V ZR 115/93

Zurück OLG Hamm 24. September 1993 12 U 175/92 BGB §§ 640, 641; MaBV § 3 Abs. 2 Vollständige Fertigstellung erst bei Beseitigung aller Mängel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau kauft, der die Abgeschlossenheitsbescheinigung beschaffte. Beim Weiterverkauf der (schlichten) Miteigentumsanteile ( Dezember 1989) wurde eine in das Grundbuch einzutragende Nutzungsregelung mit TeilungsausschluB vereinbart; die Erwerber verpflichteten sich gegen加er Verk如fer und Miterwerbern, innerhalb von drei Jahren \而hnungseigentum nach §3 WEG zu begrUnden. Im November 1990 folgte die 助ndigung gegenUber dem Mieter. Hier hat das OLG Karlsruhe zu Recht eine Umgehung angenommen: In der Interessenlage und den Auswirkungen fr den Mieter entsprach der Fall einer Aufteilung nach §8 WEG unter nachtraglicher Ver如Berung: ersichtlicher Zweck der atypischen Gestaltung u ber §3 WEG war die Aushebelung des Mieterschutzes21. Der Gegenmeinung, eine 加fteilung nach §3 WEG (auch sofort) nach Erwerb begrunde niemals eine Sperrfrist22, kann nicht gefolgt werden: Die Formulierung des Gesetzes geht zwar von dem Fall aus, d郎 das Geb如de (im Regelfall nach §8 WEG ) erst au取eteilt und danach ver如Bert wird. Nachdem das die fr den 'Erwerber einfachste L6sung ist, der sofort,, seine W止nung" erhlt, wird das der Regelfall sein. Dem Zweck der Vorschrift nach kommt es aber nur auf eine im unmittelbaren Zusammenhang mit der Ver如Berung stehende Aufteilung an. Danach ist es gleichgUltig, ob die Aufteilung vor oder unmittelbar nach der Ver如Berung erfolgt23. Nachdem die innere Umgehungsabsicht kaum nachweisbar sein wird, dUrften Indizien, ob eine nachfolgende Aufteilung nach §3 WEG rechtsmiBb直uchlich ist, in erster Linie der zeitliche Abstand von Erwerb und Aufteilung sein, ferner das Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Verpflichtung zur Aufteilung und der Erwerb von den Miteigentumsquoten bereits entsprechenden,, krummen" Bruchteilen. D昭e即n wurde der Erwerb durch eine BGB-Gesellschaft ohne Aufteilung mit Zuweisung einzelner V而hnungen im Innenverhaltnis an die Gesellschafter gebilligt24. Derartige Gestaltungen seien einer Aufteilung nicht mehr vergleichbar25. Sie (und めnliche Konstruktionen zur Vermeidung von Wohnungseigentum)26 d血ften aber wegen der erschwerten Ver飢tBer- und Beleihbarkeit und des im Vergleich zum V而hnungseigentum gesteigerten Risikos fr den Erwerber einer Einheit selten im Interesse der Beteiligten 11昭en. VI. Der BGH hatte nur zu entscheiden, ob eine Aufteilung nach §3 WEG als solche eine VerauBerung im Sinne des §564 b II Nr. 2 5. 2 BGB ist. Dagegen hat er nicht entschieden, die Vorschrift sei bei einer Aufteilung nach§3 WEG insgesamt unanwendbar. Neue Wege zur Gesetzes21 So auch schon OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278 obiter; AG Stuttgart-Bad Cannstatt, NJW-RR 1991, 83 ; Karl ZMR: 1991, 288, 289. 22 So ルuse NJW 1990, 807 , 810, der die Ansicht in Fn. 38 als h. M. zitiert; so Ist wohl auch die Entscheidung des KG, ZMR 1987, 216= NJW-RR 1987, 847 zu verstehen, bei der VerauBerung, Aufteilu昭und Kundigung innerhalb eines Jahres erfolgten. 23 Insoweit richtig Blank a. a. 0. 5. 101 und Karl a. a. 0., a. A. KG a. a. 0., das eine un assige 即chtsfortbildung annimmt. 24 OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278 . 