331 O 137/16

Leitsatz: 1. Die Niederlegung mehrerer selbstständiger Verträge - seien es solche zwischen denselben, seien es solche zwischen unterschiedlichen Beteiligten - in verschiedenen Urkunden begründet die tatsächliche Vermutung, dass die Verträge nicht in einem so engen rechtlichen Zusammenhang stehen sollen, dass sie ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden (Anschluss BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78 und BGH, Urteil vom 24. Oktober 2006 - XI ZR 216/05).(Rn.57) 2. Die Nichterfüllung oder die verzögerte Erfüllung unter Berufung auf ein nicht gegebenes Rücktrittsrecht durch eine Vertragspartei ist eine Pflichtverletzung (Anschluss BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08).(Rn.72) 3. Der (zeitweise) Verlust des Wohngebrauchs kann einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellen. Eine Nutzungsausfallentschädigung kommt insbesondere in Betracht, wenn dem Geschädigten aufgrund des Verzuges - hier mit einer Vertragsumsetzung - lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem entzogenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt. Der Geschädigte ist in seiner zentralen Lebensführung in diesem Sinne fühlbar beeinträchtigt, soweit er nur minderwertigen Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung (Anschluss BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 172/13).(Rn.75) 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 182.332,48 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.03.2016 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 3.006,41 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.03.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 46%, die Beklagte 54 %. 4. Das Urteil ist für die Parteien gegen Sicherheitsleistung von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz aufgrund einer Pflichtverletzung der Beklagten zu, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Der Kaufvertrag ist weder nichtig, noch ist die Beklagte wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten. Das Gericht folgt soweit den überzeugenden und gut nachvollziehbaren Ausführungen des Landgerichts Hamburg in dem Urteil vom 10.07.2014 und den Ausführungen des Hanseatischen OLG in dem Urteil vom 11.08.2015. Das Hanseatische OLG hat insoweit zutreffend und nachvollziehbar festgestellt: „Der Kaufvertrag ist nicht nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Es bedurfte nicht der Aufnahme von Regelungen über den Mietvertrag mit der M. t. H. GmbH in den Kaufvertrag, weil diese Regelungen nicht Bestandteil des Kaufvertrages waren. Über die Behauptung der Beklagten, es sei zwischen den Vertragschließenden vereinbart worden, dass Kaufvertrag und Mietvertrag eine Einheit bilden, hat das Landgericht Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen N. und M. und der Zeugin von K.- S3, und die Beweiswürdigung, wonach sich aus diesen Aussagen eine entsprechende Vereinbarung nicht ergäbe, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere hat das Landgericht zutreffend die Beklagte als beweisbelastet angesehen, denn es geht nicht um die Frage, ob bei einem gewollt einheitlichen Geschäft das Unterlassen der Beurkundung eines Teils des Geschäfts entgegen der Regel der Regel des § 139 BGB ausnahmsweise nicht zur Gesamtnichtigkeit des gesamten Geschäfts führt, sondern um die dieser vorgelagerten Frage, ob überhaupt ein einheitliches Geschäft gewollt war. Auch aus sonstigen Indizien lässt sich nicht herleiten, dass ausnahmsweise eine Verbindung der unabhängig voneinander geschlossenen Verträge zu einem einheitlichen Vertrag gewollt gewesen ist. Die Beklagte mag Recht damit haben, dass für die M. t. H. GmbH ein großes und dem Kläger erkennbares Interesse daran bestand, Räume in dem Kaufobjekt weiterhin als Mieter nutzen zu können, was im Übrigen dadurch zum Ausdruck kommt, dass der Kläger