16 Wx 228/07

Abberufung der Verwalterin wegen fortgesetzter Pflichtverletzungen; Teilweise Ungültigkeit von Beschlüssen zu Kostenumlagen • Ein Gericht kann die Abberufung einer Verwalterin nach § 21 Abs.4 WEG a.F. anordnen, wenn das Vertrauensverhältnis objektiv zerstört ist und den Wohnungseigentümern die weitere Zusammenarbeit nicht zugemutet werden kann. • Kostenregelungen eines Vergleichs oder einer gerichtlichen Entscheidung über Prozesskosten sind für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich und verhindern eine abweichende Umlage nach § 16 Abs.5 WEG a.F. • Die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist nicht wegen gerechtfertigter oder ungerechtfertigter Ausgaben für ungültig zu erklären; alle tatsächlichen Auslagen sind in der Abrechnung auszuweisen (§ 28 Abs.3 WEG a.F.). • Die Verteilung von Abgaben (z. B. Kanalgebühren) nach Miteigentumsanteilen kann anfechtbar sein, wenn sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. • Eine Abänderung der Stimmverteilung in der Teilungserklärung nach neuem Recht (§ 10 Abs.2 S.3 WEG) setzt schwerwiegende Gründe und eine Interessenabwägung voraus; bloßes wirtschaftliches Ungleichgewicht reicht nicht aus. Mehrere Wohnungseigentümer (Antragstellerinnen) rügen Beschlüsse einer Eigentümerversammlung vom 10.04.2004 und beantragen insbesondere die Abberufung einer Verwalterin (Beteiligte zu 4.). Streitgegenstand sind die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003, die Einzelwirtschaftspläne 2004 sowie die Verteilung bestimmter Kostenpositionen (Kanalgebühren, Anwalts- und Gerichtskosten, Allgemeinstrom, Heizkosten). Die Antragstellerinnen berufen sich auf Pflichtverletzungen der Verwalterin und auf Unrichtigkeiten in Abrechnungen und Umlageschlüsseln; es besteht ein Vergleich vom 11.03.2004, der Regelungen zu Kosten und Verteilungen enthält. Die Vorinstanzen gaben den Anträgen nur teilweise statt; das OLG Köln prüfte die Zulässigkeit und die materiellen Gründe der Beanstandungen und entschied über Wirksamkeit einzelner Beschlüsse und über die Abberufung der Verwalterin. • Zulässigkeit: Ein gerichtlicher Abberufungsantrag nach § 43 WEG kann auch ohne vorherigen Versammlungsbeschluss zulässig sein, wenn die Anrufung der Versammlung den Antragstellern nicht zugemutet werden kann (z. B. wegen klarer Mehrheitsverhältnisse). • Abberufung: Objektive Interessenabwägung nach Treu und Glauben ergibt, dass die Verwalterin wegen gravierender Pflichtverletzungen (unterlassene Umsetzung vergleichsvereinbarter Maßnahmen, Ausbleiben notwendiger Klärungen von Eigentumsverhältnissen, fehlende Unterrichtung der Eigentümer über Abberufungsantrag) das Vertrauensverhältnis zerstört hat, sodass nach § 21 Abs.4 WEG a.F. ihre Abberufung gerechtfertigt ist. • Kostenrecht/Abrechnung: Die im Vergleich getroffene Kostenregelung und eine gerichtliche Kostenentscheidung sind für das Innenverhältnis der Gemeinschaft verbindlich; daher dürfen Gerichts- und Anwaltskosten nur denjenigen Eigentümern zugerechnet werden, die nach § 47 WEG bzw. der Kostenentscheidung zuständig sind (Bezug zu § 16 Abs.5 WEG a.F.). • Jahresabrechnung 2003: Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist insoweit nicht anfechtbar, als sie tatsächliche Ausgaben darstellt; ungerechtfertigte Ausgaben sind nach § 28 Abs.3 WEG a.F. dennoch in der Abrechnung auszuweisen. Die konkrete Rüge überhöhte oder falsch verteilte Positionen konnte die Antragstellerinnen nicht substantiiert nachweisen. • Umlageschlüssel Kanalgebühren: Die Anfechtung des Wirtschaftsplan- bzw. Einzelwirtschaftsplanbeschlusses für 2004 bezüglich der Umlage der Kanalgebühren nach Miteigentumsanteilen ist begründet, weil die gewählte Verteilung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. • Verteilung Strom/Heizung: Vereinbarungen aus dem Vergleich vom 11.03.2004 und festgestellte technische Gegebenheiten (Zählerkonstellation, Austausch) schließen die erfolgreiche Rüge der Abrechnungsjahre 2003 wegen fehlender Unterverteilung nach GemO aus. • Stimmverteilung/Teilungserklärung: Eine Änderung der Stimmverteilung erfordert schwerwiegende Gründe nach § 10 Abs.2 S.3 WEG; ein bloßes wirtschaftliches Ungleichgewicht beziehungsweise die Möglichkeit zur Majorisierung begründet dies nicht automatisch. • Formelles: Vorherige erhebliche formelle Mängel an den angefochtenen Beschlüssen sind nicht ersichtlich; bewusst herbeigeführte Beschlussunfähigkeit beeinflusst bestehende Mehrheitsbeschlüsse nicht. Das OLG Köln hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.04.2004 in Teilen für ungültig erklärt: betreffend die Umlage der Kanalgebühren in den Wirtschafts- und Einzelabrechnungen 2004 sowie die Aufnahme der Position "Anwalts- und Gerichtskosten" in der Jahreseinzelabrechnung 2003 wurden die angefochtenen Beschlüsse aufgehoben. Ferner wurde die Beteiligte zu 4. mit Wirkung ab 01.10.2008 als Verwalterin abberufen, weil sie nach ihrer Wiederbestellung fortgesetzte Pflichtverletzungen begangen hat, die das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstören. In allen sonstigen Punkten wurden die Anträge und Rechtsmittel zurückgewiesen, da die übrigen Rügen (z. B. zu Hausmeisterkosten, Allgemeinstrom, Heizkosten, Begründung der Instandhaltungsmaßnahmen, Kompetenzverlagerung) nicht ausreichend substantiiert oder durch Vergleichsregelungen und tatsächliche Feststellungen der Vorinstanzen ausgeschlossen waren. Gerichtskosten und außergerichtliche Kosten wurden größtenteils den Antragstellerinnen auferlegt; die abberufene Verwalterin hat den Antragstellerinnen 20 % der außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Insgesamt führte dies dazu, dass die Antragstellerinnen in wesentlichen Teilen erfolgreich waren (Abberufung, einzelne Aufhebungen von Beschlüssen), aber in vielen inhaltlichen Anfechtungen unterlegen.