5 K 4051/10

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand: Die Klägerin begehrt wegen wesentlicher Ertragsminderungen einen Teilerlass der Grundsteuer des Jahres 2008 für das streitgegenständliche Steuerobjekt mit der postalischen Bezeichnung „L. Straße 38 – 40“ in S. , das mit einem als Warenhaus dienenden Gebäude bebaut ist. Für das streitgegenständliche Erlassjahr wurde die Klägerin wegen dieses Steuerobjektes zu Grundsteuern in Höhe von 28.898,88 Euro veranlagt. Das Steuerobjekt war mit einer Gesamtnutzfläche von 11.305,73 qm und einer Bruttogeschossfläche von 12.240,96 qm seit dem 30. August 2005 insgesamt an die Fa. I. GmbH vermietet gewesen. Seit der Vertragsanpassung vom 16. November 2007 hatte der Mietpreis für das Gebäude 605.915,64 Euro netto (ca. 4,38 Euro/qm/mtl.) betragen. Die vereinbarte Monatsmiete lag danach bei einem Betrag in Höhe von 50.492,97 Euro netto, wobei davon ein Betrag in Höhe von 990,06 Euro/mtl. als Verwaltungsvergütung vereinbart gewesen war; hinzu kam die Umsatzsteuer. Nach dem Mietvertrag waren die Mietzahlungen jeweils zum 5. Tag eines jeden Kalendermonats fällig. Die Mieterin zahlte für die Monate Februar und März 2008 keine Verwaltungsvergütung und seit Mai 2008 weder die Verwaltungsvergütung noch die Miete. Sie zahlte nach den Angaben der Klägerin für das Jahr 2008 insgesamt nur 199.991,76 Euro. Mit Schreiben vom 25. Juli 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzuges fristlos. Das Kündigungsschreiben wurde der Mieterin am 28. Juli 2008 zugestellt. Am 31. Juli 2008 beantragte die Schuldnerin bei dem AG Essen die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen. Mit Beschluss vom gleichen Tage unter dem Aktenzeichen 164 N 119/08 bestellte das AG Essen in dem Insolvenzeröffnungsverfahren einen vorläufigen Insolvenzverwalter und ordnete zudem Folgendes an: „Verfügungen der Schuldnerin über Gegenstände ihres Vermögens sind nur noch mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO). Den Schuldnern der Schuldnerin (Drittschuldnern) wird verboten, an die Schuldnerin zu zahlen. Der vorläufige Insolvenzverwalter wird ermächtigt, Bankguthaben und sonstige Forderungen der Schuldnerin einzuziehen sowie eingehende Gelder entgegenzunehmen. Die Drittschuldner werden aufgefordert, nur noch unter Beachtung dieser Anordnung zu leisten (§ 23 Abs. 1 Satz 3 InsO). Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einschließlich der Vollziehung eines Arrests oder einer einstweiligen Verfügung gegen die Schuldnerin werden untersagt, soweit nicht unbewegliche Gegenstände betroffen sind; bereits begonnene Maßnahmen werden einstweilen eingestellt (§ 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO).“ Am 1. März 2009 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet und am 2. März 2009 ging bei dem Insolvenzgericht die Anzeige des Insolvenzverwalters ein, dass Masseunzulänglichkeit vorliegt (§§ 208 bis 210 InsO). Mit Schreiben vom 27. März 2009 beantragte die Klägerin unter Berufung auf § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) den teilweisen Erlass der Grundsteuer des Jahres 2008 für das Steuerobjekt. Zur Begründung führte sie i. W. an, dass der Rohertrag des an die Fa. I. GmbH vermieteten Steuerobjektes im Jahre 2008 um mehr als 50 % gemindert gewesen sei und sie dies nicht zu vertreten gehabt habe. Sie habe nach Eintritt des Zahlungsverzuges den Mietvertrag gekündigt. Die Mieterin habe aber weder das Mietobjekt herausgegeben noch eine Nutzungsentschädigung gezahlt. Mit (Zweit-)Bescheid vom 26. Mai 2010 lehnte die Beklagte den Erlassantrag mit der Begründung ab, die Klägerin habe den Ertragsausfall zu vertreten, weil sie keine Räumungsklage erhoben und sich daher nicht bemüht habe, das Mietobjekt so schnell wie möglich wieder vermietbar zu machen. Durch die Ausübung des Vermieterpfandrechtes sei es der Mieterin zudem unmöglich gemacht worden, durch den Verkauf von Waren Einnahmen zu erzielen. Zur Begründung der am 24. Juni 2010 gegen den Ablehnungsbescheid erhobenen Klage trägt die Klägerin Folgendes vor: Da die Mieterin für das Jahr 2008 insgesamt nur 199.991,76 Euro gezahlt habe, sei eine Minderung des Rohertrags von mehr als 50 % eingetreten. Die Klägerin habe diese Minderung nicht zu