4 OH 1/22

Leitsatz: 1. Bei zusammen mit einem Grundstückskaufvertrag beurkundeten wechselseitigen Vorkaufsrechten der Erwerber handelt es sich nicht um ein einheitliches Rechtsverhältnis i.S.v. § 86 Abs. 1 GNotKG. Daher fallen neben den Gebühren für den Kaufvertrag separat und zusätzlich Beurkundungsgebühren für die Vorkaufsrechte an.(Rn.22) 2. Wird eine Beurkundung über die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum i.S.d. WEG vorzeitig beendet, ist zwingend ein Gebührensatz von 2,0 gemäß § 92 Abs. 2 GNotKG zugrunde zu legen, wenn ein vollständiger Entwurf versandt wurde (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung).(Rn.34) 1. Die Kostenrechnungen des Notars B. S. mit dem Amtssitz in K. vom 15.12.2021 (Rechnungen Nr. 3312/2021 und 3313/2021) und vom 14.12.2021 (Rechnungen Nr. 3301/2021, 3302/2021 und 3303/2021) sind inhaltlich richtig. 2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Gerichtliche Auslagen haben die Antragsteller als Gesamtschuldner zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. I. Die Antragsteller begehren im Wege der gerichtlichen Entscheidung gemäß § 127 GNotKG Feststellung, dass die Gebührenrechnungen des Notars B. S. mit den Rechnungsnummern 3312/2021 und 3313/2021, jeweils vom 15.12.2021, bzw. mit den Rechnungsnummern 3301/2021, 3302/2021 und 3303/2021, jeweils vom 14.12.2021, inhaltlich unzutreffend seien. Nach entsprechend vorlaufender Korrespondenz des Antragsgegners mit den Antragstellern und den Veräußerern sowie nach Übersendung eines entsprechenden Entwurfs auf Antrag aller Beteiligter kam es in den Notariatsräumen des Antragsgegners am 13.12.2021 zur Beurkundung eines Kaufvertrags mit Auflassung zwischen Dr. K. E. und C. E. geb. J. einerseits als Veräußerer und den Antragstellern P. und A. K. als Erwerber auf der anderen Seite über das im Grundbuch des Amtsgerichts A. von S. Blatt XXX eingetragene Grundstück Flst.-Nr. XXX mit 9,25 ar. Als Kaufpreis wurde in § 3 Nr. 1 des Kaufvertrages der Betrag von € 925.000,00 vereinbart. In § 3 Nr. 3 des Kaufvertrages bestellten die Käufer zusätzlich zugunsten des jeweils anderen ein gegenseitiges Vorkaufsrecht an dem von ihnen jeweils erworbenen Miteigentumsanteil des Kaufgegenstandes. Der Antragsgegner stellte den Antragstellern P. und A. K. als Erwerber die Kosten der Beurkundung vom 13.12.2021 mit den Rechnungen Nr. 3312/2021 und 3313/2021, jeweils vom 15.12.2021, in Rechnung. In den jeweiligen Rechnungen wurde als erste Position unter der Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG (im Folgenden: KV-Nr.) gemäß den §§ 97, 51 Abs. 1, 46 GNotKG die vertragliche Vereinbarung eines Vorkaufsrechts im Beurkundungsverfahren aus einem Wert von € 231.250,00 mit einem Gebührensatz von 2,0 abgerechnet. Als Position zwei der Rechnungen rechnete der Antragsgegner unter der KV-Nr. 21100 gemäß den §§ 97, 47 GNotKG den Kaufvertrag im Beurkundungsverfahren aus einem Wert von € 925.000,00 mit einem Gebührensatz von 2,0 ab. Die beiden Teilbeträge wurden gemäß § 35 GNotKG zusammengefasst und mit einem Gebührensatz von 2,0 berechnet. Der Gesamtwert wurde den beiden Rechnungsadressaten je zu ein Halb in Rechnung gestellt. Die Antragsteller hatten ursprünglich vor, das Kaufgrundstück gemäß dem Kaufvertrag vom 13.12.2021 miteinander zu erwerben und sodann gemäß § 3 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen. Diesbezüglich baten sie mit Mail vom 23.08.2021 den Antragsgegner um Erstellung und Übersendung eines Entwurfs. Der Antragsgegner fertigte daraufhin den gewünschten Entwurf und übersandte ihn den Antragstellern zu Händen des Antragstellers P. K. Aus internen Gründen der Antragsteller kam es nicht zur Beurkundung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 WEG. Daraufhin rechnete der Antragsgegner den gefertigten Entwurf mit den Rechnungen Nr. 3301/2021, 3302/2021 und 