Zurück OLG Celle 14. Mai 2013 4 W 23/13 GBO § 29 Kein Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis des GbR-Gesellschafters durch Vorlage des Gesellschaftsvertrages gegenüber dem Grundbuchamt Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Kein Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis des GbR-Gesellschafters durch Vorlage des Gesellschaftsvertrages gegenüber dem Grundbuchamt (OLG Celle, Beschluss vom 14. 5. 2013 – 4 W 23/13) GBO § 29 Wird eine GbR bei Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend. Zur Einordnung: Sofern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts an einem Immobilienkaufvertrag beteiligt ist, stellen sich im Hinblick auf das Grundbuchverfahren stets eine Vielzahl von Fragen (vgl. im Überblick etwa Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 392 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 4257 f.; Kesseler, NJW 2011, 1909 ). Mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 hat der BGH insoweit klargestellt, dass es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ausreicht, wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (vgl. BGH DNotZ 2011, 711 ). Weitere Nachweise, insbesondere in der Form des § 29 Abs. 1 GBO , hinsichtlich der Existenz der Gesellschaft, der Identität der Gesellschafter und der Vertretungsverhältnisse gegenüber dem GBA bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH nicht (vgl. BGH DNotZ 2011, 711 ). Die nachfolgend abgedruckte Entscheidung des OLG Celle betrifft die Veräußerung von Wohnungseigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der die Gesellschaft entsprechend der gesellschaftsvertraglichen Regelung durch einen der beiden Gesellschafter vertreten wurde. In dem zu entscheidenden Sachverhalt waren insbesondere wegen der von der gesetzlichen Regelung der §§ 709, 714 BGB abweichenden Vertretungsregelung im Gesellschaftsvertrag und der damit verbundenen Anwesenheit nur eines Gesellschafters bei der Auflassungsverhandlung die vorgenannten von der Rechtsprechung des BGH aufgestellten Voraussetzungen nicht erfüllt. Das GBA schrieb das Eigentum im laufenden Beschwerdeverfahren aufgrund einer zwischenzeitlich erklärten Genehmigung der weiteren Gesellschafterin um. Das OLG Celle sah in der Erklärung der Genehmigung ein erledigendes Ereignis für das Beschwerdeverfahren. Im Rahmen der wegen der Erledigung noch erforderlichen Kostenentscheidung führt das OLG Celle aus, dass im Grundbuchverfahren unter Beteiligung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei Abweichung von der gesetzlichen Regelung der §§ 709, 714 BGB grundsätzlich ein grundbuchtauglicher Vertretungsnachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erforderlich ist (vgl. hierzu auch OLG München RNotZ 2011, 601 ; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 406). Im Hinblick auf den zu erbringenden Vertretungsnachweis genügt nach einer Entscheidung des OLG München selbst ein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag nicht, da sich nach dessen Auffassung nie ausschließen lässt, dass es nach Beurkundung zu Änderungen des Gesellschaftsvertrages gekommen ist (OLG München RNotZ 2011, 601 ; a. A. in der Literatur unter Bezugnahme auf §§ 172, 173 BGB etwa Lautner, DNotZ 2009, 650 ; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 406, der Nachweise einer Nichtänderung des Gesellschaftsvertrages nur in Ausnahmefällen verlangen will). Folgt man dieser Auffassung kann die Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters letztendlich nur durch eine der Form des § 29 Abs. 1 GBO entsprechende Erklärung sämtlicher Gesellschafter im Rahmen einer Vollversammlung nachgewiesen werden. Möglich ist zudem eine rechtsgeschäftliche Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes aufgrund von Vollmachten, die von allen Gesellschaftern erteilt worden sind (vgl. hierzu BGH DNotZ 2011, 361 ). Die Entscheidung zeigt für die Praxis, dass bei der Beteiligung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an einem Immobilienkaufvertrag nach wie vor Vorsicht geboten ist und nach Möglichkeit unabhängig von der Vertretungsregelung im Gesellschaftsvertrag sämtliche Gesellschafter an dem Vertrag beteiligt werden sollten. Nur dann sind die vom BGH aufgestellten Voraussetzungen erfüllt, bei deren Vorliegen keine weiteren Nachweise in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erforderlich sind. Die Schriftleitung (AW) Zum Sachverhalt: I. Die Eigentümerin ist durch Vertrag ihrer Gesellschafter vom 15. 