11 U 39/01

Keine Haftung des Notars wegen möglicher anderweitiger Ersatzmöglichkeit • Notarvertreter müssen im Beurkundungstermin auf die Erfordernis der Zustimmung der übrigen Miteigentümer zum Ausbau von Teileigentum hinweisen (§ 17 BeurkG). • Fehlt ein schriftlicher Belehrungsvermerk, führt dies nicht generell zu einer Beweislastumkehr, wenn keine gesetzliche Dokumentationspflicht besteht. • Hat der Geschädigte eine mögliche anderweitige Ersatzmöglichkeit (z.B. gegen den Makler) nicht ausgeschlossen, ist sein Amtshaftungsanspruch gegen den Notar derzeit unbegründet (§ 19 Abs.1 Satz 2 BNotO). • Ein Makler kann haften, wenn er bei erkennbar wesentlicher Bedeutung des Ausbaus nicht darauf hinweist, dass er die rechtliche Prüfung hierzu nicht vorgenommen hat. • Die Verweisung auf mögliche Ansprüche gegen einen Dritten ist dem Geschädigten zumutbar, wenn er von Anfang an die Möglichkeit hatte, den Dritten parallel in Anspruch zu nehmen. Der Kläger erwarb Teileigentum an einem Dachgeschoss und beauftragte Makler und Notar/Notarvertreter mit dem Vertragsschluss. Nach begonnenen Baumaßnahmen verweigerten Miteigentümer später die Zustimmung zur Wohnnutzung, wodurch der Kläger einen wirtschaftlichen Nachteil geltend macht. Er macht Schadensersatz gegen die Beklagten (Notar und Notarvertreter) wegen unzureichender Belehrung über Zustimmungserfordernisse geltend. Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung einer Summe gegen Übereignung des Grundstücks; die Beklagten legten Berufung ein und bestritten Pflichtverletzung, Schaden und Kausalität. Die Beklagten rügten ferner Mitverschulden und bestritten die Höhe der geltend gemachten Aufwendungen. Der Kläger hält die Belehrung für unterblieben und beruft sich auf Beweislastumkehr; er hat zudem Ansprüche gegen den Makler nicht ausgeschlossen. Das Oberlandesgericht prüfte Pflicht, Verletzung, Kausalität und mögliche anderweitige Ersatzquellen. • Pflicht zur Belehrung: Der Notar/Notarvertreter hatte nach § 17 BeurkG über die Erfordernis der Zustimmung der übrigen Miteigentümer zum Ausbau hinzuweisen. • Beweislast: Für das Unterlassen einer Belehrung trägt der Kläger die Darlegungs- und Beweislast; eine Beweislastumkehr gilt nur bei gesetzlichen Dokumentationspflichten (§§17 Abs.2 Satz2,18–21 BeurkG). Das Fehlen eines Belehrungsvermerks begründet keine Vermutung der Unterlassung. • Tatsächliche Feststellungen: Das Gericht konnte nicht sicher feststellen, ob die Belehrung erteilt wurde; es nahm zugunsten des Klägers hypothetisch an, sie sei unterblieben, stellte aber keine endgültige Amtspflichtverletzung fest. • Verschulden: Eine unterlassene Belehrung wäre fahrlässig zu bewerten; ein Notarvertreter ist an das Verhalten eines sorgfältigen Durchschnittsnotars zu messen. • Kausalität und Alternativen: Selbst wenn eine Pflichtverletzung unterstellt wird, ließ sich nicht zweifelsfrei feststellen, dass der Kläger bei ordnungsgemäßer Belehrung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit anders gehandelt hätte, da auch andere Verhaltensoptionen (z. B. Sicherungsabreden mit der Verkäuferin) möglich waren. • Anderweitige Ersatzmöglichkeit (§19 Abs.1 S.2 BNotO): Der Kläger hat nicht ausgeschlossen, Ansprüche gegen den beauftragten Makler geltend zu machen; dieser hatte die Pflicht, bei erkennbar bedeutendem Ausbaubedarf darauf hinzuweisen, dass er die rechtliche Prüfung nicht vorgenommen hatte. Eine solche mögliche Ersatzquelle macht den Amtshaftungsanspruch gegen die Notare derzeit unbegründet. • Zumutbarkeit der Verweisung: Es war zumutbar, den Makler von Anfang an parallel oder gemeinsam mit der Verkäuferin in Anspruch zu nehmen; ein Verweis an den Geschädigten ist daher gerechtfertigt. • Prozessrechtliches: Aussetzung zur erstinstanzlichen Inanspruchnahme des Maklers war nicht erforderlich, weil die Klage bereits dann unbegründet ist, wenn eine anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht ausgeschlossen wurde. Die Berufung der Beklagten hatte in der Sache Erfolg; die Anschlussberufung des Klägers war unbegründet. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, weil dem Kläger derzeit kein Ersatzanspruch gegen die Beklagten aus §§ 19 Abs.1, 39, 46 BNotO zusteht, insbesondere weil er anderweitige Ersatzmöglichkeiten (hier gegen den Makler) nicht ausgeschlossen hat. Das Oberlandesgericht lässt offen, ob tatsächlich eine Amtspflichtverletzung vorliegt oder ob dem Kläger ein Schaden entstanden wäre; maßgeblich ist, dass eine mögliche haftungsbegründende Anspruchsquelle gegen Dritte besteht, die der Kläger hätte verfolgen können. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Sicherheitsregelungen für die Zwangsvollstreckung wurden getroffen.