V ZB 27/92

Zurück OLG Düsseldorf 29. April 1993 10 U 155/92 BGB §§ 535 ff., 446, 398, 409 Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten bei vermietetem Grundstück Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Notar Dr. Dr in sinngem郎er Weise anzupassen (so Soe次el/ 肌功叱 12.Aufl,§505 Rdnr. 16). Um beiden Parteien die Sicherheit des Erstvertrages beim Grundstuckskauf zu erhalten, hat die Zug-um-Zug-Leistung entsprechend den Vereinbarungen des Erstvertrages zu erfolgen. Aus dem Gesetz folgt bereits, daB der Vorkaufsberechtigte wegen seiner Verpflichtung zur K加如reiszahlung nicht in Verzug kommt, solange nicht der Ver雄ufer seine Verpflichtungen 町fllt hat. Zu diesen geh6rt (vgl. oben Ziff. 2) insbesondere die Pflicht zur Erklarung der 'Einigtrng ti ber den Eigentumstibergang (so bereits Grziwo女，MittB習Not 1992, 173/176). Anders kann dies mir sein, wenn auch 血 Erstkauf vereinbart war, d叩 die Aflassung erst nach 取u如reiszahlung erklart wird. Eine weitere Ausnahme e培ibt sich aus§28 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauGB beim sog. preisli面tierten Vorkaufsrecht der Gemeinden. Die Eintragung des Eigentumstibergangs erfolgt dort auf Ersuchen der Gemeind; das die Bewilligung des bisherigen Eigentumers ersetzt. Nach dem gesetzlichen Modell ist deshalb eine Mitwirkung des bisherigen Eigentumers bei der dinglichen Rechts加derung nicht erforderlich (vgl. nur Battis乙(rau女加稽押以Ldhr, BauGB, 3. Aufl.,§28 Rdnr. 14). Ist die vorkaufsberechtigte Gemeinde sonach auf die Mitwirkung des Verkufers zur Eigentumsumschreibung nicht angewiesen, ent負llt dessen Leistungspflicht, so d叩auch ein,, ZurUckbehaltungsrecht" hinsichtlich des 血u加reises nicht in Betracht kommt (s. ausfhrlich zum gemeindlichen Vorkaufsrecht Grziwo女， NVwZ, erscheint demnachst). 4. Zutreffend ist d昭egen die Ansicht des OLG Mtinchen, d那 die Mitteilung des Notars, wenn diese im Erstvertrag vo培esehen war, auch fr den zweiten Vertrag von Bedeutung ist. Zustandig ist der den Erstvertrag beurkundende Notar. Damit er die entsprechende Mitteilung machen kann, ist allerdings Voraussetzung, d叩 ihm die Austibung des Vorkaufsrechtes angezeigt wurde und ihm die brigen zum Eintritt der F訓ligkeit erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Dies sind entsprechend den regelm那igen Vereinbarungen im Erstkaufvertr昭 bei einem privaten Vorkaufsrecht auBer der Lastenfreistellung auch die fr den Zweitkauf neu erforderlichen Genehmigungen und Negativbescheinigungen hinsichtlich gesetzlicher Vorkaufsrechte. Soweit bereits kraft Gesetzes eine notarielle Vollmacht zur Einholung entsprechender Erklrungen besteht (z. B.§3 Abs. 2 Satz 2 GrdstVG),. gilt diese Bevollmachtigung auch fr den Zweitkauf. Besteht, wie z. B. beim gemeindlichen Vorkaufsrecht keine gesetzliche Vollmacht zugunsten des beurkundenden Notars (vgl. Grziwo女， Baulanderschlie-Bung, 5. 50; unzutreffend Finkelnbu稽/Ortlojプ offentliches Baurecht 1, 5. 180), so ist bereits fr昭lich, ob die vom Erstk加fer erteilte Vollmacht infolge der Austibung des Vorkaufsrechtes auch auf den Vorkaufsbere山tigten u bergeht. Jedenfalls 血nn der Notar seine (wohl nicht vorliegende) Bevollm加htigung durch den Vorkaufsberechtig-ten nicht nachweisen. Er kann deshalb die entsprechenden Erklrungen nur im Namen des Verkaufers einholen. Fraglich ist, ob den Not叫 der den Erstkaufvertr昭 beurkundet hat, ei庇 Verpflichtung zur Einholung der vorstehend naher bezeichneten Bescheinigungen und zur Mitteilung der Kau如reisflligkeitsvoraussetzungen trifft. Der durch die Austibung des Vorkaufsrechtes zustandekommende 取ufvertrag wird namlich nicht vor dem den Erstkauf beurkundenden Notar 即schlossen, sondern kommt kraft Gesetzes durch die Austibung des Vorkaufsrechtes zustande. Der den Erstkauf beurkundende Notar wirkt an diesem Rechtsgeschaft nicht mit;§53 BeurkG findet keine Anwendung（昭1．