VIII ARZ 2/94

Zurück BGH 06. Juli 1994 VIII ARZ 2/94 BGB § 564b Abs. 2 Nr. 2 S. 2; WEG § 3 Vertragliche Begründung von Wohnungseigentum ist keine Veräußerung i. S. d. § 564b BGB) Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau J Rdnr. 4). Da der von den Anbietern herausgegebene Werbeprospekt oftmals die einzige Informationsquelle des Anlegers ist, muB der Prospekt alle fr dessen Entscheidung wesentlichen Angaben vollstandig und richtig enthalten. Fr die Vollst加digkeit und Richtigkeit der in Verkehr gebrachten Prospekte hat deswegen jeder einzustehen, der durch den Prospekt auf den EntschluB des Anlegers EinfluB genommen hat ( BGHZ 111, 314 , 317 f. m. w. N.). Damit ist die vorvertragliche Haftung auf die fr den Prospektinhalt verantwortlichen Initiatoren und andere Beteiligte erstreckt, die anderenfalls keiner Haftung ausgesetzt waren, da regelmaBig nicht sie selbst, sondern andere Personen oder beschrankt haftende Kapitalgesellschaften den Anlegern als Verhandlungs- und Vertragspartner gegenubertreten (Thode a. a. 0. Rdnr. 14). Bereits hierdurch weicht das von der Rechtsprechung entwickelte Institut der Prospekthaftung in wesentlicher Weise von der Regelung der Mangelanspruche gem. §§633 ff. BGB ab, die dem Besteiler lediglich gegenuber dem Unternehmer zustehen. Auch in den Rechtsfolgen unterscheidet sichdie Prospekthaftung von der gesetzlichen Regelung der werkvertrag-lichen Rechte des Bestellers bei Sachmangeln. Bei der Prospekthaftung kommen fr den geschadigten Anleger die in den§§633 ff. vorgesehenen Anspruche auf Mangel-beseitigung, Aufwendungsersatz sowie Gewahrleistung nicht in Betracht. Vielmehr kann der Anleger vom Prospektverantwortlichen grundsatzlich den Schaden ersetzt verlangen, den er dadurch erlitten hat, d論 er auf die Richtigkeit und Voilstandigkeit des Prospekts vertraut hat. Mなr die unrichtige oder unvollstandige Information ursachlich fr die Anlageentscheidung, steht dem Anleger ein Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und Ersatz seiner Aufwendungen zu ( BGHZ 115, 213 , 220 f.). SchlieBlich ist 撒r den Beginn der Verjahrung der ProspekthaftungsansprUche nicht, wie in §638 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehen, auf die Abnahme des Bauwerks, sondern auf den Beitritt des Anlegers zum Bauherrenmodell abzustellen (BGHZ a. a. 0. 5. 226; vgl. auch BGHZ 83, 222, 226）・ Eine Anwendung der fr die werkvertraglichen Gewahrleistungsanspruche geschaffenen Verjahrungsvorschrift des §638 BGB auf ProspekthaftungsansprUche muB daher nach Ansicht des Senats ausscheiden. c) Die gegen die Beklagte zu 4 gerichteten ProspekthaftungsansprUche sind entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts schon deshalb nicht verjahrt, weil auf sie§51 a WPO keine Anwendung findet. Gem. §51 a WPO yen 独rt der Anspruch des Auftraggebers auf Schadensersatz aus dem zwischen ihm und dem WirtschaftsprUfer bestehenden Vertragsverh組tnis in 飴nf Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist. Damit untersteilt §51 a WPO 一 ebenso wie §68 StBerG 一lediglich Ansprche aus Vertragsverhaltnissen der kurzen Verj独rungsfrist；負r andere Anspruche, wie etwa aus Bereicherung oder Deiikt, gilt hingegen die Verjahrungsvorschrift des §51 a WPO nicht. Soweit der Bundesgerichtshof die Regeiung des §51 a WPO auch auf AnsprUche as Verschulden bei VertragsschluB angewandt hat, bezog sich dieses Verschulden auf Pflichtverst6Be des Wirtschaftsprtifers bei Anbahnung des Vertragsverhaltnisses ( BGHZ 100, 132 , 136). Die Beklagte zu 4 wird hier jedoch nicht im Zusammenhang mit ihrer spateren T批igkeit als でeuhanderin der Klager, sondern als Initiatorin des Bauherrenmodells in Anspruch genommen. Ftir Initiatoren MittB習Not 1994 Heft 5 oder diesen gleichstehende Prospektverantwortliche hat der Bundesgerichtshof die vergleichbare Vorschrift des§68 StBerG fr nicht anwendbar erklart, da vertragliche oder personliche vorvertragliche Beziehungen zur Anbahnung eines Vertragsverhaltnisses zwischen dem erstgenannten Personenkreis und den Anlegern nicht zustande kommen ( BGHZ 115, 213 , 226 f.). Die gieichen Erwagungen mussen auch fr die Regelung des §51 a WPO gelten (siehe auch Thode a. a. 0. Rdnr. 114). