13 U 76/13

Grundsteuer: Mieter trägt Erhöhungen gegenüber bei Übergabe erhobener Grundsteuer • Eine Klausel, wonach die Vermieterin die Grundsteuer zahlt und Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer die Mieter anteilig tragen, ist hinreichend bestimmt und transparent. • Der Begriff "Erhöhungen der Grundsteuer" umfasst auch Differenzen, die sich aus einer Neuveranlagung nach Bebauung (Änderung der Bemessungsgrundlage) ergeben; die Ursache der Erhöhung ist unerheblich. • Bei AGB ist auf das Verständnis eines verständigen und redlichen Vertragspartners des typischen Kundenkreises abzustellen; bei gewerblichen Vertragspartnern sind höhere Sachkenntnisse zu erwarten. • Zweifel bei der Auslegung von AGB sind nach § 305c BGB zugunsten des Verwenders auszuräumen, wenn eine eindeutige Auslegung möglich ist; die Klausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB. • Der Anspruch des Vermieters bemisst sich als Differenz zwischen den jeweiligen Grundsteuerbescheiden und der bei Übergabe erhobenen Grundsteuer (hier 2008). Die Klägerin ist Vermieterin eines Geschäftshauses, die Beklagte dessen Mieterin. Streitgegenstand ist die Umlage von restlicher Grundsteuer aus den Nebenkostenabrechnungen 2010 und 2011 in Höhe von 45.310,63 EUR. Im Mietvertrag heißt es: Die Vermieterin zahlt die Grundsteuer; Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter anteilig. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Neuveranlagung der Grundsteuer nach Fertigstellung sei keine "Erhöhung" im vertraglichen Sinne. Die Klägerin legte Berufung ein und vertrat, die Klausel erfasse jede Erhöhung gegenüber dem bei Übergabe erhobenen Stand, also auch die Differenz infolge Neuveranlagung nach Bebauung. Die Beklagte hielt dem entgegen, die Klausel erfasse nur Erhöhungen, die sich auf das bereits bebaute Mietobjekt beziehen; außerdem sei die Klausel intransparent. Das OLG entschied zu Gunsten der Klägerin. • Auslegung nach §§ 133, 157 BGB: Vorrang hat der wirkliche Wille, ausgehend vom Wortlaut unter Berücksichtigung des Vertragszwecks und der Interessenlage; bei AGB ist auf das Verständnis verständiger und redlicher Vertragspartner typischer Kundenkreise abzustellen. • Wortlautanalyse: Der Ausdruck "Erhöhungen der Grundsteuer" erfasst grundsätzlich alle Differenzen zwischen zu verschiedenen Zeitpunkten erhobenen Steuern; eine Beschränkung auf bestimmte Ursachen (z. B. nur Hebesatzänderungen) fehlt. • Vergleichsmaßstab ist die bei Übergabe des Objekts erhobene Grundsteuer; dies bezieht sich auf den Zeitpunkt der Übergabe und nicht darauf, dass die Grundsteuer zum Zeitpunkt der Übergabe bereits für das fertig gestellte Objekt ermittelt gewesen sein muss. • Die Klausel erfasst daher auch die Differenz, die sich aus einer Neuveranlagung nach Bebauung (Änderung des Einheitswerts/Grundsteuermessbetrags) ergibt, weil die zeitliche Verzögerung der Neufestsetzung bei verständigen gewerblichen Vertragspartnern vorhersehbar ist. • Transparenz (§ 307 Abs.1 S.2 BGB): Die Klausel ist klar und verständlich; bei gewerblichen Parteien sind die erforderlichen Erkenntnisfähigkeiten voraussetzbar; die Höhe der Belastung ist durch die jeweiligen Grundsteuerbescheide begrenzt und damit bestimmbar. • Unklarheitenregel (§ 305c BGB) greift nicht, weil nach Ausschöpfung der Auslegungsmethoden kein nicht behebbarer Zweifel verbleibt. • Zinsanspruch ergibt sich aus vertraglicher Regelung i. V. m. §§ 286 Abs.2 Nr.1, 288 Abs.3 BGB; Kosten- und Vollstreckungsentscheidung folgt aus §§ 91, 708, 711 ZPO. Die Berufung der Klägerin war erfolgreich. Das OLG hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, 45.310,63 EUR brutto nebst Verzugszinsen in den geltend gemachten Teilbeträgen zu zahlen. Begründet wurde dies damit, dass die vertragliche Klausel Erhöhungen der Grundsteuer gegenüber dem bei Übergabe des Objekts erhobenen Stand umfasst und somit auch die Differenz infolge der nachträglichen Neuveranlagung nach Bebauung erfasst. Die Klausel verletzt weder das Transparenzgebot des § 307 BGB noch die Bestimmtheitsanforderungen; die Höhe des Zahlungsanspruchs ergibt sich aus den jeweiligen Grundsteuerbescheiden (als Vergleichsgrundlage der Bescheid 2008). Daher trägt die Beklagte die streitige Grundsteuerdifferenz sowie die darauf entfallenden Zinsen; die Beklagte hat auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.