VII ZR 113/09

Zurück OLG Schleswig 28. März 2013 3 U 44/12 BGB §§ 281; 633; 634 WEG § 21 Zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen der Eigentümergemeinschaft durch einzelne Wohnungseigentümer Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen der Eigentümergemeinschaft durch einzelne Wohnungseigentümer (OLG Schleswig, Urteil vom 28. 3. 2013 – 3 U 44/12) BGB §§ 281; 633; 634 WEG § 21 1. Bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums kann es bei Bestehen eines Konfliktes zwischen den Interessen der WEG und einzelner Eigentümer hinsichtlich der Mangelbeseitigung zu einer Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des einzelnen Wohnungseigentümers kommen. 2. Erweist sich ein Beschluss der WEG bezüglich der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten für Mängel am Gemeinschaftseigentum nach den Maßstäben ordnungsgemäßer Verwaltung als gerechtfertigt, ist er für alle Mitglieder der Gemeinschaft bindend. Bei einem unauflösbaren Konflikt zwischen den Interessen der WEG und einem einzelnen Wohnungseigentümer haben diejenigen der Gemeinschaft Vorrang, wenn sie sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung halten. (RNotZ-Leitsätze) Zur Einordnung: Die Rechtsprechung des BGH unterwirft die Gewährleistung für Mängel von neu herzustellendem Wohnungseigentum dem Werkvertragsrecht (vgl. etwa BGHZ 87, 112 ; 96, 129; BGH DNotZ 1990, 167 ; Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2011, Rn. 1051), unabhängig davon, ob ein Mangel bezüglich des Sonder-oder Gemeinschaftseigentums vorliegt. Problematisch ist im Hinblick auf Mängel des Gemeinschaftseigentums jedoch die Legitimation zur Geltendmachung von Gewährleistungsrechten (vgl. hierzu BeckOK-WEG/Dötsch, Stand 1. 5. 2013, § 10 WEG Rn. 605; Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, 5. Aufl. 2009, A III Rn. 167 ff.). Zwar stehen dem einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums seine werkvertraglichen Gewährleistungsrechte individuell zu, doch kann es hier zur Kollision mit der WEG aus wohnungseigentumsrechtlichen Verpflichtungen und Beschränkungen kommen, die sich ihrerseits aus der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 WEG ergeben (Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, 5. Aufl. 2009, A III Rn. 168). Hierzu zählt nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wovon nach h. M. auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel erfasst wird ( BGHZ 169, 7 ; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 6. Aufl. 2013, § 21 WEG Rn. 22; Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, § 21 Rn. 118). Über die Geltendmachung eines solchen gemeinschaftsbezogenen Rechtes entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 WEG durch Beschluss. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum besteht daher grundsätzlich einerseits ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, andererseits eine Befugnis der WEG, die beide auf das gleiche Ziel gerichtet sind. Die nachfolgend abgedruckte Entscheidung des OLG Schleswig zeigt jedoch, dass die Interessen der WEG und des einzelnen Wohnungseigentümers auch kollidieren können, wenn nämlich zwischen der WEG und einzelnen Eigentümern keine Einigkeit bezüglich Art und Umfang der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum besteht. Das OLG Schleswig folgt in seiner Entscheidung inhaltlich dem von der Rechtsprechung zwischenzeitlich weitgehend ausdifferenzierten System bezüglich der Legitimation zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Falle von Mängeln am Gemeinschaftseigentum (vgl. diese Rechtsprechung im Überblick bei Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2011, Rn. 1055; BeckOK-WEG/Dötsch, Stand 1. 5. 2013, § 10 WEG Rn. 605 f.). Wegen der Gemeinschaftsbezogenheit bestimmter Gewährleistungsrechte kann es nach den hierzu entwickelten Grundsätzen zu einer Beschränkung der Legitimation des einzelnen Wohnungseigentümers zur individuellen Anspruchsverfolgung kommen. Uneingeschränkt geltend machen kann der einzelne Eigentümer mangels Gemeinschaftsbezogenheit danach ausschließlich solche Ansprüche, die nach Erklärung des Rücktritts oder als großer Schadensersatz auf die Rückabwicklung seines Vertrages gerichtet sind ( BGHZ 169, 1 ; vgl. umfassend hierzu Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, Anh. zu § 10 WEG Rn. 19 ff.; Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2011, Rn. 1055). Einen Anspruch auf Nacherfüllung, auf Ersatz von Mangelbeseitigungskosten und auf Kostenvorschuss für eine Fremdnachbesserung kann ein einzelner Wohnungseigentümer solange geltend machen, wie die WEG von diesen Ansprüchen keinen Gebrauch macht, nachdem sie diese durch Beschluss an sich gezogen hat (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, Anh. zu § 10 WEG Rn. 25; Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, 5. Aufl. 2009, A III Rn. 170). Minderung und (kleinen) Schadensersatz hingegen können wegen ihrer Gemeinschaftsbezogenheit nur aufgrund einer Entscheidung der WEG durch diese geltend gemacht werden (BGH NJW 2006, 2254 , NJW 2007, 1954 ; Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2011, Rn. 1055). Für die Praxis zeigt die Entscheidung des OLG Schleswig noch einmal das von der Rechtsprechung und der h. M. in der Literatur ausdifferenzierte System zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum auf. Bei der Gestaltung einer Gemeinschaftsordnung könnte zur Vermeidung späterer Unstimmigkeiten zwischen den Beteiligten eine Regelung aufgenommen werden, welche die vorstehend dargelegten Grundsätze erläutert. Die Schriftleitung (AW) Zum Sachverhalt: I. Die Bekl. ist Bauherrin einer in den Jahren 1994 bis 1996 in unmittelbarer Nähe zur Trave in L1 errichteten Wohnanlage. Die Anlage besteht aus sieben Häusern. Drei davon sind unterkellert, zwischen diesen Gebäuden befindet sich eine Tiefgarage. Die Gebäude sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Teilungserklärung sieht die Bildung von 6 sog. Untergemeinschaften vor, die sich aus den Eigentümern der in einem Gebäude – in einem Fall: in zwei Gebäuden – liegenden Wohnungen zusammensetzen. Die Instandhaltung der Gebäude obliegt allein der dazugehörigen Untergemeinschaft. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden auf das Gebäude beschränkt, in dem sich die Wohnung des jeweiligen Eigentümers befindet. Der Kl. erwarb mit Kaufvertrag vom 1. 12. 1994 das Eigentum an der Wohnung Nr. 13 im Haus D zu einem Kaufpreis von 332 000,– DM. Die Übergabe erfolgte am 20. 8. 1996. Die WEG rügte gegenüber der Bekl. ab Ende der 1990er Jahre Schallschutzmängel und Feuchtigkeitsschäden in den Kellerräumen und der Tiefgarage. Wegen beider Komplexe hat die WEG im Jahre 2002 ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet (17 OH 15/02 und 16/02 LG Lübeck). Dasjenige wegen der Schallschutzmängel ist durch Vergleich vom 17. 12. 2009/16. 2. 2010 beendet worden (Anlage B 20 zum Schriftsatz der Bekl. vom 21. 4. 2010). Der Kl. hat der Bekl. mit Schreiben vom 16. 7. 2007 unter Bezugnahme auf die Feststellungen in beiden Beweisverfahren eine Frist zur Beseitigung der Mängel bis spätestens zum 15. 8. 2007 gesetzt und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Geltendmachung der ihm durch Nichterfüllung des Vertrages entstehenden Ansprüche angekündigt. Der Kl. hat die Auffassung vertreten, dass er unabhängig vom Verhalten der WEG wegen der angeblichen Mängel die Rückabwicklung des Kaufvertrages und den Ersatz der ihm entstandenen Schäden, mithin den sog. großen Schadenersatz, geltend machen könne. Mit entsprechendem Antrag hat er Klage erhoben, die am 24. 9. 2007 beim LG eingegangen ist. Den Gesamtschaden hat er zuletzt mit 252 044,97 E beziffert. Die Bekl. ist der Klage mit Klagabweisungsantrag entgegengetreten. Sie hat die Mängel, jedenfalls die Erfolglosigkeit ihrer Nachbesserungsversuche bestritten, vor allem aber auch gemeint, dass die WEG die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche an sich gezogen habe und der Kl. hierzu nicht mehr befugt sei. Sie hat die Höhe des Schadens bestritten und die Einrede der Verjährung erhoben. Das LG hat Beweis erhoben durch Anhörung des Sachverständigen K4 zu dessen Feststellungen im selbstständigen Beweisverfahren betreffend die Feuchtigkeitsschäden und durch Einholung eines schriftlichen, mündlich erläuterten Gutachtens des Sachverständigen G1 zu den dem Kl. angeblich entstandenen Steuervorteilen. Es hat anschließend der Klage überwiegend stattgegeben. Dem Kl. stünde aus Werkvertragsrecht (BGB a. F.) ein Schadenersatzanspruch in Höhe von 212 694,20 E zu. Die Werkleistung der Bekl. sei betreffend die Tiefgarage mangelhaft, die vom Kl. der Bekl. gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung abgelaufen. Der Kl. könne den ihm deshalb zustehenden Schadensersatzanspruch unabhängig von den Vergleichsverhandlungen der WEG mit der Bekl. durchsetzen. Die WEG könne dem Kl. nicht das Recht nehmen, selbstständig die Bekl. zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Bei der Schadensberechnung hat das LG Zinsaufwendungen in Höhe von 134 939,14 E als unstreitig angesehen. Zulasten des Kl. ist es von einem anrechenbaren Steuervorteil in Höhe von 35 278,08 E ausgegangen. In dieser Höhe habe der Kl. einen Steuervorteil aus Abschreibungen erlangt, den er nach den Feststellungen des Sachverständigen G1 nicht wieder zurückerstatten müsse. Der nähere Sachverhalt sowie die erstinstanzlich gestellten Anträge sind, ebenso wie die Entscheidungsgründe im Einzelnen, aus dem angefochtenen Urteil zu ersehen. Die Bekl. hat Berufung eingelegt. In der Berufungsbegründung legt sie zunächst ausführlich dar, dass sie fortlaufend ihre Bereitschaft zur Vornahme der Mangelbeseitigungsmaßnahmen erklärt, die WEG aber vor einer Durchführung der Mangelbeseitigung umfassend die Ursache der Feuchtigkeitsschäden und die Art der erfolgversprechenden Maßnahmen habe ermitteln wollen. Nach Abschluss dieser Ermittlungen hätten sie, die Bekl. und die WEG, sich über die Art und Weise der Mangelbeseitigung geeinigt. Sie habe diese dann erfolgreich durchgeführt. Aus dem Sachverhalt zieht die Bekl. die rechtliche Schlussfolgerung, dass der Kl. nicht zur Nachfristsetzung befugt gewesen sei. Sie schließt dies daraus, dass die WEG die Geltendmachung das Gemeinschaftseigentum betreffender Mangelbeseitigungsansprüche durch Beschluss vom 9. 7. 2007 an sich gezogen habe. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19. 8. 2010 – BGH Az. VII ZR 113/09, WUM 2011, 52) hindere dies den einzelnen Erwerber von Wohnungseigentum grundsätzlich zwar nicht, individuell den Veräußerer auf Wandelung oder großen Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Anderes gelte aber, wenn sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der anderen Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers beeinträchtige. Beides sei hier der Fall. Die WEG habe eine Verhandlungslösung herbeiführen und weitere Ursachenforschung betreiben wollen. Sie habe zum Zeitpunkt der Nachfristsetzung durch den Kl. gerade noch keine Durchführung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen gewollt. Erst zwei Jahre später, am 6. 1. 