XI ZR 27/04

Zurück OLG Dresden 26. Juni 2003 19 U 512/03 BGB §§ 147, 150; AGBG §§ 1, 10 Nr. 1 Angemessenheit von Bindungsfristen in notariell beurkundeten Angeboten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Bürgerliches Recht 1. BGB § 312; VerbrKG § 10 (Persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung bei Verbraucherkreditvertrag zulässig) Die Unterwerfung unter die persönliche Zwangsvollstreckung bei Bestellung einer Grundschuld ist auch bei einem Verbraucherkreditvertrag zulässig. BGH, Beschluss vom 23.11.2004, XI ZR 27/04 Aus den Gründen: (…) Die tatrichterlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, das Überraschungsmoment einer etwaigen Haustürsituation sei für den Abschluss des Darlehensvertrages vom 12.4.1996 nicht (mit)ursächlich geworden, lassen einen Rechtsfehler nicht erkennen. Eine Vorlage an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften zur Auslegung der Haustürgeschäfterichtlinie, die den Abschluss des Vertrages in einer Haustürsituation erfordert, oder zur Verbraucherkreditrichtlinie ist danach nicht veranlasst. Die letztgenannte Richtlinie findet nach Art. 2 Abs. 1 lit. a) erklärtermaßen auf Kreditverträge, die zum Erwerb von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder Gebäude bestimmt sind, keine Anwendung. Auf den erst in der Nichtzulassungsbeschwerdebegründung angesprochenen § 10 Abs. 2 VerbrKrG ist das Berufungsgericht zu Recht nicht eingegangen. Eine persönliche Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei der Bestellung einer Grundschuld entspricht jahrzehntelanger Praxis. Nichts spricht unter Berücksichtigung der Materialien zum Verbraucherkreditgesetz (BT-Drucks. 11/8274, S. 22) dafür, dass der Gesetzgeber diese ihm bekannte Praxis unterbinden wollte. Er hat § 10 Abs. 2 VerbrKrG vielmehr bewusst auf Wechsel und Schecks beschränkt. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. 2. BGB §§ 147, 150; AGBG §§ 1, 10 Nr. 1 (Angemessenheit von Bindungsfristen in notariell beurkundeten Angeboten) 1. Die einseitig gesetzte Annahmefrist unterfällt der Inhaltskontrolle nach § 10 Nr. 1 AGBG . 2. Die in einem formularmäßigen notariellen Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung bestimmte Bindungsfrist von zehn Wochen verstößt gegen § 10 Nr. 1 AGBG. 3. Für die Frage der Angemessenheit der Bindungsfrist ist auf die Üblichkeit und Angemessenheit der Frist abzustellen. OLG Dresden, Urteil vom 26.6.2003, 19 U 512/03 Aus den Gründen: I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Kaufvertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung und die Rückzahlung des geleisteten Teilkaufpreises. Das Landgericht Leipzig 300 MittBayNot 4/2005Bürgerliches Recht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die der Beklagten eingeräumte Annahmefrist von zehn Wochen sei eine vorformulierte Vertragsbedingung und unangemessen lang gem. § 10 Nr. 1 AGBG . An die Stelle dieser unwirksamen Klausel trete nach § 6 Abs. 2 AGBG die gesetzliche Bestimmung nach § 147 Abs. 2 BGB . Angemessen sei eine Annahmefrist von maximal sechs Wochen, weshalb die Annahme der Beklagten rund acht Wochen nach Beurkundung des Angebots der Klägerin verspätet erfolgt sei. Die als neues Angebot zu wertende verspätete Annahme habe die Klägerin – zumindest formwirksam – nicht angenommen. Im Übrigen sei der Vertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten worden. Die Beklagte habe die Klägerin über den Bautenstand getäuscht und über die mit dem Wohnungskauf und der Vollfinanzierung verbundenen finanziellen Auswirkungen weder vollständig noch richtig aufgeklärt. Die Rückzahlung des Kaufpreises könne nur Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und auch Lastenfreistellung erfolgen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Die Interessenabwägung unter Berücksichtigung der wechselseitigen Interessen der Vertragspartner führe zu einer Angemessenheit der streitigen Annahmefrist. Der Vertrag sei auch nicht wirksam angefochten worden, weil eine Täuschungsabsicht der Beklagten weder behauptet noch vom Gericht festgestellt worden sei. II. Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. 1. Die Berufung ist zulässig. Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung und eine unzureichende Tatsachenfeststellung unter Bezeichnung der Umstände und der konkreten Anhaltspunkte ( §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 und 3 ZPO ). 