ECLI:DE:BGH:2016:170216UXIIZR183.13.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 183/13 Verkündet am: 17. Februar 2016 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305 c Abs. 2 Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel "Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks beding- ten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen. BGH, Urteil vom 17. Februar 2016 - XII ZR 183/13 - OLG Stuttgart LG Heilbronn - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Februar 2016 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin Weber-Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden-Boeger und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7. November 2013 aufge- hoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 3. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Heilbronn vom 17. April 2013 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren werden der Klägerin aufer- legt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind durch einen Geschäftsraummietvertrag miteinander verbunden. Sie streiten über die Umlage von Grundsteuer. Durch Mietvertrag vom März 2007 vermietete die Klägerin der Beklagten ein Ladenlokal in einem damals noch zu errichtenden Geschäftshaus in der In- nenstadt von Heilbronn. Im Zusammenhang mit den Nebenkosten enthält der 1 2 - 3 - Mietvertrag folgende von der Klägerin gestellte allgemeine Geschäftsbeding- ung: Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mie- ter (…). Die Übergabe der Mieträume erfolgte am 1. Dezember 2008. Die Eröff- nung des Geschäftshauses mit insgesamt vier Mietern fand am 5. März 2009 statt. Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch Bescheid der Stadt Heilbronn vom 9. Januar 2009 ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf 16.029,24 € festgesetzt. Mit Bescheid vom 11. Januar 2010 wurde die Grundsteuer - nunmehr aufgrund eines Grundsteu- ermessbetrags für ein Geschäftsgrundstück - auf 66.998,14 € festgesetzt. Die Klägerin verlangt mit der Klage die Zahlung der nach ihrer Auffas- sung auf die Beklagte entfallenden Anteile der Grundsteuerdifferenz für die Jah- re 2010 und 2011, die sich auf insgesamt 45.310,63 € belaufen. Das Landge- richt hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Beru- fungsgericht der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die vom Senat zuge- lassene Revision der Beklagten, die die Wiederherstellung des landgerichtli- chen Urteils erstrebt. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel im Gegensatz zum Land- gericht dahin ausgelegt, dass sämtliche Erhöhungen der Grundsteuer, also auch die Erhöhung wegen des nach Bebauung geänderten Einheitswerts und Grundsteuermessbetrags, zur Umlage des Differenzbetrags auf die Mieter be- rechtigten. Der Wortlaut sei eindeutig. Das gelte auch für den Vergleichsmaß- stab der "bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer". Da die Anpas- sung in der Regel zeitlich verzögert nach Bebauung und Vermietung des Grundstücks erfolge, ergebe sich daraus eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objekts noch auf der Grundlage eines unbebauten Grundstücks erhobenen Grundsteuer. Es treffe nicht zu, dass durch einen Bezug der Klausel auf das Objekt nur das bebaute Grundstück gemeint sein könne. Die Klausel sei so auszulegen, wie sie typischerweise von an solchen Geschäften beteiligten Kreisen verstan- den werde. Danach erfasse sie auch Grundsteuererhöhungen, die sich aus ei- ner Neubebauung ergäben. Der Grundsteuerbescheid ergehe in der Regel erst nach Übergabe des Mietobjekts. Wer, wie die Beklagte, deutschlandweit Wa- renhäuser betreibe, sei mit den Grundlagen des Steuerrechts und damit auch mit der unterschiedlichen Besteuerung bebauter und unbebauter Grundstücke vertraut. Aus der vertraglichen Nebenkostenregelung werde deutlich, dass die Vermieterin ihre Nebenkosten weitgehend auf die Mieter überwälzen wolle. So- weit die Grundsteuererhöhung auf geänderten Hebesätzen beruhe, sei sie im Vergleich zur Miete geringfügig. 5 6 7 - 5 - Es ergebe sich auch kein Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Mehrdeutig im Sinne von § 305 c BGB sei die Klausel ebenfalls nicht. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die fragliche Vertragsklausel jedenfalls nicht eindeutig im Sinne der Klägerin auszulegen, welche als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 305 c Abs. 2 BGB den Nachteil der Mehrdeutig- keit zu tragen hat. 1. Die Klausel unterliegt als allgemeine Geschäftsbedingung in vollem Umfang der Auslegung durch das Revisionsgericht, das dabei nicht an die Aus- legung des Berufungsgerichts gebunden ist (BGHZ 163, 321, 323 f. = NJW 2005, 2919, 2920). Dafür gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs der Grundsatz der objektiven Auslegung (BGH Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 227/06 - NJW-RR 2007, 1697 Rn. 23 mwN und Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 11 mwN). Allgemeine Geschäftsbedin- gungen sind dementsprechend nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspart- nern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrs- kreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durch- schnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08 - NJW 2010, 293 Rn. 11 mwN und Senatsurteil BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184 mwN). 