VII ZR 193/99

Zurück OLG Karlsruhe 19. April 2001 4 U 83/00 AGBG §§ 9 Abs. 2 Nr. 1, 11 Nr. 2a Ratenplan nach MaBV und Bürgschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 4. AGBG §§9 Abs. 2 Nr. 1, 11 Nr. 2a (Ratenplan nach MaBV und Bürgschaft) 1. Die formularmäßige Befreiung von der Vorleistungspflicht durch einen Bauträger verstößt gegen §9 Abs. 2 Nr. 1 und §11 Nr. 2 a. 2. Auch wenn durch den Bauträger aufgrund formularmäßiger Vereinbarung eine Vorauszahlungsbürgschaft zu stellen ist, bietet dies keine ausreichende Kompensation. Gegen das Urteil ist Revision eingelegt. OLG Karlsruhe – Urteil vom 19.4.2001 – 4 U 83/00, mitgeteilt von Notar Thomas Wachter, Osterhofen Zum Sachverhalt: 1. Die Klägerin, eine kommunale Baugesellschaft, machte die Zahlung eines Kaufpreises für einen Sammelgaragenstellplatz geltend. Nach Zahlung des Kaufpreises während des erstinstanzlichen Verfahrens erklärte die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für teilweise erledigt und fordert nur noch Verzugszinsen bis zum Zahlungszeitpunkt. Durch notariellen Vertrag vom 5.5.1998 verkaufte die Klägerin dem beklagten Ehepaar Sondereigentum an einem Kfz-Stellplatz verbunden mit einem Miteigentumsanteil an der zu bauenden Stadtteilsgarage. Als Kaufpreis wurden 33.700,00 DM vereinbart. Die Fälligkeit des Kaufpreises ist in §5 des Vertrages u.a. wie folgt geregelt: „§5 Kaufpreisfälligkeit (1) Der gesamte Kaufpreis ist nach Übergabe einer Sicherheit gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 MaBV (Bürgschaft) nach folgender Maßgabe fällig. Die Übergabe der Bürgschaftsurkunde durch den Verkäufer erfolgt an den Käufer später. Im Gegenzug für die Vorleistung erhält der Käufer einen Preisnachlass. Der Preisnachlass orientiert sich am Fälligkeitszeitpunkt. Die Fälligkeit wird wie folgt vereinbart: 5. Fälligkeit am 30.4.1999 Der Käufer erhält keinen Kaufpreisnachlass; der Verkäufer ist dennoch verpflichtet, die Bürgschaft zu übergeben. Der gesamte Kaufpreis ist fristgemäß nach Übergabe der Bürgschaft fällig, nicht jedoch vor dem 30.4.1999. Dem Verkäufer steht das Recht zu, die gemäß § 7 MaBV geleistete Sicherheit zurückzuverlangen, soweit die Voraussetzungen des §3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und das Objekt vollständig fertig gestellt ist. Gibt der Käufer die Sicherheit trotz Anforderung nicht zurück, so hat er im Verzugsfall Schadenersatz zu leisten. Verzugszinsen sind in Höhe von 4 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu leisten. (...) (8) Kommt der Käufer mit der Zahlung in Verzug, so hat er für die Dauer des Verzugs Verzugszinsen in Höhe von 4 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu bezahlen.“ Der Text des Kaufvertrages wurde für sämtliche Stellplatzerwerber einheitlich verwandt. Bei der Vertragsprotokollierung machte der Beklagte Ziff. 2, von Beruf selbst Notar, geltend, die Fälligkeitsbestimmung des Vertrages verstoße gegen § 11 Nr. 2 AGBG . Mit Schreiben vom 14.3.1999 wiederholte er diesen Einwand und setzte der Klägerin eine Frist, um seiner Frau und ihm Vorschläge mit Preisabschlag zu unterbreiten oder anzuerkennen, dass der Fälligkeitstermin unzutreffend sei. Mit Schreiben vom 17.5.1999, den Beklagten zugegangen am 20.5.1999, übersandte die Deutsche Bank AG den Beklagten das Original der Bürgschaftsurkunde Nr. 0074 vom 14.5.1999 über eine Bürgschaft von 33.700,00 DM. Am 21.12.1999 nahmen die Beklagten den Stellplatz ohne Beanstandungen ab. Am 23.12.1999 ging die von den Beklagten geleistete Kaufpreiszahlung auf dem