3 S 13/24

Leitsatz: Zu den Voraussetzungen der Verwirkung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses 1. Die Berufung des Beklagten gegen das am 18.01.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden (93 C 2942/22) wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2024 bewilligt. 3. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. 6. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 14.992, 43 EUR festgesetzt. Von der Wiedergabe der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts und der Darstellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen wird abgesehen (§ 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO). Der Beklagte rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechtes. Er ist der Auffassung, dass er hinsichtlich sämtlicher Mängel substantiiert vorgetragen habe, während die Klägerin die Mängel überwiegend nur pauschal bestritten habe, ohne sich zuvor ein eigenes Bild gemacht zu haben. In Anbetracht der Tatsache, dass das einfache Bestreiten der Klägerin aufgrund seines substantiierten Vortrags nicht ausreichend gewesen sei, hätte das Amtsgericht alle seine vorgebrachten Tatsachen gem. § 138 III ZPO als zugestanden ansehen müssen und hätte gar nicht erst in die Beweisaufnahme eintreten dürfen. Darüber hinaus habe das Amtsgericht aber auch die Gesamtminderungsquote fehlerhaft berechnet. Der als zugestanden anzusehende Uringeruch begründet eine Minderung in Höhe von mindestens 10%, denn der Uringeruch sei sowohl im Treppenhaus als auch in seiner Wohnung wahrnehmbar gewesen und schränke den vertragsgemäßen Gebrauch ein, da man das Treppenhaus teilweise nur mit vorgehaltener Hand habe durchqueren können und er hierdurch in seinem Wohlbefinden eingeschränkt sei. Auch die Annahme einer Mietminderung von nur 5% in Bezug auf die fehlende Verschließbarkeit der Haustür sei unangemessen. Die Gefahren, die das Betreten des Hauses durch Dritte begründe, würden hierdurch nicht angemessen gewürdigt. Zu dem vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zähle auch die unbeschwerte und sichere Nutzung des Innenhofes sowie des Durchgangs des Vorderhauses. Dieser vertragsgemäße Gebrauch sei nicht gewährleistet, soweit Dritte diese Bereiche des Mietobjekts unberechtigt sowohl zum Urinieren als auch zum Nächtigen nutzten. Eine derartige Nutzung der Bereiche durch Dritte sei durch die Beweisaufnahme auch bestätigt worden. Die Nutzung durch Dritte folge nicht zuletzt aus der zentralen Lage des Mietobjekts, was der Klägerin auch bewusst gewesen sei, als sie die Reparatur des Schlosses verweigert habe. Insofern sei eine Minderungsquote von 10% als angemessen anzusehen. Ferner ist der Beklagte der Auffassung, dass die Annahme einer Minderungsquote von 5% bzw. 7% für die überfüllten Mülltonnen unangemessen niedrig sei. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass das Problem der überfüllten Mülltonnen schwerwiegender und beeinträchtigender gewesen sei als zunächst angenommen. So habe die Zeugin XXX von einem Problem mit Würmern in den Mülltonnen berichtet. Bis sich Würmer in Mülltonnen entwickeln würden, dürfte regelmäßig eine längere Zeit vergangen sein. Die Zeugin XXX sagte ebenfalls aus, dass die Mülltonnen regelmäßig derart überfüllt seien, dass sie ihren Müll bei sich in der Wohnung belasse, bis die Tonnen geleert würden. Der Gestank der Mülltonnen sei derart stark ausgeprägt, dass einige der Mieter unter anderem die Zeugin XXX und die Zeugin XXX die Aufgaben des Vermieters übernommen hätten, indem sie die Mülltonnen selbst reinigten und diese zur Leerung an die Straße brachten. Die Eigeninitiative der Mieter könne jedoch nicht zugunsten der Klägerin gewertet werden und zu der Annahme führen, das Müllproblem sei unter Kontrolle gewesen. Ferner habe das Gericht den Umstand des seiner Wohnung wahrnehmbaren Müllgeruchs unbeachtet gelassen. Dass der Müllgeruch tatsächlich nicht nur im Innenhof, sondern auch in der Wohnung des Beklagten wahrnehmbar gewesen sei, sei aufgrund des unzulässigen Bestreitens der Klägerin als zugestanden anzusehen. Auch bezüglich der überfüllten Mülltonnen und der davon ausgehenden Geruchsbelästigung sei eine Minderungsquote von mindestens 8% anzunehmen, so dass sich insgesamt eine Gesamtminderungsquote von mindestens 28% ergebe. Zudem habe das erstinstanzliche Gericht auch unbeachtet gelassen, dass jedenfalls die Mietzahlungsansprüche März bis Dezember 2020 und Januar bis Dezember 2021 verwirkt gewesen seien. Der Beklagte und Berufungskläger beantragt, das am 18.01.