2. Die Berufung ist indes unbegründet. Nach Auffassung des Senats ist zwischen den Parteien kein wirksamer Vertrag zustande gekommen. 2.1 Auf das Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetzbuch und das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung ( Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB ). 2.2 Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung des ohne Rechtsgrund als Kaufpreis an die Beklagte gezahlten Betrages (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB). Zwischen den Parteien ist kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen, weil die Beklagte das Angebot der Klägerin vom 6.7.2000 nicht innerhalb der Frist des § 147 Abs. 2 BGB angenommen hat. Die Klägerin hat sich in dem streitgegenständlichen Angebot in Teil A für die Dauer von zehn Wochen an ihr Angebot gebunden, indem ein Widerruf des Angebots nicht vor Ablauf von zehn Wochen zulässig sein sollte. Danach wäre der Vertrag – ausgehend von dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 6.7.2000 – durch notariell beurkundete Annahmeerklärung der Beklagten am 29.8.2000 zustande gekommen. Die zitierte Klausel verstößt jedoch gegen § 10 Nr. 1 AGBG und ist daher unwirksam. Diese Bestimmung, der im neuen Recht § 308 Nr. 1 BGB entspricht, findet auf das Schuldverhältnis der Parteien Anwendung ( Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB ). a) Bei den Vertragsbedingungen der Beklagten handelt es sich – zwischen den Parteien unstreitig – um für eine Vielzahl Rechtsprechung RECHTSPRECHUNG 04-Umbruch04 01.07.2005 13:59 Uhr Seite 300 01.07.2005 13:59 Uhr Seite 301 MittBayNot 4/2005 von Verträgen vorformulierte Bedingungen i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG. Die Vorschrift des § 10 Nr. 1 AGBG verbietet unangemessene Annahmefristen, die sich der Verwender in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorbehält. Der Kunde soll nicht in seiner Dispositionsfreiheit beschränkt werden; er soll über das Zustandekommen des Vertrages nicht im Unklaren bleiben (vgl. Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Großkommentar zum AGB-Gesetz, Bd. II, 2. Aufl., § 10 Nr. 1 Rdnr. 2; MünchKommBGB/Basedow, 4. Aufl., § 10 Nr. 1 Rdnr. 1; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 10 Nr. 1 Rdnr. 1). Als Schutzvorschrift zugunsten des Kunden erfasst § 10 Nr. 1 AGBG deshalb nur solche Fristen, die der Verwender als Empfänger des Antrags dem Kunden als Antragenden setzt. So liegt hier der Fall. Denn die Beklagte hat sich – zwischen den Parteien unstreitig – als Verwender die Annahmefrist gegenüber dem Angebot der Klägerin gewähren lassen. Die Geltung der AGB setzt grundsätzlich das Zustandekommen des Vertrages voraus. Das ist bei Klauseln, die – wie vorliegend – die Frist zur Annahme regeln, noch nicht der Fall. Eine „Unterwerfung“ des Kunden unter eine solche Klausel durch Abschluss eines Vertrags mit dem Verwender liegt deshalb nicht vor. „Vertragsabschlussklauseln“ werden indes den Vertragsbedingungen gleichgestellt, weil es sich gleichfalls um vom Verwender vorformulierte Vertragsbedingungen handelt. Solche Klauseln sind – wie die Regelung des § 10 Nr. 1 AGBG zeigt – den Vertragsbedingungen gleichgestellt, denn anderenfalls hätte die Vorschrift keinen Sinn. § 10 Nr. 1 AGBG erweitert somit den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 AGBG (herrschende Meinung: vgl. Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 9; Wolf/Horn/ Lindacher, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 6; Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., § 10 Nr. 1 Rdnr. 2; MünchKommBGB/Basedow, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 3; Erman/Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 10 Nr. 1 Rdnr. 2; Walchshöfer, WM 1986, 1041, 1042). Es wurden vorliegend auch die für die Anwendbarkeit der Vertragsabschlussklausel besonderen Einbeziehungsvoraussetzungen des § 2 AGBG gewahrt. Bei den Vertragsbedingungen der Beklagten handelt es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingung i. S. d. §§ 1 Abs. 1 Satz 1, 24 a Nr. 2 AGBG . Da die Klägerin mit dem Kauf private Zwecke verfolgte und die Ausnahmevorschrift des § 24 Satz 1 AGBG demzufolge keine Anwendung findet, ist die streitige Klausel an § 10 Nr. 1 AGBG zu messen. b) Für die Angemessenheit einer Fristbestimmung für die Annahme eines Angebotes sind weder allein § 