25 OLG Karlsruhe NJW 1993, 406 . 26 Dazu Pause NJW 1990, 807 und Reith,nann NJW 1992, 649 , 650 f. umgehung hat die Entscheidung damit nicht eroffnet. Von diesbezuglichen Versuchen, die kaum die Gnade der Rechtsprechung finden wurden, ist abzuraten. Allenfalls hat die Entscheidung klargestellt, d郎 eine Aufteilung bisher gemeinsam gehaltener Anwesen gem. §3 WEG durch Realteilung, als solche nicht zu einem erh6hten 邸ndigungs-schutz des Mieters fhrt27. Notarassessor 27 Anders jedoch bei Aufteilung nach §8 WEG , gefolgt von einer Auflassung an einzelne BruchteilseigentUmer, so B習ObLG NJW 1982, 451 . 6. BGB§§640, 641; MaBV§3 Abs. 2 (Volls絞ndige Fertigstellung erst bei Beseitigu昭 aller ル姦n即I) ,Vollstandige Fertigstellung" im Sinne des§3 Abs.2 MaBV liegt erst dann vor, wenn alle festgestellten M豆ngel beseitigt sind. Von ganz unbedeutenden Mangeln abgesehen w士d die letzte Rate eines Baut吃gervertrages bis dahin nicht f豆llig. (Leitsatz der Schriftleitung) ow Hamm, Urteil vom 24. 9. 1993 一 12 U 175/92 一 Tatbestand der Schriftleitung: Die Klager haben von der Beklagten mit notariellem Bautragervertrag vom 26. 5. 1988 fr insgesamt 201.670,00 DM eine neu zu errichtende Eigentumswohnung samt einem Sondernutzungsrecht an der zugeh6rigen Garage Nr. 1 erworben. In dieser Urkunde wurde eine Kaufpreis飽lligkeit nach Baufortschritt entsprechend§3 MaBV vereinbart. Wegen des Kau仁 preises haben sich die Kaufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen．民rner wurde vereinbart, daB ein Zuruckbehaltungsrecht nur wegen Forderungen aus dem selben Vertragsverhaltnis zulassig und die Aufrechnung一 ausgenommen unstreitige oder rechtskraftig festgestellte Fbrderungen 一 ausgeschlossen sein solle. Die Wohnung wurde am 20. 6. 1989 abgenommen und im Juli 1989 bezogen, das Gemeinschaftseigentum am 7. 8. 1989 abgenommen. Am 16. 1. 1991 lieB sich die Beklagte eine vollstreckbare Ausfertigung der Vertragsurkunde wegen 即stforderungen in H6he von insgesamt 9.346,00 DM erteilen. Die Klager beiiifen sich dagegen auf verschiedene noch nicht behobene Ma昭ei am Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Davon sind Mangelbeseitigungskosten fr einen rostenden Heizk6rper in H6he von 312 DM unstreitig. Das Landgericht hat der Vollstreckungsgegenklage im wesentlichen stattgegeben. Die Berufung der Beklagten blieb hinsichtlich der letzten Kaufpreisrate in H6he von 6.956,00 DM erfolglos; im 山rigen wurde die Zwangsvollstreckung Zug um Zug gegen Beseitigung bestimmter Mangel fr zulおsig erklart. / A婚 den Grnnden: Die von der Beklagten aus der Unterwerfungsklausel der notariellen Urkunde vom 26. 5. 1988 gegen die Klager betriebene Zwangsvollstreckung ist derzeit in H6he von 6.956,00 DM unzulassig, weil dem insoweit mit der Zwangsvollstreckung verfolgten Anspruch der Beklagten auf Zahlung der 6. Werklohnrate der Einwand der mangelnden Flligkeit wegen des unstreitig mangelhaften Heiz姉rpers im Badeガmmer der Eigentumswohnung der Klager entgegensteht. Thomas Mnnchen MittB習Not 1994 Heft 5 427 Nach Ziff. V f des notariellen Vertr昭es der Parteien vom 26. 5. 