und die M. t. H. GmbH noch am Tag des Abschlusses des Kaufvertrages einen Mietvertrag über Räume in dem Gebäude geschlossen haben (Anlage B1). Die Niederlegung mehrerer selbstständiger Verträge seien es solche zwischen denselben, seien es solche zwischen unterschiedlichen Beteiligten (BGH Urteil vom 06.12.1979, Az.: VII. ZR 313/78, BGH Z 76, S. 43 ff.) in verschiedenen Urkunden begründet indessen die tatsächliche Vermutung, dass die Verträge nicht in einem so engen rechtlichen Zusammenhang stehen sollen, dass sie ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden (BGH, a.a.O. S. 48 f.; Urteil vom 24.10.2006, Az.: XI ZR 216/05, NJW RR 2007, S. 395, 396 jeweils mit weiteren Nachweisen). Diese Vermutung ist auch dann nicht erschüttert, wenn der Vortrag der Beklagten zugrunde gelegt wird, wonach erst während der Beurteilung des Kaufvertrages die Entscheidung getroffen worden ist, den Mietvertrag mit zu beurkunden. Selbst dann, wenn das der Fall gewesen sein sollte, hätten die Beklagten eben dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die Verträge nicht in einer solchen Weise als miteinander verzahnt angesehen haben, dass sie eine Einheit bilden sollen. Auch sonst sind keine tragfähigen Indizien vorhanden, die auf eine gewollte Einheit der Geschäfte hindeuten würden. Die tatsächliche Abhängigkeit des einen Geschäfts von dem anderen spricht hier: der Umstand, dass der Kläger den Gebrauch der Mietsache erst nach Vollzug des Kaufvertrages würde gewähren können, reicht dafür ebenso wenig aus, wie ein hier dadurch, dass der Kläger Einnahmen aus der Vermietung zur Finanzierung des Kaufpreises hätte nützen können, möglicherweise gegebener wirtschaftlicher Zusammenhang der Verträge (Urteil vom 24.10.2006, Az.: XI ZR 216/05, NJW RR 2007, S. 395 ff. 396). Der hier gegebene Fall unterscheidet sich auch deutlich von dem von der Beklagten in Bezug genommenen Fall des OLG München. Dort ging es darum, dass der Käufer der Immobilie sich deren Besitz schon im Zeitraum vor der Besitzeinräumung aufgrund des Kaufvertrages durch einen Mietvertrag sichern wollte, sodass als einheitliches Geschäft ein Kaufvertrag mit zwar hinausgeschobenem Eigentumserwerb aber sofortiger Besitzeinräumung gewollt war. Um derartiges geht es hier nicht. Die Beklagte ist auch nicht wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten. Die Voraussetzungen, unter denen nach § 323 BGB ein Rücktritt vom Vertrag erfolgen könnte, lagen und liegen nicht vor, weil der Kläger nicht gehalten war oder ist, die erste Kaufpreisrate von € 120.000,-- wie von dieser gefordert, an die Beklagte auszuzahlen; denn eine solche Auszahlung ist nicht vertragsgemäß, weil der Kaufvertrag eine abweichende Vereinbarung enthält. Der Kaufvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen: In § 2: Der Kaufpreis beträgt € 2.340.000,--. Der Kaufpreis ist wie folgt zu zahlen: 1: der für Einbau Küche, Bibliothek und Bad-Accessoires zu entrichtende Kaufpreisanteil in Höhe von € 120.000,-- zahlt der Käufer, nachdem der Notar mitgeteilt hat, dass er die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt eingereicht hat. 2: der Restkaufpreis ist fällig am 28.06.2013, jedoch nicht vor Ablauf von sieben Tagen nach der schriftlichen Mitteilung des Notars, dass folgende Voraussetzungen vorliegen. 3: bei Fälligkeit hat der Käufer aus dem Kaufpreis zunächst die nicht übernommenen Belastungen abzulösen und den Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen auf dessen Konto bei der O. M. S1 B., Az.: (BLZ...). Konto-Inhaber: E. L., mit der Kontonummer: .... 4: zur Sicherung des Verkäufers wird der Notar angewiesen, die Umschreibungsunterlagen dem Grundbuch erst vorzulegen, wenn die etwa abzulösenden Gläubiger und der Verkäufer ihm schriftlich mitgeteilt haben oder ihm gleichwertig nachgewiesen ist, dass der Kaufpreis vertragsgemäß gezahlt werde. 5: ... 