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der R加1sion herangezogenen BGH-Urteil vom 9. 11. 1992 一 II ZR 141/91= NJW 1993, 199 ff. In dem dort zu entscheidenden Fall hatte der Klager nicht AnsprUche aus Prospekthaftung im engeren Sinn, sondern SchadensersatzansprUche wegen Verietzung von Aufklarungs- und Beratungspflichten vor AbschiuB des mit dem Beklagten zustande gekommenen Treuhandvertrages geltend gemacht. Auf die Frage der Anwendbarkeit des §51 a WPO auf Prospekthaftungsanspruche im engeren Sinn war dort daher nicht einzugehen. 5. BGB§564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2; WEG§3（陀rtragliche B昭威ndungvon J+ 功nungseigentum Ist keine Ver 叩erung i S. d.§5タb BG刷 Der Eigent註mer einer Wohnung darf sich als Vermieter grundshtzlich auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh豆Itnisses im Sinne des§564 b Abs・2 Nr. 2 Satz 1 BGB 田igenbedarf) ohne Rhcksicht auf die i升 Satz 2 der Vorschrift bestimmte 晒rartefrist berufen, wenn er erst nach Uberlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundst恥k als MiteigentUmer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gem. §3 WEG in der Weise besch慮nkt haben, dan jedem Miteigenthmer abweichend von§93 BGB Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung einge慮umt wird. BGH, BeschluB vom 6. 7. 1994 一 VIII ARZ 2/94 一 Aus dem Tatbestand: I. Die Klager haben Ende 1979 zusammen mit einem weiteren Ehepaar als MiteigentUmer zu je 1/4 ein Anwesen erworben, in welchem die Bekl昭te am 20. 7. 1979 eine \'而hnung angemietet hat. Mit Vertr昭 vom 29. 10. 1990 begrundeten die Miteigentumer V而hnungseigentum. Sie teilten das Anwesen in zehn )而hneinheiten auf. Den Klagern sowie den beiden anderen MiteigentUmern wurden jeweils 500/1000 Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils fnf )而hnungen zugeordnet. Die Klager wurden am 26. 11. 1990 als EigentUmer der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Grundbuch eingetr昭en. Mit Schreiben vom 20. 4. 1991 kundigten sie das Mietverhaltnis gegen加er der Beki昭ten wegen Ei即nbedarfs fr ihre Tochter zum 30. 4. 1992. Die Beklagte halt die 助ndigung fr rechtsunwirksam und hat ihr widerprochen. Die daraufhin von den Klagern erhobene 助umungsklage hat das Amtsgericht Munchen abgewiesen, weil die Sperrfrist des §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB im Zeitpunkt der 助ndigung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das auf die Berufung der Kl館er mit der Sache befaBte Landgericht MUnchen I m6chte die Ki昭e ebenfalls abweisen und hat deshalb durch BeschluB vom 10. 3. 1993 ( WuM 1993, 258 ) dem Bayerischen Obersten Landesgericht die 即chtsfrage zur Entscheidung vo稽elegt. Aus den Grロnden: Das Bayerische Oberste Landesgericht mochte im gleichen Sinn wie das Land部richt MUnchen I entscheiden, sieht sich hieran jedoch durch einen Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26. 3. 1987 ( WuM 1987, 138 =ZMR 1987., 216) gehindert. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat deshalb die ihm vom Landgericht MUnchen 1 vorgelegte Frage mit BeschluB vorn 9. 2. 1994 dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung。 vorgelegt ( WuM 1994, 189 = ZMR 1994, 154 =GE 1994, 283). II. Die Voraussetzungen fr eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gem. §541 Abs. 1 ZPO sind g昭eben. (Wカ． d ausgefhrt.) III. Der Senat beantwortet die ihm vo堪elegte Rechtsfrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich. 1. Ist an ver面eteten Wohn血umen nach der Uberlassung an den Mieter \Mhnungseigentum begrnndet und d町即bhnungseigentum v臼伽pert worden, so kann sich der Erwer-ber gem. §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB auf berechtigte Interessen im Sinne von §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der VerauBerung an ihn berufen. In Gebieten mit Wohnraummangel, die durch Verordnung der Landesregierungen bestimmt werden, verl如gert sich die Sperrfrist auf fnf Jahre （ §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB ). In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob die Sperrfrist auch schon bei BegrUndung von Wohnungseigentum gem. §3 WEG in Lauf gesetzt wird. a) Im Schrifttum wird dies in bereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26. 