III ZR 88/87

Zurück OLG Düsseldorf 17. Januar 2017 I-24 U 38/16 Unwirksamkeit der Zusage zur Förderung eines inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplans Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 20. Unwirksamkeit der Zusage zur Förderung eines inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplans (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.1.2017, I-24 U 38/16) BauGB § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 6 Leitsatz: Eine Gemeinde kann sich nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 6 BaugB i. V. m. § 134 BBB nicht wirksam vertraglich verpflichten, einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ihr ist es auch verwehrt, sich zu verpflichten, auf eine bestimmte Änderung eines Bebauungsplans hinzuwirken. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit. Sachverhalt: 1 I. Die Klägerin war Eigentümerin eines ca. 56.600 m² großen Gewerbegrundstücks. Dies war nach den Festsetzungen des Bebauungsplans mit einer Teilfläche von rund 30.500 m² als Sonder-gebiet (SO) und weiteren rund 26.100 m² als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen. Hiervon übertrug die Klägerin der Beklagten aufgrund notariellen Kaufvertrages 2008 eine am nordwestlichen Rand gelegene Teilfläche des SO-Gebietes von ca. 16.500 m² zum Preis von 63 €/m². Hierdurch verkleinerte sich die (höherwertige) SO-Fläche auf dem verbleibenden Restgrundstück auf rund 14.000 m². 2 Die Parteien streiten darüber, ob sich die Beklagte nach den Absprachen der Parteien dafür einsetzen sollte, dass durch Änderung der Bauleitplanung ein entsprechender Teil der GE-Fläche des Restgrundstücks – namentlich das im Plan als GEe-2 bezeichnete – in SO-Fläche umgewandelt werden sollte, damit der Klägerin auch nach der Veräußerung des Teilgrundstücks an die Beklagte wieder eine entsprechend große SO-Fläche von ca. 30.500 m² zur Realisierung eines Fachmarktzentrums zur Verfügung steht. Zu einer Änderung der Bauleitplanung kam es unstreitig nicht, da die Beklagte einen Bebauungsplan lediglich für die von ihr erworbene Teilfläche initiierte, wonach die SO-Fläche in GE-Fläche umgewandelt wurde. 3 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz gemäß §§ 280, 281 BGB bzw. wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen in Anspruch, weil diese pflichtwidrig die Bebauungsplanänderung lediglich für ihre Teilfläche durchgeführt habe, obwohl sie der Beklagten zugesichert habe, dass der „Baurechtstausch“ im Rahmen der künftigen Bauleitplanung von ihr berücksichtigt und umgesetzt werde. Der Schaden bestehe darin, dass die auf dem Restgrundstück verbleibende SO-Fläche von rund 14.000 m² nicht vermarktet werden könne (…). Ferner begehrt die Klägerin in Bezug auf die verkaufte Teilfläche aus ungerechtfertigter Bereicherung den Differenzbetrag zwischen dem für SO-Fläche üblichen Preis (…) und dem von der Beklagten gezahlten Preis (…) für GE-Fläche (…). (…) 12 Das LG Duisburg hat mit Urteil vom 4.12.2015 die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung komme schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beklagte sich nicht wirksam habe verpflichten können, einen Bebauungsplan zu erlassen. Im Übrigen habe die Klägerin auch nicht klar vorgetragen, dass eine solche Verpflichtung vereinbart worden wäre. (…) 13 Die Klägerin hat gegen das (…) Urteil des LG Berufung eingelegt (…). Sie führt aus: Das LG habe rechtsfehlerhaft die erforderliche Beweiserhebung zu der zentralen und entscheidungserheblichen Frage zum Zustandekommen und Inhalt der weiteren Vereinbarung nicht durchgeführt. (…) 14 Soweit das LG Ausführungen dazu gemacht habe, dass die Beklagte sich nicht wirksam habe verpflichten können, einen Bebauungsplan aufzustellen, habe die Klägerin dies auch nie behauptet. Die Vertragsverletzung der Beklagten läge darin begründet, dass die Beklagte entgegen der von ihr eingegangenen Verpflichtung einen Bebauungsplan allein für die von ihr erworbene Teilfläche aufstellte und sich im Übrigen endgültig weigerte, im Nachhinein eine Änderung des bestehenden Bebauungsplanes für das Restgrundstück zu unterstützten. Da sie eine solche Änderung nachhaltig verhindere, verstoße sie gegen die Kooperationsverpflichtung, nämlich das Bemühen um eine gemeinsame Bauleitplanung. (…) 15 Die Vereinbarung zum „Baurechtstausch“ bilde keine rechtliche Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag 2008 und unterliege daher nicht dem Formgebot des § 311b Abs. 1 BGB. (…) Aus den Gründen: 20 II. Die Berufung der Klägerin (…) ist zulässig. (…) 21 Die