5 U 106/20

Leitsatz: 1. Hat der Besteller im Zusammenhang mit einer Schwarzgeldabrede Vorauszahlungen geleistet und erfüllt der Unternehmer den Vertrag nicht, so steht bei einem beiderseitigen Gesetzesverstoß dem Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung des Geldes der § 817 S. 2 BGB entgegen (Anschluss BGH, Urteil vom 16. März 2017 - VII ZR 197/16).(Rn.55) 2. Wird bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück statt des tatsächlich gewollten Kaufpreises lediglich ein geringerer Kaufpreis beurkundet (sog. Unterverbriefung bzw. Schwarzkauf), so ist der dissimulierte Vertrag wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschriften zunächst nichtig. Durch die Erfüllung bzw. Auflassung und Eintragung im Grundbuch tritt jedoch Heilung des Vertrages mit dem wirklich gewollten Inhalt ein.(Rn.56) 3. Das Fehlen einer Baugenehmigung bezüglich in der Vergangenheit erfolgter Umbauarbeiten kann beim Kauf eines Hausgrundstücks grundsätzlich einen Mangel darstellen.(Rn.62) 4. Für den Nachweis eines Vorsatzes bzw. einer Arglist des Verkäufers reicht nicht allein die Annahme aus, dass nach der Lebenserfahrung ein Laie um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Rückgebäudes mit Garagen und Abstellräumen zu Wohnzwecken weiß (Anschluss BGH, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11).(Rn.66) 1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 28.02.2020 abgeändert und die Klage abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt vorbehalten, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Die Kläger nehmen den Beklagten nach einem erklärten Rücktritt von einem behaupteten mündlichen Werkvertrag über die Durchführung von Ausbauarbeiten auf Rückzahlung eines am 14.02.2017 an diesen gezahlten Bargeldbetrages in Höhe von 85.000.- € nebst Zinsen sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.458,11 € in Anspruch. Hilfsweise stützen die Kläger ihre Klage alternativ auf einen Minderungs- bzw. Schadensersatzanspruch in gleicher Höhe wegen arglistigen Verschweigens des Nichtvorliegens einer Baugenehmigung für den Umbau des sog. Hinterhauses zu Wohnzwecken. Mit notariellem Vertrag vom 19.01.2017 (Bl. 19 - 26 d.A.) erwarben die Kläger vom Beklagten und seiner Ehefrau das Anwesen … in … zum Preis von 150.000.- €, das aus einem damals unbewohnten renovierungsbedürftigen Vorderhaus und einem damals von dem Beklagten und seiner Ehefrau bewohnten Hinterhaus bestand. Der Beklagte und seine Ehefrau hatten das Wohnanwesen am 20.07.2015 zum Kaufpreis von 115.000.- € erworben. In Ziffer IV. 2. des notariellen Kaufvertrages wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen, mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Außerdem wurde niedergelegt, dass den Käufern der Renovierungszustand des Vorderhauses bekannt ist. In Ziffer IV. 5 erklärte der Beklagte, dass es sich bei dem Vertragsgegenstand um ein Vorder- und Hinterhaus handele. Das Vorderhaus stehe leer, das Hinterhaus werde von ihm zu Wohnzwecken genutzt. Am 14.02.2017 unterschrieben die Parteien eine Quittung über einen Betrag von 85.000.- € mit dem handschriftlichen Vermerk für „Baumaterial/… in …“. Die Übergabe fand am 30.04.2017 statt (vgl. Protokoll, Bl. 69 d.A.). Dort ist der handschriftliche Zusatz enthalten: Übergeben wurde: 1) Einbauküche, 2) wie abgesprochen das Baumaterial, Türen, Zargen, usw.“. In einem von dem Makler … aus … erstellten Expose über „ein Ausbauhaus für Handwerker oder Bauherrn und einen Bungalow bezugsfertig“ wurde der Verkaufspreis mit 249.000.- € angegeben. Die Kläger haben in der Klageschrift vorgetragen, dass der Beklagte ihnen bei der Kaufvertragsverhandlungen angeboten habe, Entkernungs- und Sanierungsarbeiten in Form von Bau- und Materialleistungen für das vordere Wohnhaus für pauschal 85.000.