3. 1987 ganz Uberwiegend verneint, weil es an einer VeruBerung des Wohnungseigentums fehle (Palandt/Putzo Rdnr. 49; Soergel/駈imm町 BGB, Nacht血ge 11. Aufl., Rdnr. 48; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981 Rdnr. 77 ；乃manんたndrek, BGB, 9. Aufl., Rdnr. 2-3; MUnchK0mmBGB-Voelskow, 2. Aufl., Rdnr. 62; Emmerich / Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rdnr. 51 ；凡scher-Di賀 kau/ 月anke, Wohnungsbaurecht Anm. 23.4; Barthelmess, Wohnraumk血digungsschutzgesetz, 4. Aufl., Rdnr. 84 jeweils zu §564 b BGB ; Grapentin in Bub/ 刀eier, Handbuch der Wohn- und Geschaftsraummiete, Kap. IV Rdnr. 76 b; Sonnenschein NJW 1982, 1249 , 1255; Bづrstinghaus \ 加 M 1991, 419, 420; B6摺tinghaus/] yer NJW 1993, 匠 1353, 1356). b) Schmid ( WuM 1982, 34 ) und 大 arl ( ZMR 1991, 288 ) verneinen zwar ebenfalls eine Ve血uBerung im rechtstechnischen Sinn, befrworten aber eine entsprechende Anwen-dung der Bestimmung (ebenso Lechner WuM 1982, 36 und Sch危肥r ZMR 1987, 241 , 244). c) Demgege加ber meinen Sterne! (Mietrecht, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 145; ders. WuM 1987, 339 , 343; ders. ZMR 1988, 201, 204) und B!ank (Schmidt-Fltterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 糾3), schon die BegrUndung von Wohnungseigenturn gem. §3 WEG sei als Ve血uBerung zu werten, weil die Umwandlung der Bruchteilsgemeinschaft in eine WohnungseigentUmergemeinschaft eine Anderung in der Rechtszustandigkeit auf Seiten des Ver-mieters bewirke und eine Vera叩erung im Sinne von§571 BGB und §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB darstelle. d) Die zuletzt genannte Auffassung, der sich auch das B習erische Oberste Landesgericht anschlieBen mochte, hat in der Rechtsprechung Zustimmung gefunden (OLG Karlsruhe WuM 1990, 330 ; LG Milnchen WuM 1991, 591 ; AG Stuttgart Bad-Cannstatt WuM 1990, 353 ; fr 面ndestens entsprechende Anwendung LG Stuttgart WuM 1991, 555; mit anderer BegrUndung AG Frankfurt WuM 1981, 233). 2. a) Der Senat folgt der vom Kammergericht und im SchrifttumU berwiegend vertretenen Auffassung. Gem.§3 WEG wird Wohnungseigentum begrundet, indem das Miteigentum an einem GrundstUck durch Vertr昭 der MiteigentUmer in der Weise besch血nkt wird, daB jedem der MiteigentUmer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem auf dem GrundstUck errichteten Gebaude eingeraumt wird. Die Teilungsvereinbarung enthalt zwar eine Verfgung, durch die das Miteigentum inhaltlich geandert und durch die gegenseitige Einraumung von Sondereigentum beschrankt wird (Pick in B脅mann/ Pick/)t死r!e, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., §3 Rdnr. 51; Weitnau叱 Wohnungseigentumsgesetz 7. Aufl., Rdnr. 17 vor§1). Auch wenn dabei 毛ile des Geb如des, die nach allgemeinem Recht nicht Gegenstand besonderer Rechte sein knnen, aus 'dem Verband des gemeinschaftlichen Rechts herausgelost und in das Alleineigentum des in Betracht kommenden Wohnungseigentumers u berfhrt werden （耳セ itnauer a. a. 0. §3 Rdnr. 5; AG Stuttgart Bad-Cannstatt a. a. 0.), handelt es sich nicht um die VerauBerung des Wohnungseigentums, wie sie§564 b Abs.2 Nr. 2 Satz 2 BGB voraussetzt. Durch die Teilungsvereinbarung und die nachfolgende Eintragung im Grundbuch entsteht vielmehr erst in der jeweiligen Person des bisherigen MiteigentUmers Wohnungseigentum (B町Ob1GZ 1981, 183【＝ MittBayNot 1981, 210 ];R6!!, Teilungserklarung und Entstehung des Wohnungseigentums 5. 44; Pick/ Schmid/Kar! jeweils a. a. 0.). Seinem Wortlaut nach greift §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aber nicht schon bei der BegrUndung von Wohnungseigentum nach§3 oder§8 WEG ein, sondern setzt zusatzlich dessen nachfolgende VerauBerung voraus. b) Die Bestimmung ist auch nicht deshalb U ber ihren Wortlaut hinaus schon bei der BegrUndung von Wohnungseigen-tum nach §3 WEG anzuwenden, weil der jeweilige WohnungseigentUmer anstelle der frUheren Miteigentumerge-meinschaft gern.§571 BGB als Vermieter in das Mietverhaltnis eintritt.