147 Abs. 2 BGB mit dem Erwartungshorizont des Antragenden noch allein die Bedürfnisse des Annehmenden maßgebend. Die Unangemessenheit ist vielmehr durch Abwägung der beiderseitigen Interessen nach denselben Kriterien zu ermitteln, die im Rahmen des § 9 AGBG für die Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners Anwendung finden (Soergel/Stein, BGB, 12. Aufl., § 10 AGBG Rdnr. 3; Wolf/Horn/Lindacher, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 10). Die Entscheidung erfordert vielmehr eine wertende Abwägung der Interessen beider Verhandlungspartner unter Berücksichtigung der für den Vertragsgegenstand typischen Umstände (vgl. BGH, NJW 2001, 303 ; BGH, NJW 1988, 2106 ; BGH, NJW 1986, 1807 ). Unangemessenheit ist deshalb anzunehmen, wenn die Interessen des Verwenders den Wert der Interessen des Vertragspartners mehr als nur geringfügig unterschreiten oder wenn die Dauer der Frist erheblich länger ist als nach § 147 Abs. 2 BGB erforderlich und dafür keine anerkennenswerten Interessen des Verwenders sprechen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 10; MünchKommBGB/Basedow, a. a. O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdnr. 5; BGH, NJW 1986, 1807 ). Dabei ist stets den jeweiligen UmBürgerliches Recht ständen des Einzelfalls angemessen Rechnung zu tragen, zumal § 10 Nr. 1 AGBG als typische Klausel mit Wertungsmöglichkeit verankert wurde (vgl. Löwe/Graf von Westphalen/ Trinkner, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 11). c) Unter Berücksichtigung der genannten Grundsätze und in Übereinstimmung mit dem Landgericht ist die vorliegende Annahmefrist von zehn Wochen nach Überzeugung des Senats unangemessen lang i. S. v. § 10 Nr. 1 AGBG . Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung verstößt eine Bindungsfrist von mehr als vier Wochen regelmäßig gegen § 10 Nr. 1 AGBG (vgl. Erman/Hefermehl/Werner, a. a. O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdnr. 5; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 13; Schlosser/Coester-Waltjen, AGBG, § 10 Nr. 1 Rdnr. 10; Walchshöfer, WM 1986, 1041 ; Wolf/Horn/Lindacher, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 15). Der Senat verkennt dabei nicht, dass die Beklagte vorliegend die Finanzierung der Klägerin vermitteln sollte. Ohne Erfolg macht die Beklagte einen Zeitraum von insgesamt vier Wochen geltend, in denen eine Prüfung, Zusammenstellung und Aufbereitung der im Rahmen der Verkaufsgespräche übergebenen Erklärungen und Bescheinigungen sowie Vorabsprachen mit den in Frage kommenden finanzierenden Kreditinstituten notwendig gewesen sein sollen. Denn nach den eigenen Einlassungen der Beklagten und ausweislich der Aussagen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen ist die Finanzierung bereits Gegenstand des ersten Verkaufsgespräches gewesen. Es wurde anhand der Unterlagen der Klägerin und insbesondere einer Selbstauskunft eine Berechnung erstellt. Auf der Grundlage einer EDVBerechnung wurde der Finanzierungsverlauf über zehn Jahre im Rahmen eines Zweitgesprächs dargelegt. Diese Berechnung hat gerade dazu gedient, das Kaufinteresse der Klägerin zu wecken. Umstände, die – über den Normalfall hinausgehend – eine nochmalige Prüfung, Zusammenstellung und Aufbereitung der übergebenen Unterlagen für den Zeitraum von zwei Wochen erfordert hätten, sind für den Senat nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht zwingend dargetan. Der Senat hält lediglich Vorabsprachen mit den in Frage kommenden finanzierenden Kreditinstituten für notwendig, wobei freilich eine Frist von einer Woche notwendig und auch angemessen ist. Eine bankinterne Prüffrist von vier Wochen für die Annahme eines Darlehensantrages ist nach Auffassung des Senats zulässig, weil sachbedingt eine gewisse Überlegungs- und Bearbeitungszeit, insbesondere zur Prüfung der Kreditwürdigkeit des Antragstellers, erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 1988, 2106 ; BGH, NJW 1986, 1807 ; Löwe/ Graf von Westphalen/Trinkner, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 13; Erman/Hefermehl/Werner, a. a. O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdnr. 5). Nicht gefolgt werden kann hingegen dem Vortrag der Beklagten, dass nach Rücklauf der Unterlagen und Finanzierungszusage Verhandlungen und Koordinierungen mit den bauausführenden Unternehmen wegen der zu erbringenden Sanierungsleistungen notwendig gewesen