Berufung ist jedoch unbegründet. Sie bleibt – auch unter Berücksichtigung der nach Auffassung der Klägerin vom LG nicht ausreichend gewürdigten Aspekte – ohne Erfolg. ----------------------------------------------------528------------------------------------------------ 22 1. Erfolglos wendet sich die Berufung gegen die Abweisung des Schadensersatzanspruchs wegen des in Bezug auf die verbleibende Restfläche geltend gemachten Wertverlustes von 105 €/m² x 14.000 m² = 1.470.000 €, der dadurch eingetreten sein soll, dass hier mangels Änderung der bestehenden Bauleitplanung keine zusammenhängende SO-Fläche von 30.500 m² geschaffen werden konnte, sodass die 14.000 m² letztlich nicht genutzt werden konnten. Entgegen der Auffassung der Berufung bedurfte es keiner Beweiserhebung über die Behauptung der Klägerin, die Beklagten habe sich in einer weiteren Vereinbarung verpflichtet, auf eine Änderung des Bebauungsplans bezogen auf die der Klägerin verbleibende Restfläche hinzuwirken. 23 Die Beklagte konnte sich nicht wirksam verpflichten, die gewünschten planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen oder umzusetzen. Dem stünde bereits § 1 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 6 BauGB entgegen, mit der Folge, dass eine entsprechende Vereinbarung gemäß § 134 BGB nichtig wäre. Die Gemeinde genießt zwar bei der Bauleitplanung weitgehende planerische Gestaltungsfreiheit, ist aber nicht von rechtlichen Bindungen freigestellt. Sie unterliegt bei der Planung vielfältigen tatsächlichen und rechtlichen Bindungen. Als drei jeweils eigenständige rechtliche Schranken nennt der Gesetzgeber in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Gebot, die Planung an den Erfordernissen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung auszurichten, in § 1 Abs. 4 BauGB die Pflicht, die Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung anzupassen, und in § 1 Abs. 7 BauGB das Gebot, die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (Schreiber/Sauthoff, Handbuch Immobilien-recht, Öffentliches Baurecht – Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Rdnr. 8, juris). Dies war der Klägerin nicht nur als in Fragen der Städtebaupolitik, Stadtsanierung und Stadtentwicklung geschäftserfahrenes Unternehmen, sondern ganz konkret auch aufgrund des Vertrages mit der Beklagten vom 5.8.2003 bekannt und wird von ihr auch nicht in Abrede gestellt. 24 Die Beklagte konnte sich auch nicht wirksam verpflichten, auf eine Änderung des Bebauungsplans für das der Beklagten verbleibende Restgrundstück hinzuwirken oder sich um eine solche zu bemühen. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2.2.2012, 4 BN 32/11, Rdnr. 7, juris; BGH, Urteil vom 11.5.1989, III ZR 88/87, Rdnr. 22, juris). 25 Überdies wäre eine Vereinbarung, von der – so die Behauptung der Klägerin – der Grundstückskaufvertrag 2008 abhängig gewesen sein soll, auch formbedürftig gewesen. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt zwar eine einseitige Abhängigkeit des weiteren Geschäfts vom Grundstücksvertrag nicht, um eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen. Etwas anderes gilt indes für den Fall, dass der Abschluss des Grundstücksvertrags – wie hier nach dem Vortrag der Klägerin – von der weiteren, an sich nicht formbedürftigen Vereinbarung abhängt. Dann gebieten die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 311b Abs. 1 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene Geschäft (BGH, Urteil vom 26.11.1999, V ZR 251/98, Rdnr. 5, juris). Die Nichteinhaltung der nötigen Form wäre hier allerdings zwischenzeitlich gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt. 26 Im Übrigen fehlte es an der haftungsausfüllenden Kausalität. Hier weist nicht nur das angefochtene Urteil, sondern auch die Beklagte zutreffend darauf hin, dass nach wie vor nicht substantiiert dargelegt ist, dass eine Mitwirkungshandlung der Beklagten auch zur Verabschiedung eines den Vorstellungen der Klägerin entsprechenden Bebauungsplans geführt hätte. Die Beschlussfassung über einen Bebauungsplan erfolgt nach Prüfung und Abwägung aller zu berücksichtigenden Belange (vgl. oben) durch den Rat der Stadt bzw. Gemeinde. Dass das Abwägungsergebnis im Sinne der Klägerin ausgefallen und der Rat mit der erforderlichen Mehrheit einer entsprechenden Vorlage der Verwaltung gefolgt wäre, ist nicht dargetan und kann ohne weitere Darlegung auch nicht angenommen werden. 