19 U 210/96

Leitsatz: Vereinbaren Käufer und Verkäufer eines Mietobjektes, daß jede Partei ab einem bestimmten Zeitpunkt zu einem vorbestimmten Preis eine Anmietung desselben durch den Verkäufer verlangen kann, so handelt es sich rechtlich um einen Vorvertrag, nicht um ein Optionsrecht. Bei der Auslegung einer derartigen Vereinbarung geht ein übereinstimmende Wille beider Parteien dem Wortlaut des Vertrages und jeder anderweitigen Interpretation vor (ständige Rechtsprechung des BGH vgl. u.a. BGH DRsp-ROM Nr. 1994/1133 = NJW 1994, 1528 = MDR 1994, 480). Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26.9.1996 - 20 O 159/96 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt: 1. Es wird festgestellt, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, an den Kläger für die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30.6.1996 für das Hausgrundstück R.17 -21 in x M. 1 Miete zu zahlen, ausgehend von einer Jahreskaltmiete von 160.000,-- DM und abzüglich der in dieser Zeit vom Kläger erzielten Mieten. 2. Wegen der Entscheidung über die Höhe des von den Beklagten an den Kläger zu zahlenden Betrages wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens übertragen wird. T a t b e s t a n d Die Beklagten, Inhaber der Firma B. oHG, einer Immmobilengesellschaft, haben dem Kläger durch notariellen Vertrag vom 23. Juni 1992 - UR.Nr. x für 1992 des Notars Dr. R. in K. - ein in der R.Nr. x. in M. gelegenes Wohn- und Geschäftshaus zum Preis von 1.225.000,-- DM verkauft. Die Parteien streiten darüber, ob die in Ziffer 4 dieses Vertrages enthaltene Formulierung, "Beide Parteien können verlangen, daß die Verkäufer oder deren Firma ... das Vertragsobjekt ab dem 1.10.1995 auf unbefristete Zeit zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM anmieten" auch das Recht des Klägers beinhaltet, von den Beklagten die Anmietung des Objektes fordern zu können. Mit Schreiben vom 16.8.1995 forderte der Kläger die Beklagten auf, eine monatliche Miete von 13.333,33 DM abzüglich erzielter Nettomieten von 3.012,-- DM. Die Beklagten haben dies abgelehnt und mit Schreiben vom 21.11.1995 mit sofortiger Wirkung ein eventuell bestehendes Mietverhältnis gekündigt. Der Kläger hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM jährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen, für den Fall, daß dem entsprochen werde, die Beklagten zu verurteilen, an ihn 20.642,66 DM nebst 10 % Zinsenseitdem 6.12.1995 zu zahlen, hilfsweise festzustellen, daß die Beklagten ab dem 1.10.1995 Mieter des Objektes R.Nr. x. in M. sind und ab diesem Zeitpunkt Miete an den Kläger zu zahlen haben. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie haben behauptet, von einer Anmietverpflichtung ihrerseits sei zu keiner Zeit die Rede gewesen, die vertragliche Formulierung entspreche nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien. Desweiteren haben sie sich gegen die Höhe der vom Kläger angestellten Mietberechnung gewandt. Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, aufgrund aller Umstände stehe fest, daß die Parteien etwas anderes gewollt hätten, als in Ziffer 4 des Vertrages beurkundet worden sei.. Wegen der weiteren Begründung wird auch insoweit auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig begründeten Berufung macht der Kläger geltend: Die Formulierung im Notarvertrag entspreche der getroffenen Vereinbarung. Die Beklagten hätten ihm das Objekt als "Juwel" angeboten, mit dem sich eine ungleich höhere Mietrendite erzielen lasse, als dies nach den bestehenden Mietverhältnissen der Fall war. So hätten sie ihm auch vorgerechnet, daß sich für die gewerbliche Ladenfläche statt des beim damaligen Mieter K. erzileten Preises von 6,-- DM/qm mit Sicherheit ein Quadratmeterpreis von 20,-- DM bis 25,-- DM erzielen lasse. Deshalb sei in dem Notartermin die Formulierung aufgenommen worden, wonach beide Parteien verlangen könnten, daß die Verkäufer oder deren Firma das Objekt ab dem 1.10.1995 anmieten. Einer Regelung, die nur den Beklagten