6: zahlt der Verkäufer nicht binnen in Absatz 2 genannten Frist, nachdem er die Fälligkeitsmitteilung des Notars erhalten hat, termingemäß und vertragsgemäß verfügbar, gerät er ohne Weiteres in Verzug. Der Beklagten ist zuzugeben, dass bei einer ersten Lektüre des Vertragstextes der Eindruck entstehen könnte, dass die erste Kaufpreisrate von € 120.000,-- an die Beklagte auszuzahlen sei. Das Landgericht ist indessen zu dem Ergebnis gekommen, dass der Kläger nicht verpflichtet war, der unter Rücktrittsandrohung erfolgenden Aufforderung der Beklagten vom 18.04.2013, die Kaufpreisrate vom 26.04.2013 zu zahlen (Anlage B7), nachzukommen, ud dass es keine Vertragsverletzung darstellt, dass er sich in dem folgenden Schriftverkehr (Anlage K5 bis Anlage K10) auf den Standpunkt gestellt hat, dass auch die erste Kaufpreisrate zunächst für die Ablösung nicht übernommener Belastungen verwendet sei. Die Fälligkeit des Kaufpreises ist zwar in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages geregelt und dort sind hinsichtlich eines Kaufpreisanteils in Höhe von € 120.000,-- und dem Restkaufpreis unterschiedliche Regelungen getroffen worden, nach denen die erst Kaufpreisrate alsbald fällig werden sollte. Was indessen bei Fälligkeit des jeweiligen Kaufpreisanteils zu geschehen habe, ist näher in § 3 des Kaufvertrages bestimmt, indem zwischen dem Kaufpreisteilen nicht unterschieden wird. Dort ist vielmehr vereinbart, dass der Käufer aus dem Kaufpreis zunächst die nicht übernommenen Belastungen abzulösen und nur den verbleibenden Restbetrag an den Verkäufer auszuzahlen habe. Der Wortlaut dieser Vereinbarung geht eindeutig dahin, dass auch der erste Kaufpreisteil von € 120.000,-- dazu zu verwenden war, die Belastungen abzulösen. Auch bei weiterer Anwendung der gesetzlichen Auslegungskriterien der §§ 133, 157 BGB ergibt sich kein abweichendes Verständnis dieser Vereinbarung. Der Vertreter der Beklagten mag angesichts des Umstandes, dass er bereits einen Kredit aufgenommen hatte und deshalb dringend einer Zahlung bedurfte, ein starkes Interesse daran gehabt haben, den Betrag von € 120.000,-- alsbald zu seiner freien Verfügung zu erhalten. Dieses Interesse hat aber in der vertraglichen Regelung keinen Niederschlag gefunden. Eine Gesamtschau der Interessen der Vertragsschließenden ergibt vielmehr, dass eine Auszahlung zur freier Verfügung schon nach der Eintragung nur der Vormerkung den Ausgleich der Beteiligten in eine Schieflage gebracht hätte; denn eine solche Auszahlung würde erfolgen, ohne dass der Verkäufer bei einem Scheitern des Vertrages gesichert wäre, indem die Gefahr bestünde, dass das Geld von Verkäuferseite erbracht wird und bei einer eventuellen Rückabwicklung des Vertrages nicht zur Rückzahlung bereit stünde, ohne dass die Käuferseite insoweit über eine Sicherung verfügte. Die Vereinbarung einer solchen ungesicherten Vorauszahlung eines Teilbetrages ist nicht ausgeschlossen, wenn die Parteien so etwas wirklich wollen, wäre so etwas gewollt gewesen, hätte so ein Wille aber hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen müssen. Das ist aber angesichts der gerade zu gegenteiligen Vereinbarung in § 2 Abs. 3 des Vertrages nicht der Fall. Da die Beklagte sich beharrlich geweigert hat, daran mitzuwirken, dass auch der erste Kaufpreisteil zur Ablösung der Belastungen verwendet werden kann, schuldete der Kläger auch in der Folgezeit nicht die Zahlung dieses Kaufpreises.“ Die Beklagte hat sich mithin unberechtigt der Vertragsumsetzung widersetzt. Die Nichterfüllung oder die verzögerte Erfüllung unter Berufung auf ein nicht gegebenes Rücktrittsrecht durch eine Vertragspartei ist eine Pflichtverletzung (BGH, Urteil vom 16.01.2009, NJW 2009, S. 1232 ff.). Dass die Beklagte diese zu vertreten hat, wird aufgrund der Regelung in § 280 Abs. 2 S. 1 BGB vermutet. Der Schadensanspruch des Klägers umfasst folgende Positionen: 1) Dem Kläger steht für den Zeitraum in dem er die gekaufte Wohnung am M. Weg... nicht nutzen konnte eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von € 82.008,76 zu. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass der zeitweise Verlust des Wohngebrauchs ein ersatzfähiger Vermögensschaden sein kann (vgl. BGH NJW 2014, 1374; Palandt BGB 78. Aufl., § 249 Rdnr.: 49 mit weiteren Nachweisen). Ein Vermögensschaden ist dann anzunehmen, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung vorenthalten wird, auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BGH NJW 2014, 1374). Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, wenn der Nutzungsausfall zu einer (fühlbaren) Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat (vgl. BGH Urteil vom 08.05.2014; VII. ZR 199). Eine Nutzungsausfallentschädigung kann nicht versagt werden, wenn dem Geschädigten aufgrund des Verzuges lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem entzogenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2014, VII. ZR 172/13; BGH Z 98, 212; OLG Koblenz, NJW 1989, 1808). Der Geschädigte ist in seiner zentralen Lebensführung fühlbar beeinträchtigt, wenn er nur minderwertigen Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung (BGH Urteil vom 20.02.2014, VII. ZR 172/13 zitiert nach juris). Dem Kläger stand mit der Wohnung T. Weg kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung. Der Wohnraum vom T. Weg betrug 120 qm² während der Wohnraum am M. Weg ca. 226 qm² betrug und daher deutlich größer gewesen ist. Hinzu kommt, dass die Wohnung am T. Weg nur möbliert zur Verfügung stand, der Kläger und seine Familie daher über einen längeren Zeitraum die eigene Möblierung nicht nutzen konnten. Bei der Höhe des Anspruchs ist zunächst von dem Wert, dem der Verkehr dem Eigengebrauch beimißt, auszugehen. Ist die Nutzungsentschädigung höher als die für die Ersatzsache gezahlte Miete, kann der Geschädigte die Differenz beanspruchen (vgl. BGH, Z 98, 2012; OLG Koblenz NJW 98, 1808). Der Nutzungswert der Wohnung im M. Weg... beläuft sich nach den Feststellungen des Sachverständigen Hans D. N1 über den streitgegenständlichen Zeitraum auf € 158.340,26 (30 x € 5.272,--, € für Juli 2013 bis Ende Dezember 2015 zuzüglich € 5.272,-- / 31 / 4 für die 4 Tage im Januar 2016). Nach Abzug der Miete für die Ersatzwohnung im entsprechenden Zeitraum ergibt sich ein verbleibender Schadensposten für den entgangenen Nutzungswert in Höhe von € 158.840,26 minus € 76.831,50 = € 82.008,76. 2) Kosten für eine möglicherweise Ersatzunterbringung des Kindermädchens in Höhe von € 8.100,-- kann der Kläger insoweit nicht beanspruchen, da ein solcher Betrag durch den Nutzungswert mit abgegolten wäre. 3) Möbeleinlagerung: Die Beklagte ist verpflichtet, dem Kläger die Kosten für die Einlagerung der Möbel in Höhe von € 11.422,-- zu erstatten. Der Zeuge J. hat die Angaben des Klägers bestätigt. Der Zeuge J. hat bekundet, dass er die Kontoauszüge aus der Buchhaltung herausgesucht habe und hierbei festgestellt habe, dass es fortlaufend Lagerrechnungen betreffend den Kläger gegeben habe. Der Zeuge bekundete insoweit, er habe in seinen Unterlagen acht Lagerrechnungen, jeweils immer über ein Quartal für zwei Container in Höhe eines Betrages von € 1.071,-- gefunden sowie eine Rechnung über einen Betrag von € 714,--. Der Zeuge J. bekundete dann weiter, dass diese Rechnungen auch von dem Kläger bezahlt worden sind. Der Zeuge J. bekundete weiter, dass er in den Unterlagen auch eine Umzugsrechnung betreffend den Kläger über einen Betrag von € 5.478,82 in den Unterlagen gefunden habe und auch diese Rechnung von dem Beklagten bezahlt worden ist. Auch die Umzugskosten in Höhe von € 5.478,82 sind von der Beklagten zu erstatten. 