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden abzuändern und die Klage abzuweisen, die Räumungsfrist aus dem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 18.01.2024, Az. 93 C 2942/22 gem. § 721 Abs. 3 ZPO zu verlängern, wobei die Frist in das Ermessen des Gerichts gestellt werden soll. Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt die Erwägungen des Amtsgerichtes. Sie ist der Auffassung, dass sie auf den Vortrag des Beklagten ausreichend substantiiert erwidert habe. So habe sie mit Schriftsatz vom 28.04.2023 vorgetragen, dass die vom Beklagten übersandten Lichtbilder nicht ausreichten, um die vom Berufungskläger genannten Mängel zu beweisen, da auf den Bildern nicht einmal zu erkennen sei, von wann diese stammten. Zudem habe sie bestritten, dass sich der Hausflur in einem Zustand - so wie auf den Bildern dargestellt – befinde und hierzu die Zeugen Herrn XXX und den Hausmeister des Mietobjektes benannt. Das erstinstanzliche Gericht habe sich zudem auch im Rahmen der Beweisaufnahme ein Bild von dem streitgegenständlichen Mietobjekt gemacht. Letztendlich habe sie auch vorgetragen, dass die vom Beklagten vorgelegten Bilder nicht ausreichten, um einen dauerhaften Zustand zu beweisen, zumal sich auch bis zu diesem Zeitpunkt keiner der anderen Mieter über die vom Beklagten aufgeworfenen Punkte beschwert habe. Auch die Beweiswürdigung sei nicht zu beanstanden. Im Rahmen des durchgeführten Ortstermins habe keine Überfüllung der Mülltonnen festgestellt werden können. Auch ein Uringeruch im Hof oder gar im Treppenhaus vor der Wohnung des Berufungsklägers habe nicht festgestellt werden können. Das Gericht habe sich ein umfassendes (Geruchs-) Bild vom Zustand des Hauses verschafft. Dabei habe es gerade nicht feststellen können, dass im Innenhof, wie vom Beklagten behauptet, ein von den Toiletten des Restaurants im Erdgeschoss des Seitenflügels ausgehender ständiger Uringeruch wahrnehmbar sei, der in das Treppenhaus und in die Wohnung des Beklagten hineinziehe. Auch hätten die im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens gehörten Zeugen, welche allesamt durch den Beklagten benannt worden seien, nicht bestätigt, dass ein dauerhafter Uringeruch im Treppenhaus, der mit denToiletten des Restaurants in Verbindung gebracht werden könnte, vorhanden sei. Ferner habe das erstinstanzliche Gericht, sofern es Mängel habe feststellen können, auch eine zutreffende Gesamtminderungsquote festgesetzt. Letztendlich läge auch nicht der Verwirkungstatbestand hinsichtlich der nicht gezahlten Mieten vor. So habe sie den Beklagten im Hinblick auf die ausstehenden Mietzahlungen immer wieder gemahnt und darauf hingewiesen, dass die Mängel nicht vorhanden seien. Es fehle somit das für die Verwirkung erforderliche Umstandsmoment, welches das Vertrauen des Beklagten rechtfertige, der Vermieter werde seinen Mietzahlungsanspruch nicht mehr geltend machen. An einem solchen Vertrauenstatbestand fehle es nach der Rechtsprechung stets dann, wenn ein Mieter die Miete mindern würde und der Vermieter dieser Minderung widerspreche. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das erstinstanzliche Urteil leidet weder an formalen noch an materiellen Mängeln. Insbesondere hat das erstinstanzliche Gericht das Bestreiten der Klägerin zu Recht als erheblich angesehen. Dahinstehen bleiben kann, ob die Klägerin zuvor selbst eine Besichtigung durchgeführt hat, da sie sich ihre Informationen auch auf andere Weise beschaffen kann, z.B. durch Rücksprache mit einem Hausmeister oder anderen Mitmietern. Zudem ist auch nicht ersichtlich, inwiefern sie hier den Vortrag des Beklagten hätte substantiierter bestreiten können, wenn ihrem Vortrag nach die Wohnung und das Grundstück keine Mängel bzw. nicht die durch den