3303/2021 bei den Antragstellern unter Zugrundelegung der KV-Nr. 21302 und 21100 wegen vorzeitiger Beendigung nach Entwurfsversendung aus einem Wert von € 925.000,00 mit einem Gebührensatz von 2,0 ab. Wegen des Gesamtbetrags wurden die Antragsteller jeweils zu einem Drittel herangezogen. Die Rechnungen wurden von den Antragstellern nicht beglichen. Die Antragsteller sind der Auffassung, dass bei den Rechnungen Nr. 3312/2021 und 3313/2021 die Vereinbarung des Vorkaufsrechts nicht hätte abgerechnet werden dürfen, da dieses schon in der Kostenposition „Kaufvertrag“ enthalten sei. Hierbei handle es sich nicht um einen separaten Vertrag. Hinsichtlich des Kostenfaktors für den Kaufvertrag sei der Gebührensatz von 2,0 nicht gerechtfertigt, da der notarielle Aufwand geringer gewesen sei. Die Festlegung sei willkürlich. Auch bezüglich der Rechnungen Nr. 3301/2021, 3302/2021 und 3303/2021 sei der Gebührensatz von 2,0 nicht gerechtfertigt. Auch hier sei der notarielle Aufwand auf ein Minimum beschränkt gewesen. Der Antragsgegner ist der Auffassung, die angegriffenen Rechnungen seien vollinhaltlich zutreffend. Bei den Rechnungen Nr. 3312/2021 und 3313/2021 handle es sich bei den bewilligten Vorkaufsrechten einerseits und dem Kaufvertrag andererseits um mehrere Rechtsverhältnisse im Sinne des Gesetzes. Diese seien entsprechend verschiedene Beurkundungsgegenstände und daher separat abzurechnen. Da es sowohl bezüglich der Vorkaufsrechte als auch bezüglich des Kaufvertrages zu einer Beurkundung gekommen sei, sei der Gebührensatz von 2,0 rechtlich zwingend zu veranschlagen gewesen. Auch bei der Abrechnung des Entwurfs der nicht beurkundeten Erklärung über die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 WEG sei der Gebührensatz von 2,0 in Ordnung. Der Antragsgegner habe einen vollständigen Entwurf übersandt, sodass für die Gebührenfestsetzung sein Ermessen bezüglich der Rahmengebühr des §§ 92 Abs. 1 GNotKG auf Null geschrumpft sei und er somit gemäß § 92 Abs. 2 GNotKG rechtlich zwingend den Gebührensatz von 2,0 habe zugrunde legen müssen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schreiben der Beteiligten, die zugehörigen Anlagen und den Inhalt der Nebenakte des Antragsgegners, soweit er zur Gerichtsakte gelangte, Bezug genommen. Das Gericht hat gemäß § 128 Abs. 1 Satz 1 GNotKG eine Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Offenburg eingeholt, die dieser am 05.04.2022 abgegeben hat (vergleiche Aktenseite 25). Auf diese wird Bezug genommen. Die Beteiligten hatten Gelegenheit, sich zur Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Offenburg zu äußern. Stellungnahmen sind innerhalb der gesetzten Frist nicht eingegangen. II. Der Antrag der Antragsteller auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG ist zulässig, aber unbegründet. 1. Rechnungen Nr. 3312/2021 und 3313/2021: a) Hinsichtlich der beiden angegriffenen Rechnungen berechnete der Antragsgegner in rechtlich nicht zu beanstandender Weise die Beurkundung des vereinbarten gegenseitigen Vorkaufsrechts der beiden Erwerber. Die diesbezüglichen Kosten waren nicht mit den Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages abgegolten. Die Beurkundung der Vorkaufsrechte einerseits und des Kaufvertrags andererseits stellen kein einheitliches Rechtsverhältnis im Sinne von § 86 Abs. 1 GNotKG dar. Grundsätzlich ist die Frage, ob ein einheitliches Rechtsverhältnis vorliegt, eng auszulegen. Dabei wird ein solches grundsätzlich nur dann bejaht, wenn es sich um Erklärungen handelt, die der unselbstständigen Gestaltung eines Rechtsverhältnisses dienen oder sich auf die gesetzlichen Regelfolgen einer Gestaltung beschränken und deshalb zu einem einheitlichen Gegenstand zusammengefasst werden (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Aufl. 2021, Rn. 3, 4 zu § 86). In allen anderen Fällen ist davon auszugehen, dass es