6 S 26/05

Teilweise stattgebende Berufung wegen unvollständiger Nebenkostenabrechnungen und berechtigter Mietforderung • Vermieter kann Nebenkosten für mehrere Gebäude nur umlegen, wenn diese eine wirtschaftliche Einheit bilden. • Abrechnungen sind unzulässig, wenn für einzelne Kostenarten keine nachvollziehbaren, hausbezogenen Werte ermittelt sind. • Eine Zustimmung des Mietervereins zu einer Mieterhöhung ist wirksam, wenn der Vermieter wusste, dass der Verein bevollmächtigt war. • Mietminderungen sind nur in der substantiierten und bezifferten Höhe zu berücksichtigen. • Fehlerhafte förmliche Verkündung im schriftlichen Verfahren macht das Urteil nicht unwirksam, wenn es den Parteien formell zugestellt wurde. Der Kläger forderte Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen für zwei Wohnungen und rückständige Miete; die Beklagten bestritten Fälligkeit der Abrechnungen und rügten Mietmängel zur Minderung. Streitgegenstand waren insbesondere Wasser-/Schmutzwasserkosten, Grundsteuer, Müll- und Hausmeisterkosten sowie Versicherungsanteile und die Wirksamkeit einer Mieterhöhung ab 01.04.2004. Das Amtsgericht gab der Klage statt; die Beklagten legten Berufung ein. Im Berufungsverfahren beanstandete das Gericht die Nachvollziehbarkeit einzelner Nebenkostenpositionen und Überschneidungen in den Abrechnungen mehrerer Häuser. Außerdem prüfte das Gericht die Wirksamkeit der Zustimmung des Mietervereins zur Mieterhöhung und die behaupteten Mietminderungsansprüche wegen verschiedener Mängel. Die Parteien legten Vorträge und Akten vor, aus denen sich zum Teil Zahl- und Guthabenstände ergaben. Das Landgericht änderte das angefochtene Urteil insoweit ab, dass nur ein Teilbetrag zugesprochen wurde. • Formfehler der Verkündung im schriftlichen Verfahren berührt die Wirksamkeit des Urteils nicht, wenn es den Parteien formell zugestellt wurde. • Nebenkostenabrechnungen müssen konkrete, auf das jeweilige Haus bezogene Werte enthalten; bei Zusammenfassung mehrerer Gebäude darf nur abgerechnet werden, wenn diese eine wirtschaftliche Einheit nach § 2 Abs. 2 II. BV bilden (einheitliche Verwaltung, örtlicher Zusammenhang, vergleichbarer Wohnwert). • Bei Abweichungen zwischen Zwischenzähler und Hauptzähler von etwa 20 % ist nur der tatsächliche Kubikmeterpreis zugrunde zu legen; nicht nachvollziehbare Wasser-/Schmutzwasserkosten sind daher nicht fällig. • Überschneidungen in Abrechnungen verschiedener Häuser führen zur Unfälligkeit betroffener Positionen. • Nicht beanstandete Positionen wie anteilige Grundsteuer können trotz fehlender Einheitswertakte aufgrund unbestrittener Parteiangaben beibehalten werden. • Versicherungsanteile und Hausmeister-/Müllkosten sind nicht in Rechnung zu stellen, soweit deren konkrete Aufteilung nicht dargelegt ist; der Vermieter hat die kleinstmögliche Abrechnungseinheit zu beachten. • Die Zustimmung des Mietervereins zur Mieterhöhung ist wirksam, weil der Kläger wusste, dass der Verein bevollmächtigt war; daher ist die erhöhte Mietforderung ab 01.04.2004 durchsetzbar. • Mietminderungen sind nur in der konkret bezifferten und belegten Höhe anzuerkennen (hier: Januar-Februar zusammen 193,93 €; März 51,85 €), weitere behauptete Mängel sind nicht substantiiert und führen nicht zur Minderung. • Berechnung der fälligen Miete: Warmmieten April–Juli abzüglich Guthaben und bereits geleisteter Zahlungen ergibt eine Forderung von 413,80 €; Zinsen nach § 288 ff. BGB. • Kosten- und vorläufige Vollstreckungsentscheidungen stützen sich auf §§ 92, 708 Nr.10 ZPO; Revision wird nach § 543 II ZPO nicht zugelassen. Die Berufung der Beklagten ist nur teilweise begründet. Der Kläger erhält insgesamt 413,80 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 05.07.2004; im Übrigen wird die Klage abgewiesen, weil mehrere Nebenkostenpositionen nicht fällig oder nicht nachvollziehbar abgerechnet wurden. Entscheidungsrelevant war, dass Abrechnungen für mehrere Gebäude nur dann zusammengefasst und umgelegt werden dürfen, wenn eine wirtschaftliche Einheit gegeben ist und die einzelnen Kostenpositionen hausbezogen und nachvollziehbar ausgewiesen sind. Die vom Mieterverein erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung ist wirksam, sodass die vereinbarte erhöhte Miete ab 01.04.2004 zu zahlen ist, abzüglich der konkret nachgewiesenen Mietminderungen. Die Kosten des Rechtsstreits werden anteilig verteilt; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wird nicht zugelassen.