4) Die Kosten in Höhe von € 6.250,--, welche für die Auflösung des ersten Darlehensvertrages des Klägers entstanden sind, sind ebenfalls von der Beklagten zu erstatten. Bei pflichtgemäßer Durchführung des Kaufvertrages hätte der Kläger den zur Finanzierung des Kaufs abgeschlossenen Darlehensvertrag nicht auflösen müssen. Ausweislich der Anlage K35 sind dem Kläger für die Nichtabnahme des Darlehens und die Auflösung des Vertrages Kosten in Höhe von € 6.250,-- in Rechnung gestellt worden (Anlage K35). 5) Von der Beklagten zu erstatten ist die nicht gezahlte Miete für die Büroräume. Da die Durchführung des Mietvertrages von der Beklagten verhindert worden ist, war der Kläger zur Übergabe der Mieträumlichkeiten an die B. GmbH nicht in der Lage. Die Beklagte hat insoweit nicht dargelegt, dass von Juli 2013 bis September 2015 von der B. GmbH Mieten gezahlt worden sind. Bei einer vereinbarten Miete von € 2.250,-- ergab sich insgesamt ein Anspruch des Klägers in Höhe von € 64.250,--. 6) Der Kläger kann weiter von der Beklagten € 366,80 für die im Vorprozess nicht berücksichtigten Anwaltskosten beanspruchen. 7) Schließlich kann der Kläger Rechtsanwaltskosten zur Geltendmachung der Herausgabeansprüche für die Wohnung in Höhe eines Betrages von € 12.556,10 beanspruchen. Das Entstehen einer Termingebühr ist vorliegend nicht hinreichend dargelegt, sodass sich ein zu erstattender Betrag in Höhe von € 12.556,10 ergab. Soweit der Kläger für die Ersatzwohnung T. Weg... in H. Mietzinszahlung in Höhe von € 91.800,-- als Schadensersatz beansprucht hat, ist die Klage zurückgenommen worden, Die Beklagte hat der Klagrücknahme widersprochen. Ein Anspruch auf Zahlung der behaupteten Mietzinszahlung in Höhe von € 91.800,-- besteht nicht, der Kläger hat vorliegend nicht bewiesen, dass ein Mietvertrag mit seiner Mutter, der Prinzessin zu S. Wittgenstein geschlossen worden ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Der Kläger beansprucht von der Beklagten Schadensersatz wegen schuldhafter Nichtdurchführung eines Grundstückskaufvertrages. Der Kläger und die Beklagte, letztere vertreten durch den Zeugen N., schlossen am 04.04.2013 vor dem Notar Dr. B. aus H. einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück am M. Weg... in H. (UR Nr. ...). Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude mit zwei Wohnungen und Büroräumen im Erdgeschoss. Der Zeuge N., der die Beklagte in einen das Grundstück und dem Kaufvertrag betreffenden Angelegenheiten vertreten hat, ist auch als Geschäftsführer für die M. t. H. GmbH tätig, welche die Räume in dem Kaufobjekt nutzt und diese als Mieterin des Klägers auch nach dem Verkauf weiter nutzen wollte. Der Kaufpreis sollte gemäß § 2 des Kaufvertrages in unterschiedlichen Raten gezahlt werden. Im Kaufvertrag heißt es in § 2 unter anderem: Der Kaufpreis ist wie folgt zu zahlen: a) der für Einbau Küche, Bibliothek und Bad-Accessoires zu entrichtende Kaufpreisanteil in Höhe von € 120.000,-- zahlt der Käufer, nachdem der Notar mitgeteilt hat, dass er die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt eingereicht hat. b) der Restkaufpreis ist fällig am 28.06.2013, jedoch nicht vor Ablauf von sieben Tagen nach der schriftlichen Mitteilung des Notars, dass folgende Voraussetzungen vorliegen. c) bei Fälligkeit hat der Käufer aus dem Kaufvertrag zunächst die nicht übernommenen Belastungen abzulösen und den Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen auf dessen Konto bei der O. M. S1 B. AG (BLZ: ...), Konto-Inhaber: E. L., mit der Kontonummer: .... Für den Inhalt des Kaufvertrages wird im Übrigen auf die Anlage K1 Bezug genommen. Neben dem Kaufvertrag unterzeichneten der Kläger und der Zeuge N. am selben Tag einen Mietvertrag über das Büro, der Zeuge N. handelte dabei namens und in Vollmacht der M. t. H. B. GmbH. Vereinbart wurde für das Büro mit einer Nutzfläche von 90 qm² unter anderem eine monatliche Netto-Miete von € 2.250,--. Die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages betrug mindestens zwei Jahre. Für den Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen auf die Anlage K2. Der Kläger zahlte im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrages keine der vereinbarten Kaufpreisraten, da sich die Beklagte verweigerte die Grundpfand-Gläubiger anzuweisen, mitzuteilen in welcher Höhe die Grundpfandrechte valutierten. Die Beklagte setzte dem Kläger mit E-Mail vom 18.04.2013 eine Frist zur Zahlung der Anzahlung in Höhe von € 120.000,-- an die M. t. H. B. GmbH bis zum 26.04.2013. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist erklärte sie mit Schreiben vom 09.04.2013 den Rücktritt vom Kaufvertrag unter Verweis auf die unterbliebene Teil-Kaufpreiszahlung. Die Beklagte sah sich in der Folgezeit an den Kaufvertrag nicht gebunden. Sie vertrat die Auffassung, dieser sei formnichtig, da nicht alle der Beurkundung bedürftigen Punkte beurkundet worden seien, des weiteren habe sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, weil der Kläger die erste Kaufpreisrate in Höhe von € 120.000,-- nicht wie vereinbart gezahlt hätte. Der Kläger erhob daraufhin Klage zum Landgericht Hamburg. Mit Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.07.2014, Az.: 331 O 176/13 (Anlage K10) wurde die Beklagte antragsgemäß verurteilt, die zur Durchführung des Kaufvertrages erforderlichen Willenserklärungen abzugeben und dabei insbesondere ihre Grundpfandgläubiger anzuweisen, dem Notar die für die Vertragsdurchführung erforderliche Löschungsbewilligung zu erteilen. Desweiteren wurden dem Kläger Schadensersatz in Höhe von € 13.244,46 zugesprochen. Das Urteil des Landgerichts Hamburg wurde durch Urteil des hanseatischen OLG vom 11.08.2015, Az.: 7 U 74/14 bestätigt. Am 30.11.2015 wurde der Kläger als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Kläger zahlte den Kaufpreis am 08.10.2015. Mit Anwaltsschreiben vom 08.10.2015 (Anlage K15) forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung zum 12.10.2015 auf die Wohnung zu übergeben. Mit Schreiben vom 28.10.2015 (Anlage K19) teilte die Beklagte mit, dass die Wohnung seit acht Jahren an Herrn N. vermietet sei und eine Räumungsklage ins Leere gehen würde, da sie seit Jahren nicht mehr am M. Weg... wohne. Mit Schreiben vom 23.10.2015 (Anlage K20) teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass die Bürofläche an die M. t. H. B. GmbH vermietet sei und auch die streitgegenständliche Wohnung an Herrn N. vermietet worden sei und der Beklagten eine Übergabe deshalb derzeit nicht möglich sei. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf die Anlage K20 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 27.10.2015 (Anlage K25) teilte die M. t. H. B. GmbH vertreten durch Herrn N. dem Kläger mit, dass nach Auffassung der M. t. H. GmbH der Gewerbemietvertrag mit dem Kläger nichtig sei und die Nichtigkeit der Verträge sowie der Rücktritt noch im Raume stünden. In der Folgezeit bereitete der Prozessbevollmächtigte der Kläger eine Räumungsklage vor. Die Wohnung wurde dem Kläger am 04.01.2016 und das Büro am 01.03.2016 übergeben. Der Kläger trägt vor, durch die pflichtwidrige Blockade der Vertragsdurchführung durch die Beklagte seien ihm folgende Schäden entstanden: Nachdem die kaufvertraglich vereinbarte Übergabe zum Zeitpunkt Juli 2013 gescheitert sei, habe er sich Ersatzwohnraum beschaffen müssen. Er habe einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung im T. Weg... abgeschlossen. Die dort vereinbarte Miete habe insgesamt € 2.550,-- kalt betragen, der Vertrag habe eine Laufzeit von zehn Jahren gehabt und habe nach § 6 seiner Bestimmung nach Ablauf von 36 Monaten gekündigt werden können. Die Kündigung sei auch erfolgt und der Vertrag habe am 31.07.2002(?) geendet. Die Zahlungen seien während der vorgenannten Laufzeit erbracht worden (bzw. werden) erbracht. Für den Zeitraum von 36 Monaten ergäbe sich ein von der Beklagten als