1988, der trotz seiner Bezeichnung als Kaufvertr昭 nach gefestigter Rechtsprechung als Werkvertr昭 zu beurteilen ist (vgl. z. B. BGHZ 60, 362 「＝ MittB町Not 1973, 194 = DNotZ 1973, 599 ] und BGH NJW 1981, 2344 ), sind von den Klagern 3,5lo des Werklohns nach, vollstandiger Fertigstellung" in H6he von 6.956,00 DM an die Beklagte zu z山 len. Damit haben die Parteien eine von§641 BGB 廼weichende Flligkeitsvereinbarung getroffen, die an den Baufortschritt ankntipft und rechtlich unbedenklich zulassig ist. Nach dieser m叩geblichen Vereinbarung der Parteien ist die 6. Werklohnrate des Zahlungsplans jedoch zur Zeit noch nicht fllig, weil die Werkleistung der Beklagten wegen des unstreitig verrosteten Heizk6rpers im Badezimmer der Wohnung der Klager no山 nicht mangelfrei fertiggestellt ist. Nach standiger Rechtsprechung des Senats ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung erst dann im Sinne des vorliegenden Zahlungsplanes, vollstandig fertiggestellt", wenn nicht nur alle Arbeiten erbracht sind, sondern auch samtliche M如gel behoben worden sind. Der Senat legt auch hier die in Rede stehende Vereinbarung der Parteien dahingehend aus, daB die, vollst加dige Fertigstellung" der Eigentumswohnung mit einer,, mangelfreien Fertigstellung" gleichzusetzen ist. Das folgt aus dem Gesamtzusammenhang des Zahlungsplans, der auch ausdrUcklich auf die Makler- und Bautrgerverordnung (MaBV) Bezug nim血． Insbesondere spricht dafr ein Vergleich mit Ziff. V e des Zahlungsplans, wonach 10,5% des Gesamtwerklohns nach ,,Bezugsfertigkeit und Besitziibergabe" zu zahlen sind. Daraus ergibt sich, daB die Bezugsfertigkeit sowie Besitzubergabe im Sinne einer Abnahme nach§640 BGB gemeint sind. Im U brigen deckt sich der auch von der MaBV verwandte Begriff der,, Fertigstellung" sachlich mit demjenigen der Abnahmefhigkeit im Sinne des§640 BGB （昭1. 14毎ner/P冨tor, BauびozeB, 7. Aufl. 1993, Rdnr. 1072). Da bereits die Abnahmefhigkeit voraussetzt, daB die Bauleistung bis auf geringfgige Mangel erbracht ist, kann die nach dem Zahlungsplan weite堰ehende , vollst加dige" Fertigstellung nicht angenommen werden, wenn restliche Mngel der Werkleistung noch vorliegen. Das ist hier der Fall. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daB entsprechend den gutachtlichen Feststellungen des Sachverstandigen der Heizkorper im Badezimmer der Klager wegen Rostbefalls sowie Lackschaden mangelhaft ist und mit Kosten von voraussichtlich 312,00 DM zuzUglich Mehrwertsteuer ausge-tauscht werden m叩． Allein das objektive Vorliegen dieses Mangels zum maBgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats hindert derzeit nach dem Vertrage der Parteien den Eintritt der F訓 Iigkeit der in Rede stehenden Rate von 6.956,00 DM. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob sich die Gewahrleistung der Beklagten allein nach dem Werkvertragsrecht des BGB richtet oder ob im Hinblick auf Ziff. VIII Abs. 3 des Vertr昭es die besonderen Bestimmungen der VOB/B anzuwenden sind, weil sich die Unterschiede im Ge嘘hrleistungsrecht im vorliegenden Falle nicht auswirken. Die Berufung der Klager auf den mangelhaften Heiz幼rper ist gegentiber der ausstehenden Werklohnrate nicht 如 Sinne von§242 BGB treuwidrig. Allerdings ist der Bekl昭－ ten zuzugeben, daB das Verhalten der Ki如er einen VerstoB gegen Treu und Glauben darstellen wurde, wenn es sich um einen ganz unbedeutenden Mangel handeln wurde, der gegentiber der in Rede stehenden \ 厄rklohnrate in keinem vernUnftigen Verh.1tnis mehr