去eic似ノんInた留ノ14功虎1er, Freiw. Gerichtsbarkeit, 叱il B, 12.Aufl.,§53 BeurkG Rdnr. 4 ff.). Teilt der den Erstkaufvertrag beurkundende Notar die Kau如reisflligkeit mit, so erhalt er hierfr eine Gebuhr nach §147 Abs. 2 KostO . Diese fllt nur dann nochmals an, wenn der Notar beim Erstvertr昭bereits eine diesbezgliche Erklarung gegenuber den Vertragsbeteiligten 加g昭eben und hierfr seine Haftung ti bernommen hatte; dies ist nur dann m6glich, wenn die Vorkaufsrechtsaustibung selbst nicht zu den vom Notar zu prtifenden F祖Iigkeitsvoraussetzungen geh6rt hat. Die Vollzugsgebuhr gem.§146 KostO 周lt in jedem F祖le nochmals 加，wenn fr den Zweitvertrag Genehmigungen bzw. Negativbescheinigungen einzuholen 5. Angesichts der oben nur skizzierten Probleme werden diese noch mehrfach die Gerichte beschaftigen. G房wotz, Regen 6. BGB§§535 ff., 571, 4妬，398, 409（加eなa昭von 石厨itz, かJuたungen und Lasten カei vermietetem Grunds誠c幻 Vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch schuldet der Mieter dem ve点uBernden Vermieter weiterhin den Mietガns, es sei denn, der Ve慮叫erer hatte seine MietzinsansprUche bereits an den Erwerber 油getreten. Allerdings beinhaltet die Abrede in einem notariell beu止undeten Kaufvertrag, d唱Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr zu eine血 bestinuiiten Zeitpunkt auf den ErwerberU bergehen sollen, regeim郊ig keine Abtretung der MietzinsansprUche. Urteil des OLGDtisseldorfvom 29. 4. 1993一1OU 155/92一 A us den Grnden: Die zulassige Berufung ist nicht begrundet. Das いndgericht hat 一 jedenfalls im Ergebnis 一 zu Recht den von der Xi始erin geltend gemachten Anspruch gegen den Bekl昭ten auf Hinterlegung der Miet血nsen fr die Monate Januar 1990 bis einschlieBlich Januar 1991 zuztiglich der geforderten Zinsen als unbegrndet erachtet. Die Berufung, mit der die Ki始erin den KI昭eanspruch in H6he der Mietzinsbet血ge fr die Monate Februar und M加z 1991 erh6ht hat, bleibt ohne 丘folg. Der 幻始erin steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Zwar hat sie durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 28. 4. 1989 das Grundsttick, auf dem auch das Mietobjekt gelegen ist, gekauft. Sie ist jedoch nicht gem.§571 BGB in den Mietvertr昭zwischen dem Ver加Berer und dem Bekl昭－ ten eingetreten. Denn §571 BGB setzt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch voraus. Diese ist nicht erfolgt. Zugunsten der Klagerin war seinerzeit lediglich eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden, die weder eine direkte noch eine analoge Anwendung des§571 BGB begrundet. Ihrem eigenen Vorbringen zufolge unterblieb ihre Zwischeneintragung als Eigentumerin, weil sie alsbald das GrundstUck an die 5. GmbH weiterver加Bert hatte. Ist folglich die Kl智erin nicht kraft Gesetzes in das Mietverh組tnis mit dem Beklagten ein即treten, so stellt sich die Fr昭島 ob gem加 Ziffer 6 des notariell beurkundeten 取ufvertr昭5 vom 28.4.1989 der Kl智erin fr den geltend gemachten Zeitraum von Januar 1990 an bis Marz 1991 einschlieBlich Mietzinsansprtiche gegen den Bekl昭ten zu34 MittB習Not 1994 Heft 1 驚 stehen, so d叩 sie auch die Hinterlegung dieser Bet雌ge zugunsten der Pfandgl加biger verlangen 姉nnte. D加se Frage ist zu verneinen. In