- € zu erbringen, wobei er vorgegeben habe, in der Immobilien- und Baubranche tätig gewesen zu sein. Nach Übergabe des Bargeldbetrages habe der Beklagte jedoch keine Leistungen erbracht, so dass sie am 11.12.2018 den Rücktritt von der getroffenen Vereinbarung erklärt hätten. Das als Bungalow verkaufte hintere Haus sei für Wohnzwecke überhaupt nicht genehmigt, weil nur eine Baugenehmigung vom 29.10.1980 für ein Rückgebäude mit Garage und Abstellräumen vorliege. Da der Beklagte diese Genehmigungsunterlagen erst nach Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe des Objekts ihnen in den Briefkasten eingelegt habe, habe er die fehlende Genehmigung für die Nutzung des hinteren Gebäudes als Bungalow arglistig verschwiegen. Mit Schriftsatz vom 12.06.2019 haben die Kläger vorgetragen, dass der Beklagte arglistig verschwiegen habe, dass das hintere Gebäude für Wohnzwecke baurechtlich überhaupt nicht genehmigt worden sei, wobei das Kaufgrundstück deshalb um die eingeklagten 85.000.- € weniger wert sei. Demzufolge könnten sie den Klagebetrag jedenfalls als Schadensersatz nach kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht verlangen. Der Beklagte hat erstinstanzlich Widerklage auf Erstattung seiner außergerichtlichen Anwaltskosten nebst Zinsen erhoben und vorgetragen, dass überhaupt keine Umbauverpflichtung von ihm übernommen worden sei, sondern er den Klägern Baumaterialien für pauschal 85.000.- € verkauft habe, was sich auch aus dem Wortlaut der Quittung vom 14.02.2017 ergebe. Im Übrigen sei die von den Klägern behauptete Umbauvereinbarung völlig unbestimmt. Er habe die Kläger auch nicht getäuscht oder etwas verschwiegen, sondern das Anwesen an diese verkauft wie gesehen. Das Erstgericht hat in der mündlichen Verhandlung am 13.11.2019 die Parteien angehört und die Zeugen … (Immobilienmakler) und … (früherer Ehemann der Klägerin) vernommen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstands in erster Instanz wird auf die dort gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verhandlungsprotokolle Bezug genommen. Mit Urteil vom 28.02.2020 hat das Erstgericht den Beklagten verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 85.000,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.12.2018 sowie an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.458,11 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 22.12.2018 zu zahlen und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass den Klägern gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung von 85.000,00 € geleistetem Werklohn gemäß §§ 346 Abs.1, 323 Abs.1, 2 i.V.m. § 631 Abs. 1 BGB zustehe, da sie von einer mit dem Beklagten getroffenen werkvertraglichen Abrede wirksam zurückgetreten seien. Zur Überzeugung des Gerichts stehe fest, dass die Parteien sich begleitend zum Kaufvertragsabschluss dahingehend einig geworden seien, dass der Beklagte sich gegenüber den Klägern verpflichtet habe, das auf dem streitgegenständlichen Grundstück vorhandenen Vorderhaus zum Preis von 85.000.- € auszubauen und die hierfür notwendigen Baustoffe, soweit nicht bereits vorhanden, anzuschaffen. Der Zeuge … habe angegeben, dass es seitens des Beklagten den Vorschlag gegeben habe, dass als Alternative zu einem niedrigeren Gesamtkaufpreis für 85.000 € zusätzlich auch der Ausbau des Vorderhauses seitens des Beklagten mitgemacht werde. Das auf dem streitgegenständlichen Grundstück noch vorhandene Baumaterial habe der Zeuge … als einfaches Material beschrieben, insbesondere seien weder Fliesen noch hochwertige Fenster vorhanden gewesen. Der Zeuge … habe angegeben, dass er bereits zwei, drei Tage nach der Übergabe keine werthaltigen Baustoffe auf dem Grundstück der Kläger mehr habe wahrnehmen können, wie es der Beklagte behauptet habe. Anders als die Klägerseite habe der Beklagte bereits nicht vermocht, die angeblich vorhandenen werthaltigen Baustoffe genauer hinsichtlich der jeweils vorhandenen Anzahl zu beschreiben, obwohl der Beklagte diese selbst ursprünglich angeschafft haben will. Der Beklagtenseite sei zuzugeben, dass eine derart pauschal gehaltene funktionale Leistungsbeschreibung, wie