12. 2002 gegründet worden. Seinerzeit war in § 6 des Vertrags geregelt, dass die Gesellschafterin C. S. zur Geschäftsführung und Vertretung einzeln berechtigt ist, der Gesellschafter P. S. hingegen nicht. Mit Beschluss vom 7. 12. 2004 haben die Gesellschafter § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags dahingehend abgeändert, dass beide Gesellschafter C. und P. S. zur Geschäftsführung und Vertretung jeweils einzeln berechtigt sind. Sowohl der Vertrag als auch der Änderungsbeschluss sind notariell beglaubigt worden. Die Eigentümerin verkaufte mit Vertrag vom 4. 1. 2013 des Notars S. in H. (UR-Nr. . . ./2013) Wohnungseigentum. Hierbei war die Eigentümerin nur durch den Gesellschafter P. S. vertreten. Das GBA hat den Notar bzw. die Eigentümerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des OLG München in Rpfleger 2002, 70 aufgefordert, die Genehmigung der weiteren Gesellschafterin C. S. für die beantrage Grundbucheintragung der Auflassungsvormerkung vorzulegen. Erforderlich sei ein grundbuchtauglicher Vertretungsnachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO , wozu weder der Gesellschaftervertrag noch der Beschluss der Gesellschafterversammlung ausreichend sei. Hiergegen hat die Eigentümerin Beschwerde eingelegt. Während des Beschwerdeverfahrens hat die Eigentümerin die Genehmigungserklärung der weiteren Gesellschafterin C. S. vorgelegt. Daraufhin hat das GBA die begehrte Eintragung vorgenommen. Auf Anfrage des Senats hat die Eigentümerin die Beschwerde auf die Kosten beschränkt. Die Eigentümerin trägt ergänzend vor, dass nach einer Entscheidung des BGH vom 28. 4. 2011 (Az.: V ZB 194/10) eine in der Form des § 29 GBO vorzulegende Vollmacht nicht mehr erforderlich sei. Aus den Gründen: II. Die Eigentümerin hat gemäß den §§ 83 Abs. 2, 81 Abs. 1 S. 1 FamFG die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Die Beschwerde wäre ohne die während des Beschwerdeverfahrens übersandte Genehmigung der Gesellschafterin C. S. unbegründet gewesen. 1. Die Beschwerde ist zulässig. Die Eigentümerin hat die Beschwerde nach Eintritt des erledigenden Ereignisses zulässigerweise auf die Kosten beschränkt (vgl. Keidel/ Zimmermann, FamFG, 17. Aufl., § 84 Rn. 27; Hügel/ Holzer, GBO, 2. Aufl., § 1 Rn. 70). Das erledigende Ereignis liegt in der Übersendung der Genehmigung der weiteren Gesellschafterin, aufgrund derer das GBA die beantragte Eintragung vorgenommen hat. 2. Die Beschwerde wäre ohne Übersendung der Genehmigung unbegründet gewesen. a) Der Senat bezieht sich zur Begründung seiner Entscheidung zunächst auf seine Ausführungen in den Beschlüssen vom 13. 3. 2013 (Az: 4 W 25 und 26/13). Diese lauten wie folgt: Abweichungen von der gesetzlichen Vertretungsregelung sind im Grundbuchverfahren in der Form des § 29 GBO nachzuweisen Grundsätzlich steht die Führung der Geschäfte den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu ( § 709 Abs. 1 BGB ). Stand und Umfang einer Vertretungsmacht sind gem. § 714 BGB an die gesellschaftsvertragliche Geschäftsführungsbefugnis geknüpft. Mangels einer hiervon abweichenden Regelung gilt deswegen die gemeinschaftliche Vertretung. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem GBA in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (OLG München Rpfleger 2012, 70 , Rn. 16). Ein solcher Nachweis lässt sich durch den Gesellschaftsvertrag nicht führen. Dieser kann in einzelnen Teilen verändert werden, ohne dass er in seiner Gesamtheit unwirksam wird. Dies zeigt sich insbesondere an dem vorliegenden Sachverhalt, bei dem die Gesellschafter die Vertretungsbefugnis des einen Gesellschafters beschlossen und im Übrigen den Bestand des Gesellschaftsvertrags unberührt gelassen haben. Erforderlich ist demnach eine ausdrückliche Vollmacht für einen der Gesellschafter, sofern er als Alleinvertretungsberechtigter Geschäfte, die der Eintragung im Grundbuch bedürfen, abschließen soll. In einem Gesellschafterbeschluss zur Änderung der im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Vertretungsregelung kann nicht die Bevollmächtigung eines Gesellschafters gesehen werden Eine solche Vollmacht ist nicht in der von den Gesellschaftern der