dieses Recht eingeräumt hätte, hätte er nicht zugestimmt. Er habe sicherstellen wollen, daß die von den Beklagten als sicher hingestellte hohe Mietrendite auch tatsächlich realisiert werde, denn sie als Immobilienfachleute hätten schließlich wissen müssen, welche Miete zu erzielen war. Er habe sich auch darauf einrichten müssen, wie es ab dem 1.10.1995 mit dem Objekt weitergehe. Dies sei auch relevant für die Frage gewesen, ob dem Mieter K. zum 30.9.1995 gekündigt werden sollte. Der Beklagte M. habe sich für die Kündigung ausgesprochen, weil sich die Sache bei einem Mietzins von 6.000,-- DM für das Ladenlokal nicht lohne. So hätten die Beklagten auch den im Mai 1995 den von K. angebotenen 10 - 15 % höheren Mietzins abgelehnt. Ihren Empfehlungen folgend habe er dann auch nicht weiter an K. vermietet. Er sei vor dem Hintergrund der mit den Beklagten getroffenen Vereinbarung davon ausgegangen, daß ihm hierdurch kein Schaden entstünde. Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagten seien deshalb zum Abschluß eines unbefristeten Mietvertrages ab 1.10.1995 verpflichtet. Sie schuldeten die vertraglich festgelegte Miete, die für die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30.6.1996 geltend gemacht werde; jeweils am 1.1., 1.4. und 1.7.1996 hätten die Beklagten deshalb 40.000,-- DM zahlen müssen. Wie sich aus der Aufstellung des Klägers ergebe, habe er im geltend gemachten Zeitraum Mieteinnahmen von 21.494,-- DM erzielt; die Beklagte schuldeten somit noch 98.506,-- DM. Ein Recht zur sofortigen Kündigung habe ihnen nicht zugestanden. In der mündlichen Verhandlung vom 18.8.1997 hat der Kläger auf Befragen des Senats eingeräumt, über die Aufstellung hinaus noch eine weitere gewerbliche Miete von mtl. 750,-- DM einschließlich Nebenkosten erzielt zu haben. Er hat deshalb seien ursprünglichen Zahlungsantrag von 98.155,20 DM auf 92.325,20 DM ermäßigt. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Wirkung ab 1.10.1995 zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM jährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen; die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger 92.325,20 DM nebst 10 % Zinsen von 30.845,-- DM seit dem 1.1.1996, von 33.391,-- DM seit dem 1.4.1996 und von 34.270,-- DM seit dem 1.7.1996 zu zahlen; hilfsweise, nach dem erstinstanzlichen Hilfsantrag zu 3) zu erkennen; ihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen zu können. Die Beklagten beantragen, die gegnerische Berufung zurückzuweisen; ihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbringen zu können. Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und führen ergänzend aus: Sie seien nur deshalb bereit gewesen, den um 150.000,-- DM unter ihren ursprünglichen Forderungen liegenden Kaufpreis zu akzeptieren, weil der Kläger ihnen die Möglichkeit eingeräumt habe, die Differenz durch Einräumung eines Mietrechts auszugleichen. Es habe kein Anlaß bestanden, auch dem Kläger einen wirtschaftlichen Vorteil einzuräumen. Sie hätten dem Kläger deshalb geraten, das Mietverhältnis mit K. nicht fortzusetzen, weil nach ihrer Auffassung ein höherer Mietzins als 6,--DM/qm erzielbar gewesen sei. Sie selbst hätten dem Kläger schon mehrere Monate vor dem Oktober mitgeteilt, das Objekt nicht anmieten zu wollen. Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug genommen. Der Senat hat gemäß dem Beschluß vom 16. Mai 1997 (Bl. 145 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des beurkundenden Notars Dr. R.. Wegen des Ergebnisses wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 18. August 1997 (Bl. 180 ff. d.A.) verwiesen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg. Auch der Kläger konnte von den Beklagten aufgrund der in Ziffer III 4 des notariellen Vertrages getroffenen Regelung die Anmietung des Vertragsobjekts verlangen. Den Beklagten ist zuzugeben, daß die einzelnen Regelungen in Ziffer III 4 Absatz 3 des Vertrages sich nahezu ausschließlich mit der Verpflichtung des Klägers, ihnen das Objekt zu