2 B 35/22

Keine Anordnung der sofortigen Vollziehung bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts • Antrag auf Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Vorkaufsrechtsbescheides kann auch von der Verkäuferin als Begünstigter im Sinne des § 80a Abs.1 Nr.1 VwGO erhoben werden. • Fehlendes Rechtsschutzbedürfnis liegt vor, wenn die Vollziehung des Bescheides inhaltlich eine Zahlungsfälligkeit erst mit Eintritt der Bestandskraft regelt. • Bei Abwägung der beteiligten Interessen überwiegen regelmäßig die Risiken der Gemeinde und Dritter gegenüber dem Interesse des Verkäufers auf vorzeitige Kaufpreiszahlung. • Die Anordnung der sofortigen Vollziehung kann wegen fehlender offensichtlicher Rechtmäßigkeit des Bescheides und drohender unheilbarer Nachteile für Gemeinde oder Dritte zu versagen sein. Die Verkäuferin (Antragstellerin) hatte 2016 ein Grundstück verkauft; die Gemeinde (Antragsgegnerin) übte gemäß Bescheid vom 24.05.2022 ihr Vorkaufsrecht aus. Die Verkäuferin beantragte einstweiligen Rechtsschutz in Form der Anordnung der sofortigen Vollziehung des Vorkaufsrechtsbescheides, um vorzeitig Kaufpreiszahlung zu erzwingen. Die ursprünglichen Käufer sind als Beigeladene beteiligt; im Grundbuch besteht eine vorrangige Auflassungsvormerkung zugunsten der Beigeladenen zu 1). Im Bescheid ist geregelt, dass die Kaufpreiszahlung erst mit Eintritt der Bestandskraft des Bescheides erfolgen soll. Die Verkäuferin macht geltend, ihr stehe als Begünstigter ein Anordnungsanspruch zu und die Fälligkeitsregelung widerspreche der gesetzlichen Lage. Das Gericht prüfte Zulässigkeit, Rechtsschutzbedürfnis, die Interessenabwägung und die Erfolgsaussichten des Antrags. • Zulässigkeit: Das Gericht erkennt die Statthaftigkeit des Antrags, weil durch Ausübung des Vorkaufsrechts ein neuer Kaufvertrag entsteht und die Verkäuferin daraus einen Zahlungsanspruch erlangt; sie kann daher als Begünstigte i.S.d. § 80a Abs.1 Nr.1 VwGO angesehen werden. • Fehlendes Rechtsschutzbedürfnis: Der Bescheid regelt ausdrücklich, dass die Kaufpreiszahlung erst mit Bestandskraft fällig wird; eine Anordnung der sofortigen Vollziehung würde insoweit keinen praktischen Vorteil für die Verkäuferin bringen. • Weiterer Grund des Nichterfolgs: Der Verkäuferin steht der Kaufpreiszahlung auch materiell noch nicht zu, weil das Grundbuch wegen einer vorrangigen Auflassungsvormerkung nicht lastenfrei übergeben werden kann; die Gemeinde könnte die Vormerkung nur nach Unanfechtbarkeit löschen. • Interessenabwägung: Nach § 80 Abs.2 S.1 Nr.4 VwGO ist ein überwiegendes Interesse eines Beteiligten erforderlich; unter summarischer Prüfung sprechen Rechtsprechung und praktische Risiken gegen die Antragstellerin. Der BGH hat ausgeführt, dass Verzögerungen bei Kaufpreiszahlung durch Vorkaufsrechtsausübung grundsätzlich hingenommen werden müssen. • Gefahren für Antragsgegner und Dritte: Bei Anordnung der Vollziehung bestünde das Risiko, dass die Gemeinde zahlt ohne gesichertes Eigentumsrecht und ggf. Rückforderungs- und Insolvenzrisiken trägt; Dritte könnten zudem später eine mühsame Rückabwicklung verlangen. • Schlussfolgerung: Insgesamt überwiegen die Nachteile für Gemeinde und Beigeladene die Interessen der Verkäuferin am vorzeitigen Zahlungszugang; der Antrag ist daher unbegründet. Der Antrag auf Anordnung der sofortigen Vollziehung des Bescheides vom 24.05.2022 wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Verfahrenskosten; außergerichtliche Kosten der Beigeladenen zu 1) sind erstattungsfähig. Begründend liegt kein erforderliches Rechtsschutzbedürfnis vor, weil der Bescheid die Kaufpreisfälligkeit erst mit Bestandskraft anordnet und die Verkäuferin derzeit keinen durchsetzbaren Anspruch auf sofortige Zahlung hat. Außerdem überwiegen nach summarischer Prüfung der Rechtmäßigkeit und der Abwägung der beteiligten Interessen die Risiken für die Gemeinde und die Beigeladenen gegenüber dem Interesse der Verkäuferin an vorzeitiger Auszahlung, so dass die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht zu rechtfertigen ist.