vertreten. Sie habe die Mieterin mehrfach aufgefordert, die ausstehenden Zahlungen zu leisten. Sie habe das Mietverhältnis bereits mit Schreiben vom 25. Juli 2008 gekündigt. Nachdem die Mieterin den Gebrauch des Objektes fortgesetzt habe, seien vorsorglich weitere Kündigungen ausgesprochen worden. Eine kurzfristige – zwangsweise – Räumung hätte sich im Jahr 2008 nicht realisieren lassen. Aufgrund des vorläufigen Insolvenzverfahrens hätte die Mieterin und ihr vorläufiger Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 2 Nr. 3 Insolvenzordnung (InsO) Vollstreckungsschutz genossen. Die Zulässigkeit einer Klageerhebung unterstellt, hätte sich ein Räumungsurteil nicht mehr im Jahre 2008 erreichen lassen; jedenfalls hätte aus einem solchen Urteil wegen der Auflagen des Insolvenzgerichtes nicht vollstreckt werden können. In parallel gelagerten Fällen sei an anderen Standorten, an denen Objekte an die I. GmbH vermietet gewesen seien, Räumungsklage erhoben worden. Ein früher Termin zur mündlichen Verhandlung sei beispielsweise bei dem LG Detmold für den 28. Juli 2009 und damit sechs Monate nach der Klageerhebung am 28. Januar 2009 anberaumt worden. Die Verfahrensdauer habe sich hier wie in weiteren Parallelverfahren durch die Prozesstaktik des Insolvenzverwalters in die Länge gezogen. Ein Räumungsurteil hätte zudem voraussichtlich auch noch vollstreckt werden müssen. Selbst wenn die Klägerin demnach eine Räumungsklage erhoben hätte, hätte dies angesichts der tatsächlichen Erfahrungen in den Parallelfällen nicht dazu geführt, dass das Objekt im Jahr 2008 wieder vermietbar geworden wäre. Erst im August 2009 habe ein Räumungsvergleich mit dem Insolvenzverwalter geschlossen werden können, der auch das hier betroffene Objekt erfasst habe. Räumungsklagen seien also nicht geeignet gewesen, die Ertragsminderung zu verhindern; ihr Unterlassen sei also hier nicht kausal für den Ertragsausfall geworden. Ein Rechtssatz, wonach die Räumungsklage unabhängig von ihren Erfolgsaussichten hätte erhoben werden müssen, könne dem § 33 GrStG nicht entnommen werden. Ein solches kostenträchtiges Verhalten sei unzumutbar. Für die Firmengruppe, der die Klägerin angehöre, wären andernfalls Räumungsklagen an insgesamt über 50 Standorten zu erheben gewesen. Selbst wenn aber eine Räumungsklage mit Erfolg erhoben worden und die Räumung noch im Jahre 2008 durchgesetzt worden wäre, hätte eine daran anschließende Neuvermietung die bis dahin eingetretenen Mietausfälle nicht mehr derart auszugleichen vermocht, dass kein mehr als 50-%-iger Ertragsausfall eingetreten wäre. Seit Bekanntwerden der Zahlungsunfähigkeit der Mieterin habe sich die Klägerin um Nachmieter bemüht. Die Bemühungen seien aber wegen der fortdauernden Nutzung durch die Mieterin erschwert gewesen. Die Ausführungen des Beklagten zur Ausübung des Vermieterpfandrechtes seien unzutreffend. Die Klägerin hätte der Entfernung von Sachen im Rahmen des normalen Warenverkaufs nach § 562a BGB nicht widersprechen können. Das Vermieterpfandrecht sei von der Klägerin im Übrigen erst nach Einstellung der Mietzahlungen geltend gemacht worden. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 26. Mai 2010 zu verpflichten, die für das streitgegenständliche Steuerobjekt für das Jahr 2008 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 7.224,72 Euro zu erlassen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie tritt der Klagebegründung unter Bezugnahme auf den angefochtenen Bescheid entgegen und vertieft die dort gegebenen Begründungen. Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Einzelrichter, dem die Kammer das Verfahren nach § 6 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Entscheidung übertragen hat, konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil die Beteiligten sich hiermit einverstanden erklärt haben. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass nicht zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die begehrte Erlassentscheidung findet keine Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 GrStG in der hier anzuwendenden neuen Fassung des Art. 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. 