3 U 84/98

Indexverweis im Mietvertrag als zulässiger Leistungsvorbehalt, nicht als automatische Gleitklausel • Eine vertragliche Klausel, die eine automatische Anpassung der Miete an einen Verbraucherpreisindex vorsieht, ist als genehmigungsbedürftige Gleitklausel zu qualifizieren und ohne erforderliche Genehmigung unzulässig. • Ist eine Gleitklausel nicht genehmigungsfähig oder nicht genehmigt, ist sie durch ergänzende Vertragsauslegung in eine genehmigungsfreie, wirksame Regelung (Leistungsvorbehalt) umzudeuten, soweit dies dem hypothetischen Parteiwillen entspricht. • Ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt erlaubt keine automatische Anpassung; eine Mieterhöhung bedarf gesonderter Festsetzung unter Beachtung von Treu und Glauben, §§ 315, 317 BGB und der Billigkeit. • Bei kurzen Mietlaufzeiten (hier Vermieter (Kläger) forderten Mietzinsnachzahlungen in Höhe von 4.089,68 DM nebst Verzugszinsen aufgrund von § 5 Abs. 2 des Mietvertrages, der eine Anpassung an den "Preisindex für die Lebenshaltungskosten" vorsah. Die Beklagte hielt die Forderung für unberechtigt und wehrte sich vor Gericht. Das Landgericht wies die Klage hinsichtlich der begehrten Mietzinsen ab. Die Kläger legten Berufung ein, die vor dem Oberlandesgericht nur in Bezug auf die Kostenentscheidung erfolgreich war. Streitpunkt war, ob die Vertragsklausel eine genehmigungsbedürftige automatisierende Gleitklausel oder ein zulässiger, nicht automatisch wirkender Leistungsvorbehalt ist. Relevant waren ferner die kurze Vertragslaufzeit (unter 5 Jahren) und eine zu Vertragsbeginn an die Kläger gezahlte Abstandszahlung von brutto 39.900 DM. • Text und Verhalten der Parteien deuteten indiziell auf eine als automatisierend verstandene Gleitklausel hin, die genehmigungsbedürftig wäre. • Selbst wenn die Klausel als Gleitklausel zu qualifizieren wäre, wäre sie nach § 3 WährG nicht genehmigungsfähig, da die Mietdauer unter der erforderlichen Mindestlaufzeit liegt. • Unwirksame genehmigungsbedürftige Klauseln sind durch ergänzende Vertragsauslegung in eine zulässige Regelung umzudeuten; hier eignet sich ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt, der keine automatische Anpassung, sondern eine nachträgliche Festsetzung durch Verhandlung oder nach §§ 315, 317 BGB ermöglicht. • Maßstab für eine solche Anpassung ist die Äquivalenzvorstellung beim Vertragsschluss und die Billigkeit; eine Indexveränderung führt nicht automatisch zu einer Mieterhöhung. • Das Landgericht hat unter Berücksichtigung von Vergleichsmarktinformationen, der kurzen Vertragsdauer und der gezahlten Abstandszahlung zu Recht angenommen, dass im Vertragszeitraum keine greifbare marktübliche Mietsteigerung vorlag und eine Erhöhung unbillig wäre. • Daher war die vom Vermieter geforderte Erhöhung nicht gerechtfertigt; die Berufung blieb in der Sache erfolglos, insoweit aber die erstinstanzliche Kostenentscheidung teilweise zu korrigieren war (Haftung nach Kopfteilen, Berücksichtigung teilweiser Klagerücknahme). Die Klage der Vermieter auf Nachforderung von Mietzinsen in Höhe von 4.089,68 DM nebst Verzugszinsen wurde abgewiesen. Die Klausel des Mietvertrages ist als nicht automatische, genehmigungsfreie Leistungsvorbehalt auszulegen, sodass eine einseitige, automatische Indexanpassung nicht möglich ist; eine Mieterhöhung müsste vielmehr gesondert nach Maßgabe von Treu und Glauben und der Billigkeit festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung der kurzen Mietdauer, der gezahlten Abstandszahlung und der Marktlage im Vertragszeitraum ist eine Erhöhung unbillig, weshalb den Klägern die geltend gemachten Beträge nicht zustehen. Die Berufung hatte nur hinsichtlich der erstinstanzlichen Kostenentscheidung Erfolg; die Haftung der Parteien erfolgt nach Kopfteilen.