V ZR 31/94

Zurück OLG Hamm 09. März 1995 25 U 73/94 BGB §§ 313, 125, 139 Zur Formbedürftigkeit eines Fertighausvertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau §2041 BGB bestehen. Die Erbauseinandersetzung, an der der eigens dafr bestellte Erganzungspfleger mitzuwirken hat, bleibt der noch vorzunehmenden rechtsgeschaftlichen Vereinbarung der Miterben vorbehalten. c) Der Auffassung der Vorinstanzen, aufgrund des mit der GrundstticksverauBerung erfolgten Zwecks werde diese selbst bereits Teil山der Erbauseinandersetzung, so daB die Beteiligte zu 1 wegen einer Interessenkollision i.S.d.§181 BGB an der Vertretung des Beteiligten zu 2 ausgeschlpssen sei, wird auch dem Gesetzeswortlaut und dem Normzweck des §1 8 1 BGB nicht gerecht.§181 BGB verfolgt den Zweck, die Mitwirkung derselben Person auf beiden Seiten eines Rechtsgeschtfts wegen der damit verbundenen abstrakten Ge飼1r eines Interessenkonflikts und einer etwaigen Schtdigung eines Vertragsteils auszuschlieBen. Es kommt fr die Anwendbarkeit des §1 8 1 BGB auf die Art der Vornahme des Rechtsgeschafts an, w油rend die Feststellung eines konkreten Interessenkonflikts und insbesondere nachteiliger Wirkungen des Rechtsgesch狙5 fr den Vertretenen im Einzelfall unma-geblich ist. Vorausgesetzt ist vielmehr i.S.d. Rechtssicherheit und Rechtsidarheit eine generell abstrakt faBbare, vom konkreten Einzelfall abstrahierbare Interessenkollision (vgl. Schramm, a.a.O., Anm. 12 zu §181; Paland班九inrichs, a. a. 0., Anm. 2 zu§1 8 1). Indem die Vorinstanzen durch die Feststellung der Zielrich加ng des notariellen Grundsttickskaufvertrages eine einzelfallbezogene Betrachtung vorneh-men und so zur Annahme einer vertretungsausschlieBenden Interessenkollision i. S.d.§1795Abs. 2i.V.m.§181BGB ge-langen, verkennen sie die gesetzlichen Vopissetzungen des §181 BGB. Bei abstrakter, vom Einzelfall gel6ster Betrachtung eines notariellen Grundsttickskaufvertrages, an dem auf der Verkauferseite der Vertreter im eigenen Namen und zugleich namens des N町tretenen mit einem Dritten kontrahiert, ist ein m6glicher Interessengegeホatz zwischen den Interessen des Vertretenen und des Vertreters nicht erkennbar. Einer sachgerechten Wahrung der Interessen des Vertretenen bei AbschluB eines notariellen Grundstuckskaufvertrags im Einzelfall dient nicht die Regelung des§181 BGB, sondern die des§1821 BGB, indem der Gesetzgeber die Wirksamkeit derartiger Rechtsgesch狙e von einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung, wie vorliegend beantragt, abhangig macht. 3 . Die Wirksamkeit der日k 証ungen der Beteiligten zu 1 bei AbschluB des notariellen Kaufvertrag namens des Beteiligten zu 1 ist daher nicht von einer Genehmigung des fr diesen Au魚abenbereich i. S.d. §1630 Abs. 1 BGB nicht bestellten Erganzungspflegers, sondern von der Erteilung der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung i. S.d. §§1821, 1828 BGB abhangig. Ob aber die Interessen des von der Beteiligten zu 1 vertretenen Beteiligten zu 2 bei AbschluB des Vertrages in sachgerechter und dem Wめ1 des Vertretenen gerechtwerdender Weise bercksichtigt wurde, ist durch die Vorinstanzen bisher nicht festgestellt worden. Das Gericht der weiteren Beschwerde ist gehindert, diese Feststellungen zu treffen, da es insoweit noch weiterer Ermittlungen, wie der Feststellung des Verkehrswertes der