vermieten, befassen, was für ihre Ansicht, es habe ihrerseits nur ein Anmietungsrecht, nicht aber eine Anmietungsverpflichtung bestanden, zu sprechen scheint. Andererseits streitet der Eingangswortlaut, " Beide Vertragsseiten können verlangen ..." für die vom Kläger behauptete Anmietungsverpflichtung. Die danach auftauchende Frage, ob es sich bei der Eingangsformulierung nur um ein Redaktionsversehen gehandelt hat, ist allerdings entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht allein durch Interpretation des Wortlautes und der vermuteten Motivlage zu lösen, vielmehr ist zunächst festzustellen, was die Parteien übereinstimmend gewollt haben. Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geht ein überstimmender Wille der Parteien dem Wortlaut des Vertrages und jeder anderweitigen Interpretation vor (BGH Urteil vom 15. März 1978 - VIII ZR 180/76 = BGHZ 71, 75, 77 f; Urteil vom 5. Oktober 1988 - IVa ZR 91/87 = NJW 1989, 526 , 527, insoweit in BGHZ 105, 250 nicht abgedruckt; Senat Urteil vom 30. April 1992 - VII ZR 78/91.= NJW 1992, 2489 = ZfBR 1992, 218 = BauR 1992, 680; BGH - VII ZR 174/92 - 20.01.94; DRsp-ROM Nr. 1994/1133 = MDR 1994, 480 = NJW 1994, 1528 = WM 1994, 551]. Übereinstimmend ging aber zur Überzeugung des Senats der Wille der Vertragsparteien dahin, daß auch der Kläger sollte verlangen können, daß die Beklagten das Objekt anmieteten, wie dies in der Eingangsformulierung zum Ausdruck gekommen ist. Das ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen Dr. R., der den Vertrag beurkundet und ausgesagt hat, er könne ausschließen, daß die gewählte Formulierung ("Beide Parteien ... ") nicht dem wirklichen Willen der Parteien entsprochen habe. Hierbei handelt es sich aber nicht um eine bloße Schlußfolgerung; der Zeuge hat vielmehr eine Gesprächsnotiz vorlegen können, die auf ihm gemachten Angaben des Klägers zur Vorbereitung des Vertrages beruhen, und in ihr heißt es u.a.: "Verk. garantiert die Vermietung". Das bestätigt die Behauptung des Klägers und die Aussage des Zeugen Dr. R., er habe die Formulierung so gemeint, wie er sie gewählt habe, sie gebe richtig wieder, was die Parteien gewollt hätten. Angesichts dessen bedurfte es nicht mehr der Vernehmung des vom Kläger indiziell benannten Zeugen Sch.. Wie der Zeuge weiter bekundet hat, ist die Regelung im Termin auch diskutiert worden; auch wenn das Augenmerk der Beklagten, wie sie betonen, darauf gerichtet war, sich durch die Vereinbarung eines Anmietungsrechts die Chance zu wahren, ihre Preisvorstellungen anderweitig zu realisieren, so mußte ihnen als in diesem Geschäft erfahrenen Kaufleuten aufgrund der getroffenen Formulierung auch klar sein, daß sie auch eine Anmietungsverpflichtung eingingen. Das hierin zum Ausdruck gekommene Bestreben des Klägers, sich abzusichern, konnte für die Beklagten auch nicht überraschend sein. Es handelte sich um ein Renditeobjekt und die Beklagten hatten dem Kläger unstreitig erklärt, daß er wesentlich höhere Mieten erzielen könne, als derzeit erzielt wurden; ebenso unstreitig war mit der derzeit von dem gewerblichen und für die Rendite entscheidenden Mieter K. erzielte Miete von 6,--DM/qm eine vernünftige Rendite nicht zu erzielen, weshalb die Beklagten dem Kläger auch ausdrücklich geraten haben, dieses Mietverhältnis zu kündigen. Da dem Kläger bewußt war, daß der Kaufpreis und seine Rendite nur stimmten, wenn auch die von den Beklagten als sicher hingestellt erzielbaren Mieteinnahmen tatsächlich erzielt wurden, wird auch verständlich, daß er sich absichern und sie notfalls an ihren Erklärungen festhalten wollte. Andererseits bedeutete dieses Zugeständnis für die Beklagten dann kein besonderes Opfer, wenn sie von der Richtigkeit ihrer Prognosen überzeugt waren; denn dadurch wurde ihre Intention, ihrerseits einen Preisnachlaß zu kompensieren, in keiner Weise beeinträchtigt, wie das Landgericht gemeint hat; der Kläger hatte ihnen auf ihr Verlangen das Objekt zur der vertraglich festgelegten Kaltmiete zu vermieten, falls er es nicht vorzog, diese