seien und diese Prüfung einen weiteren Zeitraum von mindestens zwei Wochen in Anspruch genommen habe. Für den Senat ist nicht ersichtlich, weshalb eine Abstimmung mit den bauausführenden Unternehmen während der – immerhin vier Wochen dauernden – Prüffrist der Kreditinstitute nicht möglich gewesen sein soll. Daneben ist zu berücksichtigen, dass nach der eigenen Behauptung der Beklagten zum 21.2.2000 bereits ein Fertigstellungsgrad von 75,3 % erreicht gewesen sein soll und die Beklagte unter Ziffer 3 des Bauvertrages einen Beginn der Ausführungsleistungen zum 1.8.2000 – mithin vor Ablauf der bankinternen Prüffrist – zugesagt hat. Mag der Vortrag der Beklagten insoweit auch widersprüchlich sein, ist gleichwohl davon auszugehen, dass Bauarbeiten bereits im Gange waren. Im Hinblick darauf ist eine angemessene Frist – insbesondere Rechtsprechung 04-Umbruch04 Rechtsprechung 01.07.2005 13:59 Uhr Seite 302 Bürgerliches Recht von zwei Wochen – nicht zu begründen. Einer Vernehmung des beklagtenseits benannten Zeugen G zum Beweis dafür, dass ein Zeitraum von zehn Wochen tatsächlich benötigt worden ist, hat es nicht bedurft. Denn entscheidend ist allein, ob die Frist von zehn Wochen üblich und angemessen ist und nicht, ob die Beklagte diesen Zeitraum tatsächlich in Anspruch genommen hat. d) In Würdigung der Gesamtumstände hätte zur Überzeugung des Senats eine kürzere Annahmefrist von maximal sechs Wochen bestimmt werden müssen. Die tatsächlich vorgesehene Annahmefrist von zehn Wochen ist nach Auffassung des Senats unangemessen, weil die Interessen der Beklagten den Wert der Interessen der Klägerin mehr als nur geringfügig überschreiten und die Dauer der Frist erheblich länger ist als nach § 147 Abs. 2 BGB erforderlich und dafür keine anerkennenswerten Interessen des Verwenders sprechen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere das Interesse des Käufers zu berücksichtigen, nach angemessener Zeit Klarheit über die Annahme seines Angebotes zu bekommen. Dies gilt etwa auch für den Erwerb von Fertighäusern und Eigentumswohnungen (vgl. Walchshöfer, WM 1986, 1044 ). Dem Verwender ist insbesondere dann eine rasche und zügige Bearbeitung zuzumuten, wenn er selbst – wie vorliegend – einen raschen Geschäftsabschluss erstrebt. e) An die Stelle der unwirksamen Annahmefristklausel tritt gem. § 6 Abs. 2 AGBG die gesetzliche Regelung des § 147 BGB (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, a. a. O., § 10 Nr. 1 Rdnr. 23; Erman/Hefermehl/Werner, a. a. O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdnr. 4; MünchKommBGB/Basedow, a. a. O., § 10 Nr. 1 AGBG Rdnr. 10; BGH, NJW 1986, 1807 ). Die Annahme des Angebots durch die Beklagte am 29.8.2000 ist vorliegend verspätet erfolgt. Nach § 150 Abs. 1 BGB gilt zwar die verspätete Annahme eines Antrags als neuer Antrag. Das Landgericht führt indes zutreffend aus, dass eine Annahme – zumindest wirksam – nicht erfolgt ist. Denn eine etwaige konkludente Annahme der Klägerin durch Zahlung des Kaufpreises hätte der – vorliegend unterbliebenen – notariellen Beurkundung bedurft. Die Verpflichtung zur Veräußerung bzw. zum Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum ist unmittelbar gem. § 313 BGB beurkundungspflichtig. Daneben ist kraft der Sondernorm des § 4 Abs. 3 WEG auch eine Verpflichtung zur Einräumung, zum Erwerb und zur Aufhebung von Sondereigentum gem. § 313 BGB formbedürftig. Der Vertrag wäre mithin gem. §§ 125, 128 BGB nichtig, weil auch eine Heilung des Formmangels nach § 313 Satz 2 BGB nicht vorliegt. 2.3 Dahinstehen kann, ob die Klägerin den Vertrag – das wirksame Zustandekommen unterstellt – wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB wirksam angefochten hat. Gleichwohl liegen nach Auffassung des Senats konkrete Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin unrichtig oder jedenfalls nicht vollständig aufgeklärt worden ist. Denn ausweislich des Exposés ist die Beklagte gegenüber der Klägerin von einem Sanierungsbeginn zum 1.8.2000 und zu einem Sanierungsende am 30.12.2001 ausgegangen. Demgegenüber wird der voraussichtliche Fertigstellungszeitpunkt nach § 3 Abs. 3 des Bauvertrages auf den 30.7.2002 datiert. Hinzu kommt, dass im Zeitpunkt des notariell beurkundeten Angebots am 6.7.2000 ein einen Fertigstellungsgrad der Baumaßnahmen von 75,3 % bestätigender Bautenstandsbericht vom 21.2.2000 vorgelegen hat, der der Klägerin im Zeitpunkt der