3 S 224/16

Leitsatz: 1. Für die Herbeiführung einer Umstellung von einer Teilinklusivmiete auf eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung genügt die Übersendung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung; die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht zwingend erforderlich.(Rn.9) 2. Die Möglichkeit für einen Vermieter, die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG zu ändern, ist in Baden-Württemberg mit der vollständigen Aufgabe des Kostenmietprinzips zum 31. Dezember 2008 entfallen (§ 32 LWoFG BW).(Rn.7) 3. Eine generelle Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV reicht nicht aus, um sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV wirksam auf den Mieter umzulegen; die sonstigen Betriebskosten müssen in diesem Fall ausdrücklich benannt werden (vergleiche BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03; WuM 2004, 290).(Rn.20) 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 07.10.2016 - 3 C 1044/16 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 97,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 10.06.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte zu 7/100, die Klägerin zu 93/100. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. 5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1352,58 € festgesetzt. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO). II. Die zulässige Berufung ist im geringen Umfang auch begründet. Ein Anspruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung besteht (nur) in Höhe von 97,32 €. 1. Soweit die Klägerin eine Rückzahlung hinsichtlich der auf Beleuchtung, Außenreinigung, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung und Grundsteuer entfallenden Beträge aus den Nebenkostenabrechnungen 2012, 2013 und 2014 in Höhe von insgesamt 1.252,52 € begehrt, steht ihr ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht zu. Die Leistung an die Beklagte erfolgte insoweit mit Rechtsgrund. Zwar ist die Klägerin ausweislich des mit der Rechtsvorgängerin abgeschlossenen Mietvertrags vom 26.12.1975 (AS I 403) lediglich verpflichtet, neben der Miete die Kosten für Warmwasserversorgung, Aufzug, Wasserverbrauch und Kanalgebühren zu tragen, jedoch wurde diese Mietstruktur einer Teilinklusivmiete einseitig durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu einer Nettokaltmiete zzgl. Nebenkosten geändert. a) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebskosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob. Hierfür war nach § 20 Abs. 4 Satz 1 und § 4 Abs. 7, 8 NMV eine einseitige Erklärung des Vermieters, die den Anforderungen des § 10 WoBindG entsprach, nötig. Sieht der Mietvertrag keine oder - wie hier - nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann dies auch dadurch geschehen, dass der Vermieter dem Mieter eine -formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten enthält (BGH, Urt. 14.04.2010 - VIII ZR 120/09 vgl. auch Urteile vom 13.01.2010 - VIII ZR 137/09, 07.07.2010 - VIII ZR 321/09 und 16.03.2011 - VIII ZR 121/10; Schmid/Harz - Schreiber, Mietrecht, 5.Aufl., § 10 WoBindG Rn 51, § 20 NMV Rn 4). b) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts konnte eine solche Umstellung jedoch nicht mehr durch Übersendung der Nebenkostenabrechnung 2011 erfolgen. Bei der Wohnung der Beklagten handelt es sich unstreitig um Wohnraum im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG. Die Kammer hat bereits vor dem Termin darauf hingewiesen, dass § 32 LWoFG BW die vollständige Aufgabe des Kostenmietprinzips in Baden-Württemberg beinhaltet. Die im Kostenmietrecht geltenden gesetzlichen Vorschriften wie das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung und die II. Berechnungsverordnung sind zum 31.12.2008 entfallen. Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden entbehrlich und sind nicht mehr fortzuschreiben (Kammerurteil v. 04.12.2014 - 3 S 114/14 = NJW-RR 2015, 716ff, u.a. in juris; Feßler WuM 2009, 90 ff). Es ist damit auch die Mietstruktur verbindlich geworden, die zum Zeitpunkt der Abschaffung der Kostenmiete in Baden-Württemberg bestand (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8.Auflage, B Rn 89), unabhängig davon, ob die Wohnung weiterhin der Preisbindung unterliegt. c) Eine zulässige Ausgliederung der Betriebskosten und Änderung der Mietstruktur zu einer Nettokaltmiete zzgl. Nebenkosten erfolgte jedoch spätestens mit der Betriebskostenabrechnung 1987. Zudem genügt bereits das Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten vom 03.12.1986 den Anforderungen des § 10 WoBindG. Wie ausgeführt, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die Übermittlung einer formal ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eine Umstellung von einer Teilinklusivmiete auf eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung herbeiführen. Formal ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie zumindest die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufweist und gedanklich sowie rechnerisch nachvollziehbar ist (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht 8. Aufl. 2016, H Rn. 125). Diesen Voraussetzungen wurde mit der Jahresabrechnung 1987 ersichtlich genügt. d) Entgegen der Auffassung der Klägerin fordert auch der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 16.03.2011 (BGH VIII ZR 121/10) neben der Übersendung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung nicht auch noch die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Bereits in der Entscheidung vom 14.04.2010 (BGH VIII ZR 120/09) lässt der Bundesgerichtshof die Übersendung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ausreichen, um eine Änderung der Mietstruktur herbeizuführen. Diese Rechtsprechung wird in der Entscheidung vom 16.03.2011 ohne Einschränkungen fortgeführt. Ob in diesem Fall die Nebenkostenabrechnung mit „Anlage zur Berechnung der Mietänderung“ überschrieben war spielt keine Rolle und ist den tatsächlichen Begebenheiten des vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Einzelfalls geschuldet. Auch aus dem Wortlaut des § 10 WoBindG ergibt sich entgegen der Auffassung der Klägerin nichts Anderes. So ist § 10 WoBindG über § 20 Abs. 4 Satz 1 und § 4 Abs. 7, 8 NMV nur „entsprechend“ anwendbar. Bereits aus dem Sinn und Zweck des Erfordernisses der Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt sich, dass eine solche bei der gesetzlich geforderten Umstellung der Mietstruktur nicht erforderlich ist. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung soll es dem Mieter ermöglichen, etwaige Erhöhungen der Nettokaltmiete nachvollziehen zu können. Sie soll ihn hierbei in die Lage versetzen überprüfen zu können, ob sich der Vermieter mit der Mieterhöhung noch im Rahmen des § 8 WoBindG bewegt. Hierfür liefert die Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Bewertungsgrundlage. Vorliegend wurde die Beklagte jedoch bereits durch Schreiben vom 03.12.1986 nebst Anlage darüber informiert, welche zukünftig abzurechnenden Nebenkosten aus der Gesamtmiete herausgenommen werden und in welcher konkreten Höhe diese in der bisherigen Grundmiete enthalten waren. Darüber hinaus wies die Beklagte bereits in diesem Schreiben unter Bezugnahme auf § 10 WoBindG darauf hin, dass eine Ausgliederung der Betriebskosten erfolgen muss und im Zeitraum vom 01.01.1987 bis 31.12.1987 erstmalig über die Abschlagszahlungen abgerechnet wird. Eine Mieterhöhung enthält dieses Schreiben nicht, da die Bruttomiete (inkl. künftigen Vorauszahlungen) gleich blieb. Auch der Bundesgerichtshof hat eine eindeutige Erklärung des Vermieters zur Änderung der Mietstruktur - wie hier - ausreichen lassen, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt. Es bedarf somit keiner zusätzlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung, um den Interessen des Mieters genüge zu tun. Insoweit kommt es auch nicht weiter darauf an, dass die Klägerin selbst eine an sie im Zusammenhang mit einer Erhöhung der Kostenmiete zum 01.01.2008 gerichtete Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt hat. e) Die Umlage der eingangs genannten Betriebskostenpositionen war auch zulässig. Sie waren ausdrücklich in der bis zum 31.12.2003 gültigen Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführt. § 20 Abs. 1 Satz 1 NMW verwies hinsichtlich der zulässigen Umlage von Betriebskosten auf die § 27 II. BV. 2. Hinsichtlich der Position Wartung Feuerlöscher (2,74 €) besteht ebenfalls kein Rückzahlungsanspruch. Diese wurde bereits mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1988 wirksam aus der Grundmiete ausgegliedert. Hierfür genügte zum damaligen Zeitpunkt eine einseitige Erklärung des Vermieters, die der Form des § 10 WoBindG entsprach. Diese Erklärung ist vorliegend in der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1988 zu erblicken. Die Umlage war auch zulässig, da es sich um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 II BV handelt. Wartungskosten sind hiervon insoweit umfasst, als sie nicht der Beseitigung eines bereits eingetretenen Mangels oder einer Funktionsstörung, sondern als regelmäßig anfallende Maßnahmen der Überprüfung der Funktionssicherheit und Betriebssicherheit dienen (BGH WuM 2007, 198). 3. Ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin besteht jedoch hinsichtlich der sonstigen nicht näher spezifizierten Betriebskosten (a), der sonstigen Kosten Tiefgarage (b), sonstige Sicherheitsdienst, sonstige Rauchwarnmelder, sonstige Überprüfung Rauchabzugsanlagen und sonstige Wartung Blitzschutzanlagen (c) in Höhe von insgesamt 97,32 €. a) Hinsichtlich der nicht näher spezifizierten sonstigen Betriebskosten (0,47 + 0,57 €) ist schon nicht klar, welche Betriebskosten hiervon genau umfasst sein sollen. b) Nach, von der Beklagten unbestrittenem, Vortrag der Klägerin verfügt diese nicht über eine Tiefgarage, so dass sie vorliegend auch nicht an deren Kosten (0,47 €) zu beteiligen ist. c) Hinsichtlich der Kosten, die auf Sicherheitsdienst (81,76 €), Überprüfung der Rauchabzugsanlagen (1,07 €) und die Wartung der Blitzschutzanlagen (1,53 €) entfallen, hat die Beklagte weder ausreichend dargelegt noch unter Beweis gestellt wann und inwieweit diese Kosten zulässigerweise auf die Beklagte umgelegt worden sein sollen. Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten im Schreiben vom 03.12.1986 ausdrücklich auf § 27 II. BV Bezug genommen, was grundsätzlich für eine wirksame Umlagevereinbarung ausreichend ist, jedoch reicht eine generelle Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht aus, um sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV wirksam auf den Mieter umzulegen. Die sonstigen Betriebskosten müssen in diesem Fall ausdrücklich benannt werden (BGH, Urt. v. 07.04.2004 - VIII ZR 167/03, welches durch das Urteil v. 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 insoweit keine Änderung erfahren hat). Ein Vortrag der Beklagten dergestalt, dass die vorgenannten Positionen wirksam auf die Klägerin umgelegt wurden - sei es bis zum 31.12.2008 durch einseitige Vertragsänderung in Form einer Erklärung, die den Anforderungen des § 10 WoBindG entsprach, oder durch Vereinbarung im Sinne des ab dem 01.01.2009 maßgeblichen § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB - ist trotz des eindeutigen Vortrags der Klägerin zu dieser Problematik schon im erstinstanzlichen Verfahren, in der Berufungsbegründung und zusätzlichem Hinweis der Kammer hierauf nicht erfolgt. Die Beklagte trägt insoweit jedoch die Darlegungs- und Beweislast. Was die Position „Sicherheitsdienst“ mit 81,76 € betrifft, deren Rückzahlung konkret (nur) für das Jahr 2014 begehrt wird, ist darüber hinaus weder vorgetragen noch ersichtlich, dass abweichend von der überwiegenden Ansicht (vgl. etwa LG Berlin Urt. v. 05.12.2003, 64 S 369/03, LG Berlin, Urteil vom 25. Februar 2013 - 67 S 365/12 -, juris) hier ausnahmsweise (BGH, Beschluss vom 05. April 2005 - VIII ZR 78/04 -, juris) die Kosten für einen Sicherheitsdienst als möglicherweise notwendige Maßnahme zum Schutz des Eigentums der Mieter umlegbar wären. Zwar können unter bestimmten Voraussetzungen Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern, insbesondere im Falle einer vertraglich vereinbarten Mehrbelastungsklausel, auch darüber hinaus umlegbar sein (vgl. etwa die Nachweise bei LG Magdeburg ZMR 2011, 957), jedoch fehlt es an jeglichen Darlegungen der Beklagten zu der entsprechenden Position in der Abrechnung 2014 (11,45 €), aus der nicht einmal ersichtlich ist, ob es sich um Anschaffungs-, Überprüfungs-, Anmiet- oder Wartungskosten handelt. Für die Annahme einer Verwirkung des Rückforderungsanspruchs der Beklagten fehlt es an ausreichenden Anhaltspunkten. III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen. Die Besonderheiten des Falles liegen alleine in den tatsächlichen Gegebenheiten, die einer Überprüfung durch das Revisionsgericht ersichtlich nicht bedürfen.