2008, 2794, 2844), die gemäß Art. 39 Abs. 5 dieses Gesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist und gemäß § 38 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Jahres 2008 gilt. In § 33 Abs. 1 GrStG n.F. ist Folgendes bestimmt: „Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist 1. bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre; 2. bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.“ § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG n. F. ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück nicht eigengewerblich genutzt wird. Die Steuerschuldnerin vermietet ihr gehörende Räumlichkeiten. Sie führt damit keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen. Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind nicht erfüllt. Der normale Rohertrag des Steuergegenstandes war im Erlassjahr 2008 zwar um mehr als 50 vom Hundert gemindert (1.), der Steuerschuldner hat die Minderung des Rohertrages aber in einem Umfang zu vertreten, dass die tatsächlich erlassrelevante Minderung die 50-%-Grenze nicht überschreitet (2.). 1. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), vgl. Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5 /05 -, veröffentlicht in juris, der sich das BVerwG unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung angeschlossen hat, soweit es strukturell bedingte Leerstände nicht nur vorübergehender Natur angeht, vgl. Presseerklärung des BVerwG vom 2. Mai 2007 zu dem Verfahren GmS-OGB 1.07 und Beschluss vom 3. März 2010 - 9 B 77.09 -, und der das erkennende Gericht unter Abkehr von der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung im Interesse einer rechtseinheitlichen Auslegung in ständiger Rechtsprechung insgesamt folgt, vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 26. März 2008 - 5 K 2768/06 -, ist eine potentiell erlassrelevante Ertragsminderung (nunmehr) auch in Fällen nicht nur zufälliger und vorübergehender Ertragsminderungen gegeben. Insoweit hat der BFH in seinem soeben zitierten Urteil ausgeführt: „Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat seine Rechtsprechung, wonach in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht in Betracht komme, durch Beschluss vom 24. April 2007 BVerwG GmS-OGB 1/07 (Zeitschrift für Kommunalfinanzen --ZKF-- 2007, 211) aufgegeben und sich der abweichenden Ansicht des erkennenden Senats (Beschlüsse vom 13. September 2006 II R 5/05, BFHE 213, 390, BStBl II 2006, 921 sowie vom 26. Februar 2007 II R 5/05, Leitsatz, BStBl II 2007, 469) angeschlossen. Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig.“ (Hervorhebung vom Unterzeichner) Die gemäß dieser Rechtsprechung des BFH den Erlassregelungen zugrundeliegende Vorstellung des Gesetzgebers ist mithin, dass jede Ertragssituation als gegenüber dem vom Gesetz erfassten (Veranlagungs-)Regelfall atypisch und potentiell erlassrelevant anzusehen ist, die hinter der zu Beginn des Erlasszeitraums üblichen Jahresrohmiete um mehr als - nunmehr - 50 % zurückbleibt. Soweit das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) die Auffassung vertritt, durch den Beschluss vom 2. Mai 2007 in dem Verfahren GmS-OGB 1.07 habe das Bundesverwaltungsgericht - entgegen der Meinung des BFH - auf die ungeschriebene Erlassvoraussetzung des Vorliegens vorübergehender, atypischer Leerstandsumstände (Stichwort: „Atypizität“), die seiner bisherigen ständigen Rechtsprechung zugrunde lag, nicht grundsätzlich, sondern allein bezogen auf die Fälle des sogenannten „strukturell bedingten“ Leerstandes verzichtet, und der Gesichtspunkt der „Atypizität“ sei im Übrigen unverändert anzuwenden, vgl. z. B. OVG NRW, Urteil vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 - und Beschluss vom 13. März 2008 ‑ 14 A 2509/07 -, und auch durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 - (veröffentlicht in juris) sei das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der „Atypizität“ nicht aufgegeben worden, wird dies durch den Beschluss des BVerwG vom 3. März 2010 - 9 B 77.09 - bestätigt. In der Sache folgt die Kammer aber der Auffassung nicht, dass ein Erlass (weiterhin) nur bei vorübergehenden, atypischen Situationen der Ertragsminderung in Betracht kommen könne. Dies geschieht aus der Erwägung, dass die Kammer - mit dem BFH - keine Rechtfertigung im Sinne des Art. 3 Abs. 1 GG für eine