6 L 299/20

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 47.500,00 Euro festgesetzt I. Die Antragstellerin wendet sich gegen sofort vollziehbare Rückführungsaufforderungen nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Die Antragstellerin ist seit dem 21. Mai 2015 im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des bebauten Grundstücks F... Berlin; die Auflassung erfolgte bereits am 5. Juni 2014. Mit Schreiben vom 5. März sowie vom 7. März 2019 beantragte die Antragstellerin bei dem örtlich zuständigen Bezirksamt Mitte von Berlin – Bezirksamt – für 19, im jeweils 1. bis 4. OG des Vorderhauses und des Quergebäudes gelegene Einheiten des Gebäudes formlos eine Genehmigung zur temporären gewerblichen Nutzung als Baustellenbüros. Die Räumlichkeiten würden seit längerer Zeit nicht genutzt bzw. stünden leer. Im Ursprung handele es sich größtenteils um Gewerbeeinheiten. Funktionsfähige Badezimmer und Küchen seien nicht vorhanden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs habe sich das Objekt in einem schlechten baulichen Zustand befunden; lediglich zwei Räumlichkeiten seien bis 2008 zu Wohnzwecken genutzt worden (VH, 2. OG rechts, VH, 3. OG rechts). Im Rahmen einer Ortsbegehung am 20. März 2019 in Anwesenheit des Bevollmächtigten der Antragstellerin stellte das Bezirksamt fest, dass das Gebäude vollständig leerstehend sei. Alle Wohneinheiten seien stark sanierungsbedürftig. Sanitäre Einrichtungen seien, wenn überhaupt, nur in einem unbenutzbaren Zustand vorhanden. Es handele sich um hauptsächlich entkernte Räumlichkeiten, die sich unter anderem anhand der Zimmeraufteilung und der Wasseranschlüsse als Wohnraum identifizieren ließen. Größere äußerliche Unterschiede zwischen den von der Antragstellerin als Wohnraum anerkannten und den sonstigen Einheiten gebe es nicht. Am 13. April 2019 beantragte die Antragstellerin die Genehmigung zum Leerstand für 19 Einheiten des Gebäudes befristet bis zum 31. Dezember 2023. Die zeitgleich gestellten Anträge zur zweckfremden Nutzung als Baustellenbüros nahm die Antragstellerin mit Schreiben vom 11. Juli 2019 mit der Begründung zurück, hierfür bestehe kein Bedarf mehr. Ergänzend erklärte sie, ihre Anträge nur vorsorglich zu stellen, da es sich bei den Einheiten nicht um schützenswerten Wohnraum handele. Mit 19 gleichlautenden Bescheiden vom 8. Oktober 2019 lehnte das Bezirksamt die Anträge ab. Zugleich forderte es die Antragstellerin auf, die Räumlichkeiten bis zum 31. Dezember 2019 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass die Antragstellerin dieser Anordnung nicht fristgemäß nachkomme, drohte das Bezirksamt ein Zwangsgeld an. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, die verfahrensgegenständlichen Einheiten seien sowohl rechtlich als auch tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Das Gebäude sei bauplanungsrechtlich zu Wohnzwecken gewidmet, was sich aus dem Katasterauszug und der Denkmalliste ergebe. Gemäß der Hausauskunft vom 20. März 2019 sei das Haus bis in das Jahr 2000 nahezu vollständig und bis 2009 mit sechs Wohneinheiten belegt, eine Wohnung bis 2016 bewohnt gewesen. Der aktuelle Leerstand stelle eine Zweckentfremdung dar. Ein Ausnahmetatbestand sei nicht gegeben, da die Antragstellerin den Leerstand erst ab 2024 beseitigen wolle. Unterlagen zur Bauplanung und -ausführung habe diese nicht vorgelegt. Ihre hiergegen eingelegten Widersprüche vom 11. November 2019 begründete die Antragstellerin ergänzend damit, die Räumlichkeiten seien zum maßgeblichen Stichtag am 1. Mai 2014 teilweise gewerblich genutzt gewesen. Auch Baugenehmigungen aus dem Jahr 2006 wiesen die Räumlichkeiten teilweise als Gewerberäume aus. Die gegenständlichen Bescheide seien zudem nichtig, da sie innerhalb der gesetzten Frist nicht ausführbar seien. Zudem sei die zur Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen erforderliche Errichtung eines Baukrans nicht möglich, aufgrund der Bebauung des anliegenden Tacheles-Areals zudem mit erheblichen Vibrationen zu rechnen. Unabhängig hiervon sei eine Rückführung zu Wohnzwecken aus wirtschaftlichen Gründen nicht zu verlangen. Die Antragstellerin reichte hierzu ergänzend ein Wirtschaftlichkeitsgutachten des Sachverständigen M... vom 27. März 2020 ein. Mit Bescheiden vom 17. November 2020 wies das Bezirksamt die Widersprüche der Antragstellerin zurück. Zugleich korrigierte sie die Ausgangsbescheide dahin, dass die Wohnungen bis zum 31. Dezember 2021 wiederherzustellen und zu Wohnzwecken wiederzuzuführen