Konto der Klägerin ein. 2. Das Landgericht gab dem Zahlungsanspruch in Höhe von 4 % Zinsen aus 33.700,00 DM für den Zeitraum vom 10.8.1999 bis 23.12.1999 statt. Erst mit Genehmigung des Vertrages zwischen der Klägerin und der Stadt durch den Oberbürgermeister sei gemäß § 16 des Vertrages der Parteien dieser Vertrag wirksam geworden. Die Genehmigung sei erst mit Schreiben des Oberbürgermeisters vom 9.8.1999 erteilt worden, sodass der Zinsanspruch erst ab dem 10.8.1999 berechtigt sei. Im Übrigen stellte das Landgericht fest, dass die Klage auf Zahlung von 33.700,00 DM in der Hauptsache erledigt sei. Die vertragliche Fälligkeitsregelung in § 5 des notariellen Vertrages sei nicht wegen Verstoßes gegen die §§ 9 Abs. 2, 11 Nr. 2 AGBG unwirksam. Diese Rechtsfrage sei in der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch offen. Zwar sehe § 641 BGB die Vorleistung des Werkunternehmers vor. Dieses Leitbild werde für den Teilbereich des Bauträgervertrages aber durch die §§ 3, 7 MaBV dahingehend abgewandelt, dass Teilzahlungen oder – gegen Sicherheitsleistung – eine Vorleistungspflicht des Auftraggebers gleichwertig vereinbart werden könne. Rechtsvorschriften im Sinne von §8 AGBG seien alle Gesetzesvorschriften im materiellen Sinn und zwar unabhängig davon, ob sie auf formellem Gesetz, Rechtsverordnung oder Satzung beruhten. Die Beklagten fechten das landgerichtliche Urteil in vollem Umfang an. Sie wiederholen und vertiefen ihre Rechtsauffassung, wonach die vertragliche Fälligkeitsregelung wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam sei. 3. Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und meint, die Interessenlage bei einem Bauträgervertrag sei regelmäßig dergestalt, dass der Bauträger Vorleistungen erhalten müsse, denn anderenfalls seien Bauträgervorhaben gar nicht durchführbar. Der Erwerber sei durch die Bürgschaft davor geschützt, seine Vorleistung zu verlieren. Der eintretende Liquiditäts- und/oder Zinsnachteil sei nicht „unangemessen“ im Sinne des §9 AGBG. Aus den Gründen: 1. (...) 2. Die Berufung der Beklagten ist auch begründet. Die Klage war nämlich von Anfang an unbegründet, da frühestens durch die am 21.12.1999 erfolgte Abnahme der Kaufpreis fällig wurde und die Beklagten hierauf rechtzeitig Zahlung leisteten. Denn entgegen der Auffassung der Klägerin ist die in § 5 des Kaufvertrages enthaltene Fälligkeitsregelung für den Kaufpreis sowohl gemäß § 11 Nr. 2 a AGBG als auch gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam. Die formularvertraglich vereinbarte Vorauszahlung schließt ein Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten nach § 320 BGB aus und beinhaltet zugleich eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von §9 Abs. 2 AGBG, da sie von dem wesentlichen Grundgedanken der in § 641 BGB begründeten Vorleistungspflicht des Werkunternehmers abweicht. a) Es ist in der Literatur heftig umstritten, ob ein Bauträger mit einer Bürgschaft nach § 7 Abs. 1 MaBV im Wege einer formularmäßigen Vereinbarung nicht nur von der Vorleistungspflicht des § 3 Abs. 2 MaBV , sondern auch von seiner bürgerlich-rechtlichen Vorleistungsverpflichtung befreit werden kann. Eine Unwirksamkeit wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz nehmen insbesondere Basty, Der Bauträgervertrag, 3. Auflage, Rdnr. 339 ff.; Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl., Rdnrn. 