sie die Parteien im Dezember 2016 getroffen hätten, in hohem Maße risikoreich für den Werkunternehmer sei und von daher zumindest im professionellen Baugewerbe nicht als Regelfall angesehen werden dürfe. Gleichwohl bleibe der Abschluss eines derartigen Vertrages, also das Versprechen der Erbringung von Planungs- und Werkleistungen unter eigenverantwortlichem Zukauf von Baustoffen (Totalübernehmer einer Bauleistung), möglich und findet in realiter auch statt. Im Übrigen wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der eine Klagabweisung begehrt. Der Beklagte trägt nunmehr vor, dass tatsächlich - abweichend von seinen Behauptungen in erster Instanz - zwischen den Parteien ein Kaufpreis von 235.000,00 € vereinbart worden sei und dass er vom Zeugen … gebeten worden sei, zum Zwecke der Steuerersparnis sowie Ersparnis von Gerichts- und Notargebühren zu Gunsten der Berufungsbeklagten einer Kaufpreissplittung zu zustimmen und dass er sich dazu habe überreden lassen. So habe er von den Berufungsbeklagten 85.000,00 € in bar und 150.000,00 € aus dem notariellen Kaufvertrag, also insgesamt die vereinbarte Kaufpreissumme von 235.000,00 € erhalten. Das Gericht gehe von dem Zustandekommen eines Bauvertrages aus, ohne dass die geschuldeten Bauleistungen benannt würden. Der reine Grundstückswert ohne Aufbauten (Stand 01.01.2020) habe 276.920,00 € betragen, wobei alleine der Grundstückspreis bei 197.800,00 € gelegen habe. Er sei kein Baufachmann, besitze keine Baufirma und könne keine Planungsleistungen erbringen, so dass er sich auch nicht verpflichtet habe, unter Wert zu verkaufen und zusätzlich diffuse Arbeiten im Wert von 85.000.- € zu erbringen. Da der geschlossene notarielle Kaufvertrag gemäß § 134 BGB nichtig sei, betreibe er die Rückabwicklung des Vertrages. Gleichzeitig sei gegenüber dem Finanzamt eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung (betreffend die Berufungsbeklagten) und Beihilfe zur Steuerhinterziehung (betreffend den Berufungskläger selbst) erfolgt. Der Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 28.02.2020 abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kläger tragen in ihrer Berufungserwiderung vor, dass die Richtigkeit des neuen Vorbringens entschieden in Abrede gestellt werde und es dabei bleibe, dass als Grundstückskaufpreis der in der Anlage K 1 ausgewiesene Preis vereinbart worden sei und dass die weitere Zahlung über 85.000,00 € für die von dem Beklagten zu erbringenden Ausbauarbeiten für das Vorderhaus bestimmt gewesen sei. Der Beklagte dürfe mit seinen neuen Behauptungen zu einer angeblichen Kaufpreisvereinbarung von 235.000,00 € für das Hausgrundstück in der Berufungsinstanz nicht mehr gehört werden und sei gemäß § 531 Abs. 2 ZPO mit diesem Vortrag ausgeschlossen. Nach Vertragsabschluss habe sich im Übrigen herausgestellt, dass der "Bungalow" baubehördlich überhaupt nicht genehmigt gewesen sei, was sie bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 12.06.2019 vorgetragen hätten. Der Beklagte hat hierauf mit Schriftsatz vom 20.08.2020 erwidert, dass er das Hinterhaus komplett als vollständiges Wohnhaus saniert habe. Es sei von ihm komplett entkernt und neu aufgebaut worden. Elektrik, Wasser und Abwasser, Heizung, Sanitäranlagen seien völlig neu errichtet worden. Die Sanierungsarbeiten hätten ein ganzes Jahr angedauert und seien allein mit Materialkosten in Höhe von mehr als 70.000 € verbunden gewesen. Er sei nicht im Baugewerbe tätig, sondern LKW-Fahrer und arbeite seit über zehn Jahren in einer Spedition. Mit Schriftsatz vom 12.02.2021 haben die Kläger sodann vorgetragen, dass der Beklagte ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig sei, weil nachträglich keine Genehmigung des Bungalows zu Wohnzwecken erzielbar sei, weil mehrere irreparable Verstöße gegen die Landesbauordnung vorliegen würden, was unter Beweis der Einholung eines Sachverständigengutachtens gestellt werde. Der Verkehrswert des Grundstücks liege mindestens unter der Klagesumme von 85.000.