Verpflichtung durch Zahlung von 150.000,-- DM abzulösen, der Kompensation stand somit nichts im Wege. Bei der getroffenen Regelung handelt es sich rechtlich um einen Vorvertrag, d.h. einen Vertrag, durch den die Verpflichtung zum späteren Abschluß eines Hauptvertrages begründet wird und nicht um ein Optionsrecht, d.h. das Recht, durch einseitige Erklärung einen Mietvertrag zustande zu bringen (zur Abgrenzung vgl. Palandt - Heinrichs, BGB, 56. Aufl., Einf v § 145 Rn 19 u. 23). Solange es am Abschluß des Hauptvertrages fehlt, kann eine Klage auf Erfüllung der aus dem Hauptvertrag geschuldeten Leistung allenfalls mit der vorrangigen Klage auf Abschluß des Hauptvertrages verbunden (BGHZ 98, 130 , 134; BGH, Urteil vom 18. April 1986 aaO.), nicht aber isoliert erhoben werden (BGH WM 1971, 44 unter 3 a; BGH, Urteil vom 31. Oktober 1956 - V ZR 157/55 = LM ZPO § 256 Nr. 40 unter A; BGH - VIII ZR 219/94 - 12.07.95; DRsp-ROM Nr. 1995/6203). Dem hat der Kläger mit seinen Anträgen zu Ziffer 1) und 2) aus der Berufungsbegründung Rechnung getragen. Diese Anträge sind allerdings umzudeuten in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, der nach § 326 Abs. 1 u. 2 BGB, der auch bei Vorverträgen Anwendung findet (vgl. Palandt - Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 326 Rn 2 m.w.N.), gerechtfertigt ist. Denn die Beklagten haben den Vorvertrag trotz mehrfacher Aufforderung nicht erfüllt, weil sie den Abschluß und die Durchführung des im Vorvertrag vorgesehenen Hauptvertrages aus von ihnen zu vertretenden Gründen durchgehend und endgültig verweigert haben; der Kläger seinerseits hat seinen Zahlungsanspruch auf die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30. Juni 1996 begrenzt, womit er auch der Tatsache Rechnung trägt, daß der abzuschließende Hauptvertrag ohnehin durch die von den Beklagten vorsorglich ausgesprochene Kündigung am 30.6.1996 geendet hätte (§§ 564 Abs. 2, 565 Abs. 1 Ziff. 3 (1a) BGB). Das zeigt, daß es ihm im Grund nur mehr um die Erstattung des Schadens geht, der ihm dadurch entstanden ist, daß die Beklagten für diesen Zeitraum entgegen ihrer Verpflichtung keinen Mietvertrag abgeschlossen haben. Die Beklagten haben den Kläger mithin so zu stellen, wie er stehen würde, wenn sie den Mietvertrag abgeschlossen und erfüllt hätten. Dann hätten sie, ausgehend von einer Jahresmiete von 160.000,-- DM, Mietzins für 9 Monate, das sind 120.000,-- DM, zahlen müssen. Denn das Kündigungsrecht des auf unbestimmte Zeit abzuschließenden Hauptvertrages bestimmte sich nach §§ 564 Abs. 2, 565 Abs. 1 Ziffer 3 (1a) BGB. Hiernach ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Das bedeutet, daß die Beklagten, da sie am 3.10.1995 noch nicht gekündigt hatten, erst wieder am 3. Januar 1996 zum 30. Juni 1996 kündigen konnten. Auf die vereinbarte Jahresmiete von 160.000,-- DM will der Kläger sich die von 5 Mietern vereinnahmten Mieten anrechnen lassen, wie sie sich aus seiner Aufstellung (Bl. 106 d.A.), deren Richtigkeit er unter Beweis gestellt hat (Bl. 126 d.A.), ergeben. Der Kläger hat zunächst so einen Restanspruch von 98.155,20 DM errechnet. Die Beklagten bestreiten die behaupteten Mieteinnahmen und haben schon erstinstanzlich behauptet, nach ihrer Kenntnis erziele er eine weitere (gewerbliche) Miete von 1.200,-- DM monatlich (Bl. 39 d.A.). Das hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung auf Befragen des Senats teilweise eingeräumt; er will einschließlich Nebenkosten 750,-- DM monatlich erzielen, was die Beklagten ebenfalls bestritten haben. Insgesamt bedarf die Höhe der Mieteinnahmen, die der Kläger sich auf seinen Schadensersatzanspruch anrechnen lassen muß, der Aufklärung; deshalb war die Sache gemäß § 538 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO aufzuheben und an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden hat. Beschwer für beide Parteien: über 60.000,-- DM Berufungsstreitwert: bis zum 18.4.1997 98.506,00 DM vom 19.4.1997 bis zum 18.8.1997 98.155,20 DM ab 19.8.1997 92.325,20 DM