22 U 43/11

Fehlende Form bei Übernahme führt zur Unbefristung und Kündbarkeit des Mietverhältnisses • Ein Mietvertrag, der wegen einer befristeten Laufzeit der Schriftform nach § 550 S.1 BGB bedarf, bleibt bei fehlender formwirksamer Übernahme auf unbestimmte Zeit und ist nach § 580a Abs.2 BGB kündbar. • Ein Übergang von Mietverträgen kraft Gesamtrechtsnachfolge (§ 25 HGB) kommt nicht ohne Mitwirkung des Vermieters in Betracht; bei Mietverhältnissen ist ein gesetzlicher Vertragsübergang ausgeschlossen. • Die für die Schriftform nach § 550 S.1 BGB erforderliche Bezugnahme muss eine zweifelsfreie Identifikation des übernommenen Mietvertrags ermöglichen. • Ein berufen auf Formmangel nach § 550 S.1 BGB ist nach Treu und Glauben nur in besonderen Fällen ausgeschlossen; bloße langjährige Erfüllung reicht nicht aus. Die Klägerin (Transportunternehmen) begehrt festzustellen, dass das Mietverhältnis über Gewerberäume R 4 in M nicht befristet bis 31.8.2015, sondern unbefristet und kündbar nach § 580a Abs.2 BGB ist. Ursprünglicher Vertrag vom 25.8.1995 zwischen der Beklagten und der O GmbH sah eine einseitige Option zur Verlängerung um fünf Jahre vor; die Beklagte behauptet, diese Option sei am 18.3.1998 ausgeübt worden. 2001 übertrug die K GmbH Teile ihres Geschäfts auf die Klägerin; streitig ist, ob dabei der Mietvertrag wirksam übernommen wurde. Die Klägerin zahlte in der Folge Mieten und Nebenkosten, bestreitet aber eine formwirksame Übernahme oder Gesamtrechtsnachfolge. Die Beklagte forderte außerdem Zahlungen im Wege der Widerklage; dieser Teil wurde in weiten Teilen zurückgenommen oder verglichen. Das Landgericht gab der Klage statt; die Beklagte legte Berufung ein, die sich nur hinsichtlich der Kosten zum Teil erfolgreich gestaltete. • Anknüpfend an § 550 S.1 BGB ist für die Wirksamkeit einer Laufzeitvereinbarung bzw. deren Übernahme die Schriftform erforderlich; die Übernahme muss in einer Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen. Die behauptete Bezugnahme in der Anlage zum Übertragungsvertrag genügt nicht, weil wesentliche Identifikationsmerkmale (Datum, genaue Objektbezeichnung, Hausnummer) fehlen und damit kein zweifelsfreier Rückschluss auf den konkreten Mietvertrag möglich ist. • Ein Vertragsübergang kraft Gesamtrechtsnachfolge nach § 25 HGB scheidet für Mietverhältnisse aus, weil das gesetzliche System eine Übertragung der Gebrauchsüberlassung ohne Mitwirkung des Vermieters (vgl. § 540 Abs.1 BGB) nicht gewährleisten will; der BGH-Rechtsprechung zufolge kommt ein solcher automatischer Übergang nicht in Betracht. • Eine behauptete Verschmelzung oder ein nicht notariell beurkundeter Share-Deal wurden nicht substantiiert dargetan; insoweit fehlt es an erforderlicher Eintragung/Beurkundung und an schlüssigen Tatsachen, die eine Gesamtrechtsnachfolge begründen würden. • Die Klägerin kann sich auf die Formnichtigkeit berufen; ein Ausschluss der Berufung auf Formmangel nach § 242 BGB liegt nicht vor, weil keine besondere treuwidrige Behinderung der Vermieterin oder eine existenzgefährdende Situation der Beklagten hinreichend dargelegt wurde. • Die Berufung war daher in der Sachentscheidung unbegründet; insofern bestätigte das OLG die Feststellung, dass das Mietverhältnis unbefristet ist und nach § 580a Abs.2 BGB kündbar ist. • Bei der Kostenentscheidung war der außergerichtliche Vergleich vom 13.8.2012 zu berücksichtigen; darauf gestützte Aufteilung der Gerichts- und außergerichtlichen Kosten erfolgte nach den Vorgaben des Vergleichs und §§ 92 Abs.2 Nr.1, 269 Abs.3 ZPO. • Die Widerklage wurde größtenteils zurückgenommen oder durch Vergleich erledigt; für einen verbleibenden Betrag wurde die Klägerin mit der Drittwiderbeklagten zur Zahlung verurteilt, Zinsen zu 8 Prozentpunkten über Basiszinssatz laufend. Der Senat bestätigt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Geschäftsräume R 4 in M wegen fehlender formwirksamer Übernahme nach § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit nach § 580a Abs.2 BGB kündbar ist. Eine Gesamtrechtsnachfolge der Klägerin in die mietvertraglichen Pflichten ist nicht feststellbar, und die behauptete Optionsausübung von 1998 bedurfte keiner Entscheidung für das Ergebnis. Die Beklagte hat materiell in der Sache nicht obsiegt; insoweit blieb die Klage erfolgreich. Wegen teilweiser Rücknahme und Vergleichsregelungen wurde die Kostenverteilung zwischen den Parteien entsprechend geändert; die Beklagte trägt den überwiegenden Anteil der Kosten, die Klägerin einen Minderanteil. Sodann wurden die Klägerin und die Drittwiderbeklagte als Gesamtschuldner für einen Restbetrag verurteilt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, die Revision wurde zugelassen.