkeiten beziehen, sondern für jeweils „ein Zimmer zur gewerblichen Nutzung als Dienstleisterin gemäß § 2 Abs. 2 ProstSchG“ gelten; da es sich mithin nicht um Wohnraummietverträge im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt, begründen sie kein ausschließliches Besitzrecht der „Mieterinnen“, das sie der Antragstellerin als „Vermieterin“ entgegenhalten könnten. Da die Antragstellerin die Räumlichkeiten für die Prostitution bereitstellt, also ein Prostitutionsgewerbe im Sinne von § 2 Abs. 3 ProstSchG betreibt, obliegt es allein ihr als Betreiberin, das Nutzungsverbot dergestalt umzusetzen, dass sie die Räumlichkeiten nicht mehr zur Verfügung stellt. Ist der Betreiber - wie hier die Antragstellerin - zugleich dinglich Berechtigter an dem fraglichen Grundstück, so ist er zugleich als Handlungs- als auch als Zustandsstörer der richtige Adressat der Nutzungsuntersagung. Gesonderter Duldungsanordnungen bedurfte es auch nicht unter dem Gesichtspunkt der effektiven Gefahrenabwehr. Die bereits zitierte Werbung der Antragstellerin im Internet mit „wöchentlich wechselnden Erlebnissen“ lässt auf eine größere Fluktuation bei den im „Club“ tätigen Prostituierten schließen. Wenn die Nutzer der einzelnen Räumlichkeiten ständig wechseln und der Behörde daher nicht bekannt sein können, genügt es unter dem Gesichtspunkt der effektiven Gefahrenabwehr, wenn allein der Vermieter als Adressat eines Nutzungsverbots ausgewählt wird (vgl. Nieders. OVG, Beschluss vom 11.09.2015 - 1 ME 118/15 -, juris Rdnr. 10). Der Senat kann schließlich keine Fehler in den Ermessenserwägungen des Antragsgegners feststellen. Insbesondere hat dieser dem Umstand, dass die streitige Nutzung über Jahrzehnte passiv geduldet worden ist, in seine Erwägungen eingestellt und diesen Umstand bei der Bemessung der für die Umsetzung des Nutzungsverbots zu setzenden Frist berücksichtigt; er hat diese folgerichtig eher großzügig auf 6 Monate festgesetzt. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin war der Antragsgegner nicht gehalten, in seinen Ermessenerwägungen zu berücksichtigen, dass der Nachbar, der den Anlass für das behördliche Einschreiten gegeben habe, sein Recht auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte ggf. verwirkt habe. Hier ist kein Nachbarstreit zu entscheiden und die Nutzungsuntersagung wird nicht auf die Verletzung nachbarlicher Belange gestützt. Das Einschreiten gegen den bordellartigen Betrieb erweist sich schließlich nicht als unverhältnismäßig, auch nicht unter Berücksichtigung der jahrzehntelangen passiven Duldung durch die Behörde. Denn das Vertrauen, dass ein rechtswidriger Zustand aufgrund langjähriger Duldung aufrechterhalten wird, ist weder schutzwürdig noch geschützt (Hess. VGH, Beschluss vom 01.12.2014 - 3 B 1633/14 -, juris Rdnr. 20; Hess. VGH, Beschluss vom 10.08.2017 - 4 A 839/15.Z -, juris Rdnr. 9). Die angegriffene Nutzungsuntersagung erweist sich alledem zufolge als offensichtlich rechtmäßig. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht auch das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung bejaht. Die hiergegen vorgebrachten Argumente der Antragstellerin überzeugen nicht. Insbesondere lassen sich weder aus dem langjährigen Betrieb des Bordells noch aus der wirtschaftlichen Situation der Antragstellerin Gründe herleiten, die der Eilbedürftigkeit der Vollziehung entgegenstehen. Für Nutzungsuntersagungen ist anerkannt, dass ihre sofortige Vollziehbarkeit regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse liegt. Es ist in der Regel nicht gerechtfertigt, ohne Hinzutreten besonderer Umstände eine ohne Genehmigung aufgenommene und nicht offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung für die Dauer des Rechtsstreits zu belassen und dadurch