- €, was ebenfalls unter den Beweis der Einholung eines Sachverständigengutachtens gestellt werde. Mit Schriftsatz vom 09.04.2021 haben die Kläger weiter vorgetragen, dass die Klage auf Zahlung von 85.000,00 € hilfsweise auf Schadensersatzansprüche gestützt werde, die sich daraus ergeben würden, dass der Beklagte den Klägern bei Vertragsabschluss arglistig vorenthalten hätte, dass der sogenannte Bungalow baubehördlich überhaupt nicht genehmigt sei. Nach dem Kurzgutachten des Bausachverständigen … vom 19.03.2021 aus … müssten zur Erlangung einer Baugenehmigung und weiteren Nutzung der baulichen Anlage des Bungalows zu Wohnzwecken Bruttokosten in Höhe von über 70.000,00 € aufgebracht werden. Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung am 26.01.2021 die Parteien angehört und gemäß seinem Beweisbeschluss vom 09.03.2021 in der mündlichen Verhandlung am 11.05.2021 den Zeugen … vernommen; insoweit wird auf die Sitzungsprotokolle, Bl. 106 - 113 d.A. und Bl. 163 - 170 d.A. Bezug genommen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstands im Berufungsverfahren wird auf die dort gewechselte Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Die zulässige Berufung des Beklagten führt im vollem Umfang zu Erfolg. Die Kläger haben den ihnen obliegenden Nachweis nicht geführt, dass mit dem Beklagten ein wirksamer mündlicher Werkvertrag über die Durchführung von Renovierungsarbeiten am Vorderhaus zu einem bar zu entrichtenden Werklohn von 85.000.- € geschlossen wurde. Darüber hinaus haben die Kläger im Rahmen ihrer bereits erstinstanzlich hilfsweise erhobenen alternativen Klage auf Minderung des Kaufpreises bzw. auf Zahlung von Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens der fehlenden Genehmigung des Hinterhauses zu Wohnzwecken das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 434, 437 Nr. 2, 3, 440, 444, 280 Abs. 1, 281 BGB nicht substantiiert dargelegt. 1. Ein schriftlicher Werkvertrag über die Durchführung bestimmter Ausbauleistungen an dem Anwesen … in … liegt nicht vor. Der Beklagte hat in seiner Parteianhörung den Abschluss eines mündlichen Bauvertrages bestritten und eine einvernehmliche Unterbriefung des Kaufpreises im Notarvertrag behauptet. Der Senat konnte sich durch die Vernehmung des Zeugen … nicht die erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die von den Klägern im Rahmen ihrer Parteianhörung vor dem Senat behauptete mündliche Werkvertrag über Durchführung von nicht näher bestimmten Ausbauarbeiten am Vorderhaus tatsächlich zustande gekommen ist. Der vom Kläger zunächst mit dem Verkauf der Immobilie beauftragte Makler konnte zu der Art der vom Kläger geschuldeten Arbeiten keine konkreten Angaben machen, hat nach seiner Aussage die veraktete Einigung der Parteien über den Kaufpreis von 150.000.- € nicht vermittelt, von keiner Partei einen Maklerlohn erhalten und war bei dem Notartermin nicht anwesend. Das vom Zeugen … gefertigte Expose enthält demgegenüber einen Verkaufspreis von 249.000.- € und das sog. Vorderhaus wird als „total entkernt für den Neuausbau“ beschrieben, ohne dass eine Ausbauverpflichtung des Beklagten erwähnt wird. Die von dem Beklagten unterschriebene Quittung vom 14.02.2017 über 85.000.- € weist nur den Zweck „Baumaterialien“ und keine Bauleistungen aus und ist damit nach dem insoweit übereinstimmenden Vortrag der Parteien inhaltlich falsch. Das Übergabeprotokoll vom 20.04.2017 enthält den Zusatz einer „Übergabe von Baumaterial, Türen und Zargen“. In Ziffer IV. 4. des notariellen Kaufvertrages werden Teile der beweglichen Einrichtungsgegenstände mitveräußert und zwar die vorhandene Einbauküche im Hinterhaus sowie die vorhandenen Baumaterialien. 