sich um mehrere Rechtsverhältnisse im Sinne von § 86 Abs. 2 GNotKG handelt, die vorbehaltlich der Regelung in § 109 GNotKG grundsätzlich als verschiedene Beurkundungsgegenstände anzusehen sind (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, a.a.O., Rn. 9 zu § 86). Aus der vorstehenden Definition des einheitlichen Rechtsverhältnisses folgt zwanglos, dass von einem solchen im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden kann. Sowohl die Beurkundung von Vorkaufsrechten als auch die Beurkundung eines Kaufvertrags ist grundsätzlich jederzeit separat möglich, sodass das eine dem anderen gegenüber nicht als unselbstständig aufgefasst werden kann und schon gar nicht einer unselbstständigen Gestaltung des anderen dient. Auch gibt es keinerlei gesetzliche Regelung, wonach es sich bei dem einen Beurkundungsgegenstand um eine gesetzliche Regelfolge des anderen handeln sollte. Dabei ist darauf abzuheben, dass Vorkaufsrechte durchaus nicht in der Regel, sondern eher ausnahmsweise vereinbart werden und nicht regelmäßig Bestandteil eines jeden Kaufvertrages über eine Immobilie sind. Die rechtliche Bewertung als mehrere Rechtsverhältnisse ergibt sich auch unter Berücksichtigung von § 109 GNotKG. Dieser normiert in seinem Abs. 1, dass derselbe Beurkundungsgegenstand dann vorliegt, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient. Dabei liegt ein solches Abhängigkeitsverhältnis nur dann vor, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient. Im vorliegenden Fall ist es offensichtlich, dass die Begründung von Vorkaufsrechten in keiner Weise dem Kaufvertrag dient, sondern selbstständig daneben steht. Vielmehr ist nach Auffassung des Gerichts unter Zugrundelegung des Rechtsgedankens des § 110 Nr. 2. b) GNotKG eher von einem bereits im Gesetz definierten verschiedenen Beurkundungsgegenstand auszugehen. Unmittelbar vom Wortlaut dieser Norm erfasst werden zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellte Vorkaufsrechte (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, a.a.O., Rn. 10 zu § 110). Eine andere Bewertung rechtfertigt sich aber nicht für den vorliegenden Fall, wenn lediglich verschiedene Miteigentumsanteile desselben Grundstücks wechselseitig belastet werden. Die Eigenständigkeit der Bestellung der Vorkaufsrechte ergibt sich auch aus der eigenständigen, hierauf zugeschnittenen Wertvorschrift des § 51 Abs. 1 GNotKG. Hiernach ist als Wert des Vorkaufsrechts der halbe Wert des Gegenstandes anzunehmen, auf den sich das Recht bezieht. Nachdem sich die beiden Erwerber des Grundstücks als Miteigentümer gegenseitig Vorkaufsrechte an dem jeweils anderen Miteigentumsanteil einräumten, ist insoweit gemäß § 97 Abs. 3 GNotKG von nur einer Rechtseinräumung auszugehen. Der Wert des Vorkaufsrechts beträgt unter Zugrundelegung des Gesamtkaufpreises von € 925.000,00 daher € 231.250,00, wie vom Antragsgegner in seinen Rechnungen zugrunde gelegt. Da es sich bei der wechselseitigen Einräumung der Vorkaufsrechte wiederum unzweifelhaft um eine vertragliche Gestaltung handelt, die beurkundet wurde, ist für die Kostenbewertung von der KV-Nr. 21100 auszugehen. Danach ist zwingend bei einem beurkundeten Vertrag ein Gebührensatz von 2,0 zugrunde zu legen. b) Der Antragsgegner ging auch bei der Kostenberechnung für den beurkundeten Kaufvertrag zu Recht von einem Gebührensatz von 2,0 aus. Dieser Gebührensatz ist für vollzogene Beurkundungen nach KV-Nr. 21100 zwingend vorgesehen. Insoweit hat der Notar keinen Ermessensspielraum. Es kommt auch nicht darauf an, ob dem Notar ein großer oder ein geringer Aufwand bei der Beurkundung entstanden ist. Diesbezüglich verkennen die Antragsteller, dass die zu erhebenden Notargebühren keine Aufwands-, sondern Wertgebühren sind (§ 34 GNotKG). Das bedeutet, dass die Wertfestsetzung durch den beurkundenden Notar alleine orientiert ist an dem Gebührentatbestand für den jeweiligen Beurkundungsvorgang. Der Notar ist auch nicht berechtigt, aus welchen Gründen auch immer, den Antragstellern gebührenrechtlich entgegenzukommen. Für den Notar besteht die gesetzliche Pflicht zur Erhebung der nach einem kostenrechtlichen Gebührentatbestand angefallenen Gebühren (§ 17 Abs. 1 BNotO). Es ist ihm auch gesetzlich verwehrt, Gebührenvereinbarungen abzuschließen (§ 125 GNotKG). 