2009, habe die WEG sie, die Bekl., zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Der Kl. hätte, wenn er mit dem Vorgehen der WEG nicht einverstanden gewesen wäre, die WEG nach § 21 Abs. 4 WEG zum Handeln auffordern müssen. Seine eigenmächtige Fristsetzung entgegen der seinerzeitigen Haltung der WEG sei jedoch unwirksam. Sie sei überdies, so meint die Bekl., treuwidrig, weil der Kl. als Mitglied des Verwaltungsbeirates der WEG an deren Beschlussfassung mitgewirkt habe. Es entspreche auch dem Sinn und Zweck des § 21 WEG , dass die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft insgesamt wahrgenommen werde und der einzelne Eigentümer die Beschlüsse der Gemeinschaft als bindend anerkenne. Ggf. müsse er nach § 21 Abs. 4 WEG vorgehen. Die Bekl. verweist weiter darauf, dass das Vorgehen des Kl. ihre eigenen schützenswerten Interessen als Veräußerer beeinträchtige. Sie werde durch die Nachbesserungsverlangen des Kl. und eines anderen Wohnungseigentümers, des Kl. W. in einem Parallelverfahren, zu einander widersprechenden Mangelbeseitigungsmaßnahmen und überdies durch die Haltung der WEG, dass noch keinerlei Mängelbeseitigungsmaßnahmen vorgenommen werden sollten, drei verschiedenen Begehren ausgesetzt, die nicht miteinander vereinbar seien. Außerdem hält die Bekl. die Nachfristsetzung durch den Kl. für zu unbestimmt. Er habe sich einerseits auf das erste Gutachten K4 vom 6. 2. 2006 bezogen, andererseits aber nicht die Vornahme derjenigen Arbeiten gefordert, die der Sachverständige darin als erforderlich angesehen habe. Außerdem sei der Sachverständige in diesem Gutachten von mittlerweile unstreitig falschen Feststellungen ausgegangen. Er habe angenommen, dass die Tiefgarage nicht durch geeignete Maßnahmen abzudichten sei, was tatsächlich aber der Fall sei. Die Nachfristsetzung sei auch unangemessen gewesen. Angemessen sei nur eine Frist, innerhalb derer der Verpflichtete den Mangel beseitigen könne. Innerhalb der vom Kl. gesetzten Frist wäre es ihr aber tatsächlich und rechtlich nicht möglich gewesen, den Mangel zu beseitigen, weil die WEG sie zum Abwarten aufgefordert habe. Aus diesem Grunde wäre die vom Kl. verlangte Mängelbeseitigung zumindest nicht durchsetzbar gewesen. Sie wäre ihr überdies unmöglich gewesen, weil sie gegen den Willen der WEG keine Arbeiten am Gemeinschaftseigentum hätte durchführen können, so dass die Unterlassung der Mängelbeseitigung weder eine Pflichtverletzung ihrerseits darstelle noch verschuldet (gewesen) sei. Der Höhe nach beanstandet die Bekl., dass das LG die dem Kl. zugesprochenen Zinsaufwendungen in Höhe von 134 939,14 E als unstreitig behandelt habe. Tatsächlich habe sie in dem im angefochtenen Urteil genannten Schriftsatz vom 21. 4. 2010, Seite 12 f., nur eine Plausibilitätskontrolle der vom Kl. vorgelegten Schadensberechnung angestellt, die nur habe deutlich machen sollen, dass die von dem Kl. geltend gemachte Summe nicht zutreffend sei. Der Streithelfer zu 1) der Bekl. trägt schriftsätzlich ergänzend vor, dass Bodensohle und Außenwände des Kellers mittlerweile dicht seien. Die Bekl. und ihre Streithelfer beantragen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Im Wege der Anschlussberufung beantragt der Kl. sinngemäß, das angefochtene Urteil dahin abzuändern, dass die Bekl. über den ausgeurteilten Betrag hinaus zur Zahlung weiterer 35 278,08 E nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. verurteilt werde. Die Bekl. und ihre Streithelfer beantragen, die Anschlussberufung zurückzuweisen. Der Kl. ergänzt in der Berufungserwiderung die Sachverhaltsbeschreibung der Bekl. durch den Hinweis, dass nach der Bau-und Leistungsbeschreibung des Vertrages Kelleraußenwände geschuldet gewesen seien, die allein aufgrund ihrer Ausführung mit entsprechendem Beton wasserundurchlässig seien, ohne dass es noch einer Drainageanlage bedürfe. Auch würden Flutungsöffnungen nicht erwähnt, die aber vorhanden seien. Tatsächlich werde die Wasserundurchlässigkeit des Kellers nur durch eine dauerhaft zu betreibende Drainageanlage erreicht und müsse der Keller bei Hochwasser der Trave planmäßig durch die Flutungsöffnungen geflutet werden, um die Auftriebssicherheit des Gebäudes zu gewährleisten. Deshalb werde nach wie vor bestritten, dass eine Dichtigkeit des Kellers hergestellt werden könne, dass der Bekl. eine wasserundurchlässige Konstruktion gelungen und dass eine solche nachträglich herstellbar sei. Bis heute sei dies nicht gelungen. Soweit die Bekl. seine Eigenschaft als Mitglied des Verwaltungsbeirats der WEG erwähne, sei zu bemerken, dass der Verwaltungsbeirat nach Mehrheit entscheide. Die beklagtenseits zitierte Entscheidung des BGH legt der Kl. anders als die Bekl. aus. Er hebt hervor, dass der BGH erkennbar davon ausgehe, dass dem einzelnen Eigentümer auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich das Recht zur individuellen Geltendmachung der Gewährleistungsrechte zustünde, auch dann, wenn die WEG die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsrechte durch Beschluss an sich gezogen habe. Nach der Rechtsprechung des BGH sei die Mängelrüge des einzelnen Erwerbers nur unwirksam, wenn dieser sie mit dem Ziel erhebe, solche Gewährleistungsrechte durchzusetzen, die grundsätzlich allein in die Zuständigkeit der WEG fielen, also der Minderung oder dem kleinen Schadensersatz dienten. Er, der Kl., habe in seiner Mängelrüge vom 16. 7. 2007 aber die Geltendmachung seiner Rechte wegen Nichterfüllung des Vertrages und damit auch die Rückabwicklung und großen Schadensersatz angedroht. Außerdem gehe der BGH davon aus, dass die Durchsetzung des Anspruchs auf großen Schadensersatz durch den einzelnen Erwerber nicht mit den Interessen der WEG kollidieren könne, weil deren vorrangiges Interesse ebenfalls die Herstellung des ordnungsgemäßen Wohnungseigentums sei. Dieses Interesse könne sie aber auch dann ungestört verfolgen, wenn der einzelne Eigentümer seinen Kaufvertrag rückabwickle. Die Nachfristsetzung hält der Kl. für hinreichend bestimmt. Aus seinem Schreiben werde deutlich, welche Mängel gerügt und beseitigt werden sollten. Er habe keine genauen baulichen Maßnahmen gefordert, weil die Entscheidung hierüber ohnehin Sache der Bekl. sei. Die Monatsfrist sei auch nicht unangemessen kurz. Ohnehin sei eine Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB wegen der endgültigen Verweigerung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen durch die Bekl. ihm gegenüber entbehrlich geworden. Die Verweigerungshaltung der Bekl. ergebe sich aus der Erhebung der Verjährungseinrede im Rechtsstreit. Aufgrund der hierin liegenden endgültigen Erfüllungsverweigerung der Bekl. komme es auf die Frage der Fälligkeit und Durchsetzbarkeit seines Nachbesserungsanspruches nicht mehr an. Im Übrigen ergäben sich die Folgen der Nichterfüllung nach den §§ 633, 634, 281 Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf die Fälligkeit und Durchsetzbarkeit des Nachbesserungsanspruches allein aus der Tatsache der Nichteinhaltung der gesetzten Nachfrist. Aus der Verjährungseinrede der Bekl. ergebe sich zudem ihre Pflichtverletzung und ihr Verschulden an der Nichtdurchführung der Mängelbeseitigung. Betreffend die Höhe des Schadensersatzanspruches hält der Kl. die Auslegung des Schriftsatzes der Bekl. vom 21. 