Grundstticke, bedarf. Die Entscheidung der Vor血stanzen war daher aufzuheben und zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurckzuverweisen. MittBayNot 1995 Heft 6 2. BGB §§ 313, 125, 139 にur Formbe庭ナigkeit eines Fertighausvertragesン Die FormbedUrftigkeit eines Fertighausvertrages kann sich aus einem Zusammenhang mit einem GrundstUckskaufvertrag auch dann ergeben, wenn der Besteller spater versucht, hat, das GrundstUck unmittelbar vom Grundstuckseigen位mer zu erwerben・ (Leitsaた der Schr諺leitung) OLG Hamm, Urteil vom 10.3.1995 一 25 U 73/94一 Tatbestand der Sch孝leitung: Die Beklagten hatten sich aufgrund eines Zeitungsinserates, in dem verschiedene Grundstucke angeboten wurden, an einen Verkaufsberater der Klagerin gewandt. In den Verkaufsgesprachen wies der Berater darauf hin, die Klagerin k6nne den Beklagten nicht nur das Haus errichten, sondern auch das Grundstuck zur Ve而gung stellen. Erst nachdem die Bebauungsm6glichkeiten des Grundstucks mit dem von den Beklagten favorisierten Haustyp im einzelnen besprochen wa年n und die Beklagten das Grundstuck besichtigt hatten, unterzeichneten sie den Fertighausvertrag mit einem ausdrcklichen Hinweis auf die geplante Baustelle. Gleichzeitig mit der Unterzeichnung lieBen sie sich auch das Grundstuck bei der Eigentumerin,, reservieren". Nach der Behauptung der Klagerin hatten die Beklagten spater versucht, das Grundstuck unter Umgehung der Klagerin direkt von der Eigentumerin zu erwerben. Die Klage auf Zahlung einer Vergtungspauschale aus dem Fertighausvertrag wurde abgewiesen. Aus den G成nden: Der Fertighausvertrag . . . ist gemaB §§125, 313 Satz 1 BGB nichtig. Der Fertighausvertrag bildete zusammen mit dem in Aussicht genommenen Erwerb des Grundstticks 血cht nur eine tatsachliche oder wirtschaftliche, sondern auch eine rechtliche Einheit, sod溺 nach Sinn und Zweck des §313 Satz 1 BGB auch der Vertrag ti ber die Errichtung des Fertighauses der notariellen Beurkundung bedurfte. Ein solch rechtlicher Zusammenhang ist gegeben, wenn der Fertighausvertrag nach dem Willen einer Partei mit dem Erwerb des Grundstticks,, stehen und fallen" soll. Dabei gentigt es, daB nur eine Partej einen solchen E血heitswillen erkennen 1谷肌 und der andere Partner diesen anerkennt oder zumindest hinnimmt, unabhangig davon, ob an den beiden Rechtsgeschaften auch jeweils dieselben Vertragspartner beteiligt sind und ob die beiden Vertr智e in verschiedenen Urkunden niedergelegt werden (vgl. BGH NJW 1994, 721 ; NJW 1981, 274 ; NJW 1980, 830 ; DNotZ 1976, 683 ; OLG Hamm, MDR 1993, 537 ; NJW-RR 1989, 1366), wenngleich letzteres zunachst gegen einen rechtlichen Zusammenhang spricht. Diese Vermutung ist hier aber widerlegt. Die Klagerin wuBte, d溺 die Beklagten nicht nur wegen eines Hauses auch wegen eines Grundstticks zu i血 gekommen und beides erwerben wollten. Hieraus wird deutlich, d鴎 die Bestellung des Fertighauses und der Erwerb des Grundstticks fr die Beklagten dergestalt eine Einheit bildete, d出 der Fertighausvertrag 血t dem Erwerb des Grundstticks stehen und fallen sollte. Dies war auch fr den Verkaufsleiter, dessen Kenntnisse sich die Klagerin nach §166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen muB, erkennbar, zumal die Beklagten den Fertighausvertr昭 nicht bereits Sc,ndern waren anlaBlich des ersten Besuchs, bei dem sie zwar den ihnen zusagenden