3 L 159/03

Unwirksame Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts wegen fehlender Zuständigkeit und Fristversäumnis • Die Ausübung eines kommunalen Vorkaufsrechts ist innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Ausschlussfrist von zwei Monaten durch das nach Kommunalverfassungsrecht zuständige Organ zu treffen. • Eine Entscheidung eines Gemeindeausschusses als Eilentscheidung ist nur zulässig, wenn objektiv die Voraussetzungen für eine Eilentscheidung vorliegen; eine nachträgliche Genehmigung durch die Gemeindevertretung heilt Fristversäumnisse nicht. • Verstöße gegen die inneren Zuständigkeitsvorschriften können Verfahrensfehler i.S. des Verwaltungsrechts darstellen und zur Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsakts führen, wenn nicht offensichtlich ist, dass der Fehler die Sachentscheidung nicht beeinflusst hat. Verkäuferin und Käufer schlossen am 17.12.1996 einen notariellen Kaufvertrag über Flächen des als Denkmal geführten Schlossparks. Die Notarin teilte der Gemeinde den Kaufvertrag am 10.03.1997 mit. Innerhalb der zweimonatigen Frist beschloss am 20.03.1997 der Haupt- und Finanzausschuss der Gemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Denkmalschutzgesetz; die Gemeindevertretung genehmigte diesen Beschluss erst am 21.05.1997. Die Behörde erließ daraufhin einen Ausübungsbescheid (30.04.1997), dessen Widerspruchsbescheid am 01.07.1998 bestätigt wurde. Die Kläger (Verkäuferin und Käufer) erhoben Klage; in der Folge wurde die Berufung des Käufers zum Oberverwaltungsgericht zugelassen. Streitfragen betreffen die Zuständigkeit zur Entscheidung über das Vorkaufsrecht, die Zulässigkeit einer Eilentscheidung des Hauptausschusses und die Frage, ob das Vorkaufsrecht innerhalb der Ausschlussfrist wirksam ausgeübt wurde. • Anwendbare Normen: § 22 DSchG M‑V (Ausübung des Vorkaufsrechts), § 22 Abs. 2, § 35 Abs. 2 Satz 4 und § 35 Abs. 2 Satz 5 KV M‑V 1994, § 29 Abs. 3 KV M‑V 1994, §§ 44, 45, 46 VwVfG M‑V, § 113 Abs. 1 VwGO. • Zuständigkeit: Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist wegen erheblicher wirtschaftlicher Auswirkungen eine wichtige Angelegenheit, für die originär die Gemeindevertretung zuständig ist; die Hauptsatzung der Gemeinde übertrug diese Zuständigkeit nicht auf den Hauptausschuss. • Eilentscheidungsvoraussetzungen: Eine Eilentscheidung des Hauptausschusses nach § 35 Abs. 2 Satz 4 KV M‑V 1994 setzt objektiv vorliegende Dringlichkeit voraus; hier war eine ordnungsgemäß einzuberufende Dringlichkeitssitzung der Gemeindevertretung innerhalb der Zweimonatsfrist möglich, sodass die Eilbefugnis nicht gegeben war. • Rechtsfolgen des Verfahrensfehlers: Die binnen der Ausschlussfrist erfolgte Entscheidung des Hauptausschusses litt deshalb an einem Verfahrensmangel bzw. fehlerhafter Beteiligung der zuständigen Gemeindevertretung; eine nachträgliche Genehmigung der Gemeindevertretung nach Ablauf der Frist kann die Fristversäumnis nicht heilen. • Wirkung auf den Verwaltungsakt: Mangels rechtmäßiger Entscheidung des zuständigen Gemeindeorgans war die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig und verletzte den Käufer in seinen Rechten; der Ausübungsbescheid ist daher nach § 113 Abs. 1 VwGO aufzuheben. • Keine Heilung durch Vertretungsmacht: Die unbeschränkte Vertretungsmacht des Bürgermeisters reicht nicht dahin, Beschlüsse zu ersetzen, die Grundlage eines Verwaltungsakts sind; formelle Zuständigkeitsvorschriften bleiben maßgeblich. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung: Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Berufung des Klägers zu 2. ist erfolgreich; das Oberverwaltungsgericht hebt den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30.04.1997 sowie den Widerspruchsbescheid vom 01.07.1998 auf, weil die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht rechtmäßig innerhalb der zweimonatigen Ausschlussfrist durch das zuständige Gemeindeorgan ausgeübt hat. Die Entscheidung des Haupt- und Finanzausschusses war keine wirksame Eilentscheidung, da objektiv die Voraussetzungen für eine Dringlichkeit nicht vorlagen und eine rechtzeitige Einberufung der Gemeindevertretung möglich gewesen wäre. Eine nachträgliche Genehmigung durch die Gemeindevertretung erfolgte erst nach Ablauf der Frist und kann die Rechtswidrigkeit nicht heilen. Folge ist die Aufhebung des behördlichen Ausübungsakts; die Klägerin zu 1. bleibt mit ihrer Klage erfolglos und die Kostenregelung richtet sich nach der getroffenen Entscheidung.