2 O 123/15

Leitsatz: 1. Der später durch Kaufvertragsrücktritt wieder aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ausgeschiedene kann gem. § 10 Abs. 8 WEG grundsätzlich noch quotal für Werklohnforderungen gegen den Verband haften, wenn er bei Entstehung oder Fälligkeit der Werklohnforderung noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.(Rn.22) 2. Wenn nach der Beschlusslage ein größerer Auftrag an den "günstigsten" Anbieter vom Verwalter vergeben werden sollte, bedarf es einer (weiteren) Beschlussfassung darüber, wer den Auftrag erhalten soll - dies gilt auch in einer Zweier-Anlage, die der Mehrheitseigentümer majorisieren kann.(Rn.25) 3. Fehlt es am Ausführungsbeschluss und erfolgte die Auftragserteilung durch den Verwalter im Rahmen einer Verkettung von In-sich-Geschäften, so haftet der Minderheitseigentümer nach Bekundung seines entgegenstehenden Willens auch nicht über Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht.(Rn.30) Die Klage wird abgewiesen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 32.857,14 € festgesetzt. Die Klage hat keinen Erfolg. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des anteiligen Werklohns in Höhe von 32.857,14 € gemäß § 641 BGB in Verbindung mit § 10 Abs. 8 WEG. Voraussetzung für die Zahlungspflicht des Beklagten ist, dass der Vergütungsanspruch der Kläger besteht und der Beklagte nach den Regelungen des WEG dafür haftet. Die Tatsache, dass er zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht mehr als Eigentümer im Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragen ist, berührt seine Passivlegitimation gemäß § 10 Abs. 8 WEG nicht. Die quotale Direkthaftung des Beklagten setzt voraus, dass er zum Zeitpunkt des Entstehens der Vergütungsforderung oder zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit zugehörig zur Wohnungseigentumsgemeinschaft war. Unstreitig war der Beklagte im relevanten Zeitraum des Jahres 2013 als Eigentümer in Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragen. Anders als eine Anfechtung des Grundstückskaufvertrages hat sein Rücktritt von diesem Vertrag gegenüber den Streitverkündeten zur Folge, dass eine Eigentumsstellung nicht in Wegfall seit Abschluss des Grundstückskaufvertrages gerät, sondern der Beklagte ab dem Zeitpunkt seiner Rücktrittserklärung lediglich einen Anspruch auf Rückabwicklung gegenüber den Streitverkündeten hat. Seine Eigentümerstellung bleibt bis zur erneuten Umtragung des Eigentums bestehen. Aus dem Rückgewährschuldverhältnis gegenüber den Streitverkündeten entstehen lediglich wechselseitige schuldrechtliche Ansprüche. Ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung des Werklohns gemäß § 641 BGB setzt neben der vertragsgemäßen Herstellung des Werkes und deren Abnahme zunächst voraus, dass zwischen der Klägerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft ein wirksamer Werkvertrag zustande gekommen ist. Zwar hat der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Klägerin am 18.5.2013 mit der Sanierung der Kelleraußenwand beauftragt auf Basis ihres Angebotes vom 10. Mai 2013. Allerdings fehlte dem Geschäftsführer in seiner Funktion als Verwalter die Berechtigung für diesen Vertragsabschluss. Die Beauftragung der Klägerin durch die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht in rechtlicher Hinsicht aus einer Verkettung von in-sich-Geschäften der Klägerin. Der Geschäftsführer der Klägerin als Inhaber der Firma ist zugleich Miteigentümer der Wohnungseigentümergesellschaft und hält in dieser Funktion die Mehrheit der Anteile. Ebenso ist der Geschäftsführer der Klägerin Verwalter dieser Wohnungseigentümergesellschaft. Als Geschäftsführer der Klägerin ist er zwar von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Möchte er nun als Geschäftsführer der Klägerin