Ungleichbehandlung „strukturell bedingter“ Leerstände und sonstiger „typischer“ Leerstandsfälle sieht. Denn bei den sogenannten „strukturell bedingten“ Ertragsminderungen handelt es sich gerade um Fälle, in denen typische Umstände, die aus den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen einer Gemeinde resultieren und die eine Vielzahl von Vermietern/Verpächtern treffen, eine Ertragsminderung verursachen. Ein sachgerechter Grund, der es rechtfertigte, strukturell bedingte Ertragsminderungen und Ertragsminderungen, die durch sonstige typische Umstände ausgelöst werden (wie z.B. Leerstände infolge von Renovierungen oder in Zeiten, die im Regelfall benötigt werden, um einen neuen Mieter zu finden,), ungleich zu behandeln, besteht nicht. Vgl. in diesem Sinne schon VG Düsseldorf, Urteil vom 26. März 2008 - 5 K 2768/06 -. Auf der Grundlage dieses Verständnisses des § 33 Abs. 1 GrStG bestimmt sich die erlassrelevante Ertragsminderung allein aus der Differenz zwischen dem normalen Jahresrohertrag im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 4 GrStG und dem tatsächlich erzielten Jahresrohertrag. Da hier ein Fall des § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG vorliegt, ist die Ertragsminderung ausgehend von der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zu berechnen. In entsprechender Anwendung des § 79 Abs. 2 Satz 2 Bewertungsgesetz (BewG) ist diese übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete ist regelmäßig davon auszugehen, dass eine im Erlasszeitraum für eine Nutzungseinheit vereinbarte Miete auch der üblichen Miete entspricht, wenn nicht (ausnahmsweise) Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die vereinbarte Miete von der für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlten erheblich abweicht. Da keine Anhaltspunkte für einen solchen Ausnahmefall vorliegen, beträgt in Anwendung dieser Grundsätze der Ertragsausfall für das Erlassjahr 2008 hier mehr als 50 %. Die alleinige Mieterin des gesamten Steuerobjektes hat nämlich seit Mai 2008 keine Mietzahlungen mehr und nach der fristlosen Kündigung im Juli 2008 auch keine Nutzungsentschädigung geleistet; von ihr sind auch keine nennenswerten Zahlungen mehr zu erwarten, da sie seit März 2009 im Sinne des § 208 InsO masseunzulänglich insolvent ist. 2. Die Klägerin als Steuerschuldner hat diese Minderung aber in einem Umfang zu vertreten, dass die 50-%-Grenze tatsächlich erlassrelevanter Minderung nicht erreicht wird. Ein Grundsteuerschuldner hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris. Für die Beurteilung, ob eine Ertragsminderung zu vertreten ist oder nicht, kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Deshalb ist für die Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles unerheblich, was sich auf die frühere Nutzung bezieht. Mithin ist allein entscheidend, ob der Steuerschuldner im Erlasszeitraum alles ihm Zumutbare unternommen hat, um (höhere) Erträge zu erzielen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris (dort Rdnr. 19). Die streitgegenständliche Ertragsminderung beruhte darauf, dass die Mieterin des Steuerobjektes die Zahlungen an die Klägerin i. W. ab Mai 2008 einstellte, am 31. Juli 2008 das vorläufige Insolvenzverfahren über das Vermögen der Mieterin eröffnet wurde und die Mieterin bzw. der vorläufige Insolvenzverwalter trotz Vertragskündigung mit Schreiben vom 25. Juli 2008 das Objekt bis Ende des Jahres 2008 nicht räumten, sodass keine Neuvermietung möglich war. Die Klägerin hat diese Ertragsminderung in einem erlassschädlichen Umfang zu vertreten, so dass die 50-%-Grenze tatsächlich erlassrelevanter Minderung nicht erreicht wird. Der Steuerschuldner hat zwar Ertragsausfälle aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten der Mietpartei zunächst nicht zu vertreten, da er sie nicht verhindern kann. Er muss sich aber mit zumutbaren Maßnahmen um die Minimierung des aus einem solchen Ereignis resultierenden Ertragsausfalles kümmern, um erlasswürdig zu sein. Dazu hat er sich in angemessener Weise um die Einbringung ausstehender Forderungen und insbesondere im Rahmen des rechtlich Möglichen auch um die Wiederherstellung der Ertragsfähigkeit ertragsloser Flächen durch zügige Beendigung des Mietverhältnisses