159, 186, 193, Erman/Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 11 Nr. 2 AGBG Rdnr. 4 an. Demgegenüber bejahen eine Zulässigkeit der vereinbarten Vorauszahlung insbesondere Marcks, MaBV, 6. Aufl., § 7 Rdnr. 2 ff. und Speck, MittRhNotK 1995, 117 , 133,138 sowie Reithmann in NJW 1997, 1816 , 1817. Sowohl der 9. Senat als auch der 7. Senat des BGH konnten diese Rechtsfrage in ihren Entscheidungen vom 14.1.1999 ( NJW 1999, 1105 , 1107) und vom 20.1.2000 (NJW 2000, 478 MittBayNot 2001 Heft 5 1403, 1405) jeweils noch offen lassen. In seinem Urteil vom 22.12.2000 ( NJW 2001, 818 = WM 2001, 482 ) hat der 7. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs jedoch eine Grundsatzentscheidung über die Rechtsnatur der MaBV und deren Verhältnis zu BGB und AGBG getroffen. Unter Berücksichtigung der Ermächtigungsgrundlage der MaBV sowie ihrer Entstehungsgeschichte gelangt der BGH dabei zu dem Ergebnis, dass die MaBV ausschließlich gewerberechtliche Verbote und Gebote zum Gegenstand hat. „Fragen des zivilrechtlichen Vertragsrechts regelt die MaBV nicht. Die Verordnung lässt sich nicht in dem Sinn auslegen, weil damit die Grenzen der Ermächtigung überschritten würden. Diese Beurteilung hat zur Folge, dass die MaBV weder eine gesetzliche Vorschrift im Sinne des §6 Abs. 2 AGBG noch Kontrollmaßstab i. S. des §9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG ist“ (BGH NJW 2001, 818 , 820). Aufgrund dieser Leitentscheidung ist davon auszugehen, dass formularmäßige Regelungen in Bauträgerverträgen neben den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der MaBV immer auch denjenigen des AGB-Gesetzes genügen müssen. b) Bei Anwendung dieser Grundsätze liegt es zum einen auf der Hand, dass die vorliegende Vorauszahlungsklausel gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG verstößt. Denn nach § 641 Abs. 1 S. 1 BGB wird die Vergütung des Werkunternehmers erst mit der Abnahme fällig und obliegt somit diesem nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich die Vorleistungspflicht. Wenn ein Besteller – wie vorliegend die Beklagten – nach Übergabe einer Bürgschaft die gesamte Vertragssumme im Voraus bezahlen muss und damit selbst vorleistungspflichtig wird, begründet dies eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 Abs. 2 AGB-Gesetz. In diesem Zusammenhang bietet insbesondere die von der Klägerin ausgereichte Bürgschaft keine Kompensation. Nach dem Wortlaut der Bürgschaftserklärung sichert diese nämlich nur „Ansprüche des Käufers gegen den Bauträger auf Rückgewähr oder Auszahlung des vorgenannten Kaufpreises, den der Bauträger erhalten hat oder zu dessen Verwendung er ermächtigt worden ist“, sodass die Beklagten ohne jede Sicherung sind, wenn das Bauvorhaben Mängel aufweist; insbesondere können sie kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dem steht nicht die Entscheidung des BGH vom 14.1.1999 ( NJW 1999, 1105 ) entgegen, wonach eine formularmäßige Vorauszahlungsbürgschaft auch Ansprüche des Käufers auf Ersatz für Aufwendungen zur Mängelbeseitigung umfassen kann. Im Hinblick auf die Unklarheitenregel des § 5 AGBG gehen Auslegungszweifel zu Lasten der Klägerin als Verwenderin. Nach dem Wortlaut der Bürgschaftserklärung ist zumindest fraglich, ob sie über den nach § 7 Abs. 1 MaBV erforderlichen Umfang hinausgehend ausgelegt werden kann. Zugleich begründet die hier streitige Vorauszahlungsklausel nach Auffassung des Senates einen Verstoß gegen § 11 Nr. 2 a AGBG. Aufgrund der Tatsache, dass die Beklagten nach der vereinbarten Zahlungsregelung den Kaufpreis nach Übergabe der Bürgschaft in vollem Umfang vorauszuleisten haben, ist ihnen die Ausübung jeglichen Leistungsverweigerungsrechts genommen. In