10 A 2931/07

Verwirkung und Geltendmachung von Vertragsstrafe bei verspäteter Grundstücksräumung • Eine wegen nicht fristgerechter Erfüllung verwirkte Vertragsstrafe ist nachträglich nicht allein dadurch beseitigt, dass der Gläubiger bei späterer Übergabe nicht erneut ausdrücklich auf den Vorbehalt hinweist. • Eine Vertragsstrafe verwirkt mit Eintritt des Verzuges des Schuldners (§ 339 BGB). • Der bei Abnahme erklärte Vorbehalt genügt den Anforderungen des § 341 Abs. 3 BGB, wenn er zeitnah zur Abnahme schriftlich erklärt wurde und der Gläubiger sein Recht nicht ersichtlich aufgegeben hat. Die Klägerin hatte sich in einem gerichtlichen Vergleich verpflichtet, ein Grundstück bis zum 31.10.2006 einschließlich aufgeschüttetem Sand zu räumen und an den Beklagten zu übergeben. Bei Abnahmeterminen am 02.11.2006 und 09.11.2006 war die Räumung nicht vollständig erfolgt; auf dem Grundstück verblieben erhebliche Sandmengen und weitere Mängel. Der Beklagte behielt sich am 02.11.2006 schriftlich die Geltendmachung der vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe vor und rügte nachfolgend weiterhin ausstehende Arbeiten; am 02.01.2007 forderte er 50.000 Euro Vertragsstrafe. Die Klägerin focht an, die Vertragsstrafe sei nicht bereits am 02.11.2006 verwirkt und der Vorbehalt habe bei der späteren Übergabe nicht mehr gegolten. Das Verwaltungsgericht sprach die Vertragsstrafe zu; der Zulassungsantrag der Klägerin zum Berufungsverfahren wurde vom Oberverwaltungsgericht abgelehnt. • Verwirkung: Nach § 339 Satz 1 BGB verwirkt die für den Fall versprochene Vertragsstrafe, wenn der Schuldner in Verzug gerät. Am 02.11.2006 war die Klägerin im Verzug, weil der aufgeschüttete Sand und sonstige Verpflichtungen nicht entfernt waren. • Umfang der Verpflichtung: Der Wortlaut der Vergleichsvereinbarung (Ziffer 3) verpflichtete die Klägerin ausdrücklich zur Entfernung des aufgeschütteten Sandes; ein Entfallen dieser Pflicht mangels Investorerklärung lag nicht vor. • Vorbehaltserklärung und § 341 Abs. 3 BGB: Der schriftliche Vorbehalt der Geltendmachung der Vertragsstrafe am 02.11.2006 genügte den Anforderungen des § 341 Abs. 3 BGB, weil er zeitnah und schriftlich erklärt wurde und objektiv nicht so zu verstehen war, dass der Beklagte auf sein Recht verzichten wollte. • Rechtliche Wirkung bei späterer Übergabe: Auch wenn bei der Übergabe am 09.11.2006 der Vorbehalt nicht wiederholt wurde, hebt dies die bereits verwirkte Vertragsstrafe nicht auf. Der weitergehende Beharrungswille des Beklagten und weitere Mängelrügen zeigen, dass der Anspruch fortbestand. • Beweiswürdigung: Übergabeprotokolle und Zeugenaussagen belegten, dass erhebliche Sandmengen und weitere Arbeiten noch offen waren; die Annahme, der Beklagte habe das Grundstück als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkannt, war nicht belegt. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wurde abgelehnt; das Urteil des Verwaltungsgerichts, wonach die Klägerin die Vertragsstrafe verwirkt hat und der Anspruch des Beklagten fortbesteht, bleibt bestehen. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens; der Streitwert wurde auf 50.000 Euro festgesetzt. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass die Klägerin in Verzug geraten ist, die Vergleichsvereinbarung die Entfernung des Sandes ausdrücklich verpflichtete und der Beklagte seinen Anspruch durch rechtzeitige schriftliche Vorbehaltskundgabe gewahrt hat. Damit war die Vertragsstrafe wirksam entstanden und ist nicht durch die spätere Übergabe entfallen.