Schadensersatz zu zahlender Betrag in Höhe von € 91.800,--. Dem Kläger sei auch der Nutzungswert der verkauften Wohnung am M. Weg... entgangen. Nach dem Erwerb und der Übergabe der Wohnung hätte er nicht nur keine Miete zahlen müssen, vielmehr hätte er die verkaufte Wohnung eben auch (mietfrei) nutzen können. Die verkaufte Wohnung sei ca. 226 qm² gewesen, die Wohnung im T. Weg hingegen nur 150 qm². Der Gebrauchsvorteil der Wohnung sei ein Posten, der nach § 249 BGB zu ersetzen sei. Für die Wohnung am M. Weg sei eine Nettokaltmiete von € 6.875,-- zu erzielen gewesen. Für den entgangenen Nutzungswert für die gekaufte Wohnung ergäbe sich ein Betrag von € 130.305,60. Die vom Kläger im T. Weg angemietete Wohnung sei deutlich kleiner gewesen als die verkaufte Wohnung. In der verkauften Wohnung hätte das Kindermädchen der Familie mit einziehen können. In der deutlich kleineren Wohnung im T. Weg sei dies nicht möglich gewesen. Der Kläger habe dem Kindermädchen für ihr Zimmer einen Zuschuss von € 270,-- gezahlt. Hieraus ergäbe sich ein weiterer Schaden des Klägers in Höhe von € 8.100,--. Die Wohnung am T. Weg habe er möbliert mieten müssen, der Kläger habe deshalb für die Möbel einen Lagervertrag abgeschlossen, da diese in der Ersatzwohnung keinen Platz gefunden hätten. Hierdurch seien ihm Kosten in Höhe von € 11.424,-- entstanden. Aufgrund der blockierten Vertragsdurchführung habe er zweimal umziehen müssen. Die Aufwendungen für den ersten Umzug des Klägers hätten € 5.478,22 betragen. Für den ersten aufgelösten Darlehensvertrag seien ihm Aufhebungskosten in Höhe von € 6.250,-- entstanden. Ihm sei ein weiterer Schaden dadurch entstanden, dass die Kanzlei des Unterzeichners die Rechte des Klägers im Vorprozess von Göttingen aus habe wahrnehmen müssen. Im Rahmen des Kostenausgleichs sei das gesetzliche Tage- und Abwesenheits-Geld und auch die Kosten für die Bahncard nicht ersatzfähig gewesen, dem Kläger sei hinsichtlich dieser Kosten ein Schaden von € 366.80 entstanden. Schadensersatz für das Büro, die Durchführung des Mietvertrages mit der B. GmbH sei durch die Beklagte blockiert worden. Zur Übergabe der Mieträumlichkeiten vom Kläger an die B. GmbH sei es nicht gekommen. Die B. GmbH habe die Wirksamkeit des Mietvertrages bestritten (Anlage K25). Die B. GmbH habe an ihn ab Oktober 2015 bis einschließlich Februar 2016 monatlich € 2.000,-- gezahlt. Für den Beginn der Mietzeit ab Juli 2013 bis einschließlich September 2015 habe die B. GmbH an den Kläger keine Mietzahlungen geleistet. Insgesamt ergäbe sich ein Betrag von € 64.250,--. Rechtsanwaltskosten zur Geltendmachung der Herausgabe für die Wohnung. Der Prozessbevollmächtigte habe den Kläger auch hinsichtlich der Geltendmachung der Herausgabe-Ansprüche für die Wohnung beauftragt. Der Kläger habe dem Zeugen Dr. Z. telefonisch einen Klagauftrag erteilt. Eine Klagschrift sei fertiggestellt worden. Noch nach der Erteilung des Klagauftrages habe eine Besprechung zur Vermeidung eines Rechtsstreits stattgefunden, insoweit seien ausweislich der Kostenrechnung vom 02.03.2016 (Anlage K37) Kosten in Höhe von € 22.927,67 entstanden. Mit Schriftsatz vom 21.02.2020 erklärte der Kläger die Klagrücknahme bezüglich eines Betrages von € 91.800,-- und beantragt nunmehr 1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von € 277.633,92 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.03.2016 zu zahlen, 2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 4.066,11 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.03.2016 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Hierzu trägt die Beklagte vor, der Kaufvertrag sei gemäß § 125 BGB nichtig, da der Mietvertrag von 04.04.2013 zwischen dem Kläger und der M. t. H. B. GmbH nicht beurkundet worden sei. Der Kläger habe dem Zeugen N. im Vorfeld des Termins am 04.04.2013 mitgeteilt, dass der Mietvertrag vor dem Kaufvertrag