sttinde. Das 1邪t sich unter den vorliegenden Umstanden bei dem unstreitig auszutau・ schenden Heizkdrper mit Sanierungskosten von brutto 359,00 DM und einer Werklohnrate von noch 6.956,00 DM, auf die es in diesem Zusammenhang allein ankommt, jedoch nicht feststellen, zumal ersichtlich noch weitere Mangel der Werkleistung der Beklagten vorhanden sind. 7. DDR: LPGG§18 Abs. 2; EGBGB Art. 232§4 aAbs. 3, 6 (Zur Beweiswirkung des Dの火－14功叫 tschajおkatasters im Rahmen von 戸 utzungstatbes絞nden) 1. Die Eintragung im Wirtschaftskataster der DDR begrUndet die tatsachliche Vermutung, d調 die eingetragene Produktionseinheit zur angegebenen Nutzung der Flache berechtigt war. 2. Eine dem Hauptnutzungsvertrag zwischen dem Rat der Gemeinde und einer Klein夢rtnervereinigung zuwiderlaufende Nutzung des Kleingartengelandes steht dem gesetzlichen Besitzrecht nicht entgegen. BGH, Urteil vom 10. 6. 1994 一 V ZR 115/93--, mitgeteilt von D.Bun 僑chuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Ki智erin ist EigentUmerin eines 4,13 ha groBen Grundstucks, das hinsichtlich einer 叱ilfiache von 0,61 ha von dem staatlichen Forstwirtschaftsbetrieb St. und im u brigen zumindest seit 1959 durch die LPG Typ III R. bewirtschaftet worden war. Die letztgenannte Teilflache war im Bodenbuch der LPG vermerkt. Die LPG war auch im Wirtschaftskataster als Nutzer eingetragen. Mit Bescheid vom 25. 4. 1988 genehmigte der Rat des Kreises St. die ,Ubertragung des Nutzungsverhaltnisses" von der LPG auf den Rat der Gemeinde R. zwecks Errichtung einer Kleingartenanlage. Mit Hauptnutzungsvertr昭 vom 1.6.1988 U berfl明 der Rat der Gemeinde R. dem Rechtsvo昭如ger des Beki昭ten das Grundstuck zur kleingartnerischen Nutzung und Bewirtschaftung. Am 22. 3. 1989 schloB der Rat der Gemeinde R. seinerseits einen Nutzungsvertrag mit der KI 雛erin, den die Vertragsparteien jedoch im Juli 1990u bereinstimmend 拒r,, nichtig" erklarten. Auf dem Grundstuck wurden Anfang 1989 ErschlieBungsarbeiten und nach Aufhebung eines Baustopps weitere BaumaBnahmen durchgefhrt. Die Klagerin hat beantragt, den Bekl昭ten zur Raumung und Herausgabe des Grundstucks zu verurteilen. Das Kreisgericht hat die Klage abgewiesen, das Bezirksgericht hat ihr stattgegeben. Die Revision fUhrte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Aus den Grnnden: 1. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die zwecks Errichtung einer Kleingartenanl昭e erfolgte U bertr昭ung des Nutzungsrechts an dem GrundstUck von der LPG R. auf den Rat der Gemeinde R. gem. §18 Abs. 2 LPG -Gesetz sei nicht wirksam, weil der Beld昭te nicht bewiesen habe, d叩 die LPG das GrundstUck selbst zu Recht genutzt habe. DaB sie im Wirtschaftskataster des Li昭enschaftsdienstes als Nutzerin des GrundstUcks ausgewiesen sei, gentige nicht, weil es fr diese Eintragung keine dem§7 Abs. 1 Grundstiicksdokumentationsordnung vom 6. 11. 1975 (GBI 1 5. 97) entsprechende Vorschrift gebe wonach davon auszugehen sei, d那 dem im Wirtschaftskataster eingetragenen Nutzungsberechtigten das Nutzungsrecht auch zustehe. Dies halt der rechtlichen PrUfung nicht stand. MittBayNot 1994 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 24.09.1993 Aktenzeichen: 12 U 175/92 Erschienen in: DNotI-Report 1994, 6 MittBayNot 1994, 427-428 Normen in Titel: BGB §§ 640, 641; MaBV § 3 Abs. 2