sind. Die Anträge auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung lehnte das Bezirksamt ab. Zur Begründung führte das Bezirksamt ergänzend aus, die Baugenehmigung aus dem Jahr 2006 sei mittlerweile erloschen. Das eingereichte Gutachten halte einer Plausibilitätskontrolle nicht stand, insbesondere blieben Folgekosten aus unterlassener Instandhaltung unberücksichtigt. Den schlechten Zustand der Räumlichkeiten habe die Antragstellerin selbst verschuldet. Hierzu verwies das Bezirksamt auf eine Stellungnahme des Fachbereichs Kataster und Vermessung zu dem Gutachten vom 30. September 2020. Bei der Anordnung, die Räumlichkeiten bis zum 31. Dezember 2019 wieder Wohnzwecken zuzuführen, handele es sich um ein redaktionelles Versehen, das als offensichtlicher Kopierfehler zu erkennen gewesen sei; gemeint gewesen sei ursprünglich das Jahr 2020. Hiergegen richtet sich die Klage der Antragstellerin vom 16. Dezember 2020 (VG 6 K 196.20) sowie ihr Antrag auf Gewährung von Eilrechtsschutz vom 18. Dezember 2020. Ergänzend führt die Antragstellerin aus, weder Katasterauszüge noch Hausauskünfte hätten in zweckentfremdungsrechtlicher Hinsicht Relevanz; gleiches gelte für die Eintragung des Anwesens als Mietshaus in die Denkmalliste. Zudem habe sie umfangreiche Dacharbeiten unternommen, um den aktuellen Zustand des Objektes zu sichern. Die der Stellungnahme des Stadtentwicklungsamtes zugrunde gelegten erzielbaren Mieteinnahmen verstießen gegen das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – MietenWoG Bln. Um einen zeitgemäßen Standard der Wohnungen wiederherzustellen, seien gar weitere kostenintensive, in dem Gutachten noch nicht berücksichtigte Maßnahmen zwingend erforderlich. Die berechneten Kosten für Instandhaltung und Modernisierung beruhten nicht darauf, dass entsprechende Maßnahmen in der Vergangenheit unterlassen worden wären, sondern seien Folge altersbedingter Abnutzungen. Die Antragstellerin beantragt sinngemäß, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage – VG 6 K 296.20 – gegen die Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderungen in den Bescheiden des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 8. Oktober 2019 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 17. November 2020 anzuordnen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Zur Begründung verweist er auf den Inhalt ihrer Bescheide. Ergänzend führt er aus, weder Bauplanungsrecht noch der Denkmalschutz stünden einer Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken entgegen. Folgekosten aus unterlassenen Maßnahmen zur Instandhaltung seien bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung auch dann zu berücksichtigen, wenn sie auf das Unterlassen von Rechtsvorgängern zurückzuführen seien. Das MietenWoG Bln sei auf umfangreich sanierte Wohnungen nicht anwendbar. Jedenfalls ergebe sich die Wirtschaftlichkeit einer Wiederherstellung von Wohnraum bei Umwandlung der Einheiten in Eigentumswohnungen. Kosten für weitere, von der Antragstellerin als notwendig erachtete Maßnahmen, die im Gutachten keine Erwähnung fänden, gingen über die bauliche Erhaltung der Räumlichkeiten hinaus. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners verwiesen. II. Der Antrag hat keinen Erfolg. 1. Der Antrag ist zulässig, insbesondere ist er nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – statthaft. Der Klage gegen die Rückführungs- und Wiederherstellungsaufforderungen in den Bescheiden vom 8. Oktober 2019 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 17. November 2020 kommt gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 4 Abs. 4 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in der seit dem 12. Oktober 2020 geltenden Fassung (GVBl. S. 807) keine aufschiebende Wirkung zu. Selbst wenn der Antragstellerin in ihrer Auffassung zu folgen wäre, Ausgangs- und Widerspruchsbescheide seien nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – i.V.m. § 44 Abs. 2 Nr. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG – nichtig, scheiterte die Zulässigkeit des Antrages nicht an der fehlenden Durchführung eines Vorverfahrens nach § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Zu den allgemeinen Zulässigkeitsvoraussetzungen einer Anfechtungsklage bestehen insoweit keine Unterschiede (vgl. Schenke, JuS 2016, S. 97, 100). 