Ziffer 6 Abs. 1 des Kaufvertraぎ5 heiBt es, daB Besitz und Nutzungen, Lasten und Gefahr auf den K如fer am Tage vollstandiger, auflagenfreier Kau如reiszahlung 如e昭ehen. Der 叱rmin, den der Ver加Berer und der Erwerber als m叩－ gebli山価denU bergang der Nutzungen festlegen, oder die Ube昭abe des Grundstucks sind allerdings 血 den 安itpunkt des U be昭angs der Rechten und Pflichten aus dem Mietverhaltnis ohne Bedeutung. Zwar stehen nach§446 Abs. 1 Satz 2 BGB dem K如fer von der be昭abe der Sache an die Nutzungen i. 5. des§100 BGB zu. Diese Bestimmung betrifft aber nur das Verhaltnis zwischen VerauBerer und Erwerber, wie bereits der Gesetzeswortlaut, von der Ubergabe an 即b効ren dem Kaufer die Nutzungen. . .'' ergibt. Erlangt der Erwerber vor Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch den Besitz des Mietgrundstucks, so bleibt gleichwohl der Vera叩erer noch Vermieter; der Mieter schuldet ihm weiterhin dei Mietzins. Etwas anderes gilt nur, wenn der fruhere Eigentumer seine Anspruche gegen den Mieter an den Erwerber abtritt. Eine solche Abtretung ist aber nun nicht schowin der Vereinbarung 如er die U bergabe des Grundstucks und den U bergang von Besitz und Nutzungen enthalten (vgl. Senat in ZMR 1993, 15 f.= DWW 1993, 76 ; Wolf,'及加rt, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl・， Rdnr. 371). Damit laBt sich aus Zザfer 6 Abs. 1 des Kaufvertrages, der den Besitz- und Nutzungsubergang regelt, eine Abtretung nicht herleiten. Zwar hat der Senat in der vorgenannten Entscheidung die Frage, ob in der Vereinbarung 如er den Nutzungs加ergang in einem notariellen Grundstuckskaufvertrag auch die Abtretung von Mietzinsanspruchen des VerauBerers an den Erwerber liegen knne, bejaht. Insoweit handelte es sich jedo山 um einen besonders gelagerten Einzelfall, bei dem den einzelnen Formulierungen und dem Umstand, daB der Schuldner (Mieter) in den Grundst如kskaufvertrag miteinbezogen und bei dem Notartermin anwesend war, ausschlaggebende Bedeutung zukam. Die Bestimmung in Ziffer 6 Abs. 2, in der es heiBt, der 血ufer trete zu diesem Zeitpunkt in alle sich aus der Eigentumergemeinschaft ergebenden Rechte und Pflichten ein, betrifft ersichtlich nicht die bestehenden Mietverhaltnisse, hat folglich auch keine Abtretung der Mietzinsanspruche des Vera叩erers gegen den Beklagten zum Inhalt. Auch aus Abs.3inZiffer6l加t sich eine Abtretung dieser AnsprUche nicht herleiten. Dort heiBt es lediglich:,, Miet- und Pachtverhaltりisse sind bekannt und werden 如ernommen. " Auffllig ist, daB in diesem Absatz eine zeitliche Festlegung fr die,,U bernahme" fehlt. Im ubrigen spricht manches daf血， daB bei der gewahlten Formulierung lediglich zwischen Ver如Berer und Erwerber ausdrcklich klargestellt werden sollte, d叩 es・ bei den Rechtsfolgen des §571 BGB, die durch Individualvereinbarung abbedungen werden knnen ，価 den Fall der Eigentumsumschreibung verbleiben sollte. Daneben mag der Bestimmung alsdann noch der Erklaru昭swert beigemessen werden, daB hierdurch auch geregelt werden sollte, wem im Innenverhaltnis die MietzinsansprUche letztlich zustehen sollten. SchlieBlich heiBt es in Ziffer 6 Abs. 4 des Kaufvertrages, der Notar habe dar加er belehrt, daB der Vertrag erst mit Zustimmung des Verwalters (der V而hnungseigentumsanlage) wirksam werde. Ob diese von den Kaufvertragsparteien fr erforderMittB習Not 1994 Heft 1 lich gehaltene Zustimmung des Verwalters erfolgt ist und welche Bedeutung ihr die Kaufvertragsparteien 如 Hinblick auf die Frage, wem von ihnen ab welchem 安itpunkt im Innenverhaltnis