11 S 9/11

Angemessene Verlängerung der Verwalterbestellung und fehlendes Feststellungsinteresse der Miteigentümer • Ein vorzeitig verlängerter Verwalterbestellung bedarf nur dann der Nichtigkeit nach § 26 Abs.2 WEG, wenn dadurch die durch § 26 Abs.1 S.2 WEG vorgesehene Bindungsbegrenzung über fünf Jahre unterlaufen wird. • Bestimmungen in der Teilungserklärung, die die zulässige Höchstdauer der Verwalterbestellung unterschreiten, sind nach § 26 Abs.1 S.5 WEG und § 134 BGB nichtig. • Ein einzelner Wohnungseigentümer hat grundsätzlich kein eigenes Feststellungsinteresse bezüglich der vertraglichen Pflichten des Verwalters gegenüber der Eigentümergemeinschaft; durchsetzbar sind diese Pflichten primär durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. • Die Prüfung, ob ein Verwalterpflichtverstoß vorliegt und ob Tagesordnungspunkte aufzunehmen sind, erfordert eine Einzelfallprüfung; eine allgemeine Feststellungspflicht besteht nicht. • Bei Streitwert- und Kostenentscheidung ist zu berücksichtigen, wenn eine Partei erst in der Berufungsinstanz in die Prozessrolle wechselt. Die Kläger (zwei Wohnungseigentümer) wendeten sich gegen Entscheidungen der Eigentümerversammlung vom 22.04.2010, mit denen die Bestellung des Verwalters bis 30.06.2013 verlängert und weitere Verwalterhandlungen bestätigt worden waren. Sie beantragten zuletzt festzustellen und hilfsweise durch Urteil anzuordnen, dass die Verwalterin bestimmte Pflichten zu erfüllen habe, insbesondere keine ausgeschlossenen Firmen zu beauftragen, Wirtschaftsplan rechtzeitig vorzulegen, Anträge auf Tagesordnung zu nehmen, Tagesordnungspunkte vollständig zu behandeln und keine eigenmächtige Beseitigung von Gemeinschaftsgegenständen vorzunehmen. Die Beklagte zu 1) (Verwalterin) focht das erstinstanzliche Urteil an und machte geltend, der Beschluss sei wirksam. Die Beklagte zu 3) trat in der Berufungsinstanz der Klage teilweise bei. Die Vorwürfe der Kläger betrafen unter anderem die Beauftragung einer bestimmten Firma, das Nichtvorlegen des Wirtschaftsplans 2010 und die Ablehnung von Tagesordnungspunkten. • Erfolg der Berufung der Beklagten zu 1): Der Beschluss zur Verlängerung der Bestellung bis 30.06.2013 verstößt nicht gegen § 26 WEG, da die frühzeitige Verlängerung nur dann unzulässig ist, wenn dadurch die gesetzliche Begrenzung der Bindung über fünf Jahre unterlaufen wird; hier wurde diese Grenze nicht überschritten. • Bestimmungen der Teilungserklärung, die eine feste, kürzere Bestellungsdauer vorsehen, sind gemäß §§ 26 Abs.1 S.5 WEG, 134 BGB nichtig, weil sie die freie Auswahl des Verwalters unzulässig einengen. • Die Beschlussfassung entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs.3,4 WEG; aus den vorgebrachten Vorwürfen ergibt sich keine so gravierende Pflichtverletzung des Verwalters, dass dessen Wiederbestellung unvertretbar wäre. • Zum Wirtschaftsplan: Ein bis zur nächsten Beschlussfassung geltender Wirtschaftsplan ist nicht ohne Weiteres Pflichtverletzung, wenn keine wesentlichen Umstände eine Anpassung der Vorauszahlungen erforderlich machen. • Zur Aufnahme von Tagesordnungspunkten: Der Verwalter muss nur solche Anträge zur ETV aufnehmen, deren Behandlung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht; er hat eine Prüfpflicht, und Themengleichheit kann zur Zusammenfassung unter bestehenden Punkten führen. • Feststellungsanträge der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter sind überwiegend unbeachtlich: Das Verwalterverhältnis und die meisten Pflichten bestehen primär gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sodass den einzelnen Eigentümern für allgemeine Feststellungen regelmäßig das aktuelle Rechtschutzinteresse fehlt. • Schadensersatz- und allgemeine Feststellungsanträge sind subsidiär und erfordern ein besonderes Interesse; hier fehlt ein solches, weil die Eigentümergemeinschaft über Durchsetzung und Verfolgung zu entscheiden hat. • Kosten- und Streitwertentscheidungen wurden unter Berücksichtigung des späteren Parteiwechsels der Beklagten zu 3) getroffen. Die Klage wird abgewiesen; die Berufung der Beklagten zu 1) hat in der Sache Erfolg, die Berufungen der Kläger werden zurückgewiesen. Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung zur Verlängerung der Verwalterbestellung bis 30.06.2013 ist zulässig, weil dadurch die gesetzliche Beschränkung der Bindung über fünf Jahre nicht unterlaufen wird und keine groben Pflichtverletzungen des Verwalters festgestellt wurden. Feststellungsanträge der einzelnen Wohnungseigentümer zu den behaupteten Verwalterpflichten sind mangels eigenem Rechtsschutzinteresse und wegen der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft unbegründet. Die Kostenentscheidung folgt daraus; der Streitwert der Berufung wird festgesetzt.