Angebotsabgabe offensichtlich noch nicht zugänglich gemacht worden war. Für den Senat ist nicht erkennbar, dass die Klägerin über die unterschiedlichen Angaben aufgeklärt oder unterrichtet worden ist. Daneben ist zu berücksichtigen, dass der Klägerin – in die Finanzierung einbezogene – Mieteinnahmen aus dem geMittBayNot 4/2005 werblichen Zwischenmietvertrag erst bei Zahlung des gesamten Kaufpreises zugeflossen wären. Eine Berücksichtigung von Mieteinnahmen ab dem 1.8.2000 hätte daher eine vollständige Kaufpreiszahlung durch die Klägerin ohne entsprechende Gegenleistung der Beklagten vorausgesetzt. Hierüber hätte eine Aufklärungspflicht vor allem deshalb bestanden, weil es sich hierbei um Umstände handelt, die für die Willensbildung der Klägerin offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung gewesen sind. Denn die steuerlichen Vergünstigungen sowie die Mieteinnahmen sind wesentliches Motiv der Kaufentscheidung der Klägerin gewesen. 2.4 Die Klägerin kann daher Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung der Beklagten im Hinblick auf die im vorgenannten Grundbuch eingetragenen Finanzierungsgrundschulden erlangen. Anmerkung: Die Entscheidung des OLG Dresden1 gefährdet Verbraucher. (Wenig repräsentative) Umfragen im Kollegenkreis geben Anlass zu der Vermutung, dass nach seinen Maßstäben eine Vielzahl von Bauträgerverträgen unwirksam ist. Eine nicht unerhebliche Zahl solcher Verträge kommt durch Angebot und Annahme zustande. Bindungsfristen von deutlich mehr als vier Wochen sind (bislang) wohl eher die Regel. Das OLG hilft in solchen Fällen den wenigen Erwerbern, die den angeblichen Unwirksamkeitsgrund vor der ersten Zahlung entdecken oder keine Sorge um die Rückzahlung bereits geleisteter Zahlungen haben müssen; alle anderen stürzt das Gericht in Not (wenn die Entscheidung richtig ist) und Angst (bis zur endgültigen Klärung der Rechtsfragen). Anlass zum Jubel haben Insolvenzverwalter, verspricht das Urteil ihnen doch in vielen Fällen eine enorme Mehrung der Masse. Für Notare führt die Entscheidung vorerst zu erheblichen Unsicherheiten bei der Gestaltung und Abwicklung von Verträgen unter Verbraucherbeteiligung, die durch Angebot und Annahme zustande kommen. Eine Klärung der Rechtsfragen durch den BGH ist in nächster Zeit nicht zu erwarten. Die Entscheidung ist rechtskräftig. Das OLG hatte die Revision nicht zugelassen, die Nichtzulassungsbeschwerde blieb erfolglos.2 Hieraus wird man allerdings nicht ableiten können, dass der BGH im Ergebnis zustimmt, sondern nur, dass er keinen Zulassungsgrund erkannt hat. Richtig ist der Ausgangspunkt der Entscheidung. Bei Angebotsgestaltungen darf die Bindungsfrist des Verbrauchers nicht unangemessen lang sein.3 Als „Vertragsabschlussklausel“ unterliegen vom Bauträger vorgegebene Annahmefristen der Kontrolle gemäß § 308 Nr. 1 BGB . 1. Fraglich ist, welche Frist angemessen ist. Das OLG hält auch angesichts des Umstands, dass es der Bauträger übernommen hatte, die Finanzierung des Erwerbers zu vermitteln, eine Frist von zehn Wochen als zu lang. Sachlich erforderlich und damit angemessen sei bei diesem besonderen Sachverhalt eine Bindungsfrist von höchstens sechs Wochen. Soweit keine 1 Hierzu auch Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331 ; Schulze-Hagen, IBR 2004, 372 ; Thode ZNotP 2005, 162 . 2 BGH VII ZR 370/03. 3 Holland in Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2000, Teil 2, Rdnr. 682; Kutter, Beck’sches Notarhandbuch, 3. Aufl. 2000, A. II Rdnr. 25. 13:59 Uhr Seite 303 MittBayNot 4/2005 besonderen sachlichen Umstände eine längere Frist rechtfertigen,4 dürfte danach wohl nur eine Frist von etwa vier Wochen5 anzuerkennen sein.6 Zuweilen wird die Aufspaltung in Angebot und Annahme deshalb angestrebt, um eine Bindung des Bauträgers bis zur Platzierung einer hinreichenden Zahl von Objekten, die häufig Voraussetzung für eine Finanzierung des Vorhabens ist, zu vermeiden. Beurkundungsrechtlich wird dies als sachgerechter Grund für die Sukzessivbeurkundung anerkannt.7 Ob sich unter diesem Gesichtspunkt längere Bindungsfristen begründen lassen,8 erscheint jedoch fraglich. Das Vermarktungs- und das Finanzierungsrisiko betreffen allein die Sphäre des Bauträgers. Es erscheint unangemessen, diese Risiken auf den Erwerber abzuwälzen. Dies gilt insbesondere angesichts des Umstands, dass es in das Belieben des Bauträgers gestellt ist, wie nachhaltig er sich