Haustyp schon ausgesucht, sich aber noch nicht 価 eines der beiden damals im Gespr 谷 ch befindlichen GrundstUcke entschieden hatten, unterschrieben, sondern erst anlaBlich des zweiten Besuches, nachdem auch die Grundstcksfrage fr sie geklart war. Die Klagerin akzeptierte diesen Einheitswillen der Beklagten, indem sie mit AbschluB des Fertighausvertrages das Grund5血ck bei der EigentUmerin 飴r die Beklagten,, reservieren" lieB. Dem Einheitswillen steht nicht entgegen, daB die Beklagten nach der Behauptung der Klagerin spater versucht haben sollen, das GrundstUck unter Umgehung der Kl醜erin direkt von der EigentUmerin zum Bau eines konventionellen Hauses zu erwerben. Denn entscheidungserheblich ist nicht die Bereitschaft der Beklagten zum isolierten Erwerb des Grundstucks, sondern nur die Bereitschaft zu einem isolierten Fertighausvertrag. Diese aber bestand, wie dargelegt, nicht. Als einheitliches Rechtsgesch狙 h谷tten beide 峰rtrage, der Fertighausvertrag und der Grunds誠ckskauf, der notariellen Beurkundung gemaB §313 Satz 1 BGB bedurft. Dies ist nicht erfolgt, so daB der Fertighausvertrag gem 谷B §§125, 139 BGB unwirksam ist und die Kl 谷 gerin hieraus keine Rechte gegen die Beklagten herleiten kann. Da auch keine andere Anspruchsgrundlage fr die geltend gemachte Vergtitungspauschale in Betracht kommt, ist die Klage unter Abanderung des angefochtenen Urteils abzuweisen. die ihr Vorkanfsrecht ausUbenden Erbbauberechtigten) die zur Erfllung der entsprechenden Kauferpflichten erforderlichen MaBnahmen durchfhren sollte Der Beklagte u bte sein Vorkaufsrecht aus; Er macht geltend, daB die in dem Kaufvertrag zwischen der D. B. und der Klagerin getroffene Vereinbarung u ber die Fede面hrung der KI 醜erin hinsichtlich des privaten ErschlieBungssystems fr die Grundstticksflachen ihn nicht verpflichte. Sein dahingehender, im Wege der Widerklage erhobener Feststellungsantrag ist vom Landgericht abgewiesen worden. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht der Feststellungswiderklage nach dem Hauptantrag stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Kl醜erin, die die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt. Der Beklagte beantragt die Zurckweisung des Rechtsmittels. Die Revision hatte Erfolg. Aus den G庖nden: 1.Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zwischen der Verk谷 uferin und der Klagerin des Kaufvertrages getroffene Vereinbarungu ber die Federfhrung der Kl 谷gerin verpflichte den Beklagten nicht, weil mit dieser Regelung entgegen§505 Abs. 2 BGB eine Ve叩flichtung begrundet werde, der nur der Beklagte, nichtjedoch die Kl谷gerin unterliege. Dabei gehe es nicht um das Problem der Wesensfremdheit einer im Erstvertrag vereinbarten Regelung, sondern um eine schlichte Anwendung des §505 Abs. 2 BGB . Der Vorkaufsberechtigte musse sich danach keine schlechteren Bedingungen gefallen lassen als der Erstkaufer. Eine derartige Schlechterstellung des Vorkaufsberechtigten sei jedoch in dieser Regelung des Vertrages vom 29. M加 1989 enthalten. Der Beklagte werde einer fremden Federfhrung unterworfen, der die Klagerin nicht unterliege.... II. Dies ist nicht frei von Rechtsfehlern. 1.(...) 3. BGB§505 Abs. 2 (Bindung des Vorkaufsberechtigten an imKaゆ ertrag) ，危st智eRegelung" , Zur Bindung eines Vorkaufsberechtigten an die vom Verpflichteten mit dem Erstkaufer vereinbarte,, FederL 伍hrungsregelung'‘駈r die im KaufvertragU bernommene Unterhaltung von ErschlieBungsanlagen. BGH, Urt. vom 14フ．