§571 BGB knilpft an die VerauBerung des vermieteten GrundstUcks an und bewirkt, daB der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Die For-mulierung des Gesetzes macht deutlich, daB es den Fall der VerauBerung an einen Erwerber regelt, der bis zum Erwerb nicht Vermieter war. Davon unterscheidet sich sowohl die Beschrnkung von Miteigentum nach §3 WEG als auch die ，約rratsgrundung" von Wohnungseigentum durch eine Bruchteilsgemeinschaft nach §8 WEG . Im zuletzt genannten Fall tritt 一 wegen Fortsetzung der Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum 一 eine Veranderung auf Vermieterseite nicht ein. Im Falle des§3 WEG tritt zwar eine Rechtsanderung auf der Vermieterseite ein. Das geschieht aber nicht durch Eintritt des SondereigentUmers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhaltnis U ber die betreffende Wohnung, sondern in der Weise, daB er als alleiniger Ver面eter il brig bleibt. . .. c) Die in §564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung ist durch das Zweite Wohnraumkundigungsschutzgesetz vom 18. 12. 1974 (BGB1 1 3603) in das BUrgerliche Gesetzbuch au堰enOmmen worden und fand sich zuvor schon im Ersten WohnraumkUndigungsschutzgesetz (WKSchG) vorn 25. 11. 1971 (BGB1 1 1839). Dieser BestimMittB町Not 1994 Heft 5 umgewandelter Mietwohnu昭en regelmaBig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erfolgt und der erstrebte Bestandsschutz fr den Mieter hier besonders gefhrdet ist Drucks・ (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses 町－ VI/2421 S. 3; Vogel JZ 1975, 73 , 75; Giおe BB 1968, 1271 ; Schmidt-Futterer, ZMR 1974, 37 ; Staudinger/Sonnenschein a. a. 0.). Der, Mieter soll mit ihr vor, willkUrlichen KUndigungen" geschUtzt werden (Regierungsb昭rundung zum 2. WKSchG, BT-Druck. VII/2011 S. 7; OLG Hamm WuM 1981, 36), die r昭elmaBige Folge eines durch die VerauBe-rung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind (ebenso auch Begrundung des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstel-lung des Mieters bei B昭rundung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen BT-Drucks. 11/6374 5. 6). DarUber hinaus hat die Bestimmung den Zweck, den wirtschaftlichen Anreiz zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und insbesondere deren oft spekulative VerauBerung einzudammen (B習ObLGZ 1992, 187, 190; OLG Hamm a. a. 0.; Lechner a. a. 0.; Borstinghaus WuM 1991, 419). Fr den von ihr gewahrleisteten Bestandsschutz spielt auch der Gesichtspunkt eine Rolle, daB fr den Mieter einer,, her肋mmlichen Mietwohnung" das Risiko der Eigenbedarfskundigung einkalkulierbar ist, wahrend er sich bei spaterer Umwandlung und Ve庖uBerung unmittelbar mit dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers konfrontiert sieht (Blank in: Festschrift 比r Brmann und Weitnauer, Partner im Gesprach, Bd. 18, 5. 87, 93; Khler, Handbuch der Wohnraummiete, 3.Aufl.,§119 Rdnr. 2). aa) Auf den Schutz vor einer unめhangig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfsl昭e ist die Bestimmung nach ihrem Normzweck somit nicht zugeschnitten (vgl. auch OLG Hamm WuM 1992, 460 ). . . . bb) Insoweit bestehen めer zwischen der Begrundu昭 von Wohnungseigentum durch eine MiteigentUme理emeinschaft und derjenigen durch einen Alleineigentumer keine grund1昭enden Unterschiede. Denn auch ein MiteigentUmer kann sich vor der Un予 randlung ohne 助cksicht auf seine quotielle Beteiligung auf Ei即nbedarf fr sich und seine 取milienangehひigen berufen (Schmidt-Futterer/Blank a. a. 0. B 635; Grapentin a. a. 0. Rdnr. 67; 1切αndtノPu女0 a. a. 0. Rdnr. 44; Staudinger/Sonnenschein a. a. 0. Rdnr. 54; MUnchKomm BGB-Voelskow a. a. 0. Rdnr. 58; LG Karisruhe WuM 1982, 209 , 210; LG DWW 1991, 189 ). . ., cc) Es laBt sich in 恥lien des §3 WEG auch nicht damit begrunden, daB vor der Umwandlung nicht nur der einzelne Mieter, sondern samtliche anderen Mitmieter als potentielle Adressaten einer EigenbedarfskUndigung zur Verfugung gestanden haben wurden (so LG Stuttart WuM 1991, 555 ; Khler a. a. 0.