2. Der Antrag ist jedoch nicht begründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung begegnet die Rechtmäßigkeit der Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderungen keinen ernstlichen Zweifeln. Rechtsgrundlage der Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderung ist jeweils § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach Abs. 1 Satz 1 dieser Bestimmung anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (Abs. 1 Satz 2). Ist Wohnraum so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass der oder die Verfügungsberechtigte auf seine oder ihre Kosten den früheren Zustand wiederherstellt oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schafft (Wiederherstellungsgebot, § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG). a) Die Wiederherstellungs- und Rückführungsgebote sind wirksam, insbesondere nicht gemäß § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG nichtig. Danach ist ein Verwaltungsakt nichtig, den aus tatsächlichen Gründen niemand ausführen kann. Mögliche rechtliche Hindernisse, etwa von der Antragstellerin angeführte denkmalschutzrechtliche Belange, die einer Wiederherstellung zu Wohnraum entgegenstünden, sind von der Vorschrift nicht umfasst. Soweit die Antragstellerin vorträgt, ein für die Durchführung der erforderlichen Baumaßnahmen notwendiger Baukran könne nicht auf der hierfür allein in Frage kommenden Freifläche hinter dem Gebäude aufgestellt werden, belegt dies keine objektive Unmöglichkeit i.S.d. § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG. So hat sie weder substantiiert dargelegt, inwiefern und inwieweit für die Arbeiten tatsächlich ein Baukran benötigt wird, noch ist ersichtlich, weshalb die an dieser Stelle errichteten Baucontainer für die Bebauung des anliegenden sogenannten T...-Areals nicht auch an anderer Stelle aufgestellt werden könnten. Dies gilt umso mehr, als die Antragstellerin ihrem eigenen Vortrag nach Eigentümerin der gesamten von O..., F... und J... begrenzten Fläche ist, die insgesamt 23.445 m2 umfasst. Allein der Verweis der Antragstellerin auf die geplante dichte Bebauung der Freifläche auf diesem Areal, die umgebende Bestandsbebauung und die übrigen örtlichen Gegebenheiten, insbesondere den engen Straßenverlauf der F..., reicht für den Nachweis, dass als Standort für die Baucontainer kein anderer Platz in Betracht kommt, nicht aus. Dagegen spricht zudem, dass die Antragstellerin ihren ersten (formlosen) Antrag auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung für eine Nutzung der Räumlichkeiten in dem Gebäude F... als Baustellenbüros mit der Begründung zurückgenommen hat, hierfür bestehe kein Bedarf mehr, da das beauftragte Bauunternehmen Räumlichkeiten an anderer Stelle gefunden und angemietet habe. Auch entzieht es sich der Kenntnis des Gerichts, ob die Antragstellerin – wie ursprünglich von ihr geplant – das neben dem verfahrensgegenständlichen Gebäude gelegene Objekt F... tatsächlich zu Zwecken der Realisierung der Bauvorhaben auf dem T...-Areal nutzt oder ob dort die Einrichtung von (weiteren) Baustellenbüros in Betracht käme. Im Übrigen kann der Umstand, dass die Antragstellerin die Sanierung der Bestandsgebäude auf diesem Areal erst in einem zweiten Bauabschnitt und damit nach Fertigstellung der Bebauung der dort gelegenen Freiflächen mit Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Kultur- und Gastronomiebetrieben plant, allenfalls ein subjektives Unvermögen der Antragstellerin begründen. § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG umfasst jedoch allein die objektive tatsächliche, nicht jedoch die in der (juristischen) Person der Antragstellerin liegende subjektive Unmöglichkeit (vgl. Sachs, in: Stelkens/Bonk/ders., VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 44 Rn. 124). Soweit die Antragstellerin vorträgt, aufgrund der Baumaßnahmen müsse mit erheblichen Vibrationen und leichten Erdverschiebungen gerechnet werden, sodass aus diesem Grund eine Instandsetzung nicht empfehlenswert bzw. wirtschaftlich sei, führt auch dies nicht zur Nichtigkeit der angefochtenen Bescheide. Denn dass eine parallel zur Bebauung des T...-Areals unternommene Instandsetzung der Räume in den Bestandsgebäuden der F... per se unmöglich ist, lässt sich bereits aus diesem Vortrag nicht erkennen. Ob eine Nutzung der verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nach erfolgter Sanierung wegen möglicher erheblicher, von der anliegenden Baustelle ausgehender Lärmemissionen wie von der Antragstellerin behauptet zumindest zeitweise unmöglich ist, berührt allenfalls den Umfang mietvertraglicher Pflichten. Auch die von dem Antragsgegner gesetzte Frist für die Wiederherstellung der Räumlichkeiten und deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken bis zum 31. Dezember 2021 ist nicht schlechterdings unmöglich. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des festgestellten aktuellen Zustandes der Räumlichkeiten und der Durchführung eines möglichen denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens. Denn die Wiederherstellungsaufforderungen in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 17. November 2020 gewähren der Antragstellerin einen Zeitraum von mehr als 13 Monaten zu ihrer Umsetzung. Sofern die nach Abschluss des Verfahrens auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes verbleibende Zeit objektiv nicht ausreichen sollte, die Räumlichkeiten wieder zu Wohnzwecken herzustellen, verbliebe der Antragstellerin die Möglichkeit, bei dem Bezirksamt eine Fristverlängerung zu beantragen. Im Übrigen kann sie dem Bezirksamt die tatsächliche Undurchführbarkeit der Arbeiten innerhalb der hierfür bestimmten Frist unter Nachweis der konkreten Gründe für die jeweilige Verzögerung in den Bauabschnitten im Rahmen eines sich möglicherweise anschließenden Verwaltungszwangsverfahrens entgegenhalten. b) Die Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum ist es hingegen unerheblich, ob der Wohnraum am 1. Mai 2014 noch bewohnt bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch Artikel 46 der Verordnung vom 12. Oktober 2020, GVBl. S. 807) auch entsprechend genutzt wurden. aa) Die Räumlichkeiten sind bei summarischer Prüfung zur Nutzung zu Wohnzwecken rechtlich geeignet. Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bauordnungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – BVerwG 8 C 53.85 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Unbeachtlich ist hingegen eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 –, juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 – BVerwG 8 C 48.83 –, juris Rn. 13; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17). Die verfahrensgegenständlichen Wohnungen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes I - 41 vom 13. Mai 2003, der für das Grundstück F... als Art der baulichen Nutzung ein Kerngebiet festsetzt. Nach Ziffer 6 der textlichen Festsetzung sind Wohnungen im Kerngebiet mit der Bezeichnung MK 3, in dem die Räumlichkeiten gelegen sind, allgemein zulässig. Auch andere, insbesondere denkmalschutzrechtliche Bestimmungen stehen einer Rückführung der verfahrensgegenständlichen Einheiten zu Wohnzwecken nicht entgegen. Das Gebäude F... ist als konstituierender Bestandteil des Ensembles „Spandauer Vorstadt“ Baudenkmal i.S.v. § 2 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes Berlin – DSchG Bln – und in der Denkmalliste nach § 4 Abs. 1 DSchG Bln als Mietshaus, Baujahr 1894 eingetragen. Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 DSchG Bln darf ein Denkmal nur mit Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde instand gesetzt und wiederhergestellt werden. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG Bln). Hiernach besteht für die angeordnete Rückführung allenfalls ein Genehmigungsvorbehalt. Weder aus dem Gesetz selbst noch sonst ist ersichtlich, dass denkmalschutzrechtliche Belange einer Wiederzuführung zu Wohnzwecken entgegenstünden. Hierfür reicht nicht allein aus, dass im Vorfeld der Baumaßnahmen eine Abstimmung zwischen den Bereichen Denkmalschutz und Wohnen erforderlich wird. Darüber hinaus hätten auch nach dem Vortrag der Antragstellerin denkmalschutzrechtliche Belange allenfalls Auswirkungen auf die Kosten, nicht jedoch auf das Ob einer Rückführung. bb) Die Räume sind auch tatsächlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet. So sind die Räumlichkeiten zwar derzeit unstreitig nicht bewohnbar. Die von der Antragstellerin zur Verfahrensakte gereichte Fotodokumentation des Sachverständigen M... zeigt leerstehende, teils stark sanierungsbedürftige Räumlichkeiten. Dem entsprechen die Feststellungen des Bezirksamts in seinem Vermerk vom 21. März 2019, wonach das Gebäude vollständig leerstehend und sanierungsbedürftig sei. Sanitäre Einrichtungen seien, wenn überhaupt, nur in einem unbenutzbaren Zustand vorhanden. Es handle sich um hauptsächlich entkernte Räumlichkeiten. Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen jedoch auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. Urteil der Kammer vom 30. April 2019 – VG 6 K 30.18 –, juris Rn. 39). Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist hingegen nicht der Zweck des Gesetzes (vgl. insoweit zur alten, übertragbaren Rechtslage BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52). Hiermit ist keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden. Es ist der zweckentfremdungsrechtliche Schutz des Wohnungsbestandes, der nach ständiger Rechtsprechung auch solchen Wohnraum erfasst, der zum Stichtag mit vertretbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden kann (vgl. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 –, juris Rn. 65). (1) Es ist nach summarischer Prüfung davon auszugehen, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude als Wohngebäude errichtet und auch zum Stichtag tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurde. So ergibt sich aus der Berliner Denkmalliste das Baujahr 1894 sowie die Nutzung des Gebäudes als Mietshaus. Auch die Hausauskunft mit Stand vom 21. November 2019 weist auf eine Wohnnutzung des Gebäudes bis in die 2000er Jahre hin. Im Liegenschaftskataster ist das Gebäude als Wohnhaus verzeichnet. Die Antragstellerin trägt selbst vor, dass im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs jedenfalls die zwei Einheiten VH, 2. OG rechts sowie VH, 3. OG rechts zu Wohnzwecken genutzt wurden. Der Sachverständige M... stellt in seinem Gutachten in Übereinstimmung hiermit fest, die letzte Wohneinheit des Gebäudes sei (erst) 2017 leergezogen worden. (2) Die Wohnräume lassen sich für die Antragstellerin zumutbar in einen bewohnbaren Zustand versetzen. Um eine bloße Bauruine oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt es sich ersichtlich nicht. Der derzeitige Zustand der verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten lässt ihre objektive Eignung zur dauernden Wohnnutzung nicht entfallen. Ein unzumutbarer Aufwand, die Räumlichkeiten wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen, ist nicht belegt. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist für den Eigentümer nur dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht „längerfristig“, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 – BVerwG 8 C 35.83 –, juris Rn. 29; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 – BVerwG 8 C 16.84 –, juris Rn. 34; OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 – OVG 5 B 45.95 –, Das Grundeigentum 1997, S. 623, 625). Wer sich auf diese Ausnahme beruft – wie hier die Antragstellerin –, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast, wenn ein Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet und genutzt wurde (vgl. VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 –, juris Rn. 17; jedenfalls von einer gesteigerten Darlegungslast des Eigentümers ausgehend OVG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2020 – 4 Bs 176/19 –, juris Rn. 35). Hierzu ist substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 15. März 2001 – OVG 5 N 171/00 –, NZM 2001, S. 594, 595). Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen (vgl. VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378 –, juris Rn. 26 m.w.N.). Die objektive Eignung zu Wohnzwecken kann insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19. Oktober 1995 – 3 U 7/94 –, WuM 1998, S. 320, juris-Leitsatz). Die Antragstellerin ist ihrer aus der ursprünglichen Errichtung zu Wohnzwecken folgenden Darlegungslast nicht nachgekommen. Die vorgelegte Renditeberechnung durch das Gutachten des Sachverständigen M... ist nicht geeignet, die Unwirtschaftlichkeit der angeordneten Rückführung und Wiederherstellung des Wohnraums zu belegen. Sie lässt die in der Vergangenheit unterlassenen gebotenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die bei der Berechnung der Aufwendungen zur Wiederherstellung des Wohnraums abzuziehen sind, in Gänze unberücksichtigt. Bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes ist der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990, a.a.O., juris Rn. 13; VG München, Urteil vom 29. März 2017, a.a.O., juris Rn. 20). Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung; auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an. Die Pflicht zur Erhaltung von Wohnraum in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand folgt dabei bereits aus § 2 Satz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes – WoAufG Bln. Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsrechts, Wohnraum zu erhalten bzw. die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen, bedingen diese Absetzung, da andernfalls bloße Untätigkeit und das Absehen von leicht möglichen Instandhaltungsmaßnahmen zu einer Unbewohnbarkeit führen würden (vgl. hierzu und zum Folgenden VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 –, juris Rn. 22). Damit wäre der Möglichkeit Tür und Tor geöffnet, durch „gezielten“ Leerstand – und damit durch einen zweckentfremdungsrechtlich gerade sanktionierten Tatbestand – letztlich Wohnraum umzuwandeln bzw. zu vernichten. Wie § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG zeigt, toleriert das Zweckentfremdungsrecht Leerstand aber nur in eng umrissenen Grenzen, so namentlich dann, wenn er daraus resultiert, dass vorhandener Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht. Der Leerstand im verfahrensgegenständlichen Gebäude reicht im Vergleich hierzu zeitlich teilweise weit darüber hinaus. Sollte die Antragstellerin meinen, dass sich Erhaltungsinvestitionen nicht lohnen, müsste sie die Räumlichkeiten veräußern und dürfte diese nicht ungenutzt weiter verwahrlosen lassen; dieser „Druck“ ist zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. ausdrücklich BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 – BVerwG 8 C 35/83 –, juris Rn. 21). Es steht nach summarischer Prüfung fest, dass erforderliche Maßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung in der Vergangenheit unterblieben sind. Der Sachverständige M... führt hierzu lediglich aus, Hinweise auf eine unterlassene Instandhaltung seien nicht festgestellt worden. Die technische Lebensdauer des Objekts sei erreicht bzw. überschritten. Allein in Bezug auf die oberste Decke zum Dachboden im HH, 4. OG könne er eine frühere unterlassene Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht ausschließen. Auch diese Kosten seien jedoch nicht abzuziehen, da es sich hierbei angesichts des notwendigen Austauschs des gesamten Dachstuhls um sogenannte Sowieso-Kosten handele. Gleichzeitig stellt der Gutachter jedoch auch fest, dass das Gebäude (zuletzt) im Jahre 1970 im Bereich von Dach und Fassade in minderer Qualität instand gesetzt worden sei. Die von ihm beschriebenen Schäden seien hauptsächlich auf Alter und Abnutzung, teilweise auf benachbarte Baumaßnahmen und Erschütterungen aus Schienenverkehr zurückzuführen. Diese Feststellung wird gestützt durch die Baubeschreibung vom 15. Dezember 2004, die umfangreiche, letztlich aber nicht durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorsah. Somit dürften bereits zum damaligen Zeitpunkt Maßnahmen zur Unterhaltung und Instandsetzung geboten gewesen sein. Darüber hinaus weist der Fachbereich Kataster und Vermessung des Bezirksamts in seiner Stellungnahme vom 30. September 2020 darauf hin, dass sich der frühere Eigentümer mit Investitionsvorrangbescheid vom 8. Juni 1995 verpflichtet habe, das Objekt umfangreich zu sanieren, was bis heute nicht geschehen sei. Nach alldem betreffen die von dem Sachverständigen gelisteten erforderlichen baulichen Maßnahmen weit überwiegend einen in Bezug auf den verfahrensgegenständlichen Wohnraum entstandenen Investitionsrückstau, der sich seit der letzten, bereits Jahrzehnte zurück liegenden Instandhaltung aufgebaut hat und bei der Renditeberechnung zulasten der Antragstellerin zu berücksichtigen ist. Es kommt mithin nicht darauf an, ob die Feststellung des Fachbereichs Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes, wonach der Zustand des Gebäudes sich erst in den letzten fünf Jahren nachhaltig verschlechtert haben dürfte, tatsächlich zutrifft. Hierfür spricht gleichwohl, dass unter Heranziehung der Angaben aus der Hausauskunft Anhaltspunkte für eine Wohnnutzung des Gebäudes bis in die 2000er Jahre, teils auch noch darüber hinaus bestehen. Der fehlerhaften Ermittlung der anteiligen Baukosten und der unterlassenen Berücksichtigung von Folgekosten setzt der Fachbereich Kataster und Vermessung des Bezirksamts in seiner Stellungnahme vom 30. September 2020 eine plausible Renditeberechnung entgegen. Danach stehen Aufwendungen in Höhe von rund 1,5 Millionen Euro zur Wiederherstellung des Wohnraums Einnahmen von rund 2,0 Millionen Euro entgegen. Die Berechnung unterstellt eine umfangreiche Sanierung des Gebäudes durch den damaligen Verfügungsberechtigten im Jahre 2001 entsprechend den Vorgaben des Investitionsvorrangbescheides unter Berücksichtigung der zum damaligen Zeitpunkt in Ansatz zu bringenden Baukosten. Der hiergegen letztlich allein vorgebrachte Nachweis von Notsicherungsarbeiten an den Dächern beider Gebäude F... im Jahre 2019 berührt die in Bezug auf die Wohnräume und weitere Teile