4. 2010 durch das LG für zutreffend. Im Rahmen der Anschlussberufung rügt der Kl., dass das LG aus nicht nachvollziehbaren Gründen den Vermutungen des Sachverständigen gefolgt sei, dass das für ihn, den Kl., zuständige Finanzamt ihm die Gebäudeabschreibungen wohl belassen werde. Der BGH nämlich komme in seiner jüngeren Rechtsprechung zu dem eindeutigen Ergebnis, dass Steuervorteile aus Absetzung wegen Abnutzung im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht bei dem Käufer verblieben. In ihrer Replik und zugleich Erwiderung auf die Anschlussberufung des Kl. wiederholt die Bekl. ihre Rechtsauffassung. Entgegen der Anschlussberufung hält die Bekl. es für richtig, dass das LG die vom Kl. erlangten Steuervorteile aus Abschreibungen aus den Jahren 1996 bis 2009 nicht schadensmindernd berücksichtigt habe. Es sei nämlich noch gänzlich offen, wie das Finanzamt sich hierzu verhalten werde. Aus den Gründen: II. Die Berufung der Bekl. ist begründet, während die Anschlussberufung des Kl. ohne Erfolg bleibt. Dem Kl. steht kein Anspruch gegen die Bekl. auf Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrages und Ersatz der ihm entstandenen Schäden zu. 1. Anspruchsgrundlage kann nur § 9 Abs. 2 des Wohnungskaufvertrages i. V. m. den §§ 635, 634, 633, 631 BGB a. F. sein. Nach § 9 Abs. 2 des Vertrages soll sich die Gewährleistung für die Bauleistungen nach dem BGB richten. Nach schon im Jahre 1994 gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung (s. etwa BGH NJW 1973, 1235 ) konnte dies nur als Verweis auf Werkvertragsrecht verstanden werden. Davon sind ersichtlich auch die Parteien ausgegangen, wie der Verweis in § 9 Abs. 2 auf § 638 BGB zeigt. Anspruch auf Nachbesserung scheitert an wirksamer Fristsetzung 2. Nach diesen Vorschriften steht dem Kl. jedoch deshalb kein Anspruch zu, weil es an einer wirksamen Fristsetzung zur Nachbesserung fehlt. a) Eine Nachfristsetzung war nicht deshalb entbehrlich, weil das Werk der Bekl. nicht nachbesserungsfähig war. Es steht im Gegenteil fest, dass die in Rede stehenden Mängel – sofern gegeben – behebbar sind. aa) Dies gilt ersichtlich im Hinblick auf den etwa mangelhaften Schallschutz. Soweit der Kl. Schallschutzmängel in anderen Häusern der Anlage rügt, ist schon fraglich, ob er sich nach § 242 BGB darauf berufen kann. Er ist zwar – ungeachtet der Sondernutzungsregelungen in der Teilungsvereinbarung – Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum in allen Häusern. Es ist jedoch fraglich, inwieweit die Schallschutzmängel in den anderen Häusern zu einem für ihn spürbaren technischen oder merkantilen Minderwert seiner Wohnung führen. Die Frage kann offenbleiben, weil der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich klargestellt hat, dass er entsprechende Mängel auch in dem Haus rüge, in dem seine Wohnung liegt. Mängel dieser Art könnten auch dort durchaus vorhanden sein. Der Sachverständige Sch. hat in anderen, von ihm untersuchten Häusern der Anlage Schallschutzmängel festgestellt. Nachvollziehbar trägt der Kl. im Hinblick hierauf vor, dass alle Häuser baugleich seien und deshalb davon auszugehen sei, dass die Mängel auch in seinem Hause vorhanden sein müssten. Dass sie nicht zu beseitigen seien, behauptet der Kl. indes nicht. bb) Hinsichtlich der vom Kl. gerügten Ausführungsmängel der Tiefgarage ist zu unterscheiden. Flutöffnungen in der Tiefgarage stellen keinen Mangel dar, da sie Folge des Standortes des Gebäudes sind und nicht einer mangelhaften Ausführung aaa) Keinen Mangel stellen die rund 22 cm oberhalb der Sohle angebrachten sog. Flutöffnungen dar, die das Gebäude bei außergewöhnlichem Hochwasser vor Auftrieb schützen sollen, indem sie ein Eindringen von Wasser in den Keller ermöglichen (s. dazu den Sachverständigen K4, Gutachten vom 2. 3. 2005). Sie sind als Sicherungsmaßnahme wegen des Standorts des Gebäudes nahe der Trave unstreitig notwendig. Ihre Auswirkungen sind für die Nutzer der Tiefgarage zweifellos nachteilig. Der Nachteil ist aber Folge des Standorts, nicht einer mangelhaften Ausführung des Gebäudes. Zu einem Mangel werden die Flutöffnungen auch nicht dadurch, dass sie in der Baubeschreibung nicht aufgeführt werden. Vielmehr gilt Gegenteiliges: Weil ein fachgerecht errichtetes Gebäude an diesem Standort Flutöffnungen haben muss, könnte der Kl. von der Bekl. eine entsprechende Bauausführung verlangen, obwohl die Baubeschreibung hierzu schweigt. Ob die Notwendigkeit von Flutöffnungen eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Gebäudes betrifft, über die der Kl. sich geirrt hat, und ihn dies zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigen könnte, ist eine andere Frage. Sie kann offenbleiben, weil das Verlangen des Kl. nach Schadensersatz nicht als Anfechtungserklärung ausgelegt werden kann. Mangel des Werkes war behebbar, so dass eine Nachfristsetzung entbehrlich war bbb) Zum Zeitpunkt der Nachfristsetzung und der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs war die Tiefgarage unstreitig jedoch auch unter normalen Bedingungen nicht wasserdicht. Streitig ist insoweit nur, ob der Mangel behebbar (und nun sogar behoben) ist. Der Sachverständige K4 hat dies in Zweifel gezogen. Eine wasserundurchlässige Konstruktion sei hier nachträglich nicht mehr herstellbar. Deshalb seien zum Schutz vor eindringendem Wasser Drainage und Pumpenanlage erforderlich (Sitzungsniederschrift vom 5. 