2 U 2/14

Heimfall bei Verstoß gegen vertragliche Eigennutzungspflicht des Wohnungserbbauberechtigten • Ein vertraglich vereinbarter Heimfall nach Verstoß gegen eine Nutzungsverpflichtung ist wirksam, wenn die Verwendungsregelung und die Heimfallklausel als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart sind (§ 2 ErbbauRG). • Eine vorherige schriftliche Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Überlassung an Dritte ist vertraglich durchsetzbar; fehlende Zustimmung kann Heimfall auslösen (§ 13 Ziff.1 d des Erbbaurechtsvertrags, § 22). • Nutzungsbeschränkungen und anschließender Heimfall können der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhalten, insbesondere bei sozialem Zweck der Erbbaurechtsbestellung (Einheimischen-/Sozialziel). • Die Geltendmachung des Heimfalls verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder das Verhältnismäßigkeitsgebot, wenn mildere Mittel nicht gleichermaßen geeignet sind. • Einheimischenrechtliche oder europarechtliche Bedenken stehen der Wirksamkeit unbefristeter Nutzungs- und Heimfallklauseln bei Erbbaurechten nicht entgegen, soweit Zugang für Erwerber aus dem Ausland unter Voraussetzungen möglich ist. Die Klägerin (Rechtsnachfolgerin der Stadt Westerland) hat an Reihenhauszeilen auf Sylt Wohnungserbbaurechte vergeben; der Beklagte erwarb 2006 eine Einheit (GbR, später Alleininhaber). Der notarielle Erbbaurechtsvertrag verpflichtete zur Eigennutzung als Hauptwohnsitz (§ 5) und regelte Zustimmungs- und Heimfallbestimmungen (§§ 12,13,22). Der Beklagte vermietete die Einheit an Dritte ohne schriftliche Zustimmung der Eigentümerin; die Miete lag zunächst bei 860 € kalt, später forderte er 1.032 €. Die Klägerin forderte daraufhin die Rückübertragung des Erbbaurechts (Heimfall) und Räumung. Das Landgericht wies die Klage ab wegen Verstoßes der Klägerin gegen § 242 BGB; in der Berufung hatte die Klägerin Erfolg. Streitpunkte waren u.a. Wirksamkeit der Klauseln, Widersprüchlichkeit von § 5 und § 22, Verjährung und Verhältnismäßigkeit der Heimfallsdurchsetzung. • Vertragliche Grundlagen: Nach § 2 ErbbauRG gehören Verwendungsvorschriften und Heimfallvereinbarungen zum Inhalt des Erbbaurechts; die Parteien haben wirksam eine Eigennutzungspflicht (§5) und eine Heimfallfolge (§13 Ziff.1 d) vereinbart. • Tatbestandliche Feststellungen: Der Beklagte nutzt die Wohnung nicht selbst, sondern vermietet sie ohne die nach § 22 erforderliche vorherige schriftliche Zustimmung; einen wirksamen Vorbehalt der Klägerin zugunsten mündlicher Absprachen hat der Beklagte nicht bewiesen. • Beweis- und Auslegungsrecht: Aus angeblichen mündlichen Zusagen des Betriebsleiters konnte nicht geschlossen werden, die vertragliche Schriftformerfordernis sei entfallen; solche allgemeinen Auskünfte begründen keine bindende Ausnahme vom Vertrag. • Kontrolle nach AGB-Recht: Die Vereinbarungen sind nicht widersprüchlich und halten der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB stand; sie verfolgen einen legitimen sozialen Zweck (Deckung des Wohnbedarfs der Ortsansässigen) und benachteiligen den Erwerber nicht unangemessen. • Unbefristete Wirkung: Bei Erbbaurechten ist eine auf die Laufzeit bezogene Nutzungsbeschränkung und der anknüpfende Heimfall sachgerecht und nicht per se unwirksam; die BGH-Rechtsprechung zu Einheimischenmodellen ändert daran nichts für Erbbaurechtsfälle. • Verhältnismäßigkeit und Treu und Glauben: Die Klägerin beachtet das Übermaßverbot; mildere Mittel (nachträgliche Zustimmung zur Vermietung, Übertragung an Schwester) sind nicht gleich geeignet, den verfolgten Zweck dauerhaft sicherzustellen; das Verhalten des Beklagten (u.a. Mieterhöhung, fehlende Kooperation) verstärkt die Verhältnismäßigkeit der Heimfallsdurchsetzung. • Entschädigung und Folgen: Der Heimfall ist nicht ohne finanziellen Ausgleich geregelt; §13 Ziff.3 ff. sieht eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswerts vor, abzüglich Ablösungspflichten; mögliche Bankenrechte werden durch Rechtsinstitute wie §33 ErbbauRG und schuldrechtliche Regelungen abgefedert. • Verjährung: Die vertraglich geregelte einjährige Kenntnisverjährung (§13 Ziff.6) ist wirksam; die Klägerin erlangte spätestens am 24.11.2011 Kenntnis von der unerlaubten Vermietung, die Klage vom 29.10.2012 ist somit fristgerecht; ein fortdauernder Pflichtverstoß schließt Einrede der Verjährung aus. • Rechtsfortbildung: Die Revision wurde zugelassen, da die Frage der Zulässigkeit unbefristeter Selbstnutzungsverpflichtungen bei Erbbaurechten grundsätzliche Bedeutung hat. Die Berufung der Klägerin war erfolgreich. Das Oberlandesgericht verurteilte den Beklagten, die Übertragung des Wohnungserbbaurechts an die Klägerin zu erklären und das Erbbaugrundstück geräumt herauszugeben, weil der Beklagte ohne zuvor eingeholte schriftliche Zustimmung gemäß § 22 den Vermietungsvertrag geschlossen und damit gegen die Eigennutzungspflicht aus § 5 Ziff.1 verstoßen hat. Die vertragliche Heimfallregelung (§13 Ziff.1 d) ist wirksam und steht auch der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB sowie dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht entgegen. Die Einrede der Verjährung greift nicht durch; die Klage wurde rechtzeitig erhoben. Die Kosten des Rechtsstreits sind dem Beklagten auferlegt; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung in der Hauptsache durch Sicherheit abwenden; die Revision wurde zugelassen.