zwecks Neuvermietung zu bemühen. An den demnach zu erwartenden Bemühungen um eine Ertragsverbesserung hat es die Klägerin jedenfalls für die vier Monate September – Dezember 2008 aus den im Folgenden darzulegenden Gründen fehlen lassen. Klarstellend sei zunächst darauf hingewiesen, dass die Beklagte im Rahmen der Prüfung des Tatbestandsmerkmals des „Nicht-zu-vertreten-Habens“ der Ertragsminderung der Klägerin allerdings zu Unrecht die Ausübung ihres Vermieterpfandrechts vorhält. Es trifft nicht zu, dass die Klägerin die Mieterin dadurch der Möglichkeit beraubt habe, durch den Verkauf von Waren Einnahmen zu erzielen, die zur Mietzahlung hätten verwendet werden können. Denn das Vermieterpfandrecht hat die Klägerin ausweislich des Kündigungsschreibens vom 25. Juli 2008 nur nach Maßgabe des § 562a BGB ausgesprochen. Gemäß § 562a Satz 2 BGB kann der Vermieter der Entfernung von ‑ dem Pfandrecht unterliegenden eingebrachten – Sachen des Mieters mit der Folge nicht widersprechen, dass das Pfandrecht mit der Entfernung der Sache von dem Grundstück erlischt (§ 562a Satz 1 BGB), wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht. Bei gewerblichen Mietverhältnissen - wie dem hier in Rede stehenden - bestimmen sich die „gewöhnlichen Lebensverhältnisse“ nach dem regelmäßigen Geschäftsbetrieb des Mieters, so dass der normale Warenverkauf einer Mieterin aus der Einzelhandelsbranche durch das Vermieterpfandrecht rechtlich nicht beeinträchtigt war; dies gilt auch für die Zeit, in der hier der vorläufige Insolvenzverwalter eingesetzt war, da das Insolvenzgericht in der Phase der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch kein allgemeines Veräußerungsverbot erlassen hatte. Vgl. zum Vorstehenden nur: Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, 2010, zu § 562a BGB, Rdnr. 9. Da sich die Klägerin ersichtlich nur im Rahmen des § 562a BGB bewegen wollte, sollte durch die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts der normale Warenverkauf auch nicht beeinträchtigt werden. Wie den in den beigezogenen Verwaltungsvorgängen der Beklagten gesammelten Pressemeldungen zu entnehmen ist, ist der Warenverkauf der Mieterin offenbar auch tatsächlich durch die Klägerin nicht beeinträchtigt worden. Der Klägerin ist im Hinblick auf das eingeleitete Insolvenzverfahren über das Vermögen der Mieterin und die sich später offenbarende Masseunzulänglichkeit des Vermögens auch nicht vorzuhalten, sie habe die Ertragsminderung zu vertreten, weil sie ihre Forderungen nicht habe rechtzeitig titulieren lassen. Aus den in der Insolvenzeröffnungsphase eventuell noch erlangbaren Titeln über ihre Zahlungsforderungen hätte sie jedenfalls nicht vollstrecken dürfen, da das Insolvenzgericht bereits mit seinem Beschluss vom 31. Juli 2008 gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 3 Insolvenzordnung (InsO) Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen die Schuldnerin untersagt hatte, soweit nicht unbewegliche Gegenstände betroffen waren. Die gleich zu Beginn des schließlich auch eröffneten Insolvenzverfahrens festgestellte Masseunzulänglichkeit zeigt, dass die hier in Rede stehenden ausgefallenen Mietforderungen dauerhaft uneinbringlich sind. Aufgrund der dem erlassbegehrenden Grundsteuerschuldner auferlegten Last, alles Zumutbarere zu tun, um Ertragsausfälle so weit wie möglich zu vermeiden, ist von einem Steuerschuldner in der hier gegebenen Situation aber zu erwarten, das durch die nachhaltigen Zahlungsschwierigkeiten des Mieters absehbar erheblich ertragsgeschwächt oder gar -los gewordene Mietverhältnis so schnell wie - rechtlich - möglich (d.h. ggf. durch fristlose Kündigung nach § 543 BGB) zu beenden, um einen zahlungsfähigen Mieter suchen zu können, statt mit der möglichen Kündigung zuzuwarten. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig zurück, obliegt es dem Steuerschuldner zudem, alles Zumutbare zu unternehmen, um eine zwangsweise Räumung zwecks Wiederherstellung der Vermietbarkeit zu erreichen. Unterlässt der Steuerschuldner zumutbare Maßnahmen, kann er sich nicht auf hypothetische Kausalverläufe berufen, nach denen das von ihm erwartete Verhalten voraussichtlich keinen - erlassrelevant ertragserhöhenden - Erfolg gehabt hätte. Ist ein „ertragserhöhender“ Erfolg der zu erwartenden Maßnahmen nicht auszuschließen, muss sich der Steuerschuldner einen Ertragsausfall als zu vertretenden zurechnen lassen, wenn er die zu erwartende Maßnahme nicht ergriffen hat, weil er dann nicht alles getan hat, um seine Ertragsmöglichkeiten auszuschöpfen und den Erfolg zumutbarer möglicher Ertragsalternativen sicher , d.h. durch tatsächlich erfolglose Handlungen belegt und nicht nur auf dem Wege hypothetischer Erwägungen erschlossen, auszuschließen. Der Kündigungsobliegenheit ist die Klägerin hier zwar nachgekommen, indem sie den Mietvertrag mit Schreiben vom 25. Juli 2008 nach § 542 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen der rückständigen Mietzahlungen für Mai und Juni 2008 mit sofortiger Wirkung gekündigt hat und einer stillschweigenden Verlängerung des Vertrages durch Weiternutzung nach § 545 BGB zugleich widersprochen hat (s. Bl. 33, 34 der Gerichtsakte). Die Kündigung war auch wirksam. Zwar kann nach § 112 Nr. 1 InsO ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner eingegangen war, von dem anderen Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, gekündigt werden (Kündigungssperre). Aber hier war die Kündigung vom 25. Juli 2008 gegenüber der Mieterin bereits zuvor wirksam geworden, weil sie ihr am 28. Juli 2008 und damit vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom 31. Juli 2008 zugegangen war. Die Klägerin hat aber den Ertragsausfall (jedenfalls) ab September 2008 deswegen zu vertreten, weil sie nach der Kündigung im weiteren Verlauf des Jahres 2008 darauf verzichtete, die Fortsetzung des Gebrauchs des Steuerobjektes durch die Mieterin so schnell wie möglich zu unterbinden, um die Wiedervermietbarkeit herzustellen, und dazu nach Feststellung der Räumungsunwilligkeit noch im August 2008 eine Herausgabe-/ Räumungsklage gegen die herausgabeunwillige Mieterin und - soweit zudem erforderlich - eine Zustimmungsklage gegen den herausgabeunwilligen vorläufigen Insolvenzverwalter zu erheben und eventuell vorläufige Rechtsschutzmaßnahmen zu ergreifen. Die Klage auf Herausgabe/Räumung des Steuerobjektes, für das die Mieterin nach der wirksamen Kündigung kein Recht zum Besitz mehr hatte und für das im Insolvenzverfahren ein Recht der Klägerin als Eigentümerin aus dinglichem Recht nach § 47 InsO auf Aussonderung nach den Gesetzen, die außerhalb des Insolvenzverfahrens gelten, besteht, wäre auch nach dem 31. Juli 2008 gegen die Mieterin zu richten gewesen. Denn das zuständige Insolvenzgericht, das AG Essen, hatte unter diesem Datum in dem Verfahren 164 IN 119/08 zwar beschlossen, in dem Insolvenzeröffnungsverfahren wegen des Vermögens der Mieterin einen vorläufigen Insolvenzverwalter im Sinne der §§ 21, 22 InsO zu bestellen. Da das Insolvenzgericht aber kein allgemeines Verfügungsverbot erließ, ging die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen der Mieterin nicht auf den vorläufigen Insolvenzverwalter über (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO). Damit steht diesem vorläufigen Insolvenzverwalter ohne Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis kein Recht zur Prozessführung zu; Klagen bzgl. des Schuldnervermögens sind (weiterhin) gegen den Schuldner zu richten. Vgl. Uhlenbruck in Insolvenzrechtshandbuch, 2. Auflage, 2001, zu § 14 Rdnr. 51; Kirchhof in Heidelberger Kommentar zur InsO, 4. Auflage, 2005, zu § 22 InsO, Rdnr. 58 - 60. Das Gericht hatte lediglich bestimmt, dass Verfügungen der Schuldnerin nur noch mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam seien (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO). Ggf. hätte die Klägerin also den herausgabeunwilligen vorläufigen Insolvenzverwalters neben der Mieterin auf Zustimmung zur Herausgabe des Steuerobjektes verklagen können/müssen. Die Erhebung einer Herausgabe-/Räumungsklage bzw. Zustimmungsklage zur Wiedererlangung der Vermietbarkeit und Wiederherstellung einer möglichen Ertragsfähigkeit des Steuerobjektes wäre der Klägerin auch zumutbar gewesen. In der Unterlassung entsprechender gerichtlicher Schritte liegt eine erlassschädliche Obliegenheitsverletzung. Die Klägerin kann nämlich nicht einwenden, dass derartige Maßnahmen ohnehin fruchtlos geblieben wären, weil sie aus einem