VII ZR 193/99

Zurück BGH 24. Januar 2001 VII ZR 193/99 WEG § 5 Abs. 2 Bodenplatten von Balkonen als Gemeinschaftseigentum Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 1403, 1405) jeweils noch offen lassen. In seinem Urteil vom 22.12.2000 ( NJW 2001, 818 = WM 2001, 482 ) hat der 7. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs jedoch eine Grundsatzentscheidung über die Rechtsnatur der MaBV und deren Verhältnis zu BGB undAGBG getroffen. Unter Berücksichtigung der Ermächtigungsgrundlage der MaBV sowie ihrer Entstehungsgeschichte gelangt der BGH dabei zu dem Ergebnis, dass die MaBV ausschließlich gewerberechtliche Verbote und Gebote zum Gegenstand hat. „Fragen des zivilrechtlichen Vertragsrechts regelt die MaBV nicht. Die Verordnung lässt sich nicht in dem Sinn auslegen, weil damit die Grenzen der Ermächtigung überschritten würden. Diese Beurteilung hat zur Folge, dass die MaBV weder eine gesetzliche Vorschrift im Sinne des §6 Abs. 2 AGBG noch Kontrollmaßstab i. S. des §9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG ist“ (BGH NJW 2001, 818 , 820). Aufgrund dieser Leitentscheidung ist davon auszugehen, dass formularmäßige Regelungen in Bauträgerverträgen neben den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der MaBV immer auch denjenigen des AGB-Gesetzes genügen müssen. b) Bei Anwendung dieser Grundsätze liegt es zum einen auf der Hand, dass die vorliegende Vorauszahlungsklausel gegen §9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG verstößt. Denn nach §641 Abs. 1 S. 1 BGB wird die Vergütung des Werkunternehmers erst mit der Abnahme fällig und obliegt somit diesem nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich die Vorleistungspflicht. Wenn ein Besteller – wie vorliegend die Beklagten – nach Übergabe einer Bürgschaft die gesamte Vertragssumme im Voraus bezahlen muss und damit selbst vorleistungspflichtig wird, begründet dies eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von §9 Abs. 2 AGB-Gesetz. In diesem Zusammenhang bietet insbesondere die von der Klägerin ausgereichte Bürgschaft keine Kompensation. Nach dem Wortlaut der Bürgschaftserklärung sichert diese nämlich nur „Ansprüche des Käufers gegen den Bauträger auf Rückgewähr oder Auszahlung des vorgenannten Kaufpreises, den der Bauträger erhalten hat oder zu dessen Verwendung er ermächtigt worden ist“, sodass die Beklagten ohne jede Sicherung sind, wenn das Bauvorhaben Mängel aufweist; insbesondere können sie kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dem steht nicht die Entscheidung des BGH vom 14.1.1999 ( NJW 1999, 1105 ) entgegen, wonach eine formularmäßige Vorauszahlungsbürgschaft auch Ansprüche des Käufers auf Ersatz für Aufwendungen zur Mängelbeseitigung umfassen kann. Im Hinblick auf die Unklarheitenregel des § 5 AGBG gehen Auslegungszweifel zu Lasten der Klägerin als Verwenderin. Nach dem Wortlaut der Bürgschaftserklärung ist zumindest fraglich, ob sie über den nach § 7 Abs. 1 MaBV erforderlichen Umfang hinausgehend ausgelegt werden kann. Zugleich begründet die hier streitige Vorauszahlungsklausel nach Auffassung des Senates einen Verstoß gegen §11 Nr. 2 a AGBG. Aufgrund der Tatsache, dass die Beklagten nach der vereinbarten Zahlungsregelung den Kaufpreis nach Übergabe der Bürgschaft in vollem Umfang vorauszuleisten haben, ist ihnen die Ausübung jeglichen Leistungsverweigerungsrechts genommen. In seiner Entscheidung vom 11.10.1984 (NJW 1985, 852 = WM 1984,1610) hat der BGH in der durch eine Zahlung auf ein Notaranderkonto begründeten Vorleistungspflicht ebenfalls einen Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB gesehen. Mithin ist auch vorliegend aufgrund des Ausschusses des Leistungsverweigerungsrechtes eine Unwirksamkeit der Fälligkeitsklausel gegeben. c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs tritt an die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung § 641 Abs. 1 BGB (BGH NJW 2001, 818 ). Mithin wurde der Zahlungsanspruch der Klägerin frühestens am 21.12.1999 mit Abnahme des Stellplatzes durch die Beklagten fällig. Da die Beklagten noch am gleichen Tag die Überweisung des Kaufpreises in Auftrag gaben und die Vornahme dieser Leistungshandlung ausreichend war (vgl. nur Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., §270 Rdnr. 7), waren die Beklagten mit ihrer Zahlungspflicht nie in Verzug. (…) Hinweis der Schriftleitung: Gegen das Urteil wurde Revision zum BGH eingelegt. 