§119 Rdnr. 2). Zum einen, verringert" sich das Risiko fr den Mieter durch den Wegfall der U brigen Miteigentumer auf der Vermieterseite entsprechend, von denen vor der Umwandlung jeder einzelne Eigenbedarf anmelden konnte. Zum anderen kann der Ver面eter grund5凱zlich wahlen, welchem von mehreren Mietern er kUndi-gen will (BayObLG NJW 1982, 1159 ; Schopp ZMR 1975, 97, 100; Erman/Jendrek a. a. 0.§564 b Rdnr. 20; Staudin-ger/Sonnenschein a. a. 0. Rdnr. 69; Barthelmess a. a. 0. ；刃女 rke ZMR 1991, 81 , 89). DemgegenUber kann Rdnr. 70 a sich der gek如digte Mieter nicht darauf berufen, daB einem anderen Mieter hatte gekund垣t werden mUssen. 助mne Belange sind vielmehr auf seinen wiclersprucn hin erst im Rahmen des §556 a BGB zu berUcksichtigen (BGHZ 103, 91). .. 、 MittB留Not 1994 Heft 5 dd) Nach allem kann der Miteigentumer auch nicht darauf verwiesen werden, er k6nne 即gebenenfalls seinen Eigenbedarf schon vor der Um晒andlung geltend machen. Denn dieses Recht steht dem Eigenttlmer, unabha昭ig davon, ob er vor der Umwandlung Allein- oder Miteigentum besaB, auch noch Zu, wenn sein Eigenbedarf erst nach der Umwandlung entsteht. Jede andere Ausl昭ung wUrde zu einer erheblichen Schlechterstellu昭 desjenigen Eigentumers fhren, der vor der Umwandlung nur Miteigentum besaB. Der Senat sieht dafr auch im Hinblick auf die sich insoweit aus Art. 14 und 3 GG e塁ebenden Bedenken keine Rechtfertigu昭． 3. Der Senat verkennt nicht, daB in anders gel昭erten 恥llen das Bestandsinteresse des Mieters schon bei Umwandlung nach §3 WEG in gleicher Weise wie bei einer nachfolgenden VerauBerung berUhrt sein kann (vgl. OLG 取rlsruhe NJW 1993, 405 ; Pause NJW 1990, 807 ; Grapentin a. a. 0・）・ Das rechtfertigt nicht die Anwendung des§564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB auf Sachverhalte der hier zu beurteilenden Art, die dem Normzweck nicht unterfallen. Eine generell weite Auslegung oder entsprechende Anwendung der Bestimmung auf alle 恥Ile der B昭rUndu昭 von Wohnungseigentum nach §3 WEG scheidet nicht zuletzt deshalb aus, weil der Gesetzgeber selbst §564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begrundung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. 7. 1990 (BGB1 I 1456) nur hinsichtlich der Dauer der Sperrfrist versch註rft, aber an den Voraussetzungen der B昭rundung und VerauBerung des Wohnungseigentums in Kenntnis damit verbleibender, die Mieterinteressen berUhrender Gestaltungsm醜lichkeiten festgehalten hat (vgl. nur Pause a. a. 0.). Ebensowenig hat Art. 14 Investitions- und Wohnbaulandgesetz vom 22. 4. 1993 (BGBI I 466) insoweit eine A nderung gebracht （昭1・ auch zu den im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens unterbreiteten weitergehenden Vorschl醜en, nach denen schon die Begrundung von Wohnungseigentum weitgehend einge-sch戚nkt werden sollte, Borstinghaus/Meyer NJW 1993, 1353 ff.). Inwieweit die Berufung auf Eigenbedarf nach einer Umwandlung gem. §3 WEG in bestimmten Fllen rechtsmiBbrauchlich sein kann, muB deshalb der Beurteilung der Umstande des Einzelfalls U berlassen bleiben (vgl. OLG Karlsruhe a. a. 0.; Borstinghaus/Meyer a. a. 0.). Dem hat der Senat durch entsprechende Formulierung der Entscheidungsformel Rechnung getr昭en, ohne daB der hier zu beurteilende Sachverhalt eine Stellungnahme zu dieser Frage veranlat. Anmerkung: I. Soweit der Leitsatz des BGH den Eindruck erweckt, der Mieterschutz des §564 b II Nr. 2 5. 2 BGB lasse sich U ber einen Verkauf von Bruchteilseigentum, gefolgt von einer vertr昭lichen Einraumung von Sondereigentum unschwer umgehen, ist er 面Bverstandlich formuliert und wird von den Entscheidungsgrunden nicht gedeckt: II. Kern der Entscheidung ist §564 b II Nr. 2 5. 2 BGB : Nach dieser Vorschrift soll der Mieter einer Wohnung, die nach BegrUndung von Wohnungseigentum verkauft wurde, vor einer 組ndigu昭 wegen Eigenbedarfs geschutzt werden'. Dem li昭t die Erwartung des Gesetzgebers 1 Entsprechendes gilt in Nr. 3 S. 4 fr den 師ndigungsgrund der angemessenen wirtschaftlichen 恥rwertung. Ve血uBerung steige die Gefahr einer Eigenbedarfsktindigung im Ver rgleich zu einem Mietshaus erheblich, gleichzeitig sollten spekulative Ver加Berungen erschwert werden2. Dieser erhohte 働ndigungsschutz betr始t nach BGB 3 Jahre; die Frist kann durch eine 脆rordnung der Landesregierung auf 5 Jahre verlangert werden3. Nach dem Gesetz めer