unterzeichnet werden müsse, da er ansonsten Schwierigkeiten mit der Finanzierung bekäme. Mit den Beteiligten habe der Zeuge Dr. B. die Voraussetzung einer Beurkundungsbedürftigkeit des Mietvertrages besprochen. Weder der Zeuge N., noch der Kläger hätten dem Notar daraufhin mitgeteilt, dass der Mietvertrag nach ihrem Verständnis nicht mit dem Kaufvertrag stehen oder fallen solle. Der Zeuge N. habe vielmehr geäußert, dass er keine Lust hätte auch noch den Mietvertrag vorgelesen zu bekommen. Die Beurkundung des Kaufvertrages sei auf Wunsch des Klägers für die Unterzeichnung des Mietvertrages unterbrochen und anschließend fortgesetzt worden. Weiter behauptet die Beklagte, der Kläger hätte sich im Rahmen des Notartermins damit einverstanden erklärt, dass die Kaufpreisrate von € 120.000,-- bei Eintreten der Fälligkeitsvoraussetzung, nämlich das Einreichen der Auflassungsvormerkung, unmittelbar an die Beklagte gezahlt werde. § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages habe auf die Verpflichtung zur Zahlung dieser Kaufpreisrate keine Anwendung finden sollen. Die Beklagte ist der Auffassung, der Mietvertrag sei mit dem Kaufvertrag derart verbunden gewesen, dass insoweit eine Pflicht zur notariellen Beurkundung des Mietvertrages bestanden habe. Weiterhin sei sie jedenfalls wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten, nachdem der Kläger entgegen § 2a des Kaufvertrages nicht die Anzahlung in Höhe von € 120.000,-- geleistet habe. Des weiteren bestreitet die Beklagte die Höhe des geltend gemachten Schadens. Die Beklagte bestreitet, dass der Kläger eine Ersatzwohnung am T. Weg... angemietet habe, jedenfalls habe der Kläger gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen eine vergleichbare Wohnung in der Umgebung des M. Weges habe für ca. € 1.000,-- anmieten können. Der Kläger müsse sich die ersparten Zinsen in Höhe von € 2.512,28 die bei Erfüllung des Kaufvertrages fällig geworden wären, als Vorteil anrechnen lassen. Einen Nutzungswert der verkauften Wohnung könne der Kläger nicht beanspruchen, da eine fühlbare Nutzungsbeeinträchtigung nicht gegeben sei. Die Beklagte bestreitet weiter, dass € 270,-- als Miete an das Kindermädchen gezahlt worden ist. Auch müsse sich der Kläger den hier geltend gemachten Betrag im Rahmen des Vorteilsausgleiches entgegen halten lassen. Die Beklagte bestreitet die Höhe der geltend gemachten Einlagerungskosten sowie die Höhe der geltend gemachten Umzugskosten. Die Beklagte bestreitet insoweit auch, dass insoweit Zahlungen von dem Kläger geleistet worden sind. Die Beklagte bestreitet, dass der Kläger einen Darlehensvertrag geschlossen und dass dieser angebliche Vertrag aufgelöst worden sei. Die Beklagte bestreitet, dass die B. GmbH in dem Zeitraum von Juli 2013 bis September 2015 keine Zahlungen geleistet habe. Die Beklagte bestreitet weiter, dass ein mündlich unbedingter Klageauftrag des Klägers an seinen Prozessbevollmächtigten für die Erstellung einer Räumungsklage erteilt worden ist. Ein Anspruch des Klägers auf Herausgabe der Wohnung habe nicht bestanden, aus diesem Grund habe der Kläger auch keinen Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten zur Geltendmachung der Herausgabe, es fehle an der Pflichtverletzung. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen J., insoweit wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.05.2019. Das Gericht hat weiter Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Prinzessin zu S.- W., insoweit wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2019. Das Gericht hat weiter Beweis erhoben über den Nutzungswert der Wohnung am M. Weg.... Auf das Gutachten des Sachverständigen N1 vom 09.08.2018 (Bl. 192 ff. d.A.) wird Bezug genommen. Das Gericht hat weiter die Akte zum Az.: 331 O 176/13 beigezogen. Ergänzend wird für den Vortrag der Parteien auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.