1995 一 V ZR 31/94 一， mitgeteilt von Dr Ma功ぞd Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Mit Vertrag vom 29. Marz 1989 verkaufte die D. B. ihre Grundstticke des sogen・ Euro-Industri叩arks in M. zu einem Kau如reis von 370.000.000 DM an die Klagerin. Der Kaufvertrag umfaBt zum einen 86 weitgehend bebaute Grundstucke, welche die D. B. in den sechziger Jahren unter Einraumung dinglicher Vorkaufsrechte durch Eiもbaurechtsvertrage vergeben hatte. Zum anderen wurden s如tliche Flachen des privaten ErschlieBungssystems fr den Industriepark verkauft, die zu erhalten und zu unterhalten sich die D. B. gegentiber der Landeshauptstadt M. und den Erbbauberechtigten verpflichtet hatte. Diese Vernflichtungen U bertrug die D. B. in dem Kaufvertrag aur ale lauTerin Bei AbschluB des Kaufvertrages war damit zu rechnen, daB eine Vielzahl der Vorkaufsberechtigten ihr Vorkaufsrecht ausuben wurden. Um dann noch eine ordnungsgem那eE面llung der im Kaufvertrag begrundeten Pflichten der Kaufer hinsichtlich des Infrastruktursystems zu gew瓶rleisten, fr welche die D. B. der Landeshauptstadt M. und den ihr Vorkaufsrecht nicht ausubenden Erbbauberechtigten weiterhin haftete, einigten sich die D. B. und die Kl醜erin darauf, d出 die Klagerin federfhrend fr alle Kaufer (also 伍r sich selbst, soweit Vorkaufsrechte nicht bestanden oder nicht ausgetibt wurden, und fr 2. Durch die Aus加ung des Vorkaufsrechts wird gemaB§505 Abs. 2 BGB zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein selbstandiger Kaufvertrag neu begrUndet zu denselben Bedingungen, wie er zwischen dem Ve叩flichteten und dem Drittkaufer abgeschlossen worden ist. Die beiden Kaufvertrage unterscheidensich in der Regel nur dadurch, daB als K 谷ufer anstelle des Erstkaufers der Berechtigte steht... . 3. Der Beklagte ist nach dem Inhalt des durch die Ausubung seines Vorkaufsrechts mit der D. B. ziistande gekommenen Kaufvertrags auch an die getroffene Vereinbarung u ber die Federfhrung der Klagerin gebunden. a) Das Berufungsgericht u bersieht bei seiner Betrachtungsweise,daB hier dem Iau釦ertrag der 幻谷gerin mit der D.B. 「 ein Auftragsverh谷ltnis vorgeschaltet ist. Da面t wird nach §505 Abs. 2 BGB der Inhalt der Kauferpflichten auf die Erwerberti bertragen, die Klagerin bleibt aber auch als Erstk加ferin der Feder比 hrungsregelung unterworfen. Wie die Revision zu Recht rugt, du血e sich das Berufungsgericht deshalb nicht mit der Feststellung begnUgen, daB die Vorkaufsberechtigten im Gegensatz zur Erstk谷 uferin einer fremden Fede面hrung unterworJen wurden. Die m6glicherweise andere wirtschaftliche Bedeutung dieser K加ferpflicht fr die Klagerin ist in diesem Zusammenhang zun 谷chst ohne Belang. b) Das Berufungsgericht hat den Inhalt der K谷 uferpflichten nicht n 谷her bestimmt. Insoweit sind diejenigen Rechte und Pflichten der Erstkauferin, die Teil des Kaufvertrages U ber die dem Vorkaufsrecht des Beklagten unterliegenden Grundstucke sind, vom sonstigen Inhalt des Erstvertrages zu tren- 』 nen. Da weitere Tatsachenfeststellungen hierzu nicht in BeMittB習Not 1995 Heft 6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 09.03.1995 Aktenzeichen: 25 U 73/94 Erschienen in: MittBayNot 1995, 447-448 NJW 1995, 1045 Normen in Titel: BGB §§ 313, 125, 139