Eigentümerin beschlossenen Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine Vollmacht oder um eine einer Vollmacht gleichzusetzende Erklärung der Gesellschafter. Vielmehr handelt es sich – so auch ausdrücklich der Wortlaut des Beschlusses – um eine Änderung des Gesellschaftsvertrags mit der Folge, dass der Beschluss und dessen Inhalt Teil des Gesellschaftsvertrags werden. Dieser Beschluss stellt aber keine ausdrücklich erklärte Vollmacht für jeden einzelnen der Gesellschafter dar, selbst wenn er notariell beurkundet worden ist. Der BGH hat bisher nur zu einem Sachverhalt entschieden, bei dem eine GbR nach der gesetzlichen Regelung vertreten wurde b) Ergänzend wird im Hinblick auf die von der Eigentümerin in Bezug genommene Entscheidung des BGH Folgendes ausgeführt: Diese Entscheidung ist für den vorliegenden Sachverhalt nicht einschlägig. Der BGH hat in dieser Entscheidung die Auffassung vertreten, dass im Falle des Erwerbs von Grundstücks-oder Wohnungseigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts es für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ausreicht, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, sie seien deren alleinige Gesellschafter. Weitere Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedürfte es gegenüber dem GBA nicht (bestätigt durch BGH, Beschluss vom 19. 9. 2011, Az: V ZB 321/10). Vorliegend kommt es nicht entscheidend darauf an, dass nicht der Erwerb, sondern der Verkauf eines Wohnungseigentums durch eine GbR betroffen ist, was bedeutet, dass die GbR bereits im Grundbuch eingetragen ist. Erheblich ist vielmehr, dass die Entscheidung des BGH sich auf eine gemeinschaftliche Vertretung der GbR bezog, also keine von der gem. § 709 Abs. 1 BGB gesetzlich vorgesehenen abweichenden Vertretung. In diesen Fällen wird hingegen auch von denjenigen, auf die sich der BGH in der o. a. Entscheidung zur Begründung seiner Auffassung stützt, die Notwendigkeit eines gesonderten Nachweises der Vertretungsbefugnis für erforderlich gehalten (Ruhwinkel, DNotZ 2010, 304 , 305; Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, § 47 GBO Rn 53 a. E.; vgl. a. BGH NJWRR 2012, 532, Rn 12 – aus juris; Bauer/von Oefele/ Bayer/Lieder, GBO, 3. Aufl., AT IX Rn 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 4265 a. E.). Dieser Nachweis ist in der Form des § 29 GBO und nicht durch Vorlage des Gesellschaftsvertrags zu führen (Lemke/ Böttcher, a.a.O.; Bauer/von Oefele/Bayer/Lieder, a.a.O.; Schöner/Stöber, a.a.O.). 3. Zwar hat das Gericht im Beschwerdeverfahren gem. § 74 GBO neue Unterlagen zu berücksichtigen. Dies führt jedoch nicht zu einem Absehen von Kosten. § 81 Abs. 1 FamFG gibt dem Gericht die Möglichkeit, den Ausgang des Verfahrens bei der Verteilung der gerichtlichen Kosten zu berücksichtigen: Hierbei kann das Gericht aber nach der Gesetzesbegründung auch Konstellationen berücksichtigen, wie sie in der Zivilprozessordnung nach dem Grundsatz des Obsiegens und Verlierens geregelt sind. Somit können die Kosten der Beschwerdeinstanz unter Zugrundelegung des Rechtsgedankens des § 97 Abs. 2 ZPO demjenigen Bf. auferlegt werden, dessen Anliegen erst im Rechtsmittelzug entsprochen wurde, weil er dem Gericht erst dann in hinreichendem Umfang Umstände unterbreitet hat, die sein Anliegen begründen (BT-Drucks. 16/6308, S. 215). So liegt der Fall hier. Die Eigentümerin hat die erforderliche Genehmigung erst während des Beschwerdeverfahrens vorgelegt. III. Nach der Beschränkung der Beschwerde ergibt sich der jetzige Wert für das Beschwerdeverfahren aus den entstandenen Kosten und Gebühren, §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO . Für deren Berechnung wäre von einem Wert des ursprünglichen Beschwerdeverfahrens in Höhe von 28 000,– E (1/10 des Kaufpreises) auszugehen gewesen. Die Kosten bleiben damit unter dem Mindestwert von 1 000,– E gem. § 32 Abs. 1 KostO . Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde gem. § 78 GBO bot dieser Sachverhalt nicht. Der Senat weicht – soweit ersichtlich – weder von der Rechtsprechung anderer OLG noch derjenigen des BGH ab. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Celle Erscheinungsdatum: 14.05.2013 Aktenzeichen: 4 W 23/13 Rechtsgebiete: Grundbuchrecht Erschienen in: RNotZ 2013, 615-618 Normen in Titel: GBO § 29

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