einen Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen, so muss er auch in seiner Funktion als Verwalter dieser Gemeinschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Indem die Wohnungseigentümer auf ihrer Versammlung am 28.01.2013 beschlossen haben, dass Auftragnehmer für die Durchführung der Keller Außenwandsanierung auch die Klägerin sein darf, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter zumindest konkludent auch von den genannten Beschränkungen des in-sich-Geschäfts befreit. Der Vertragsschluss scheitert deshalb nicht an einer formalen fehlenden Befreiung des Geschäftsführers der Klägerin. Schließt jemand als Vertreter einen Vertrag ab, setzt die Wirksamkeit dieses Vertrages die entsprechende Vertretungsmacht gemäß § 164 Abs. 1 BGB voraus. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darf der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen. Eine Sanierungsmaßnahme für über 100.000 € fällt allerdings nicht in diesen Zuständigkeitsrahmen und erfordert einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser rechtlichen Frage besteht insoweit auch Einigkeit zwischen den Parteien. In der Eigentümerversammlung am 28.1.2013 haben die Eigentümer die Sanierung beschlossen. Auf Basis von Kostenvoranschlägen sollten die Arbeiten an den günstigsten Anbieter vergeben werden. Tatsächlich hat der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter mehrere Kostenvoranschläge eingeholt. Spätestens mit E-Mail vom 10. Mai 2013 erhielt der Beklagte diese Kostenvoranschläge. Dem Schriftwechsel beigefügt war auch das Angebot der Klägerin in Höhe von 115.000 €. Dieses Angebot aus Mai 2013 ist zeitlich nach Eingang der weiteren Kostenvoranschläge erstellt worden und enthält einen pauschalen Festpreis, der unterhalb der weiteren Kostenvoranschläge liegt. Entgegen der Ansicht der Klägerin war der Geschäftsführer als Verwalter zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe dennoch nicht berechtigt, die Klägerin zu beauftragen. Es hätte eines weiteren Beschlusses zur konkreten Auftragsvergabe bedurft. Einen solchen Beschluss haben die Wohnungseigentümer nicht gefasst. Daraus folgt die fehlende Berechtigung des Verwalters zur Auftragsvergabe an die Klägerin. Eine Genehmigung der Auftragsvergabe durch den Beklagten oder einen Beschluss liegt nicht vor. Ein solcher Beschluss kann auch nicht als reine Förmelei betrachtet werden. Der Geschäftsführer der Klägerin hält die Mehrheit der Anteile einer Wohnungseigentümergesellschaft. Er ist deshalb in der Lage Beschlüsse mit eigener Mehrheit herbeizuführen. Der Miteigentümer, der mit dem Inhalt der Beschlüsse nicht einverstanden ist, kann sich gegen diese Situation nur mithilfe der Regelungen des Wohnungseigentümergesetzes und eine Anfechtung der Beschlüsse behelfen. Eine Anfechtung der Beschlüsse vom 28.01.2013 durch den Beklagten hätte allerdings unter keinem Gesichtspunkt zur Streitbeilegung beigetragen. Dass eine Sanierung durchzuführen ist und dass die Arbeiten an den günstigsten Anbieter nach vorangegangenen Vergabeverfahren vergeben werden, ist vom Beklagten nicht in Abrede gestellt worden und das Verfahren ist vom Grundsatz her angemessen und üblich. Die Vergabe der Arbeiten setzt eine Prüfung und Auswahl der Anbieter voraus. Darüber waren und sind sich die Parteien grundsätzlich einig. In den Beschlüssen zur Wohnungseigentümerversammlung am 28.01.2013 ist nicht konkret geregelt, wer die Kostenvoranschläge zu prüfen hat und den Unternehmer auswählen darf. Im Verhältnis der Parteien kommen noch die Umstände hinzu, dass der Beklagte die Kostenvoranschläge bei den Streitverkündeten einreichen durfte und der günstigste Kostenvoranschlag von der Klägerin stammte. Obliegen jetzt allein dem Verwalter als Umsetzung des Beschlusses vom 28.01.2013 die