2. Selbst wenn man von dem Nachweis einer Einigung der Parteien über einen mündlichen Werkvertrag über nicht näher konkretisierte Ausbauarbeiten ausgehen würde, wäre dieser im Übrigen wegen eines von Amts wegen zu prüfenden Verstoßes gegen das Gesetz zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung vom 23.07.2004 nichtig. Ein Werkvertrag ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insgesamt nichtig, sobald sich der Unternehmer vorsätzlich entgegen seiner steuerrechtlichen Pflicht verhält und der Besteller den Verstoß kennt und diesen bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt (BGH NJW 2013, 3167). Rechtlich bedarf es hierzu eines entsprechenden Vortrags nicht, weil die Nichtigkeit des Vertrags als rechtshindernde Einwendung von Amts wegen zu berücksichtigen ist (vgl. BGH NJW 1992, 2348 [2350] und NJW 2020, 1746 ). Demzufolge war der vom Beklagten im Berufungsverfahren erstmals gehaltene Sachvortrag zu einer einvernehmlichen Unterbriefung des Kaufpreises - im Widerspruch zu seinem erstinstanzlichen Vortrag zu dem angeblichen Barverkauf von Baumaterialien zum Preis von 85.000.- € - nicht gemäß § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, weil bereits vom Erstgericht bei Annahme eines Abschlusses eines Werkvertrags ein möglicher und sich geradezu aufdrängender Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit auch ohne entsprechenden Vortrag der Parteien hierzu von Amts wegen zu prüfen gewesen wäre, so dass auch ohne den neuen Sachvortrag des Beklagten im Berufungsverfahren erhebliche Zweifel an den erstinstanzlichen Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bestanden hätten. Vorliegend sprechen folgende Indizien für eine sog. einvernehmliche Schwarzgeldabrede der Partien: Übergabe eines im privaten Geschäftsverkehr ungewöhnlich hohen Bargeldbetrages von 85.000.- € komplett als Vorschuss vor Erbringung auch nur irgendeiner Teilleistung, Fertigung einer schriftlichen Quittung mit der objektiv falschen Angabe „Baumaterialen“, selbst für bautechnische Laien unübliche rudimentäre mündliche Einigung ohne Baubeschreibung in Form des „Ausbaus des Vorderhauses“ sowie die offenkundige Differenz zwischen dem Angebotspreis im Expose von 249.000.- € und dem vom Notar beurkundeten Preis von 150.000.- €. Angesichts dieser Indizien können sich die Kläger nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie damals davon ausgegangen seien, dass der Beklagte in der Immobilien- und Baubranche tätig sei, bei der der Abschluss einer völlig unbestimmten Umbauabrede gegen eine bar zu leistende Vorleistung in Höhe des gesamten Werklohns unter Übergabe einer Quittung über den Erwerb von Baumaterialien völlig unüblich ist, was auch jedem bautechnischen Laien bekannt ist. Hat der Besteller Vorauszahlungen geleistet und erfüllt der Unternehmer den Vertrag nicht, so steht bei einem hier vorliegenden beiderseitigen Verstoß gegen das Gesetz zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung vom 23.07.2004 einem möglichen Bereicherungsanspruch der Kläger auf Rückzahlung des Geldes § 817 S. 2 BGB entgegen (BGH NJW 2017, 1808; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage 2020, Teil 4, Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers Rn. 32). 3. Die Kläger haben gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von 85.000 € aus § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages. Wird bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück statt des tatsächlich gewollten Kaufpreises lediglich ein geringerer Kaufpreis beurkundet (sog. Unterverbriefung, Schwarzkauf), so sind die dissimulierten Verträge wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschriften (§ 518, § 311b Abs. 1) zunächst nichtig; allerdings tritt durch die Erfüllung bzw. Auflassung und Eintragung im Grundbuch Heilung des Vertrages mit dem wirklich gewollten Inhalt ein (vgl. §§ 518 Abs. 2, 311b Abs. 1 S. 2 BGB). Bei der vom Beklagten im Berufungsverfahren erstmals behaupteten einvernehmlichen „Unterbriefung“ des Kaufvertrages wurde der zunächst unwirksame Kaufvertrag über die höhere Summe durch die zwischenzeitliche Auflassung deshalb geheilt, so dass die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung (eines Teiles) des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 85.000.