die Mietzinsen gebUhrten, ist offen. Fhrt man sich dies alles vor Augen, so laBt sich aus diesen Bestimmungen in Ziffer 6 des 血ufv吐trages, und zwar sowohl in ihrer Gesamtheit als auch in ihren einzelnen Absatzen, lediglich eine Regelung des Innenverhaltnisses zwischen Ve慮叩erer und Erwerber erblicken, nicht aber eine Abtretung von Mietzinsansnruchen. die im Zeitnunkt aer vollen 長auipreiszaniung gegenuoer dem Mieter flatte wirksam werden sollen. Die 幻agerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf§409 Abs. 1 BGB berufen. Denn einmal stammt das Schreiben vom 3. 1. 1990, durch das der Beklagte aufgefordert wurde, fortan den Mietzins an die Kl如erin zu entrichten, nicht, wie §409 BGB voraussetzt, von dem alten Gl加biger, sondern von der 幻agerin. Im 如rigen geht der Regelungsgehalt von§409 BGB bei Anzeige einer tatsachlich nicht oder nicht wirksam erfolgten Abtretung dahin, den Schuldner vor doppelter Inanspruchnahme zu schUtzen, wenn er an den nur scheinbar berechtigten 安ssionar zahlt; hingegen hat der Scheinberechtigte kein Forderungsrecht (so bereits RGZ 93,75). 7. BGB§§ 幻3 Abs. 1, 874, 1018; GBO§§19, 22 (Berichtか gung 叱gGrundbuchs bei versehentlicher Falscheintragun幻 1. Wenn der aus einer Grunddienstbarkeit Berechtigte durch die Angabe der Parzellennummer des herrschenden GrundstUcks im rundbuch eindeutig bezeichnet ist, kommt eine abwei hende Auslegung anhand der Eintragungsbewilligung und der tats註chlichen Verhaltnisse nicht in Betracht. 2. Eine dem Grundbuchamt bei Eintragung der Grunddienstbarkeit unterlaufene Verwechslung des herrschenden GrundstUcks kann jedenfalls nach Ve血正nerung des dienendell Grundst韮cks nicht von Amts wegen richtiggestellt werden. BGH, BeschluB vom 23. 9. 1993 一 V ZB 27/92 一， mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH und Notar Engel/iardt, Augsburg Aus dem Tatbestand: 1. Die Beteiligten sind EigentUmer des Grundstucks Fist. 1. Sie waren auch Ei即ntUmer des angrenzenden GrundstUcks Fist. 1/1. Eine Teilflache dieses GrundstUcks verkauften sie an eine Bautr昭ergeselischaft. In gleicher Urkunde bestellte die K加ferin an der Teilfl加he zugunsten des jeweiligen EigentUmers des GrundstUcks Flst. 1 zwei Grunddienstbarkeiten und bewilligte deren Eintr昭u昭 in das Grundbuch. Aufgrund Mf1assungserklaru昭 vom 18. 7. 1989 wurde jene Teilflache am 28. 8. 1989 als GrundstUck Fist. 1/4 fr die K加ferin in das Grundbuch eingetragen. Das den Beteiligten 一 den Verk加fern 一 verbliebene RestgrundstUck wurde als FlurstUck 1/1 voreingetragen. Zu Lasten des Kaufgrunastucics tist. 1/4 wuruen Uie Deluen IilenstDar 肥iten gemaIj der erteilten Bewilligung eingetragen. Infolge versehentlich falscher tiezeicnnung a昭 nerrscnenaen (JrunastucKs im tlntragungsantrag als Flst. 1/1 (statt als FIst. 1) unterlief jedoch dem Grundbuchamt der gleiche Fehler bei der Eintr昭ung, indem es entg昭en der Eintr昭u昭sbewilligung die eine Dienstbarkeit (Geh-, 血h und Kraftト fahrzeugabstellrecht) zugunsten des jeweiligen Eigentumers von ,,Nr. 12 in Bd....Bl....(FIst. 1/1)'‘一 also des Restgrundstucks Flst. 1/1 一 und die andere Dienstbarkeit (Gastst狙envertriebsverbot) zugunsten des jeweiligen Eigentumers von,, Nr. 1 in Bd. . . . BI・… (Flst・ ‘一 und damit des urspru昭lichen ganzen 1/1)' Grundstucks Fist. 1/1 一 eintrug. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Düsseldorf Erscheinungsdatum: 29.04.1993 Aktenzeichen: 10 U 155/92 Erschienen in: DNotI-Report 1993, 7 MittBayNot 1994, 34-35 Normen in Titel: BGB §§ 535 ff., 446, 398, 409