Prüfung und Auswahl des Werkunternehmers, so werden dem Beklagten als Miteigentümer die eigenen Prüfungsmöglichkeiten abgeschnitten. Nur wenn die Wohnungseigentümer einen weiteren Beschluss über die konkrete Auswahl fassen, kann der Beklagte seine Minderheitenrechte über eine Anfechtung des Beschlusses und Verweis auf unverhältnismäßig große Kosten, wie von ihm behauptet, geltend machen. Ein solcher Beschluss war auch nicht deshalb entbehrlich, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus zwei Personen besteht und es in der Auftragsvergabe deutlich wurde, dass der Geschäftsführer der Klägerin als Miteigentümer die Auftragsvergabe wünschte und der Beklagte mit seinen Minderheitenrechten den legitimierenden Beschluss nicht hätte verhindern können. Wie bereits ausgeführt, ist ein solcher Beschluss die einzige Möglichkeit eines Eigentümers mit Minderheitenrechten, seine eigenen Interessen zu wahren. Vertragliche Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten scheiden somit aus. Gesetzlich Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten bestehen ebenfalls nicht. Der Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 683 BGB setzt voraus, dass die Geschäftsführung im Interesse des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfolgt. Noch vor Auftragsvergabe teilte der Beklagte mit E-Mail vom 13. Mai 2013 mit, dass er eine Klärung mit den Streitverkündeten noch nicht herbeigeführt hätte. Den Kostenvoranschlägen könne er noch nicht zustimmen. In Kenntnis dessen vergab der Geschäftsführer der Klägerin als Verwalter dennoch am 18. Mai 2013 den Auftrag an die Klägerin. Der Geschäftsführer der Klägerin wusste also, dass der Beklagte mit der Vergabe der Arbeiten an die Klägerin nicht einverstanden war. Die Geschäftsführung der Klägerin ist mithin gegen den ausdrücklichen Willen des Beklagten durchgeführt worden. Da der Geschäftsführer der Klägerin personenidentisch ist mit dem Verwalter und Miteigentümer, kannte er auch die Gründe, weshalb der Beklagte nicht mit der Auftragsvergabe an die Klägerin auf Basis des Kostenvoranschlages aus Mai 2013 einverstanden war. Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch der Klägerin scheidet ebenfalls aus. § 684 BGB verweist im Fall der Geschäftsführung ohne Auftrag auf die Regelungen des Bereicherungsrechtes. Die Vorschrift des § 814 BGB sieht allerdings vor, dass das Geleistete nicht zurückgefordert werden kann, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Wie ausgeführt, wusste die Klägerin, dass sie gegen den Willen des Beklagten tätig wurde. Da die Klägerin keinen Anspruch auf die Hauptforderung hat, hat sie auch keinen Anspruch auf die von ihr begehrten Zinsen. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO. Der Streitwert war in Höhe der Klageforderung festzusetzen. Die Klägerin beansprucht von dem Beklagten Werklohn für die Sanierung der Kelleraußenwand am Objekt in der S.-Straße XX, XXXXX in H.. Der Beklagte war zu 2/7 Miteigentümer des Objekts und der Geschäftsführer der Klägerin ist es zu 5/7. Dieser ist zugleich Verwalter des Objekts. Der Beklagte hatte seinen Miteigentumsanteil von den Streitverkündeten mit Grundstückskaufvertrag vom 27.03.2012, Notar Dr. S., Urkundenrollen-Nr. XXX/XXXX gekauft. Er erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit Urteil des OLG Schleswig vom 23.04.2015, Az. 6 U 20/14, wurden die Streitverkündeten zur Rückabwicklung verurteilt. Seit dem 10.02.2016 sind die Streitverkündeten wieder als Eigentümer eingetragen. Die Sanierung der Kelleraußenwand war Gegenstand der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 28.1.2013. Der Beklagte, Miteigentümer zu diesem Zeitpunkt, und der Geschäftsführer der Klägerin als Miteigentümer haben dort beschlossen: „3. Es wird beschlossen die Sanierung durchzuführen. 