5. 2010). Der Sachverständige hat allerdings eindeutig auch klargestellt, dass die Dichtigkeit mithilfe einer Drainage nebst Pumpe durchaus hergestellt werden könne, wenn diese nur nach bestimmten Vorgaben ausgeführt und gut gewartet werde (s. insb. sein GA v. 2. 3. 2005). Die Feststellung, dass eine Drainageanlage zwingend erforderlich sei, hat der Kl. selbst schon dadurch in Zweifel gezogen, dass er in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auf seine gegenüber der Bekl. gemachten Vorschläge zur Herstellung einer Wasserdichtigkeit der Sohle hingewiesen hat, die die Bekl. jedoch als zu aufwendig abgelehnt habe. Doch selbst dann, wenn die Tiefgarage nur unter Einsatz einer Drainageanlage trocken gehalten werden kann, läge ein behebbarer Mangel vor. Eine wasserundurchlässige Konstruktion in Form einer „weißen Wanne“, bei der es – fachgerecht geplant und ausgeführt – keiner Drainage bedarf (s. Zement-Merkblatt Hochbau H 10 1.2010 Ziff. 1), war nicht geschuldet. Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob die Herstellung einer „weißen Wanne“ begriffsnotwendig schon wegen der Durchbrechung der Wände mit Flutöffnungen ausgeschlossen war. Denn jedenfalls hätte die Verpflichtung zur Herstellung einer „weißen Wanne“ einer gesonderten Vereinbarung bedurft, weil diese Art der Ausführung über das fachgerecht nach den DIN-Vorgaben geschuldete Maß hinausgeht (s. ebd.). Eine solche Vereinbarung fehlt. In der Bau-und Leistungsbeschreibung heißt es: „Ausführung: Das Objekt wird in konventioneller Bauweise errichtet. 1. Rohbauarbeiten a) Wände Kelleraußenwände: 25 cm starke Stahlbetonwände aus wasserundurchlässigem Beton B 35. ... Schlussbemerkung . . . Die Erstellung dieses Bauwerks erfolgt grundsätzlich nach den Regeln der Technik sowie nach den gültigen DIN-Vorschriften im Bauwesen . . .“ Zu Recht verweist die Bekl. darauf, dass sich hieraus nur bindende Vorgaben für die Kelleraußenwände ergeben, während die Sohle weder hier noch an anderer Stelle erwähnt wird. Mangels gesonderter Vereinbarungen genügte zur vertragsgerechten Herstellung der Sohle deshalb die Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an eine fachgerechte Ausführung. Danach kann die Wasserundurchlässigkeit eines Kellergeschosses auch durch eine Kombination aus Abdichtung und Drainageanlage sichergestellt werden. Nach der DIN 18195–4 kann ein auf bindigem Boden errichtetes Bauwerk (wie hier gegeben) nach den Vorgaben dieses DIN-Abschnitts abgedichtet werden, wenn eine dauerhaft funktionsfähige Drainage vorhanden ist (s. DIN 18195–4 Anwendungsbereich). Auch der Anforderungskatalog, den der bei der Bauausführung hinzugezogene Prüfstatiker K1 erstellt hat, zeigt, dass die Bau-und Leistungsbeschreibung keine abschließenden Vorgaben enthalten sollte und die Abdichtung mithilfe einer Drainage zumindest denkbar war. Der Sachverständige legte in einer Besprechung am 28. 2. 1994 mit Vertretern der Bekl. und des Erd-und Grundbauinstituts fest, wie die Kellerausführung zu erfolgen habe. Danach mussten die meisten Häuser, auch das Haus des Kl., mit einer Sohle aus WU-Beton und mit einer Drainage versehen werden. Dies zeigt zum Einen, dass sich die Ausführung der Sohle nicht schon aus der Baubeschreibung ergab, und zum Anderen, dass eine Drainage als Grundausstattung der Gebäude (und nicht etwa als Mängelbeseitigungsmaßnahme) errichtet werden musste. Dies stand im Übrigen bereits fest, als der Kl. die Wohnung im Dezember 1994 erwarb. In dieselbe Richtung gehen letztlich auch die Anmerkungen des Sachverständigen W1 zum Abdichtungskonzept der Tiefgarage. Dieser Sachverständige hat in einem von der WEG in Auftrag gegebenen Gutachten erläutert, dass in den statischen Berechnungen ursprünglich eine „weiße Wanne“ vorgesehen gewesen sei. Aufgrund der Empfehlungen der zuerst tätigen Baugrundingenieure habe man sich stattdessen aber für eine Drainanlage entschieden, um die Tiefgarage nur noch gegen nichtdrückendes Wasser nach DIN 18195–5 abdichten zu müssen. Der Sachverständige merkt zwar kritisch an, dass die Kombination aus WU-Beton, Wänden aus WU-Beton und Drainung ungewöhnlich sei, denn der Schritt zu einer „weißen Wanne“ (Gesamtkonstruktion aus WU-Beton) wäre nicht weit gewesen und der finanzielle Mehraufwand beim Bau hätte in keinem Verhältnis zu den Pflege-und Wartungskosten der Drainanlage gestanden. Daraus lässt sich aber nicht der Schluss ziehen, dass die gewählte Konstruktion fachlich nicht vertretbar ist. Die Ausführungen spiegeln nur den häufigen Zielkonflikt zwischen hochwertiger und langfristig wirtschaftlicher, kurzfristig aber teurerer Ausführung einerseits und einer weniger hochwertigen, dafür kurzfristig günstigeren Herstellungsweise andererseits wieder. Die Entscheidung für die weniger hochwertige, dauerhaft unwirtschaftlichere Bauweise heißt nicht, dass sie fachlich nicht vertretbar wäre. Im Ergebnis gilt deshalb Entsprechendes wie bei den Flutöffnungen: Dass im Kaufvertrag keine Drainageanlage vereinbart war, heißt nicht, dass das Gebäude zwingend ohne eine solche erstellt werden musste. Es heißt vielmehr umgekehrt, dass die Erwerber der Wohnungen Anspruch darauf hatten, das Gebäude notfalls mit einer Drainage zu versehen. Bei behebbaren Mängeln des Gemeinschaftseigentums ist nach § 634 Abs. 1 BGB a. F. eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung notwendig 3. Waren die in Rede stehenden Mängel damit – sofern vorhanden – behebbar, so musste der Kl. der Bekl. eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Beseitigung der Mängel nach Fristablauf ablehne ( § 634 Abs. 1 S. 1 BGB a. F.). Keine Ausnahme vom Fristsetzungserfordernis wegen einer Verweigerung der Mängelbeseitigung a) Eine Fristsetzung war nicht nach § 634 Abs. 2 BGB a. F. wegen Verweigerung der Mängelbeseitigung durch die Bekl. entbehrlich. Eine Verweigerungshaltung lässt sich entgegen der Auffassung des Kl. nicht aus dem Erheben der Verjährungseinrede im Rechtsstreit schließen. Vorgerichtlich hat sie diese Einrede nie erhoben. Sie hat auch sonst nicht zu erkennen gegeben, dass sie keinesfalls nachbesserungsbereit sei. Mit der WEG immerhin hat sie darüber verhandelt. b) Inhaltlich genügt das Schreiben des Kl. an die Bekl. vom 16. 