Herausgabe-/Räumungs- bzw. Zustimmungstitel im Jahre 2008 nicht hätte vollstrecken dürfen. Tatsächlich hatte das Insolvenzgericht am 31. Juli 2008 zwar in Anwendung des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO beschlossen, dass Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einschließlich der Vollziehung eines Arrests oder einer einstweiligen Verfügung gegen die Schuldnerin untersagt werden, soweit nicht unbewegliche Gegenstände betroffen sind. Dieses Vollstreckungsverbot hätte einer Zwangsvollstreckung eines Herausgabe-/Räumungstitels wegen des Steuerobjektes nach § 885 ZPO aber nicht entgegen gestanden. Zwar wäre von der Vollstreckung kein unbeweglicher Gegenstand im Sinne des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO betroffen, weil die im Gesetz enthaltene Ausnahme für „unbewegliche Gegenstände“ sinngemäß allein Gegenstände erfasst, die der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen [nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)] unterliegen, für die in der Insolvenz besondere Vollstreckungsschutzvorschriften nach §§ 30d ZVG gelten, die auch die Rechte des den vorläufigen Insolvenzverwalters betreffen (s. § 30d Abs. 4 ZVG). Vgl. Kirchhof in Heidelberger Kommentar zur InsO, 4. Auflage, 2005, zu § 21 InsO, Rdnrn. 31 und 38, unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien: Bundestagsdrucksache 12/7302 S. 157 (zu § 25) der Beschlussempfehlungen des Rechtsausschusses zu dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung - Bundestags-Drucksache 12/2443 -. Der Anwendbarkeit des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO auf eine hier in Rede stehende Herausgabevollstreckung, die sich nicht nach dem ZVG richtete, sondern gemäß § 885 ZPO erfolgte, stünde der Wortlaut der Norm zunächst einmal also nicht entgegen, vgl. Kirchhof in Heidelberger Kommentar zur InsO, 4. Auflage, 2005, zu § 21 InsO, Rdnr. 31. Jedoch fallen Vollstreckungsmaßnahmen von Aussonderungsberechtigten im Sinne des § 47 InsO, die auf Grund eines dinglichen oder persönlichen Rechtes geltend machen können, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört (§ 47 Satz 1 InsO) und deren Aussonderungsanspruch sich nach den Gesetzen bestimmt, die außerhalb des Insolvenzverfahrens gelten (§ 47 Satz 2 InsO), nicht in den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO. Verbietet die Insolvenzordnung Aussonderungsberechtigten nämlich nicht einmal nach Verfahrenseröffnung Vollstreckungsmaßnahmen (vgl. §§ 89 und 47 Satz 2 InsO), vgl. so insbesondere Breuer in Münchener Kommentar zur InsO, 2. Auflage, 2007, zu § 89, Rdnr. 32, wonach das Vollstreckungsverbot des § 89 InsO die zwangsweise Räumung einer vom Insolvenzschuldner gemieteten unbeweglichen Sache eines aussonderungsberechtigten Gläubigers nicht erfasst, kann das Vollstreckungsgericht vorher keine weitergehenden Befugnisse haben. Vgl. so Ganter in Münchener Kommentar zur InsO, 2. Auflage, 2007, zu § 47, Rdnr. 493; im Ergebnis ebenso: Kirchhof in Heidelberger Kommentar zur InsO, 4. Auflage, 2005, zu § 21 InsO, Rdnr. 32; a.A. z.B. Uhlenbruck in Insolvenzrechtshandbuch, 2. Auflage, 2001, zu § 14 Rdnr. 17, Haarmeyer in Münchener Kommentar zur InsO, 2. Auflage, 2007, zu § 21, Rdnrn. 72. Im Ergebnis ebenfalls die Anwendbarkeit des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO auf die Herausgabevollstreckung von Mieträumen gegen den Schuldner/Mieter seitens des Eigentümers verneinend: AG Mainz, Beschluss vom 14. Februar 2001 - 201 M 180/01 -. Zu der Frage nach Auffassung des erkennenden Gerichtes nicht eindeutig Stellung beziehend: BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2000 - IX ZB 105/00 – (veröffentlicht in juris, dort insbesondere Rdnr. 23). Bestätigt wird die Auffassung, dass das Vollstreckungsverbot des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO Vollstreckungsmaßnahmen von Aussonderungsberechtigten nicht betrifft, zum einen durch die Gesetzesmaterialien. Im Gesetzentwurf der Bundesregierung „Entwurf einer Insolvenzordnung (InsO)“ vom 15. April 1992 (Bundestagsdrucksache 12/2443) ist in der Begründung zu § 25 InsO-Entwurf, aus dem § 21 InsO hervorgegangen ist, im Zusammenhang mit der Möglichkeit der Untersagung bzw. der einstweiligen Einstellung von