Beklagten gerügten Mängel aufweiset. Des Weiteren war auch die Beweiswürdigung des Amtsgerichtes nicht zu beanstanden. Das erstinstanzliche Gericht hat alle angebotenen Beweise erhoben und dabei das Mietobjekt auch in Augenschein genommen. Die Beweise hat es sodann umfassend und zutreffend gewürdigt. Dabei war insbesondere auch der eingeschränkte Prüfungsmaßstab des Berufungsgerichtes gemäß § 529 Abs. 1 Nr.1 ZPO zu berücksichtigen, wonach das Berufungsgericht die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zu Grunde zu legen hat, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Derartige Zweifel hat das Berufungsgericht hier nicht, denn das erstinstanzliche Gericht hat mit überzeugender Begründung festgestellt, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude ein Problem mit der Überfüllung der Mülltonnen und zudem ein damit teilweise zusammenhängendes Geruchsproblem im Außenbereich, sowie ein Problem mit der Haustür bestand. Ebenso überzeugend hat das erstinstanzliche Gericht jedoch auch ausgeführt, warum es eine Geruchsbelästigung im Innenbereich nicht als erwiesen ansah. Soweit der Beklagte dieses in der Berufung beanstandet, übersieht er, dass er nach den allgemeinen Regeln der Zivilprozessordung darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen der Mängel ist und bestehende Zweifel –insbesondere bei divergierenden Zeugenaussagendiesbezüglich zu seinen Lasten gehen. Es ist nachvollziehbar, dass das erstinstanzliche Gericht aufgrund der Aussagen der Zeugen XXX, XXX und XXX Zweifel an einer dauerhaften Geruchsbelästigung im Innenbereich hatte. Dasselbe gilt hinsichtlich des beanstandeten Uringeruchs, der ebenfalls nur von einem Teil der Zeugen bestätigt wurde. Warum das Gericht hier einzelnen Zeugenaussagen hätte mehr Wert als anderen Zeugenaussagen beimessen sollen, trägt der Beklagte in seiner Berufung nicht vor. Auch die Höhe der von der ersten Instanz zu Grunde gelegten Minderung ist nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Haustür geht das Amtsgericht dabei zutreffend davon aus, dass der Beklagte nach versuchter Reparatur die erneut auftretende Problematik der Klägerin hätte erneut melden müssen, damit diese in der Lage gewesen wäre, Abhilfe zu schaffen. Die Miete war daher nur im Zeitraum vom 19.10.2022 bis zum 30.10.2022 gemindert. Auch die Minderungshöhe von 5 % erscheint diesbezüglich ausreichend, da trotz der defekten Tür ein Eindringen in das Hinterhaus, in dem sich die Wohnung des Beklagten befindet, nicht möglich war. Auch die Minderung von 5-7 % für die überfüllten Mülltonnen und das hieraus resultierte Geruchsproblem ist nicht zu beanstanden. Auf die ausführliche und nachvollziehbare Begründung des Amtsgerichtes wird insofern verwiesen. Eine höhere Minderung war deshalb nicht gerechtfertigt, weil -wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, ein dauerhafter Geruch von Müll bzw. Urin weder im Treppenhaus noch in den Mieträumen festgestellt werden konnte. Letztendlich ist entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht von einer Verwirkung der rückständigen Mietzahlungen auszugehen, da es zumindest am für die Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment fehlt. Es ist kein Verhalten der Klägerin erkennbar, aufgrund dessen der Beklagte darauf hätte vertrauen können, dass die Klägerin die Mieten nicht mehr geltend machen würde. Die Entscheidung zur Räumungsfrist ergibt sich aus § 721 Abs.2 ZPO. Dabei sind zu Gunsten des Beklagten die im erstinstanzlichen Gericht aufgestellten Erwägungen zu berücksichtigen, die die nochmalige Festsetzung einer Räumungsfrist gebieten. Gegen die Bewilligung einer längeren Räumungsfrist spricht dagegen, dass mit Durchführung des Berufungsverfahrens eine weitere nicht unerhebliche Zeitspanne verstrichen ist und nunmehr die berechtigte Kündigung schon fast 2 Jahre zurückliegt. Ein weiteres Zuwarten ist der Klägerin daher nicht mehr zuzumuten. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Da keiner der in § 543 Abs. 2 ZPO erwähnten Zulassungsgründe ersichtlich ist, war die Revision nicht zuzulassen. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 3 ZPO.