27 2. Erfolglos wendet sich die Berufung auch gegen die Abweisung des Anspruchs auf Zahlung des sich in Bezug auf die an die Beklagte veräußerte Teilfläche ergebenden Differenzbetrages zwischen dem für SO-Fläche üblichen Preis von 105 €/m2 und dem von der Beklagten gezahlten Preis von 63 €/m2 für GE-Fläche. 28 Ein solcher Anspruch folgt nicht aus Vertrag, weil eine entsprechende Regelung weder im notariellen Kaufvertrag 2008 enthalten ist noch als Nebenabrede behauptet wird. 29 Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages gemäß § 313 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Selbst wenn die von der Klägerin behauptete Vereinbarung bezüglich eines „Baurechtstauschs“ Geschäftsgrundlage für den Grundstückskaufvertrag geworden wäre, ist nicht ersichtlich, dass das Festhalten am Vertrag für die Klägerin zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt noch nicht zu einer Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Vielmehr muss als weitere Voraussetzung hinzukommen, dass dem Zuwendenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hierdurch kommt zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für den Zuwendenden zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Ob dies der Fall ist, kann nur nach einer umfassenden Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände festgestellt werden (BGH, Beschluss vom 3.12.2014, XII ZB 181/13, Rdnr. 18 m. w. N., juris). Vorliegend fällt maßgeblich ins Gewicht, dass die Klägerin sehenden Auges das Risiko übernommen hat, dass die Bemühungen der Beklagten nicht zum Erfolg führen könnten. Sie hat es trotz Kenntnis des Risikos unterlassen, sich durch entsprechende Regelungen im notariellen Vertrag für den Fall abzusichern, dass die erwartete Änderung der Bauleitplanung ausbleiben könnte und das ge --------------------------------------------------529---------------------------------------------------- wünschte Baurecht für das ihr verbleibende Restgrundstück doch nicht geschaffen wird. Wenn sich das von ihr übernommene Risiko – wie vorliegend – verwirklicht, ist dies kein unvorhersehbares Ereignis, das ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Wenn eine Partei das Risiko in Kauf nimmt, dass sich die Grundlagen einer Vereinbarung verändern können, ist ihr die Berufung auf eine Veränderung der Grundlagen verwehrt (vgl. zur Grundlage eines Abfindungsvergleichs: BGH, Urteil vom 16.9.2008, VI ZR 296/07, juris Rdnr. 13) . 30 Ein Anspruch zur Zahlung des Differenzbetrages ist auch nicht wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen begründet. Insoweit ist bereits der erstinstanzliche Vortrag der Klägerin widersprüchlich. Zum einen soll die Beklagte bereits in den Vertragsverhandlungen eine Ansiedlung von Gewerbebetrieben vorgetäuscht haben, um letztlich eine Abfallanlage realisieren zu können, wofür sie keine höherwertige SO-Fläche, sondern lediglich GE-Fläche benötigte. Zum anderen soll die Beklagte bereits Ende 2007/Anfang 2008 an die Klägerin herangetreten sein mit dem Anliegen, einen Recyclinghof auf der Optionsfläche Ge-2 zu errichten; dann aber ist nicht erkennbar, dass hier überhaupt eine Täuschungshandlung erfolgt ist. Abgesehen davon ist aber auch nicht dargetan, dass die Klägerin – ohne die zunächst behauptete Täuschungshandlung – einen höheren Quadratmeterpreis für die an die Beklagte veräußerte SO-Fläche hätte realisieren können. 31 Auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB wegen Nichteintritts des mit der Leistung bezweckten Erfolges besteht nicht. Ein solcher setzte voraus, dass die Parteien einen über die bloße Erfüllung hinausgehenden besonderen Erfolg als Zweck der Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbart haben. Es kommen nur solche Zwecke in Betracht, die über die nach den Vertragsvereinbarungen geschuldete Zweckerfüllung hinaus nach beiderseitigem Partei-willen ein zusätzliches Erfordernis für das Behalten einer Leistung durch ihren Empfänger bilden sollen (Erman/Buck-Heeb, BGB, Kommentar, 14. Aufl. 2014, § 812 BGB, Rdnr. 51). Dies kann hier in Bezug auf die behauptete Höherwertigkeit der an die Beklagten veräußerten Fläche nicht festgestellt werden. Die Parteien haben bewusst einen Preis von 63 €/m2 für die von der Beklagten erworbene SO-Teilfläche vereinbart, obwohl diese – wie die Klägerin behauptet – 105 €/m2 wert gewesen sein soll. Behaltensgrund für die höherwertige SO-Fläche war mithin allein der notarielle Kaufvertrag und nicht die Erwartung, die Bauleitplanung für das Restgrundstück werde geändert. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Düsseldorf Erscheinungsdatum: 17.01.2017 Aktenzeichen: I-24 U 38/16 Rechtsgebiete: Öffentliches Baurecht