des Gebäudes festgestellte Untätigkeit nicht. Es kommt mithin nicht darauf an, dass der Sachverständige die der Wirtschaftlichkeitsprüfung zu Grunde gelegte Wohnfläche unter Abweichung von § 2 Abs. 1 Satz 2 ZwVbVO, wonach die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung maßgeblich für die Berechnung sind, bestimmt hat. Eine planwidrige Regelungslücke, die – wie von dem Gutachter vorgeschlagen – durch Anwendung der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie geschlossen werden könnte, liegt nicht vor. Vielmehr sieht § 2 Abs. 1 Satz 3 ZwVbVO Ausnahmen allein für die dort abschließend aufgezählten Grundflächen vor. Ebenso wenig ist maßgeblich, dass die Renditeberechnung zudem noch die unwirksamen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15. April 2021 – 2 BvF 1/20 u.a. –) Mietobergrenzen nach § 4 i.V.m. §§ 6 und 7 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – MietenWoG Bln – berücksichtigt. Es hätte allerdings ohnehin Überwiegendes dafür gesprochen, dass die Voraussetzungen von § 1 Nr. 3 MietenWoG Bln erfüllt gewesen wären, wonach das Gesetz keine Anwendung auf dauerhaft unbewohnbaren oder unbewohnten ehemaligen Wohnraum fand, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird. Soweit die Antragstellerin nunmehr vorträgt, über die Feststellungen des Sachverständigen hinaus seien noch weitere kostenintensive Maßnahmen zwingend erforderlich, wodurch die Unwirtschaftlichkeit einer Instandsetzung nochmals erheblich deutlicher ausfalle, unterlegt sie dies nicht mit entsprechenden Nachweisen. Es ist auch nicht ersichtlich, warum der Sachverständige den notwendigen Instandsetzungsaufwand – wie von der Antragstellerin behauptet – bewusst zurückhaltend bewertet haben sollte. cc) Der Anwendungsbereich des ZwVbG ist auch unter Berücksichtigung der Regelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG eröffnet. Die Räumlichkeiten wurden zum Stichtag des 1. Mai 2014 nicht zu anderen als Wohnzwecken genutzt. Soweit sich die Antragstellerin auf den Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg bezieht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 117 ff., 131 ff.), kann sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Streitgegenständlich sind dort Nutzungen, die nach Außerkrafttreten des vorherigen Zweckentfremdungsverbots erlaubnisfrei ins Werk gesetzt wurden und zum Stichtag andauerten. Im Hinblick hierauf hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eine unverhältnismäßige tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots darin erkannt, dass es gemäß § 1 Abs. 1, Abs. 3 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, erfasst und die Zweckbestimmung der Räume durch den Verfügungsberechtigten bedeutungslos ist. Keinen verfassungsrechtlichen Bedenken sieht sich jedoch der Bestandsschutz des vorhandenen Wohnraums ausgesetzt. Dies entspricht im Ergebnis der überholten Rechtslage nach dem Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen – Mietrechtsverbesserungsgesetz –, wonach neben der objektiven Eignung der Räume zu Wohnzwecken „die nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots“ maßgeblich war (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 7. April 1978 – OVG II B 110.76 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Verfassungsrechtlich geschützt werden bereits ins Werk gesetzte Chancen, nicht hingegen nur künftige Chancen einer Nutzungsänderung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 143). Auch mit dieser Maßgabe unterfallen die Räumlichkeiten der Antragstellerin dem Zweckentfremdungsverbot. Eine Umwidmung der Räumlichkeiten hat sie nicht hinreichend glaubhaft gemacht. Soweit sie angibt, dass es sich bei den Räumlichkeiten ihrem Kenntnisstand nach größtenteils um Gewerbeeinheiten handelte, ist ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Auch aus den Verwaltungsvorgängen ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine gewerbliche Nutzung in der Vergangenheit. Die eingereichte Fotodokumentation des Sachverständigen M... zeigt weitgehend leerstehende Räumlichkeiten in jeweils unterschiedlich sanierungsbedürftigem Zustand; teilweise sind alte Sanitäranlagen zu erkennen. Sie ist damit nicht geeignet, eine Umwidmung der Wohneinheiten zu gewerblichen Zwecken in der Vergangenheit zu dokumentieren. Auch soweit die Antragstellerin vorträgt, bei den verfahrensgegenständlichen Einheiten handele es sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zumindest teilweise um Gewerberäume, dringt