um eine Platzierung bemüht oder ob er mit Interessenten Verträge abschließt. Angesichts der Wertung der Klauselrichtlinie (vgl. Klauselbeispiel Nr. 1. c des Anhangs) und der mit einer Bindungsfrist verbundenen Beschränkung der Dispositionsfreiheit des Anbietenden und seines Interesses, in angemessener Zeit Klarheit über die Annahme des Angebots zu bekommen, dürfte dem Platzierungsinteresse kein besonderes Gewicht zukommen. Längere Fristen sind jedenfalls bei in der Sphäre des Erwerbers liegenden Gründen vertretbar, wenn z. B. aufgrund von Sonderwünschen die Beschaffung von Ausstattungsgegenständen zu klären oder Angebote Dritter (u. U. durch Ausschreibung) einzuholen sind. Sie dürften auch dann in Betracht kommen, wenn noch eine Baugenehmigung einzuholen ist oder andere baurechtliche Fragen zu klären sind. Für die Vertragsgestaltung ist hieraus abzuleiten, dass in entsprechenden Fällen der Grund für längere Fristen angegeben bzw. die Bindungsfrist an die maßgebenden Gründe angepasst werden sollte.9 2. Eine überlange Bindungsfrist ist gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Das OLG Dresden nimmt an, in der Folge gelte dann die gesetzliche Regelung des § 147 BGB . Das Angebot kann danach nur sofort angenommen werden. Eine verspätete Annahme führt nicht zu einem wirksamen Vertrag. 4 Für das Vergaberecht hat der BGH (VII ZR 203/90, BGHZ 116, 149) insofern die Besonderheiten bei der Willensbildung in einer Gemeinde als hinreichend anerkannt. 5 Das Vergaberecht gibt in § 19 Nr. 2 VOB/A eine Zuschlagsfrist von 30 Kalendertagen (bis 1992 waren es 24 Tage) vor, die aber mit hinreichender Begründung verlängert werden kann (BGH vom 21.11.1991, VII ZR 203/90, BGHZ 116, 149 ). 6 Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2004, Teil 3 Rdnr. 202 (eine Bindungsfrist von mehr als vier Wochen unterliege „erheblichen Zweifeln“); a. A. Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331, 333. 7 Armbrüster in Huhn/von Schuckmann, 4. Aufl. 2003, § 17 Rdnr. 165; Schmidt/Eue in Münchener Vertragshandbuch, Band 5, 5. Aufl. 2003, I. 30 Anm. 5 (2. d). 8 So Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331 , 333; wohl auch Blank, Bauträgervertrag, 2. Aufl. 2002, Rdnr. 1083. 9 Beispiel: „Das Angebot kann angenommen werden bis einschließlich ... und ist bis dahin unwiderruflich. Nach Ablauf dieser Frist endet das Angebot, ohne dass es widerrufen werden muss. Sofern bereits vorher die baurechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung des vertragsgegenständlichen Bauvorhabens vorliegen, kann das Angebot nur innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Bestandskraft der Baugenehmigung bzw. nach dem Zeitpunkt, zu dem ohne Baugenehmigung mit dem Bau begonnen werden darf, angenommen werden.“ Bürgerliches Recht Dies würde den Verbraucherschutz erheblich beeinträchtigen.10 Ist ein Vertrag unwirksam, vermittelt eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung keinerlei Schutz. In der Insolvenz des Bauträgers könnte der Insolvenzverwalter die Löschung der Vormerkung verlangen und das betreffende Objekt ein zweites Mal veräußern, während der Erwerber darauf verwiesen wäre, seine Forderungen zur Tabelle anzumelden. Selbst mit Eigentumsumschreibung würde keine Heilung eintreten, da § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB nur Mängel der Form heilt, nicht Mängel der Einigung durch Angebot und Annahme. Dabei darf auch nicht übersehen werden, dass die Problematik meistens erst sehr spät erkannt werden wird, nämlich dann, wenn gegen Ende der Vertragsabwicklung wegen Sachmängeln gestritten wird. In einem Prozess wäre die Unwirksamkeit des Vertrags von Amts wegen zu beachten. Es hilft nichts, dass geraume Zeit nach Beurkundung vergangen ist und die Vertragsteile den Vertrag stets als wirksam behandelt haben.11 Für die meisten Erwerber wäre dies eine Katastrophe. Sie vertrauen auf den abgeschlossenen Vertrag. Sie wollen das Vertragsobjekt. Ihnen droht der Verlust bereits gezahlter Beträge und darüber hinaus Schaden im Hinblick auf bereits getätigte Aufwendungen (z. B. für Notar- und Grundbuchkosten, selbst durchgeführte Arbeiten oder an den eigenen Kreditgeber bei einer Rückabwicklung zu leistende Vorfälligkeits- und Nichtabnahmeentschädigungen); helfen würde ihnen dann allenfalls ein Rückzahlungsanspruch gegen das den Bauträger finanzierende Kreditinstitut, wenn im Hinblick auf ein