5. WEG § 5 Abs. 2 (Bodenplatten von Balkonen als Gemeinschaftseigentum) Für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen Bauteilen gehören unter anderem auch Bodenplatten von Balkonen und die darauf angebrachte Isolierung. (Leitsatz der Schriftleitung) BGH, Urteil vom 25.1.2001 – VII ZR 193/99 – Zum Sachverhalt: Der Kläger nimmt den beklagten Architekten auf Schadensersatz in Anspruch. Im Revisionsverfahren geht es noch um Baumängel aufgrund von Planungsfehlern des Beklagten. Der Kläger hat sich ein Zweifamilienhaus errichten lassen, das tatsächlich aus zwei aneinander angelehnten Einfamilienhäusern besteht; er hat das Anwesen in zwei Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Den vorderen Hausteil hat der Kläger während der Bauarbeiten verkauft. Ansprüche der Erwerber sowie ihrer Rechtsnachfolger, der gegenwärtigen Eigentümer, gegen den Beklagten hat der Kläger sich abtreten lassen. Neben etlichen anderen Ansprüchen und Schadenspositionen, die nicht mehr Gegenstand des Verfahrens sind, hat der Kläger Schäden in Höhe von 22.000 DM geltend gemacht für Mängel der Konstruktion und Isolierung der Balkone sowie weiterer 30.000 DM für Mängel der Pultdächer mit den dazu gehörenden Regenrinnen. Beide Vorinstanzen haben insoweit dem Kläger einen Schadensersatzanspruch zuerkannt, allerdings nur wegen der Mängel am hinteren, weiterhin im Eigentum des Klägers stehenden Hausteil und auch dort nur in geringerer als der geltend gemachten Höhe. Das Landgericht hat 5.600 DM (Balkone) und 2.300 DM (Dach) zugesprochen, das Oberlandesgericht etwas darüber hinausgehend. Der Senat hat die Revision des Klägers angenommen, soweit der Kläger wegen Mängeln an den Balkonen und Pultdächern weitere 14.204,80 DM und 24.498,40 DM geltend macht. Aus den Gründen: Die Revision ist im Umfang der Annahme begründet. 1. Der Kläger ist auch hinsichtlich der Mängel an den Balkonen und am Dach des vorderen Hausteils zur Prozessführung befugt und anspruchsberechtigt. Die Balkone und das Dach des vorderen Hausteils stehen nicht im Sondereigentum Dritter. Die Grenzen des §5 Abs. 2 WEG für die Begründung von Sondereigentum gelten auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus mehreren Häusern zusammensetzen (BGH, Beschluss vom 3.4.1968 – V ZB 479MittBayNot 2001 Heft 5 14/67, BGHZ 50, 56 , 57 ff.; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdnr. 19, § 3 Rdnr. 72; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 5 Rdnr. 26). Für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen Bauteilen gehören neben dem Dach unter anderem auch Bodenplatten von Balkonen und die darauf angebrachte Isolierung (BGH, Urteil vom 21.2.1985 – VII ZR 72/84 –, BauR 1985, 314 = NJW 1985, 1551 ). (...) 6. GBO § 18; GrdstVG §§ 2, 5, 7; AGGrdstLPachtVG Art. 2 (Berechtigte Zweifel an Genehmigungsfreiheit nach GrdstVG) Berechtigte Zweifel an der Genehmigungsfreiheit der Auflassung eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit einer Fläche von weniger als 2 ha bestehen nur dann, wenn aufgrund bestimmter Tatsachen bestimmte Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Verkäufer innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren aus seinem landwirtschaftlichen Grundbesitz Grundstücke im Rahmen der Freigrenze verkauft hat, und zwar mit einer so großen Fläche, dass zusammen mit der Fläche des neu verkauften Grundstücks die Freigrenze von 2 ha überschritten wird. BayObLG, Beschluss vom 6.12.2000 – 2Z BR 118/00 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Zum Sachverhalt: Die Beteiligten zu 1 sind als Eigentümer in Gütergemeinschaft im Grundbuch eines im Bestandsverzeichnis als „Feld, Acker“ beschriebenen Grundbesitzes mit einer Gesamtfläche von 0,1044 ha eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 14.7.2000 überließen sie dieses Grundstück dem Beteiligten zu 2. Die Beteiligten erklärten die Auflassung des Grundstücks und beantragten, den Eigentumswechsel in das Grundbuch einzutragen. Mit Zwischenverfügung vom 25.8.2000 hat das Grundbuchamt die Eintragung von der Vorlage eines Negativzeugnisses der Genehmigungsbehörde oder einer Erklärung der Beteiligten zu 1 darüber abhängig gemacht, dass sie innerhalb der letzten drei Jahre vor der Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz nicht soviel veräußert hätten, dass die Freigrenze von 1 ha überschritten worden sei. Mit Beschluss vom 26.10.2000 hat das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel ist begründet. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung. 1. (...) 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Wie der Senat in einem vergleichbaren Fall (BayObLGZ 1969, 144 ff.) entschieden hat, durfte das Grundbuchamt hier den Vollzug der Auflassung nicht von der Vorlage eines Negativzeugnisses der Genehmigungsbehörde oder einer Erklärung der Beteiligten zu 1 darüber abhängig machen, dass innerhalb der letzten drei Jahre vor der Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz nicht soviel veräußert worden ist, dass die Freigrenze von 2 ha überschritten worden ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit einer Fläche von 0,1044 ha. Davon geht zu Recht auch das Landgericht aus. Die Beteiligten bestreiten dies nicht. Die Veräußerung bedarf nach Art. 2 Abs. 1 AGGrdstLPachtVG vom 21.12.1961 (BayRS 7810 – 1 – E) i.V.m. Art. 9 des Zweiten Verwaltungsreformgesetzes vom 28.3.2000 (GVBl. S. 136) grundsätzlich keiner Genehmigung. Der Genehmigung bedarf es nach Art. 2 Abs. 2 Nr. 2 AGGrdstLPachtVG jedoch dann, wenn innerhalb von drei Jahren vor der Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz im Rahmen der Freigrenze land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke veräußert worden sind und bei Einrechnung dieser Veräußerung die Fläche von 2 ha erreicht wird. Berechtigte Zweifel an der Genehmigungsfreiheit der Überlassung des Grundstücks und der Auflassung hätte das Grundbuchamt nur dann haben können, wenn bestimmte Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass die Beteiligten zu 1 innerhalb des genannten Zeitraums aus ihrem landwirtschaftlichen Grundbesitz Grundstücke im Rahmen der Freigrenze verkauft hatten, und zwar mit einer so großen Fläche, dass zusammen mit der Fläche des neu verkauften Grundstücks die Freigrenze von 2 ha überschritten wurde. Konkrete Anhaltspunkte hierfür lassen sich aber den Feststellungen der Vorinstanzen nicht entnehmen. Allein die Möglichkeit, dass die Beteiligten zu 1 außerhalb des Bezirks des Grundbuchamts landoder forstwirtschaftliche Grundstücke besessen und diese in dem einschlägigen Zeitraum veräußert haben könnten, reicht für die Annahme begründeter Zweifel nicht aus. Es handelt sich eben nur um eine Möglichkeit; bestimmte Tatsachen, die auf eine Verfügungsbeschränkung hindeuten, liegen nicht vor BayObLG a.a.O.). Ein anderes Ergebnis würde im Übrigen dazu führen, dass dem in Art. 2 Abs. 1 AGGrdstLPachtVG niedergelegten Grundsatz, dass Kleinverkäufe der dort genannten Art genehmigungsfrei sind, jede praktische Bedeutung genommen würde. Der Zweck der Vorschrift, insoweit den Grundstücksverkehr nicht unnötig zu erschweren, würde damit regelmäßig verfehlt (BayObLG a.a.O.). Abgesehen davon durfte das Grundbuchamt die Eintragung auch nicht von der Erklärung der Beteiligten zu 1 abhängig machen, dass die Voraussetzungen der Freigrenzenbestimmung vorliegen. Durch die Abgabe einer solchen Erklärung würde der Nachweis für ihre Richtigkeit nicht erbracht sein (BayObLG a.a.O.). 7. WEG §§ 5 Abs. 1, 8 Abs. 2 (Spitzboden mit Zugang ausschließlich über Sondereigentum) Der Umstand, dass ein Spitzboden nur durch die darunter liegende im Sondereigentum stehende Wohnung zugänglich ist, macht ihn nicht zwingend zu Sondereigentum. Umgekehrt ist ein Raum, der der einzige Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum ist, selbst grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. (Leitsatz der Schriftleitung) BayObLG, Beschluss vom 14.2.2001 – 2Z BR 3/01 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Zum Sachverhalt: Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegnerin gehören zwei Wohnungen im Dachgeschoss. Über jeder Wohnung befindet sich ein Spitzboden, dessen einziger Zugang innerhalb der Wohnung liegt. MittBayNot 2001 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.01.2001 Aktenzeichen: VII ZR 193/99 Erschienen in: MittBayNot 2001, 479-480 NJW-RR 2001, 800-801 Normen in Titel: WEG § 5 Abs. 2