Vollstreckungsmaßnahmen, durch die die Wirkung des nach Verfahrenseröffnung eintretenden Vollstreckungsverbotes vorgezogen werden soll (vgl. S. 116 der Drucksache), nur von Insolvenzgläubigern - zu denen die Aussonderungsberechtigten nicht gehören (s. § 47 Satz 1 InsO) - und von ab sonderungsberechtigten Gläubigern, nicht aber von aus sonderungsberechtigten Gläubigern die Rede (vgl. S. 116 der Drucksache). Zum anderen spricht dagegen, dass § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO die Untersagung von Vollstreckungsmaßnahmen von Aussonderungsberechtigten umfasst, dass in § 21 Abs. 2 Nr. 5 InsO, die mit Wirkung zum 1. Juli 2007 eingefügt worden ist (BGBl. I, 2007, S. 509), ausdrücklich bestimmt ist, dass das Gericht anordnen kann, dass Gegenstände, deren Aussonderung verlangt werden könnte, vom Gläubiger nicht verwertet oder eingezogen werden dürfen und dass solche Gegenstände zur Fortführung des Unternehmens des Schuldners eingesetzt werden können, soweit sie hierfür von erheblicher Bedeutung sind. Da die Mieterin nach der wirksamen Kündigung kein Recht zum Besitz mehr hatte, sondern zur Herausgabe der Mietsache an die Klägerin als Eigentümerin verpflichtet war, war die Klägerin gemäß § 47 InsO mit der Folge aussonderungsberechtigt, dass der Beschluss vom 31. Juli 2008 einer zwangsweisen Durchsetzung eines erwirkten Titels auf Herausgabe/Räumung des Steuerobjektes gegen die Mieterin – ggf. unter zugleich erstrittener Zustimmung zur Herausgabe gegen deren vorläufigen Insolvenzverwalter – nicht entgegengestanden hätte. Da die Anordnung nach § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO nach dem zuvor Dargelegten kein Vollstreckungshindernis bildete und das Gericht keine Anordnung § 21 Abs. 2 Nr. 5 InsO zulasten der Aussonderungsberechtigten getroffen hatte, ist es der Klägerin als erlassschädlich vorzuhalten, dass sie nach Feststellung der Herausgabeunwilligkeit ab August 2008 keine gerichtlichen Schritte unternahm, ihr Herausgaberecht gegenüber der Mieterin und dem vorläufigen Insolvenzverwalter unverzüglich durchzusetzen. Denn derartige Maßnahmen waren nicht aussichtslos. Es entlastet die Klägerin nicht, dass die hier angesprochenen Rechtsfragen der Wirkungen des § 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO für Herausgabeansprüche des Aussonderungsberechtigten umstritten und nicht höchstrichterlich geklärt sind; es ist der Klägerin vorzuhalten, dass sie sich angesichts dieser Lage nicht einmal um die Erlangung gerichtlichen Schutzes wegen ihres Herausgabeanspruches und um die weitere Durchsetzung dieses Anspruches bemüht hat. Die Klägerin kann sich schließlich aus den bereits oben genannten Gründen auch nicht mit Erfolg auf einen hypothetischen Kausalverlauf berufen und geltend machen, eine Herausgabe-/Räumungsklage und eine Vollstreckung des eventuell erlangten Herausgabetitels hätten bereits ungeachtet der Frage der Zulässigkeit dieser Klage und der Vollstreckung aus einem entsprechenden Titel aus Gründen der Verfahrenslaufzeiten im Jahre 2008 zu keinem Räumungserfolg - als Voraussetzung für eine ev. ertragsverbessernde Neuvermietung - mehr geführt, wie sich in den von ihr in der Klagebegründung angeführten „Parallelverfahren“ gezeigt habe. Denn sie ist insoweit bzgl. des hier betroffenen Objektes untätig geblieben und ein schneller Erfolg (ggf. unter Einsatz vorläufiger Rechtsschutzmittel) in dem hier zu betrachtenden Fall kann mangels entsprechender Aktivitäten nicht mit der gebotenen Sicherheit ausgeschlossen werden. Sind mithin die Ertragsausfälle der Monate September bis Dezember 2008 nicht erlassrelevant, weil sie von der Klägerin zu vertreten sind, und hat die Klägerin die Miete für die vier Monate Januar bis April 2008 - bis auf den vernachlässigbar niedrigen Ausfall der Verwaltungsvergütung für Februar und März 2008 in Höhe von ca. 2.000,- Euro - eingenommen, übersteigt der allenfalls verbleibende erlassrelevante Ertragsausfall für die vier Monate Mai bis August 2008 nicht die anspruchsbegründende 50 %-Grenze. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO). Beschluss: Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 7.224,72 Euro festgesetzt. Gründe: Die Festsetzung des Streitwertes erfolgt nach § 52 Abs. 3 GKG.