eine Sozialklausel in Gebieten 面t gefhrdeter Wohnungsversorgung4 kann die Frist durch Verordnung bis zu 10 Jahren verlangert werden, an die eine weitere H加te-klausel anschlieBt5.6. Der langjahrige 邸ndigungsschutz wird h加fig eine fr den EigentUmer einschneidende Mmnderung der Verwertungsm昭lichkeiten 一 und damit erhebliche Verm6genseinbuBen 一 bedeuten. III. An dieser Schnittstelle von Schutz des Mieters vor Ver-lust seiner Wohnung7 und dem Interesse des EigentUmers an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung8 ist die vorliegende Entscheidung zu sehen. Ihr 1昭 folgender Fall zugrunde: Zwei Ehepaare hatten 1979 zu Miteigentum zu je 1/4 ein (wohl in Munchen gelegenes) Anwesen erworben. 1990 wurde Wohnungseigentum nach §3 WEG begrUndet, 1991 der Mieterin einer Wohnung wegen Eigenbedarfs gektindigt. Amtsgericht, Landgericht undB留ObLG wollen der Mieterin die Sperrfrist zubilligen, das B留ObLG sieht sich jedoch daran durch die 五tierte Entscheidung des KG9 gehindert und hat die Sache deshalb dem BGH vo堰elegt. IV.§564 b II Nr. 2 5. 2 stellt drem 亜tbestaridsmerkmale fr die Knndigungssperrfrist auf, die vorliegen mUssen: Es m叩 sich um dem Mieter 加erlassene Wohnr飢lme handeln, die in Wohnungseigentum aufgeteilt und darin ver如Bert werden. Nachdem der Erwerb im vorliegenden Fall 1979 stattgefunden hatte, konnte fr die 1991 erfolgte K如digung eine, Ver加Berung'‘面t der Rechtsfolge der Sperrfrist allenfalls in der durch die Aufteilung nach §3 WEG bewirkten nderung der dinglichen Rechtszustandigkeit vom Bruchteils-eigentum zum Sondereigentum liegen. Dies hat das B習ObLG in seinem Vorl昭ebeschluB gegen die wohl h. M. angenommen10. Es hat seine Meinung im wesentlichen dammt begrUndet, daB ein einer Ver加Berung nach§571 BGB zumindest vergleichbarer RechtsUbergang vorliege und der Schutzzweck der Norm eine entsprechende Anwendung gebiete". 2 Siehe Grnde zu III.2.c; aus derselben Erwagung wurden die Mietervorkaufsrechte nach §2 b WoBindG bei 6 ffentlich ge佑rderten Mietwohnungen und nach §570 b BGB eingefhrt, zu letzterem Schmidt, MittBayNot 1994, 285 . 3 In Bayern die VO vom 26. 1. 1993, geandert durch VO vom 25. 5. 1993, GVBI 5. 30 und 371. 4 BGBI 1993 1 466. 5 Hierzu B6rstinghaus/1 旬'er NJW 1993, 1353 ff. 6 In Bayern gilt die VO vom 25. 5. 1993, GVBI 5・ ・ 7 m句fG NJW 1993, 2035 billigt dem Mieter neuerdings sogar Eigentumsschutz nach Art. 14 1 GG zu 一 hierzu kritisch D印enheuer NJW 1993, 2561 und Rロthers NJW 1993, 2587 . 8 Dazu allgemein Sonnenschein, in: Neuentwicklung im Mietrecht, Partner im Gesprach Bd. 35, Hamburg 1992, 67 ff., sowie BVerfG NJW 1992, 361 . 9 NJW-RR 1987, 847 = ZMR 1987, 216 . 10 Vgl. die Zitate unter II.c.bb der Entscheidung. 11 Ebenso Sterne!, Mietrecht, 3. Aufl, IV. 145 und Fn. 80 und in der Besprechung zum Beschl叩 des B町ObLG EWiR 1994, 439 , 440 引 ； αnk, FS und 助rmann und Weitnauer(=Partner im Gesprach Bd. 18), Hambu昭 1985, 5.87, 101. Der BGH erkennt die verfgungsrechtlichen Elemente der BegrUndung von Wohnungseigentum nach §3 WEG zwar an'2, halt aber eine entsprechende Anwendung der KUndigungssperrfrist auf derartige 恥lle fr nicht erforder-lich'3'14: Anders als in den sonstigen 麗Ilen des§571 BGB verliere der Mieter nur die ausgeschlossenen Miteigenttimer als Vermieter; auch bei Bruchteilseigentum drohe ihm schon eine EigenbedarfskUndigung durch einen der Ver-mieter; die Erwartung, ein anderer Mieter solle statt seiner gekUndigt werden, berUhre keine schutzwrdigen Interessen. Insbesonders wenn man die Aufteilung nach§8 WEG und nach §3 WEG nebeneinanderstellt, leuchtet dmeses E堪ebnis ein: Auch die Teilung durch den AllemneigentUmer nach §8 WEG , der dann eine Wohnung fr sich in Anspruch nehmen will, ohne sie zu verauBern, gibt dem Mieter keine Schutzfrist. Wenn sich bei §3 WEG auch die Zahl der Vermieter verrmngern m昭， liegt hier kein echter Unterschied'5. Wird nach der BegrUndung von Wohnungseigentum nach §3 WEG verauBert, ist der Mieter in beiden F組len gleicherm郎en geschutzt. Soweit danach die Schutzfrist nicht schon bei der Teilung nach §3 WEG , sondern erst bei der Ve血uBerung beginnt, ist die Entscheidung des BGH sogar fr den Mieter im