2. Rechnungen Nr. 3301/2021, 3302/2021 und 3303/2021: Der Antragsgegner ging zu Recht bei der Abrechnung des Entwurfs einer Teilungserklärung gemäß § 3 WEG von einem Gebührensatz von 2,0 aus. Der Antragsgegner wurde unstreitig von Antragstellerseite beauftragt, den Entwurf einer Teilungserklärung gemäß § 3 WEG zu erstellen und zu übersenden. Er hatte ausweislich des in der vorgelegten Handakte enthaltenen Entwurfs einen vollständigen Entwurf gefertigt. Unstreitig kam es aus internen Gründen der Antragsteller nicht zu einer Beurkundung. Trotz der nicht erfolgten Beurkundung des übersandten Entwurfs war der Antragsgegner jedoch berechtigt, einen Gebührensatz von 2,0 in Ansatz zu bringen. Zwar handelt es sich bei der insoweit einschlägigen Gebühr gemäß KV-Nr. 21302 im Grundsatz um eine Rahmengebühr im Sinne von § 92 Abs. 1 GNotKG. Der Satz von 2,0 ist rechtlich aber nicht zu beanstanden, da im vorliegenden Fall das Ermessen des Antragsgegners gemäß § 92 Abs. 2 GNotKG auf Null geschrumpft war, weil der Notar den Antragstellern einen vollständigen Entwurf im Sinne des Gesetzes übersandt hatte. Da der Notar in diesem Fall kein Wahlrecht und kein Ermessen hatte, musste er den Satz von 2,0 zugrunde legen. Der vom Antragsgegner gefertigte Entwurf ist als vollständig im Sinne des Gesetzes anzusehen. Dies ist dann der Fall, wenn er die Durchführung eines Beurkundungstermins ermöglichte, selbst wenn im Termin noch Änderungen und Ergänzungen anzubringen gewesen wären. Abzustellen ist darauf, dass der Entwurf in vorlesungsfähiger Form vorliegt, die wesentlichen Bestandteile des vorgesehenen Rechtsgeschäfts beinhaltet und die von Auftraggeberseite gegebenen Informationen Berücksichtigung und Verwendung gefunden haben (vergleiche OLG Naumburg, Beschluss vom 02.02.2016 - 2 B 1/16 - juris, Rn. 11; LG Düsseldorf, Beschluss vom 24.05.2017 - 25 T 250/16 - BeckRS 2017, 116.677, Rn. 25, 26; Bormann/Diehn/Sommerfeldt, a.a.O., Rn. 18 zu § 92). In diesem Sinn war der vom Antragsgegner übersandte Entwurf vollständig. Dies ergibt sich zum einen aus der eigenen Prüfung des Gerichts durch Inaugenscheinnahme des in der Nebenakte des Notars befindlichen Entwurfs. Darüber hinaus wurde die Vollständigkeit des Entwurfs von der Antragstellerseite auch nicht bezweifelt. Auch hier kommt es nicht auf den Aufwand des Notars an. Der Notar darf hier ebenfalls keine Gebührenvereinbarungen treffen. Auf die vorstehenden Ausführungen unter 1. wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Die weiteren Positionen der streitgegenständlichen Rechnungen wurden von Antragstellerseite nicht angegriffen. Es liegen auch keine ersichtlichen Fehler vor. Soweit bei den Rechnungen für den Entwurf der Teilungserklärung gemäß § 3 WEG die eigentlich nach § 19 Abs. 3 GNotKG anzugebenden Wertvorschriften fehlen, kommt es hierauf nicht an, da es sich lediglich um eine Sollvorschrift handelt, die nicht zur Unwirksamkeit der Kostenberechnung führt. Der Antrag der Antragsteller auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG musste somit im Ergebnis ohne Erfolg bleiben. Die Gerichtsgebührenfreiheit ergibt sich aus dem Fehlen eines Gebührentatbestandes im Kostenverzeichnis zum GNotKG (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, a.a.O., Rn. 74 zu § 127). Die Entscheidung über die Tragung der gerichtlichen Auslagen beruht auf § 22 Abs. 1 GNotKG (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, a.a.O., Rn. 74 a zu § 127).