sie hiermit nicht durch. Es gibt keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die mit Baugenehmigung Nr. 399/06 des Bezirksamts vom 14. Februar 2006 genehmigte Nutzungsänderung tatsächlich vollzogen wurde. Die in der Baugenehmigung in Bezug genommene Baubeschreibung vom 15. Dezember 2004 beinhaltete zwar eine umfassende Sanierung des Bestandsgebäudes sowie einen Dachgeschoßausbau und sah eine Neuordnung der Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Aufteilung dergestalt vor, dass im Erdgeschoss eine gastronomische Nutzung, im 1. bis zum 3. OG Büros sowie im 4. OG und im DG Wohnungen realisiert werden sollten. Die Genehmigung ist jedoch gemäß § 72 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin – BauO Bln – in seiner damals gültigen Fassung vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495) jedenfalls vor Inkrafttreten der ZwVbVO erloschen. Danach erlöschen die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen worden ist. Ein Baubeginn ist weder von der Antragstellerin vorgetragen noch ergibt er sich aus den Verwaltungsakten. Ausweislich des Vermerks des Wohnungsamtes vom 11. Juni 2020 liegt dem Bezirksamt keine Baubeginnsanzeige vor. Unter zusätzlicher Berücksichtigung des bei der Ortsbegehung am 20. März 2019 festgestellten, auch in dem Gutachten des Sachverständigen M... beschriebenen und von ihm auch fotografisch dokumentierten Zustands spricht weit Überwiegendes dafür, dass die in der Baubeschreibung aufgeführten Planungen für Sanierung und Ausbau nicht ausgeführt wurden. Weder der Einbau von Aufzügen noch der Dachgeschossausbau sind tatsächlich erfolgt. Selbst unterstellt – wofür keine Anhaltspunkte bestehen –, die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin hätte einen schriftlichen Antrag auf Verlängerung der Drei-Jahres-Frist nach § 72 Abs. 2 BauO Bln gestellt, wäre die Baugenehmigung spätestens im Jahre 2010 erloschen. Soweit die Antragstellerin vorträgt, im Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums an dem Grundstück habe die überwiegende Anzahl der Einheiten teilweise seit längerer Zeit leer gestanden, kann sie damit eine mögliche Verletzung grundgesetzlich geschützten Vertrauens, das zum 1. Mai 2014 entwertet worden sein könnte, nicht geltend machen. Unabhängig davon, ob sich die Antragstellerin überhaupt auf Vertrauensschutz berufen kann, obwohl sie erst nach dem Stichtag Eigentum an den Räumlichkeiten erworben hat, lässt Leerstand die Wohnraumeigenschaft unberührt und ist als solcher keine anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete. Leerstand ist seit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots untersagt, auch wenn die Rechtsordnung den Leerstand zuvor hingenommen hat (vgl. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 –, juris Rn. 52 m.w.N.). c) Auch im Übrigen liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen der angeordneten Rückführungs- und Wiederherstellungsgebote vor. Indem die Antragstellerin bzw. ihre Rechtsvorgängerinnen die zum Erhalt notwendigen Instandhaltungs- bzw. -instandsetzungsmaßnahmen unterließen, ist der verfahrensgegenständliche Wohnraum so i.S.d. § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist. Die Antragstellerin nutzt die Wohnräume zudem ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zweckfremd. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Eine Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Hs. 1 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann, ist nicht gegeben. d) Ermessen bezüglich der Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderung ist hier nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 – BVerwG 5 C 80.88 –, juris Rn. 16). Anhaltspunkte für atypische Umstände, die eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen und eine nähere Begründung erfordert hätten, sind nicht aufgezeigt oder sonst ersichtlich. Die Frist von mehr als einem Jahr zur Wiederherstellung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums hat das Bezirksamt beanstandungsfrei gesetzt. Nach dem Vorgenannten besteht darüber hinaus weder ein Anspruch der Antragstellerin auf Ausstellung von Negativattesten nach § 5 ZwVbVO noch – hilfsweise – auf Genehmigung von Leerstand gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 ZwVbG. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei legt die Kammer für eine Rückführungsaufforderung pro Wohnung den Auffangwert von 5.000,00 Euro zugrunde. Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).