Regelfall vorteilhaft, da der Schutz nicht U ber Vorratsteilungen ausgehebelt werden kann. Gleichzeitig deutet auch der Wortlaut der Vorschrift auf diese 加siegung: Nachdem das Gesetz von einer VerauBerung von begrUndetem Wohnungseigentum ausgeht, kann die Begrundung als solche nicht die Ve庖uBerung sein16, 17. Auf den entschiedenen Sachverhalt angewendet erscheint das Ergebnis mnteressengerecht: Zwischen Erwerb und Aufteilung waren fast 11 Jahre vergangen; selbst wenn der Ver加Berer 1979 Wohnungseigentum begrUndet und erst dann an die Erwerber/Vermieter verkauft h 飢te, w証e der KUndigungsschutz der Mieterin 1990 langst ausgelaufen gewesen. Damit lag auch eine Gesetzesumgehung ersichtlich nicht vor. V. Der BGH hat die Gefahren einer Umgehung des Mmeterschutzes durch BegrUndung von Wohnungseigentum nach §3 WEG gesehen'8, aber als nicht entscheidungserheblich etwas knapp behandelt: Insbesonders die zitierte Entscheidung des OLG Karlsruhe'9 zeigt jedoch, d郎 jedenfalls der wとg, die Umwandlung nach §3 WEG der Ver如Berung von Bruchteilseigentum unmittelbar nachfolgen zu lassen20, nicht die Billigung des BGH finden wUrde: Hier. wurde ein Mietshaus im Juni 1989 an einen Immobilienkaufmann ver-12 III.2.a. der GrUnde. 13 111.2 b und c. 14 DaB die vertragliche Begrundung von Wohnungseigentum keine VerauBerung ist, hat zur Anwendung des§1 Abs. 3 und 4 WohnGebBefrG u brigens auch das B町ObLG (MittB町Not 1981, 210= BayObLGZ 1981, 183 ) entschieden ．・ 15 Sonnenschein a. a. 0. 5. 83. 16 Karl ZMR 1991, 288 ; BGH unter III.2.b. der Grunde. 17 Anders ist jedoch der Fall zu behandeln, daB Miteigentumer eine Aufteilung nach §8 WEG durch 餓hren (mit der Folge, daB sich das Miteigentum an jeder Wohnungseigentumseinheit fortsetzt), und dann in einem weiteren Schritt auf einzelne MiteigentUmer jeweils eine Wohnungu bertragen, BayObLG NJW 1982, 451. 18 111.3. der GrUnde. 19 NJW 1993, 405 , 406. 20 Weitere Gestaltungsm6glichkeiten finden sich bei Bdrstingh如＆外leyer a.a.O. 5. 1356. MittB町Not 1994 Heft 5 Beim Weiterverkauf der (schlichten) Miteigentumsanteile ( Dezember 1989) wurde eine in das Grundbuch einzutragende Nutzungsregelung mit TeilungsausschluB vereinbart; die Erwerber verpflichteten sich gegen加er Verk如fer und Miterwerbern, innerhalb von drei Jahren \ 而hnungseigentum nach §3 WEG zu begrUnden. Im November 1990 folgte die 助ndigung gegenUber dem Mieter. Hier hat das OLG Karlsruhe zu Recht eine Umgehung angenommen: In der Interessenlage und den Auswirkungen fr den Mieter entsprach der Fall einer Aufteilung nach §8 WEG unter nachtraglicher Ver如Berung: ersichtlicher Zweck der atypischen Gestaltung u ber §3 WEG war die Aushebelung des Mieterschutzes21. Der Gegenmeinung, eine 加fteilung nach §3 WEG (auch sofort) nach Erwerb begrunde niemals eine Sperrfrist22, kann nicht gefolgt werden: Die Formulierung des Gesetzes geht zwar von dem Fall aus, d郎 das Geb如de (im Regelfall nach §8 WEG ) erst au取eteilt und danach ver如Bert wird. Nachdem das die fr den 'Erwerber einfachste L6sung ist, der sofort,, seine W止nung" erhlt, wird das der Regelfall sein. Dem Zweck der Vorschrift nach kommt es aber nur auf eine im unmittelbaren Zusammenhang mit der Ver如Berung stehende Aufteilung an. Danach ist es gleichgUltig, ob die Aufteilung vor oder unmittelbar nach der Ver如Berung erfolgt23. Nachdem die innere Umgehungsabsicht kaum nachweisbar sein wird, dUrften Indizien, ob eine nachfolgende Aufteilung nach §3 WEG rechtsmiBb直uchlich ist, in erster Linie der zeitliche Abstand von Erwerb und Aufteilung sein, ferner das Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Verpflichtung zur Aufteilung und der Erwerb von den Miteigentumsquoten bereits entsprechenden,, krummen" Bruchteilen. D昭e即n wurde der Erwerb durch eine BGB-Gesellschaft ohne Aufteilung mit Zuweisung einzelner V而hnungen im Innenverhaltnis an die Gesellschafter gebilligt24. Derartige Gestaltungen seien einer Aufteilung nicht mehr vergleichbar25. Sie (und めnliche Konstruktionen zur Vermeidung von Wohnungseigentum)26 d血ften aber wegen der erschwerten Ver飢tBer- und Beleihbarkeit und des im Vergleich zum V而hnungseigentum gesteigerten Risikos fr den Erwerber einer Einheit selten im Interesse der Beteiligten 11昭en. VI. Der BGH hatte nur zu entscheiden, ob eine Aufteilung nach §3 WEG als solche eine VerauBerung im Sinne des §564 b II Nr. 2 5. 