1 U 108/08

Umwandlung nach UmwG führt kraft Gesetzes zum Mieterwechsel • Bei gesetzlicher Umwandlung (Ausgliederung) geht das Unternehmen mit seinen Rechten und Pflichten kraft Gesetzes auf den übernehmenden Rechtsträger über. • Eine Ausgliederung nach dem Umwandlungsgesetz führt auch bei einem Einzelhandelskaufmann zum Wechsel des Mieters; hierzu bedarf es nicht der Zustimmung des Vermieters. • Eine vertragliche Klausel, die Gebrauchsüberlassungen oder Untervermietung ohne Zustimmung untersagt, umfasst nicht ohne weiteres die gesetzliche Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz. • Der Vermieter kann sich auf die dadurch entstehende reduzierte Haftung der neuen juristischen Person nicht allein mit Verweis auf die fehlende Zustimmung berufen; das UmwG enthält Ausgleichs- und Gläubigerschutzmechanismen (z. B. § 156 UmwG). Die Kläger fordern vom Beklagten Zahlung rückständiger Miete in Höhe von zuletzt EUR 27.170,37 nebst Zinsen aus einem gewerblichen Mietvertrag von 1988, der an die Firma R. O. gerichtet war. 1996 wurde das Einzelhandelsunternehmen des Beklagten durch Ausgliederung gemäß §§ 152 ff. UmwG in die O GmbH umgewandelt; die Kläger wussten hierüber. Ab 2004 zahlte die nunmehrige Mieterin die Miete nicht mehr. Die O GmbH erhielt zugleich Schadensersatz von der Stadt wegen eines Wasserschadens und machte Differenzen gegenüber den Vermietern geltend; der Beklagte erklärte hilfsweise Aufrechnung und erhob Widerklage. Das Landgericht gab der Klage überwiegend statt; der Beklagte legte Berufung ein und rügte mangelnde Passivlegitimation des Beklagten, da der Mietvertrag kraft Gesetzes auf die O GmbH übergegangen sei. In zweiter Instanz legte der Beklagte erstmals eine Abtretungserklärung der O GmbH vor. • Die Berufung des Beklagten ist erfolgreich; maßgeblich ist die gesetzliche Gesamtrechtsnachfolge bei Ausgliederung nach dem Umwandlungsgesetz (§§ 152 ff. UmwG). • Durch die Eintragung der Ausgliederung im Handelsregister sind nach §§ 155 i.V.m. 131 Abs.1 Nr.1 UmwG das Unternehmensvermögen und die Verbindlichkeiten einschließlich der bestehenden Vertragsbeziehungen auf die übernehmende Gesellschaft übergegangen. • Im Mietrecht gilt zwar grundsätzlich, dass ein Mieterwechsel der Zustimmung des Vermieters bedarf; diese Regel ist jedoch durch die spezielle Regelung des UmwG überlagert, die gerade die Übertragung von Unternehmen samt Verträgen ohne Zustimmung der Gläubiger ermöglicht. • Die vertragliche Klausel (§ 10), die Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung untersagt, ist zugunsten des Mieters restriktiv auszulegen und erfasst nicht eine gesetzliche Umwandlung des Unternehmens. • Entgegen der von den Klägern herangezogenen BGH-Rechtsprechung zur Aufnahme eines Gesellschafters ist diese nicht übertragbar, weil dort keine gesetzliche Umwandlung nach dem UmwG vorlag; frühere Entscheidungen zu Pachtverhältnissen stützen vielmehr den Eintritt kraft Gesetzes. • Literatur und weitere OLG-Entscheidungen bestätigen überwiegend, dass bei Umwandlung nach dem UmwG ein Wechsel der Vertragspartei ohne Zustimmung des Vermieters eintritt, insbesondere bei unternehmensbezogenen gewerblichen Mietverträgen. • Auf die hilfsweise geltend gemachte Aufrechnung und Widerklage kommt es nicht mehr an, da der Beklagte nicht mehr Vertragspartei ist. • Die Kostenentscheidung und die Ablehnung der Revision beruhen auf den einschlägigen zivilprozessualen Vorschriften (§ 91 ZPO; §§ 708 Ziff.10, 711, 108 Abs.1 S.2 ZPO). Die Berufung des Beklagten ist erfolgreich; das Landgerichtsurteil wird abgeändert und die Klage abgewiesen, weil infolge der Ausgliederung das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf die O GmbH übergegangen ist und nicht mehr der Beklagte Vertragspartei ist. Der Beklagte ist somit nicht verpflichtet, die geltend gemachten Mietrückstände nebst Zinsen zu zahlen. Auf die hilfsweise erklärte Aufrechnung und die Widerklage kommt es nicht an. Die Kläger tragen die Kosten beider Instanzen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.