dem Nutzer faktisch die nur durch eine Baugenehmigung zu erlangende Rechtsstellung und damit gegenüber dem rechtstreuen Bürger einen nicht gerechtfertigten Vorteil zu verschaffen. Die langjährige Existenz des Betriebes ist nicht als ein den Sofortvollzug hindernder besonderer Umstand anzusehen, da wie dargelegt hieraus kein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand resultiert. Auch die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin müssen hinter dem öffentlichen Interesse an der Beendigung baurechtswidriger Zustände zurücktreten. Es ist Sache des Grundeigentümers oder Besitzers, durch einen Bauantrag die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass sein Vorhaben den formellen und materiellen Anforderungen des Baurechts entspricht. Wenn dieser gleichwohl die nicht genehmigte Nutzung aufgenommen hat, ist sein Interesse am Erhalt der getätigten Investitionen nicht schutzwürdig (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 22.10.2001 - 2 ZS 01.2345 -, juris Rdnr. 7). Schließlich vermag die Antragstellerin auch nicht mit ihren Einwänden gegen die sofortige Vollziehbarkeit der Zwangsgeldandrohung durchzudringen. Soweit sie geltend macht, die Zwangsgeldandrohung sei bereits aufgrund der mangelnden Bestimmtheit der Grundverfügung ebenfalls zu unbestimmt, greift diese Argumentation bereits deshalb nicht durch, weil die Grundverfügung - wie dargetan wurde - nicht zu beanstanden ist. Das angedrohte Zwangsgeld ist auch der Höhe nach gerechtfertigt. Gemäß § 76 Abs. 2 HVwVG ist ein Zwangsgeld in bestimmter Höhe anzudrohen, wobei dieses mindestens 10,- und höchstens 50.000,- € betragen kann. Vorliegend hat der Antragsgegner mit der rahmengerechten Bestimmung der Zwangsgeldhöhe von 10.000,- € sein Ermessen ausgeübt und zum Ausdruck gebracht, hierdurch den aus seiner Sicht notwendigen Druck bewirken zu können, um das mit der Grundverfügung geforderte Unterlassen zu erzwingen. Hiergegen bestehen keine Bedenken. Angesichts des Umstandes, dass von der ständigen Anwesenheit von durchschnittlich zehn bis zwanzig Prostituierten auf dem Anwesen ausgegangen werden muss (vgl. Schriftsatz des Antragsgegners vom 04.10.2019, S. 2, Bl. 316 der Gerichtsakte), erscheint die Behauptung der Antragstellerin, der monatliche Umsatz liege bei maximal 30.000,- Euro, auch angesichts von durchgehenden Betriebszeiten von 17 bis 18 Stunden täglich kaum nachvollziehbar. Der Vortrag entbehrt zudem jeder substantiierten Darlegung. Angesichts dessen liegt eine Überhöhung des Zwangsgeldes nicht auf der Hand. Soweit die Antragstellerin schließlich meint, der unter Ziffer 2 Satz 2 des Bescheidtenors enthaltene Hinweis sei als „Vorratsandrohung“ unzulässig, folgt der Senat der Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dass es sich hierbei um einen gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 3 HVwVG zulässigen Hinweis handelt. Dieser eröffnet der Behörde die Möglichkeit, nach erfolgloser Vollstreckung ohne weitere Androhung erneut ein Zwangsgeld festzusetzen. § 76 Abs. 3 HVwVG enthält die für eine solche Vorgehensweise von Rechtsprechung und Literatur geforderte Ermächtigungsgrundlage (vgl. BVerwG, Gerichtsbescheid vom 26.06.1997 - 1 A 10.95 -, juris Rdnr. 34; Sadler/Tillmanns, VwVG, 3. Auflage, § 13 Rdnr. 80 - 84). Die Rüge der Antragstellerin, dass „gerade eine weitere Androhung vorliegt, die in dieser Form in Hessen aber nicht zulässig“ sei, geht daher ins Leere. Da ihre Beschwerde keinen Erfolg hat, hat die Antragstellerin die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Festsetzung des Streitwerts für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG und entspricht der erstinstanzlichen Festsetzungen. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).