2 BGB ist. Dagegen hat er nicht entschieden, die Vorschrift sei bei einer Aufteilung nach§3 WEG insgesamt unanwendbar. Neue Wege zur Gesetzes21 So auch schon OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278 obiter; AG Stuttgart-Bad Cannstatt, NJW-RR 1991, 83 ; Karl ZMR: 1991, 288, 289. 22 So ルuse NJW 1990, 807 , 810, der die Ansicht in Fn. 38 als h. M. zitiert; so Ist wohl auch die Entscheidung des KG, ZMR 1987, 216= NJW-RR 1987, 847 zu verstehen, bei der VerauBerung, Aufteilu昭 und Kundigung innerhalb eines Jahres erfolgten. 23 Insoweit richtig Blank a. a. 0. 5. 101 und Karl a. a. 0., a. A. KG a. a. 0., das eine un assige 即chtsfortbildung annimmt. 24 OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278 . 25 OLG Karlsruhe NJW 1993, 406 . 26 Dazu Pause NJW 1990, 807 und Reith,nann NJW 1992, 649 , 650 f. MittB習Not 1994 Heft 5 umgehung hat die Entscheidung damit nicht eroffnet. Von diesbezuglichen Versuchen, die kaum die Gnade der Rechtsprechung finden wurden, ist abzuraten. Allenfalls hat die Entscheidung klargestellt, d郎 eine Aufteilung bisher gemeinsam gehaltener Anwesen gem. §3 WEG durch Realteilung, als solche nicht zu einem erh6hten 邸ndigungs-schutz des Mieters fhrt27. Notarassessor Thomas Mnnchen 27 Anders jedoch bei Aufteilung nach §8 WEG , gefolgt von einer Auflassung an einzelne BruchteilseigentUmer, so B習ObLG NJW 1982, 451 . 6. BGB§§640, 641; MaBV§3 Abs. 2 (Volls絞 ndige Fertigstellung erst bei Beseitigu昭 aller ル姦 n即I) ,Vollstandige Fertigstellung" im Sinne des§3 Abs.2 MaBV liegt erst dann vor, wenn alle festgestellten M豆 ngel beseitigt sind. Von ganz unbedeutenden Mangeln abgesehen w士d die letzte Rate eines Baut吃gervertrages bis dahin nicht f豆 llig. (Leitsatz der Schriftleitung) ow Hamm, Urteil vom 24. 9. 1993 一 12 U 175/92 一 Tatbestand der Schriftleitung: Die Klager haben von der Beklagten mit notariellem Bautragervertrag vom 26. 5. 1988 fr insgesamt 201.670,00 DM eine neu zu errichtende Eigentumswohnung samt einem Sondernutzungsrecht an der zugeh6rigen Garage Nr. 1 erworben. In dieser Urkunde wurde eine Kaufpreis飽lligkeit nach Baufortschritt entsprechend§3 MaBV vereinbart. Wegen des Kau仁 preises haben sich die Kaufer der sofortigen Zwangsvoll．民rner wurde vereinbart, daB ein Zustreckung unterworfen ruckbehaltungsrecht nur wegen Forderungen aus dem selben Vertragsverhaltnis zulassig und die Aufrechnung 一 ausgenommen unstreitige oder rechtskraftig festgestellte Fbrderungen 一 ausgeschlossen sein solle. Die Wohnung wurde am 20. 6. 1989 abgenommen und im Juli 1989 bezogen, das Gemeinschaftseigentum am 7. 8. 1989 abgenommen. Am 16. 1. 1991 lieB sich die Beklagte eine vollstreckbare Ausfertigung der Vertragsurkunde wegen 即stforderungen in H6he von insgesamt 9.346,00 DM erteilen. Die Klager beiiifen sich dagegen auf verschiedene noch nicht behobene Ma昭ei am Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Davon sind Mangelbeseitigungskosten fr einen rostenden Heizk6rper in H6he von 312 DM unstreitig. Das Landgericht hat der Vollstreckungsgegenklage im wesentlichen stattgegeben. Die Berufung der Beklagten blieb hinsichtlich der letzten Kaufpreisrate in H6he von 6.956,00 DM erfolglos; im 山rigen wurde die Zwangsvollstreckung Zug um Zug gegen Beseitigung bestimmter Mangel fr zulおsig erklart. / A 婚 den Grnnden: Die von der Beklagten aus der Unterwerfungsklausel der notariellen Urkunde vom 26. 5. 1988 gegen die Klager betriebene Zwangsvollstreckung ist derzeit in H6he von 6.956,00 DM unzulassig, weil dem insoweit mit der Zwangsvollstreckung verfolgten Anspruch der Beklagten auf Zahlung der 6. Werklohnrate der Einwand der mangelnden Flligkeit wegen des unstreitig mangelhaften Heiz姉rpers im Badeガmmer der Eigentumswohnung der Klager entgegensteht. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.07.1994 Aktenzeichen: VIII ARZ 2/94 Erschienen in: MittBayNot 1994, 423 MittRhNotK 1994, 247 Normen in Titel: BGB § 564b Abs. 2 Nr. 2 S. 2; WEG § 3