7. 2007 einer wirksamen Fristsetzung mit Ab-lehnungsandrohung. Aus dem Schreiben ergibt sich eindeutig, welcher Art die Mängel sind, die er beseitigt wissen möchte. Ob die von ihm verlangten Maßnahmen in sich stimmig waren und ob sie den von einem anderen Wohnungseigentümer oder der WEG verlangten Maßnahmen widersprachen, ist unerheblich. Darüber, wie die Mängel zu beseitigen seien, hatte ohnehin allein die Bekl. zu befinden. Erachtet man die Frist bis längstens zum 15. 8. 2007 für unangemessen kurz, hätte dies nicht die Unwirksamkeit der Fristsetzung, sondern nur ihre Verlängerung auf einen angemessenen Zeitraum zur Folge. Keine wirksame Fristsetzung, weil die Rüge von Mängeln erfolgt, die das Gemeinschaftseigentum betreffen c) Durchgreifende Wirksamkeitsbedenken ergeben sich jedoch daraus, dass der Kl. Mängel rügt, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Sein Verlangen nach Mängelbeseitigung betraf also unmittelbar nicht nur ihn, sondern auch die WEG als Ganze und jeden einzelnen Wohnungseigentümer. Keine ausschließliche Kompetenz der WEG zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen am Gemeinschaftseigentum aa) Vor allem dann, wenn die WEG durch Beschluss die – ggf. gerichtliche – Durchsetzung der Mängelbeseitigung an sich gezogen hat, wie es hier in der Wohnungseigentümerversammlung am 9. 7. 2007 geschehen ist, fragt sich, ob die Wahrnehmung der Gewährleistungsansprüche nicht allein auf die WEG übergegangen ist. Dem hat der BGH jedoch eine eindeutige Absage erteilt (BGH, U. v. 19. 8. 2010 – Az. VII ZR 113/09, WuM 2011, 52 Rn. 27). Seiner Rechtsprechung zufolge kann die WEG ohnehin nur die der Gemeinschaft zustehenden Ansprüche auf Minderung und kleinen Schadensersatz an sich ziehen. Wandelung oder großen Schadensersatz kann unabhängig von einer Beschlussfassung der WEG jeder Wohnungseigentümer für sich geltend machen. Er ist grundsätzlich auch befugt, durch eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung die Tatbestandsvoraussetzungen der von ihm verfolgten Ansprüche zu schaffen. Er gerät dadurch in aller Regel nicht in Widerspruch zur WEG, weil im Ausgangspunkt das Interesse aller an der WEG Bet. gleichermaßen auf Mängelbeseitigung gerichtet sein muss. Deshalb werden grundsätzlich weder schützenswerte Interessen der Gemeinschaft noch des Veräußerers beeinträchtigt, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer zu dem Zweck, die Voraussetzungen des großen Schadensersatzanspruchs zu schaffen, eine Frist zur Vertragserfüllung mit Ablehnungsandrohung setzt und diesen Anspruch durchsetzt. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits beschlossen hat, Vorschuss zu verlangen (BGH ebd. Tz. 28). Offengelassen hat der BGH nur, wie zu entscheiden ist, wenn die WEG eine Mängelbeseitigung durch den Veräußerer nicht mehr zulassen möchte oder andere Maßnahmen vorgesehen hat, die mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in Widerspruch stehen (ebd. Tz. 29). Interessenswiderspruch zwischen Wohnungseigentümer und WEG hinsichtlich der Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum Die Kontrollfrage, ob ein Interessenwiderspruch gegeben ist, muss nach Auffassung des Senats letztlich immer die sein, ob die WEG mit einer Durchführung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einverstanden gewesen wäre und der Bekl. den Zutritt gestattet hätte, um der Aufforderung des Kl. nach Mängelbeseitigung Folge zu leisten. Die Antwort gibt zugleich die Antwort auf den Einwand der Bekl., ihr sei die Durchführung der vom Kl. verlangten Mängelbeseitigung rechtlich unmöglich. Lag die Mängelbeseitigung im Interesse der Gemeinschaft, hieße dies zwangsläufig, dass sie der Bekl. auch die Vornahme der entsprechenden Arbeiten gestattet hätte. Wollte die Gemeinschaft hingegen noch keine Mängelbeseitigung, hieße dies sowohl, dass das Mängelbeseitigungsverlangen des Kl. ihren Interessen widersprach, als auch, dass es aus Rechtsgründen nicht erfüllbar war, weil sie der Bekl. die Vornahme der Arbeiten verwehrt hätte. bb) Nach den dargelegten Grundsätzen liegt ein Interessenwiderspruch zwischen Kl. und WEG vor. Sofortige Mängelbeseitigung kann den Interessen der WEG zuwider laufen aaa) Der Interessenwiderspruch ergibt sich allerdings nicht aus den von der Bekl. nachdrücklich hervorgehobenen laufenden Verhandlungen zwischen ihr und der WEG. Verhandlungen ändern als solche nichts daran, dass auch der WEG an Mängelbeseitigung gelegen ist. Dies ist auch der Argumentation des Prozessbevollmächtigten des Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat entgegenzuhalten, dass dem Kl. nicht zugemutet werden könne, sich auf unabsehbare Zeit hinhalten zu lassen, weil sich die Gemeinschaft in Verhandlungen mit dem Bauträger „verzettele“. Verhandlungen zwischen der WEG und dem Bauträger über die Beseitigung der Mängel hindern ihn grundsätzlich nicht an der Geltendmachung seiner Rechte. Daran gehindert ist er nur, soweit und solange seine Interessen und die der WEG kollidieren, was aus den sogleich darzulegenden Gründen hier der Fall ist. Ebenso wenig kann es darauf ankommen, dass die Bekl., wie sie betont, immer nachbesserungsbereit war. Erst recht unerheblich sind die beklagtenseits ausführlich dargestellten Verhandlungen und die Nachbesserungsbereitschaft in der Zeit vor dem Nachbesserungsverlangen des Kl. Maßgeblich kann ausschließlich sein, ob zum Zeitpunkt des Nachbesserungsverlangens durch den Kl. im Juli 2007 eine Mängelbeseitigung im Interesse der Gemeinschaft lag. Der Senat verneint dies – aus unterschiedlichen Gründen – hinsichtlich beider Mängel. bbb) Was die Schallschutzmängel angeht, so folgt aus dem eben Gesagten, dass aus dem Vergleich der Parteien (außergerichtlicher Vergleich vom 17. 