seiner Entscheidung vom 11.10.1984 (NJW 1985, 852 = WM 1984,1610) hat der BGH in der durch eine Zahlung auf ein Notaranderkonto begründeten Vorleistungspflicht ebenfalls einen Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB gesehen. Mithin ist auch vorliegend aufgrund des Ausschusses des Leistungsverweigerungsrechtes eine Unwirksamkeit der Fälligkeitsklausel gegeben. MittBayNot 2001 Heft 5 c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs tritt an die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung § 641 Abs. 1 BGB (BGH NJW 2001, 818 ). Mithin wurde der Zahlungsanspruch der Klägerin frühestens am 21.12.1999 mit Abnahme des Stellplatzes durch die Beklagten fällig. Da die Beklagten noch am gleichen Tag die Überweisung des Kaufpreises in Auftrag gaben und die Vornahme dieser Leistungshandlung ausreichend war (vgl. nur Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 270 Rdnr. 7), waren die Beklagten mit ihrer Zahlungspflicht nie in Verzug. (…) Hinweis der Schriftleitung: Gegen das Urteil wurde Revision zum BGH eingelegt. 5. WEG § 5 Abs. 2 (Bodenplatten von Balkonen als Gemeinschaftseigentum) Für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen Bauteilen gehören unter anderem auch Bodenplatten von Balkonen und die darauf angebrachte Isolierung. (Leitsatz der Schriftleitung) BGH, Urteil vom 25.1.2001 – VII ZR 193/99 – Zum Sachverhalt: Der Kläger nimmt den beklagten Architekten auf Schadensersatz in Anspruch. Im Revisionsverfahren geht es noch um Baumängel aufgrund von Planungsfehlern des Beklagten. Der Kläger hat sich ein Zweifamilienhaus errichten lassen, das tatsächlich aus zwei aneinander angelehnten Einfamilienhäusern besteht; er hat das Anwesen in zwei Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Den vorderen Hausteil hat der Kläger während der Bauarbeiten verkauft. Ansprüche der Erwerber sowie ihrer Rechtsnachfolger, der gegenwärtigen Eigentümer, gegen den Beklagten hat der Kläger sich abtreten lassen. Neben etlichen anderen Ansprüchen und Schadenspositionen, die nicht mehr Gegenstand des Verfahrens sind, hat der Kläger Schäden in Höhe von 22.000 DM geltend gemacht für Mängel der Konstruktion und Isolierung der Balkone sowie weiterer 30.000 DM für Mängel der Pultdächer mit den dazu gehörenden Regenrinnen. Beide Vorinstanzen haben insoweit dem Kläger einen Schadensersatzanspruch zuerkannt, allerdings nur wegen der Mängel am hinteren, weiterhin im Eigentum des Klägers stehenden Hausteil und auch dort nur in geringerer als der geltend gemachten Höhe. Das Landgericht hat 5.600 DM (Balkone) und 2.300 DM (Dach) zugesprochen, das Oberlandesgericht etwas darüber hinausgehend. Der Senat hat die Revision des Klägers angenommen, soweit der Kläger wegen Mängeln an den Balkonen und Pultdächern weitere 14.204,80 DM und 24.498,40 DM geltend macht. Aus den Gründen: Die Revision ist im Umfang der Annahme begründet. 1. Der Kläger ist auch hinsichtlich der Mängel an den Balkonen und am Dach des vorderen Hausteils zur Prozessführung befugt und anspruchsberechtigt. Die Balkone und das Dach des vorderen Hausteils stehen nicht im Sondereigentum Dritter. Die Grenzen des § 5 Abs. 2 WEG für die Begründung von Sondereigentum gelten auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus mehreren Häusern zusammensetzen (BGH, Beschluss vom 3.4.1968 – V ZB Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Karlsruhe Erscheinungsdatum: 19.04.2001 Aktenzeichen: 4 U 83/00 Erschienen in: MittBayNot 2001, 478-479 Normen in Titel: AGBG §§ 9 Abs. 2 Nr. 1, 11 Nr. 2a