Freigabeversprechen an dieses geleistet wurde,12 oder die Haftung des beurkundenden Notars, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind. Die Auffassung des OLG Dresden ist falsch.13 Aus § 306 BGB ergibt sich, dass ein Verstoß gegen AGB-rechtliche Vorschriften nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags führen soll. Die Klauselrichtlinie führt in Erwägungsgrund 21 aus, dass nur die missbräuchliche Klausel für den Verbraucher unverbindlich sein soll; „die verbleibenden Klauseln müssen jedoch weiterhin gelten und der Vertrag im Übrigen auf der Grundlage dieser Klauseln für beide Teile verbindlich sein“. Wenn ein Klauselverstoß im Ergebnis für den Regelfall zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags führt, dann wird dies solchen Anforderungen nicht gerecht. Vielmehr muss das Angebot trotz der überlangen Bindungsfrist wirksam sein und bleiben. § 147 Abs. 2 Satz 1 BGB kann angesichts dieser Wertung des Gesetzes in solchen Fällen nicht zur Anwendung kommen. Bis zur Annahme steht dem Erwerber ein freies Widerrufsrecht zu, wenn das Angebot nicht umgehend angenommen worden ist.14 Wurde das Angebot später angenommen, könnte in der Bestimmung einer überlangen Bindungsfrist durch den Bauträger möglicherweise eine Pflichtverletzung zu sehen sein, wegen der dieser zum Schadensersatz (bis hin zur Rückabwicklung des Vertrags) verpflichtet sein kann. 3. Die hier erörterten Fragen können für den Notar nicht zuletzt im Hinblick auf die von ihm nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV abzugebende Bestätigung über die Rechtswirksamkeit des Vertrags Bedeutung erlangen. Er wird auf das Problem 10 Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331 , 334 f. 11 Vgl. zu Fällen der Formunwirksamkeit BGH vom 16.7.2004, V ZR 222/03, DNotZ 2005, 120 ; BGH vom 20.12.2001, IX ZR 401/99, BGHZ 149, 326 , 331; BGH vom 2.5.1996, III ZR 50/95, DNotZ 1998, 941 m. w. N.; BGH vom 21.2.1992, V ZR 273/90, BauR 1992, 508 . 12 BGH vom 10.2.2005, VII ZR 184/04 ZfBR 2005, 313 . 13 Anders Thode ZNotP 2005, 162 , 164 f. 14 Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331 , 336 f. Rechtsprechung 04-Umbruch04 Rechtsprechung 01.07.2005 13:59 Uhr Seite 304 Bürgerliches Recht MittBayNot 4/2005 einer möglichen Unwirksamkeit des Vertrags zumindest hinweisen müssen. Sicherheitshalber kann man in solchen Fällen den Erwerber nochmals eine Annahmeerklärung in notarieller Form abgeben lassen, da das verspätet angenommene Angebot gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gilt. Notar Dr. Gregor Basty, München 3. MaBV §§ 1, 3; KostO §§ 156, 16; BeurkG § 17; BNotO § 19 (Anwendung der MaBV bei Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen) 1. 2. 3. Der Einwand der unrichtigen Sachbehandlung gemäß § 16 KostO und die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus der Verletzung spezifisch notarieller Pflichten gegen die Kostenforderung des Notars müssen auch im Verfahren der Notarkostenbeschwerde gemäß § 156 KostO beachtet werden (Anschluss an OLG Stuttgart, Justiz 1996, 20, 21 und ThürOLG, NotBZ 2003, 359 ). Insoweit können eine Darlegungs- und eine Substantiierungspflicht mit ähnlich hohen Anforderungen wie im Zivilprozess angenommen werden. Ein Bauvorhaben, das zur Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung führt, liegt nicht vor bei Vereinbarung lediglich geringfügiger Renovierungsarbeiten oder bloßer Schönheitsreparaturen, so dass die kaufvertraglichen Elemente die werkvertraglichen Teile des Rechtsgeschäfts ganz in den Hintergrund treten lassen. Zur Aufklärungspflicht des Notars. BayObLG, Beschluss vom 1.10.2004, 3Z BR 129/04; mitgeteilt von Dr. Erich Denk, Präsident des Landgerichts Kempten (Allgäu) Aus den Gründen: I. Der beteiligte Notar beurkundete am 18.2.2002 einen „Kaufvertrag und Werkvertrag“, mit dem die Beteiligte eine Altbauwohnung in Berlin zum Kaufpreis von 58.044 € erwarb. Der Veräußerer verpflichtete sich darin, Modernisierungsarbeiten nach Maßgabe zweier Anlagen zu der Urkunde für 6.449,30 € durchzuführen; unter anderem sollten das Bad und einige Fenster der Wohnung erneuert werden. Die Beteiligte zahlte im Oktober 2002 den Kaufpreis. Einige Tage später stellte der Veräußerer Insolvenzantrag. Die Erfüllung der werkvertraglichen Verpflichtung wurde dadurch obsolet. Der beteiligte Notar erstellte und übersandte der Beteiligten für die genannte Beurkundung am 19.3.2003 die vollstreckbare Ausfertigung einer Kostenrechnung über 724,77 €. Die Beteiligte, die diesen Betrag mittlerweile bezahlt hat, wendet sich dagegen. Sie meint, der Notar habe bei Beurkundung seine Pflichten verletzt, insbesondere gegen die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung verstoßen, die zum Vertragsinhalt hätten gemacht werden müssen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Werklohn sei grob unrichtig. Die Modernisierungsarbeiten müssten zum Schaden der Beteiligten für erheblich mehr als vereinbart vergeben werden. II. Die zulässige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. 