23 O 18/20

Keine Mietminderung wegen pandemiebedingter Schließung ohne konkreten Mangel oder Nachweis unzumutbarer Härte • Eine auf pandemiebedingten Hoheitsmaßnahmen beruhende vorübergehende Schließung eines Gewerbemietobjekts begründet keinen Mangel i.S.v. § 536 BGB, wenn die Einschränkung nicht auf der konkreten Beschaffenheit, Lage oder dem Zustand der Mietsache beruht. • Nach Art. 240 § 7 EGBGB wird für gewerbliche Mieträume bei pandemiebedingten staatlichen Nutzungsbeschränkungen vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB schwerwiegend verändert hat; diese Vermutung betrifft jedoch nur das Vorliegen der Veränderung und enthebt den Mieter nicht von der Darlegung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung. • Zur Geltendmachung einer Mietanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit; pauschale Angaben zu Umsatz- oder Gewinnrückgängen genügen nicht. • Ist die Mietsache überlassen und nicht dauerhaft unbrauchbar oder zerstört, greifen die Unmöglichkeitsregeln des § 275 BGB/§ 326 BGB nicht zugunsten des Mieters; stattdessen verdrängt das Gewährleistungsrecht (§§ 536 ff. BGB) die Anwendung der Unmöglichkeitsvorschriften. Die Klägerin vermietete an die Beklagte Geschäftsflächen in Warendorf (1.441,63 m²) zum Betrieb eines Textil-Einzelhandels. Die Parteien schlossen einen gewerblichen Mietvertrag mit monatlicher Gesamtmiete von 29.348,31 €; Zahlung war jeweils bis zum dritten Werktag fällig. Aufgrund der Covid-19-Verordnungen war das Geschäft vom 19.03.2020 bis 19.04.2020 geschlossen; danach durfte die Beklagte erst teilweise (800 m²) und ab 11.05.2020 vollständig öffnen, jedoch unter weiteren Nutzungsbeschränkungen. Die Beklagte zahlte die Aprilmiete 2020 nicht und berief sich auf Mietminderung, Unmöglichkeit und Wegfall der Geschäftsgrundlage (§§ 536, 275, 313 BGB). Die Klägerin klagte auf Zahlung der Miete nebst Zinsen sowie Mahnkosten und behauptete, die Mietsache sei vertragsgemäß überlassen worden und die Coronamaßnahmen begründeten keinen Mangel. • Die Klage war im Urkundsprozess zulässig; der Mietvertrag begründet die Zahlungsansprüche (§ 535 Abs. 2 BGB). • Zur Frage der Minderung (§ 536 BGB): Hoheitliche Schließungs- und Nutzungsbeschränkungen sind nur dann Mängel der Mietsache, wenn sie in unmittelbarem Zusammenhang mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache stehen; hier beruhen die Maßnahmen auf der Nutzungsart (Publikumsverkehr) und nicht auf der Beschaffenheit des Objekts, daher liegt kein Mangel vor. • Es fehlt an einer Zusicherung der dauernden Nutzbarkeit im Pandemiefall; der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche oder konkludente Garantie, Pandemien oder staatliche Nutzungsverbote auszuschließen. • Die Gewährleistungsregelungen der §§ 536 ff. BGB verdrängen die Anwendbarkeit der Unmöglichkeitsregeln (§§ 275, 326 BGB), solange die Mietsache nicht dauerhaft zerstört ist; daher scheidet ein Befreiungstatbestand nach § 326 BGB aus. • Bezüglich § 313 BGB gilt: Art. 240 § 7 EGBGB begründet eine Vermutung, dass sich die Geschäftsgrundlage bei pandemiebedingten Nutzungsbeschränkungen schwerwiegend verändert hat, diese Vermutung betrifft jedoch nur die Feststellung der Veränderung, nicht die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung. • Die Beklagte hat die für den Anspruch nach § 313 BGB erforderliche Unzumutbarkeit nicht substantiiert dargelegt. Pauschale Behauptungen über Umsatzeinbußen genügen nicht; es fehlten konkrete Zahlen zu Umsatz, Gewinn, Ausgleich durch Online-Verkäufe, Kurzarbeitergeld-Effekten und zur Entwicklung in Vergleichszeiträumen, sodass die notwendige Interessenabwägung zu ihren Gunsten nicht gelingt. • Die Klägerin hat ferner bewiesen, dass sie die Mietsache überlassen hat und der Fälligkeitszeitpunkt vorlag; daher sind Verzugszinsen nach §§ 286, 288 BGB sowie Mahnkosten begründet. Die Klage ist erfolgreich. Die Beklagte ist zur Zahlung der Aprilmiete 2020 in Höhe von 29.348,31 € sowie Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.04.2020 und zur Zahlung von 40,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.06.2020 verurteilt. Das Gericht verneinte Minderung nach § 536 BGB, Unmöglichkeit nach § 275/§ 326 BGB und eine Anpassung nach § 313 BGB, weil die Schließungsanordnungen nicht auf der spezifischen Beschaffenheit der Mietsache beruhten und die Beklagte die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Leistung nicht hinreichend belegt hat. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei die Beklagte Vollstreckungsmaßnahmen gegen Sicherheitsleistung abwenden kann.