12. 2009/ 16. 2. 2010) kein Widerspruch zum Nachbesserungsverlangen des Kl. hergeleitet werden kann. Ein Vergleich kann schlicht Ergebnis einer pragmatischen Betrachtung unter Berücksichtigung des Prozessrisikos sein; der Vergleichsabschluss lässt deshalb nicht darauf schließen, dass der WEG nicht vorrangig an einer vollumfänglichen Mängelbeseitigung gelegen gewesen wäre. Die WEG hatte ein berechtigtes Interesse, vor einer klageweise Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen den Umfang der Mängel und zur Beseitigung erforderlichen Arbeiten festzustellen Andere Anhaltspunkte lassen diesen Schluss aber zu. Aufschlussreich für die Haltung der WEG ist das Protokoll der eine knappe Woche vor dem Schreiben des Kl. an die Bekl. abgehaltenen Eigentümerversammlung vom 9. 7. 2007. In dieser Versammlung hat der Rechtsanwalt der WEG, Dr. K2, die verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten der Durchsetzung der Mängelgewährleistungsansprüche aufgezeigt. Dem Protokoll ist einerseits zu entnehmen, dass die WEG an Mängelbeseitigung Interessiert war. Sie erteilte Rechtsanwalt Dr. K2 für den Fall des Scheiterns von Vergleichsverhandlungen den Auftrag zur Klageerhebung. Ebenso deutlich wird andererseits aber auch, dass die WEG derzeit noch keine Klageerhebung wünschte. Dies nicht nur, weil sie das Prozessrisiko scheute und eine vergleichsweise Lösung anstrebte. Vielmehr hielt sie offenkundig die bisherigen Feststellungen zum Umfang der Mängel und den vorzunehmenden Mängelbeseitigungsarbeiten nicht für ausreichend. Unter TOP 1 d) erfolgte eine Beschlussfassung zu weiterer Aufklärung. Die Ergänzung des Gutachtens Sch. sei, so heißt es, dringend erforderlich. Hierzu passen die Anwaltsschreiben vom 19. 3. und 30. 10. 2007 im selbstständigen Beweisverfahren, in denen um langfristige Fristverlängerung gebeten wurde, weil nach den Absprachen der Parteien zunächst noch das Ausmaß der Schallschutzbeeinträchtigungen ermittelt werden solle. Im letztgenannten Schreiben heißt es ausdrücklich, dass auf der Grundlage der noch durchzuführenden weiteren gutachterlichen Untersuchungen eine vergleichsweise Regelung beabsichtigt sei. Interesse der WEG nach einer vergleichsweisen Einigung mit dem Verkäufer zu suchen Die WEG hatte gute Gründe, nach Wegen für eine pragmatische Lösung zu suchen, mit der hinreichende Mängelbeseitigung einerseits und die den Bewohnern daraus entstehenden Belästigungen andererseits in ein sinnvolles Verhältnis gebracht werden könnten. Kompromisslos verlangte Nachbesserungsmaßnahmen hätten für die Bewohner der Anlage erhebliche Unannehmlichkeiten mit sich gebracht. Anschaulich ist aus dem Gutachten des Sachverständigen Sch. zu ersehen, welchen Belastungen die Bewohner ausgesetzt wären, wenn jede einzelne Schallbrücke ermittelt und beseitigt werden sollte: Zur Untersuchung wären umlaufend an den Wandflächen bauteilzerstörende Untersuchungen vorzunehmen. Die Beseitigung der ermittelten Schallbrücken wäre nur durch eine konsequente Trennung zwischen schwimmendem Estrich und den angrenzenden aufgehenden Bauteilen zu erreichen. Teppichsockelleisten müssten abgenommen, bei gefliesten Küchen die Sockelleiste abgestemmt werden. Einbauküchen wären zu demontieren. Unter Umständen werde es notwendig, Teppichboden insg. aufzunehmen, der allerdings fest verklebt, danach also mit neuem Belag zu verlegen sei. In diesem Fall müssten die Möbel aus den betroffenen Zimmern umgelagert werden. Was genau in den Bädern notwendig sein werde, könne erst nach Freilegung der auf dem Fußboden aufgestellten Einbauten (Badewanne, Vorsatzschale) erarbeitet werden. Danach müssten Kontrollmessungen vorgenommen werden und bei negativem Ergebnis der ganze Estrich einschl. Trittschalldämmung aus-und neu aufgebaut werden; immerhin sei damit wohl nicht zu rechnen. Der dargestellte Aufwand wird in Kurzfassung auch im Gutachten M. vom 27. 4. 2005 deutlich. Er kalkuliert überdies den Nutzungsausfall einer Wohnung mit etwa 14 Tagen. Letztlich hat sich die WEG im Vergleich vom 17. 12. 2009/16. 2. 2010 dafür entschieden, diesen Aufwand in Kauf zu nehmen. Dies war zum maßgeblichen Zeitpunkt im Jahr 2007 aber noch nicht absehbar. Dass die Gemeinschaft allen Grund hatte, nach anderen Lösungen zu suchen, macht die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers gegen den Beschluss, mit dem die WEG den Vergleichsvorschlag genehmigte, deutlich. Anlass der Anfechtungsklage nach § 46 WEG waren die drohenden dargestellten Belastungen für die einzelnen Eigentümer. Ihretwegen stellten die Mängelbeseitigungsmaßnahmen aus Sicht des klagenden Eigentümers ihrem Schwergewicht nach Instandsetzungsmaßnahmen am Sondereigentum dar. Das AG ist dieser rechtlichen Bewertung allerdings nicht gefolgt (AG Lübeck, U. v. 4. 11. 2009 – Az. 35 C 22/09). Auseinanderfallen der Interessen der WEG und einzelner Wohnungseigentümer hinsichtlich Art und Umfang der Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum Dem Kl. seinerseits geht der Beschluss der WEG noch nicht weit genug. Die Gemeinschaft gibt sich damit mit der standardmäßigen Schallschutzdämmung zufrieden (s. Prot. v. 9. 7. 2007). Vor dem Hintergrund der geschilderten Notwendigkeit, eine Lösung zu finden, bei der Mängelbeseitigung einerseits und damit verbundene Unannehmlichkeiten andererseits in ein vernünftiges Verhältnis gebracht werden, ist diese Entscheidung jedenfalls nachvollziehbar. Der Kl. hält sie jedoch für falsch. Er hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt, dass seines Erachtens eine höherwertige Schallschutzstufe geschuldet sei. Sein Verlangen nach Mangelbeseitigung steht damit bis heute im Widerspruch zu den Interessen der Gemeinschaft. Er verlangt von der Bekl. eine Mängelbeseitigung in einem Umfang, den die Gemeinschaft erklärtermaßen nicht möchte. ccc) Die Haltung der WEG wegen der Feuchtigkeitsmängel an der Tiefgarage lässt sich ebenfalls dem zitierten Protokoll vom 9. 