1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Notar habe keine Amtspflichtverletzung begangen. Die Beschreibung der durchzuführenden Modernisierungsarbeiten sei hinreichend konkret. Wenn sich nachträglich herausgestellt habe, dass die nötigen Arbeiten erheblich umfangreicher seien, als aus der Beschreibung hervorgeht, sei dies nicht dem Notar anzulasten. Auch habe der Notar nicht erschließen können, dass die Arbeiten über geringfügige Renovierungsarbeiten und bloße Schönheitsreparaturen hinausgehen sollten und damit die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten gewesen wären. Gleiches gelte für das Verhältnis von Kaufpreis- und Werklohnanteil an dem insgesamt von der Beteiligten zu zahlenden Betrag. 2. Das Landgericht hat die Beschwerde zu Recht zurückgewiesen. a) Zutreffend hat das Landgericht die Kostenforderung des Notars als solche bejaht und lediglich den Einwand der Pflichtverletzung des Notars einer näheren Prüfung unterzogen. Der Kostenschuldner verlagert zwar mit diesem Einwand eine Materie in ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, die, soweit das Bestehen von Schadensersatzansprüchen in Frage steht, grundsätzlich in das allgemeine Streitverfahren gehört (vgl. zu einer ähnlichen Problematik BGHR 2004, 977, 978). Gleichwohl ist die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus der Verletzung spezifisch notarieller Pflichten gegen die Kostenforderung des Notars auch im Verfahren der Notarkostenbeschwerde gemäß § 156 KostO zu beachten (vgl. OLG Stuttgart, Justiz 1996, 20, 21 m. w. N.; ThürOLG, NotBZ 2003, 359 ). Die in diesem Zusammenhang maßgebenden Grundsätze hat das Landgericht beachtet. Es ist insbesondere rechtlich nicht zu beanstanden ( § 156 Abs. 2 Satz 3 KostO ), dass die Beschwerdekammer durch zwei Aufklärungsbeschlüsse auf die Substantiierung des Schadensersatzanspruchs gegen den Notar hingewirkt hat. Die Verlagerung der Prüfung von Schadensersatzansprüchen in das Verfahren der Notarkostenbeschwerde darf nicht dazu führen, dass sich der Kostenschuldner auf diese Weise den schärferen Darlegungs-, Substantiierungs- und Beweisführungspflichten des Zivilprozesses entzieht und sich der Amtsermittlungspflicht sowie der Möglichkeit des Freibeweises bedient ( § 12 FGG ), ohne das Kostenrisiko tragen zu müssen, das ihn im Falle einer Schadensersatzklage gegen den Notar träfe ( § 91 ZPO im Gegensatz zu § 156 Abs. 5 KostO ). Deshalb treffen ihn hinsichtlich solcher Gegenansprüche auch im Verfahren der Notarkostenbeschwerde dem Zivilprozess vergleichbare Darlegungs- und Substantiierungspflichten (vgl. OLG Hamm, FGPrax 2004, 49 , 50; Denk, NotBZ 2004, 185 ff.). b) Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass die Voraussetzungen für einen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO nicht dargelegt wurden. Dabei kann letztlich dahingestellt bleiben, ob dem Notar eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Die Kostenschuldnerin hat jedenfalls nicht dargetan, was sie im Fall der von ihr gerügten fehlenden Hinweise anders gemacht hätte und inwiefern dadurch ihr Schaden, der durch die Insolvenz des Veräußerers bedingt ist, entfallen oder verringert worden wäre. aa) Veräußert jemand, gegebenenfalls aufgeteilt in Wohnungseigentum, eine Altbauimmobilie, steht es ihm frei, daneben Bauleistungen in Bezug auf das Anwesen anzubieten, etwa um den Kaufanreiz zu erhöhen. Sieht er davon ab, unterliegt der Kaufvertrag nicht den besonderen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV); es handelt sich Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Dresden Erscheinungsdatum: 26.06.2003 Aktenzeichen: 19 U 512/03 Erschienen in: MittBayNot 2005, 300-304 RNotZ 2004, 500-502 Normen in Titel: BGB §§ 147, 150; AGBG §§ 1, 10 Nr. 1