- € haben. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann dabei dahinstehen, ob die der Aussage des Zeugen ... und den Angaben der Kläger diametral entgegenstehenden Angaben des Beklagten der Wahrheit entsprechen, da die Kläger für den von ihnen erhobenen Rückzahlungsanspruch darlegungs- und beweisbelastet sind. Für die Version des Beklagten (Unterbriefung Kaufpreis) spricht allerdings, dass eine mündliche Entkernungs- und Sanierungsabrede mit Vorleistung von 85.000.- € in bar ohne Festlegung der konkret geschuldeten Bauleistungen selbst bei bautechnisch unerfahrenen Laien ungewöhnlich ist und die unterschriebene Quittung vom 19.01.2017 nur „Baumaterialien“ und keine geschuldeten Arbeiten erwähnt. 4. Soweit die Kläger bereits in erster Instanz ihre Klageforderung hilfsweise auf einen Minderungs- bzw. Schadensersatzanspruch in Höhe von 85.000.- € wegen arglistigen Verschweigens der fehlenden Baugenehmigung in Bezug auf den Ausbau des hinteren Bungalows bei Abschluss des Kaufvertrages gestützt haben, führt dies nicht zum Erfolg ihrer Klage und zugleich zur Erfolglosigkeit der Berufung des Beklagten. Die Kläger haben ihren Eventualklageanspruch in erster Instanz in Bezug auf den behaupteten Vorsatz bzw. die Arglist des Beklagten sowie auf den angeblichen verminderten Verkehrswert des Kaufgrundstücks bzw. die behauptete Schadenshöhe nicht schlüssig dargelegt. Eine Eventualklagehäufung liegt vor, wenn der Kläger seine Klage primär auf einen Klagegrund stützt und hilfsweise auf einen völlig anderen, der nach seiner Ansicht den Klageantrag ebenfalls in voller Höhe rechtfertigt, so das Gericht auf den zweiten Klagegrund erst zurückgreifen darf, wenn es den ersten nicht für gegeben hält (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 260 Rn. 20.). Allerdings muss der Kläger den Anspruch aus beiden Rechtsgründen schlüssig vortragen. Hiervon ausgehend ist zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Kläger, soweit sie ihre in erster Instanz erfolgreiche Klage aus Rückzahlung von Werklohn in der Berufungsinstanz ebenfalls (hilfsweise) auf diesen Klagegrund stellen wollten und sie hierfür erstmals (unterstellt) schlüssigen Vortrag gehalten haben, sie sich der Berufung der Gegenseite hätten anschließen (§ 524 Abs. 1 Satz 1 ZPO) müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Einführung des neuen Klagegrundes eine Änderung des Sachantrags nicht erforderlich macht (BGH BeckRS 2015, 3151). Da diese beiden Ansprüche auch kumulativ geltend gemacht werden könnten, den Klägern also sowohl ein Anspruch auf Rückzahlung des Werklohns als auch auf Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung zustehen kann, ging ihr Rechtsschutzziel in der Berufung über die bloße Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung hinaus, wenn sie tatsächlich auch Schadenersatz geltend machen wollten. Hierfür hätten sie sich der Berufung des Beklagten innerhalb der Frist des § 524 Abs. 3 ZPO anschließen müssen. Abgesehen hiervon ist die Klage aber auch in der Sache unbegründet: a. Unstreitig hat der Beklagte für den von ihm zu Wohnzwecken vorgenommenen Umbau des Hinterhauses keine Baugenehmigung eingeholt. Das Hinterhaus wurde auch zu Wohnzwecken verkauft, weil der Beklagte in Ziffer IV. 5 des Notarvertrages erklärt hat, dass das Hinterhaus von ihm zu Wohnzwecken genutzt wird. Das Fehlen einer Baugenehmigung kann grundsätzlich einen Mangel darstellen und zur Minderung bzw. zum Schadenersatz gemäß §§ 434, 437 Nr. 2, 3, 440, 444, 280 Abs. 1, 281 BGB berechtigt, weil die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann (BGHZ 114, 260; NJW 2013, 2182). Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht darüber hinaus auch eine Pflicht zur Offenbarung von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH WM 1978, 1073), wobei im Weiteren gegenüber einem vorsätzlich oder arglistig handelnden Verkäufer keine Frist zur Nacherfüllung gemäß § 281 Abs. 2 BGB gesetzt werden muss (BGH NJW 2007, 835). Aufgrund des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für Sachmängel - ein solcher liegt in der fehlenden, aber erforderlichen Baugenehmigung - kommt eine gewährleistungsrechtliche Haftung des Beklagten jedoch nur im Falle der Arglist in Betracht. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. Vorliegend belegt der Vortrag der Kläger, wonach der Beklagte ihnen die früher von den Eheleuten ... eingereichten Baugenehmigungsunterlagen vom 15.08.1980 über die „Errichtung eines Rückgebäudes mit Garagen und Abstellräumen sowie Abbruch von alten Gebäuden“ erst nach dem Vertragsabschluss in den Briefkasten gelegt hat, nicht die Kenntnis des Beklagten von der Genehmigungspflicht der von ihm vorgenommenen Umbau- bzw. Sanierungsarbeiten am Hinterhaus. Hätte der Beklagte die Kläger tatsächlich vorsätzlich oder arglistig über die fehlende Genehmigung der von ihm durchgeführten Umbauarbeiten täuschen wollen, so hätte er durch die nachträgliche Übergabe dieser Unterlagen den Klägern offensichtlich ihn belastendes „Beweismaterial“ verschafft. Es liegt vielmehr - zumindest ebenso - nahe, dass der Beklagte die von ihm vorgenommenen Umbauarbeiten für von dieser Genehmigung abgedeckt bzw. für nicht genehmigungsbedürftig gehalten hat. Für den den Klägern obliegenden Vortrag und Nachweis eines Vorsatzes bzw. einer Arglist des Beklagten reicht auch nicht allein die Annahme, dass nach der Lebenserfahrung auch ein Laie um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Rückgebäudes mit Garagen und Abstellräumen zu Wohnzwecken weiß, weil der Schluss auf einen Eventualvorsatz nicht allein auf Grund des festgestellten Allgemeinwissens, sondern nur bei Hinzutreten weiterer Umstände gerechtfertigt ist (BGH NJW 2013, 2182 Rn. 22). Im Übrigen ist der Senat nicht davon überzeugt, dass jeder Laie weiß, dass Umbauarbeiten an einem genehmigten Gebäude, die zu einer Änderung der Nutzungsart führen, gesondert genehmigungsbedürftig sind. Taugliche Anhaltspunkte für eine mögliche Kenntnis des Beklagten, wie z.B. eine entsprechende Anfrage bei der Baubehörde oder ein Einschreiten derselben gegen die Nutzung zu Wohnzwecken oder eine Aufforderung zur nachträglichen Einholung der Genehmigung haben die Kläger nicht vorgetragen. b. Darüberhinaus haben die Kläger auch die Höhe einer von ihnen begehrten Kaufpreisminderung in Höhe von 85.000.- € nicht schlüssig dargelegt. Dass der Minderwert des Kaufgrundstücks mindestens in Höhe des von ihnen gezahlten Bargeldbetrages für die angeblich vereinbarte Renovierung des Vorderhauses besteht oder damit beschrieben werden kann, liegt fern. Auch soweit sie „Schadensersatz nach kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht“ verlangt haben, wurde die Höhe des durch die behauptete arglistige Täuschung verursachten Schadens nicht schlüssig dargelegt. Soweit die Kläger insoweit in zweiter Instanz (nach Ablauf der Berufungserwiderungsfrist) behaupten, dass zur Herstellung eines bauordnungsgemäßen Zustands des Hinterhauses ein Betrag in Höhe von „mindestens 85.000.- €“ oder „über 70.000 €“ erforderlich sei, ist dieser jedenfalls nicht mit der Höhe eines geringeren Verkehrswerts des Kaufgrundstücks gleichzusetzen. Der diesbezügliche neue Sachvortrag der Kläger zur Höhe eines Schadensersatzanspruchs im Schriftsatz vom 09.04.2021 ist im Übrigen auch gemäß § 531 Abs. 2 ZPO sowie nach §§ 521 Abs. 2, 277, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuweisen, da die Kläger ihren alternativ erhobenen Klageanspruch bereits in erster Instanz, spätestens aber mit der Berufungserwiderung, substantiiert darlegen mussten. 5. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. . Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 7. Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst (§ 543 Abs. 2 ZPO) Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 170.000,00 € festgesetzt.