7. 2007 entnehmen. Auch diesbezüglich erteilte die WEG Rechtsanwalt Dr. K2 Klageauftrag für den Fall des Scheiterns von Vergleichsverhandlungen. Aber auch wegen dieses Mangels war die WEG noch nicht an Beseitigungsmaßnahmen interessiert. Das in TOP 2 a als „unvollständig“ bezeichnete Gutachten des Sachverständigen K4 müsse ergänzt werden, was heiße, dass die erforderlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen und Kosten konkretisiert werden müssten. Nach Vorlage eines vollständigen Gutachtens könnten Vergleichsverhandlungen mit der Bekl. aufgenommen werden (Prot. v. 9. 7. 2007). Dementsprechend beantragte die WEG mit Anwaltsschriftsatz vom 13. 9. 2007 an das LG die Ergänzung des Gutachtens. Sie ließ dabei erläutern, dass sie vergleichsbereit sei, aber zunächst einmal „eine wirklich fundierte und detaillierte Feststellung des Sachverständigen zu den Mängelbeseitigungsmaßnahmen und -kosten“ vorliegen müsse. Zur Erläuterung wird erklärt, dass bereits zwei Abdichtungsversuche erfolglos verlaufen seien und dies darauf zurückzuführen sei, dass die durch die Bekl. angeordneten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht ausreichend gewesen seien. Wenn die WEG dementsprechend noch weiter abklären wollte, welche Mängelbeseitigungsarbeiten nachhaltigen Erfolg brächten, musste ihr das Nachbesserungsverlangen des Kl. ungelegen kommen. Sie wollte seinerzeit gerade noch keine Arbeiten der Bekl., die nur die Gefahr kurzfristiger Erfolge mit sich brachten. Einschränkungen der Entscheidungsfreiheit von einzelnen Wohnungseigentümern zu Gunsten der Interessen der WEG ddd) Der Senat verkennt nicht, dass die dargelegte Bewertung zu einer erheblichen Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des Kl. in Bezug auf die Geltendmachung seiner Rechte aus dem Kaufvertrag führt. Die Gefahr einer solchen Einschränkung für einen Fall wie den vorliegenden ist aber dem Kaufgegenstand immanent. Der Kl. hat kein freistehendes Einfamilienhaus erworben, sondern ist Mitglied einer Gemeinschaft geworden. Kommt es, wie hier, zu unauflösbaren Interessenkollisionen zwischen dieser und den einzelnen Mitgliedern, dann muss die Wertung des WEG den Ausschlag geben, wie der Interessenausgleich vorzunehmen ist und wessen Interessen ggf. zurückzutreten haben. Nach § 21 Abs. 3 WEG – sowohl in heutiger als auch in der 1994 geltenden Fassung – ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss ( § 25 WEG ) zu regeln. Anderes gilt nur im Falle abweichender Vereinbarungen, über die hier nichts bekannt ist. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ). Wohnungseigentümer, die mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, können diesen nach ( § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F./ § 46 WEG n. F.) anfechten. Erweist sich der Beschluss nach den Maßstäben ordnungsgemäßer Verwaltung als gerechtfertigt, ist er für alle Mitglieder der Gemeinschaft bindend. Aus dieser Rechtslage folgt, dass bei unauflösbarem Widerspruch zwischen den Interessen des Einzelnen und der Gemeinschaft diejenigen der Gemeinschaft Vorrang haben, sofern sie sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Der Prozessbevollmächtigte des Kl. hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat einen Widerspruch zwischen den Interessen des Kl. und der Gemeinschaft mit der Begründung in Abrede gestellt, dass die Gemeinschaft nach der Rückabwicklung des Kaufvertrages frei über die von ihr bevorzugte Art der Mängelbeseitigung entscheiden könne, auch betreffend die bisherige Wohnung des Kl. Der Kl. habe dem mit seiner Fristsetzung an die Bekl. nicht vorgreifen wollen. Er habe die Frist zur Nachbesserung nur von Gesetzes wegen zwingend vor der Rückabwicklung setzen müssen. Dem allerdings ist entgegenzuhalten, dass das Nachbesserungsverlangen nach § 635 BGB a. F. keine leere Förmelei ist. Sie ist vielmehr Folge der gesetzgeberischen Wertung, dass ein Besteller erst und nur dann – von den in § 636 a. F. genannten Ausnahmen abgesehen – vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen darf, nachdem er dem Unternehmer die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels gegeben hat. Die sich daraus für den Kl. ergebende Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit folgt nicht aus seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern unvermeidbar aus allgemeinem Werkvertragsrecht. 4. Nach Allem war die Nachfristsetzung unwirksam. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs liegen nicht vor. Auf den Berufungsangriff der Bekl. wegen der Höhe des Schadensersatzanspruchs und die von ihr erhobenen Einwendungen gegen dessen Durchsetzbarkeit kommt es nicht an. Aus gleichem Grund kann die Anschlussberufung keinen Erfolg haben. Da dem Kl. dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch zusteht, ist über die Höhe nicht zu entscheiden. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 101 ZPO , die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO . Der Senat hat die Revision zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat ( § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ). Die Frage, ob ein Wohnungseigentümer zur Vorbereitung seines Anspruchs auf großen Schadensersatz dem Veräußerer eine Nachfrist zur Mängelbeseitigung setzen kann, wenn die Gemeinschaft eine Mängelbeseitigung noch nicht wünscht, bedarf näherer Klärung. Die oben besprochene Entscheidung des BGH enthält hierzu nach Auffassung des Senats keine eindeutigen Vorgaben. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Schleswig Erscheinungsdatum: 28.03.2013 Aktenzeichen: 3 U 44/12 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht WEG Bauträgervertrag und Werkvertrag Erschienen in: RNotZ 2013, 489-496 Normen in Titel: BGB §§ 281; 633; 634 WEG § 21