8 9 10 - 6 - 2. Nach diesen Maßstäben führt die Auslegung der Klausel im vorliegen- den Fall dazu, dass für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks unklar bleibt, ob die sich daraus ergebenden Differenzbeträge auf die Mieter umlegbar sind. a) Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt. Das Abstellen der Klausel auf Erhöhungen der bei Übergabe des Objekts erho- benen Grundsteuer spricht dafür, dass maßgebliche Vergleichsgröße die bei Übergabe des Mietobjekts festgesetzte Grundsteuer ist. Dass die Klausel auf die "erhobene" Grundsteuer verweist, deutet darauf hin, dass es auf die behörd- liche Steuerfestsetzung ankommt, wie sie im konkreten Fall zum Zeitpunkt der Übergabe erfolgt ist. Die Steuerfestsetzung beruhte im vorliegenden Fall bei Übergabe des Mietobjekts noch auf dem unbebauten Grundstück und dem sich daraus ergebenden Steuermessbetrag. b) Eine solche Betrachtung wäre jedoch nicht vollständig. Sie wird viel- mehr durch den Umstand in Frage gestellt, dass in der Klausel von dem Objekt die Rede ist. Damit enthält schon der Wortlaut der Klausel einen Hinweis da- rauf, dass anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer auch eine Erhö- hung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein kann. Denn bei dem Objekt handelt es sich um das Mietobjekt, wie es sich aus der vertraglichen Vereinbarung ergibt. Dieses besteht aber nicht aus dem unbebauten Grundstück, auf welches sich der bei Übergabe geltende Steuer- messbetrag (§ 13 Abs. 1 GrStG) bezieht, sondern aus den vertraglich als Miet- gegenstand vereinbarten Räumen. Das lässt es wiederum als zumindest nicht fernliegend erscheinen, dass mit der erhobenen Grundsteuer diejenige gemeint ist, die für das bebaute Grundstück festzusetzen ist, und mithin die später so festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für auf die Mieter umzulegende Erhö- 11 12 13 - 7 - hungen darstellt (ebenso für eine ähnliche Klausel OLG Celle ZMR 1990, 410, 411; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1986, 198, 199). Die Revision macht zu Recht geltend, dass sich entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht daraus etwas anderes ergibt, dass der Grundsteuerbescheid mit dem erhöhten Steuermessbetrag in der Regel erst nach Übergabe des Mietobjekts ergeht. Daraus folgt noch nicht ohne weiteres, dass die Beklagte als Mieterin sich auch mit der Tragung des Differenzbetrags einverstanden erklären wollte (vgl. OLG Celle ZMR 1990, 410, 411; OLG Hamm ZMR 1986, 198, 199). Dieses Ergebnis wird dadurch gestützt, dass durch die Klausel der Um- fang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich festgelegt und nicht erst von den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkten der Übergabe und der steuerlichen Wertfortschreibung (§ 22 BewG) abhängig gemacht werden sollte. Da die für die erhöhte Festsetzung des Einheitswerts und die daran gekoppelte Neufestsetzung der Grundsteuer maßgebliche Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bereits einige Zeit vor Übergabe des Objekts verwirklicht sein kann, hinge es vom zeitlichen Ablauf und von dem Vorgehen der Steuerbehör- den ab, ob die Neufestsetzung noch vor Übergabe des Mietobjekts stattfindet oder nicht. Wäre etwa der Einheitswert nach Fertigstellung des Geschäftshau- ses und Eintritt der Vermietbarkeit bereits 2008 mit Wirkung ab dem Jahresbe- ginn 2009 (§§ 22 Abs. 4 Satz 1, 3 Nr. 1, 76 Abs. 1 Nr. 2, 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG) fortgeschrieben worden und in die Steuerfestsetzung für 2009 einge- flossen (vgl. §§ 17, 18 GrStG, § 22 Abs. 2 BewG sowie FG Nürnberg DStRE 2011, 1383) und wäre die Übergabe des Mietobjekts erst nach dieser Steuer- festsetzung erfolgt, so hätte auch nach der Auffassung des Berufungsgerichts die Klägerin als Vermieterin die höhere Grundsteuer zu tragen. Die Auslegung des Berufungsgerichts würde mithin zu dem Ergebnis führen, dass wesentliche 14 15 - 8 - Aspekte der Grundsteuertragung bzw. -umlage bei Vertragsschluss noch nicht feststünden, sondern variabel wären und davon abhingen, wann das Mietobjekt fertiggestellt und vermietbar ist, wann die Grundsteuer nach dem höheren Ein- heitswert festgesetzt wird und wann die Übergabe des Objekts erfolgt. Das gilt erst recht im Hinblick auf eine möglicherweise rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer (vgl. OLG Frankfurt NZM 2000, 243, 244). c) Auch aus den weiteren vom Berufungsgericht angeführten Umständen ergibt sich keine Eindeutigkeit der Regelung. Für die vom Berufungsgericht vorgenommene restriktive Auslegung der Klausel im Sinne einer möglichst umfassenden Überwälzung der Nebenkosten auf die Mieter besteht keine Grundlage. Wie aus der Klausel ersichtlich ist, soll- te die Grundsteuer grundsätzlich vom Vermieter getragen werden, wie dies auch der gesetzlichen Regelung entspricht. Damit liefert die Klausel auch kei- nen Anhaltspunkt dafür, dass etwa der größere Teil der Grundsteuer von den Mietern zu tragen sein soll. 16 17 - 9 - d) Die somit verbleibenden Zweifel gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Ob auch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 307 BGB vorliegt, braucht daher nicht entschieden zu werden. 3. Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden. Da es zur Umlegung der geltend ge- machten Grundsteuerbeträge an einer vertraglichen Vereinbarung fehlt, ist das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen. Dose Weber-Monecke Schilling Nedden-Boeger Guhling Vorinstanzen: LG Heilbronn, Entscheidung vom 17.04.2013 - 23 O 72/12 KfH - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 07.11.2013 - 13 U 76/13 - 18 19

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