4. Es wird beschlossen Kostenvoranschläge für die Arbeiten einzuholen. Anschließend kann Herr M. die Kostenvoranschläge bei den Alteigentümer einreichen. 5. Es wird beschlossen, die Arbeiten an den günstigsten Anbieter zu vergeben. Der Auftragnehmer darf auch die J. A. GmbH sein.“ (Anlage K1, Blatt 6 f. d.A.). Mit Email vom 10. Mai 2013 übermittelte der Geschäftsführer der Klägerin als Verwalter und Miteigentümer der Gemeinschaft dem Beklagten Kostenvoranschläge für die Sanierungsarbeiten. Ob der Beklagte das Anschreiben vom 2. Mai 2013 mit Anlagen vorab durch Einwurf im Briefkasten erhalten hat, ist strittig. Der Geschäftsführer der Klägerin als Verwalter und Miteigentümer bat darin um die Zustimmung des Beklagten und legte einen entsprechenden Umlaufbeschluss bei. Mit Email vom 13. Mai 2013 bzw. 18. Mai 2013 teilten der Beklagte und sein Prozessvertreter dem Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter und Miteigentümer mit, dass noch die Zustimmung der Streitverkündeten zu den Kostenvoranschlägen ausstünde. In Anbetracht der in Rede stehenden Summen würde der Beklagte den Umlaufbeschluss nur unterzeichnen, wenn die Kostendeckung mit den Streitverkündeten geklärt sei. Mit Email vom 21. Mai 2013 bat der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter und Miteigentümer den Beklagten, den übersendeten Umlaufbeschluss als gegenstandslos zu betrachten. Er habe übersehen, dass sie bereits am 28. Januar beschlossen hätten, dass die Arbeiten vergeben werden und auch an die J. A. GmbH vergeben werden dürften, so dass hier im Moment kein neuer Eigentümerbeschluss erforderlich sei. Mit Email vom 23. Mai 2013 teilte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten dem Geschäftsführer der Klägerin als Verwalter und Miteigentümer mit, dass der Beklagte beabsichtige, auch zur Vermeidung von Streitigkeiten mit den Streitverkündeten noch eigene Kostenvoranschläge einzuholen. Am 10. Mai 2013 unterbreitete die Klägerin den Wohnungseigentümern ein Angebot zur Mauerwerksabdichtung in Höhe von 115.000 €, welches der Beklagte zumindest mit der Email vom selben Tag mit den weiteren Kostenvoranschlägen auch erhalten hat. Dieses Angebot hat der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Eigenschaft als Verwalter angenommen und die Klägerin am 18.5.2013 mit den Arbeiten beauftragt. Die Klägerin führte die Arbeiten ab dem 20.5.2013 aus. Der Beklagte seinerseits holte am 15.6.2013 ein Angebot der Firma I.-Bau für die Kellerwandsanierung in Höhe von 67.058,57 € ein. Der Beklagte zahlte den Anteil von 2/7 der Schlussrechnung der Klägerin vom 13.9.2013, insgesamt 32.857,14 € nicht. Die Klägerin meint, sie sei von den Miteigentümern wirksam mit der Durchführung der Arbeiten beauftragt worden. Streitigkeiten über diese Frage beziehen sich auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und würden das Auftragsverhältnis zur Klägerin nicht berühren. Auch könne der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter die durchgeführten Arbeiten abnehmen, was er auch getan habe. Sie behauptet, der Beklagte habe sich um die Sanierungsarbeiten im Detail gar nicht gekümmert. Auf den Eigentümerversammlungen am 31.5.2013 und 14.6.2013 sei das Thema Kelleraußenwandsanierung kein Thema gewesen, obwohl der Geschäftsführer der Klägerin als Wohnungseigentümer und Verwalter dem Beklagten eine sachverständige Begleitung der Sanierungsarbeiten angeboten habe. Der Beklagte hafte nun gemäß § 10 Abs. 8 WEG gegenüber der Kläger auf anteiligen Werklohn. Hilfsweise hafte er auf Herausgabe der Aufwendungen nach § 683 BGB und nach den Vorschriften einer ungerechtfertigten Bereicherung. Sie beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Klägerin 32.857,14 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins auf 15.300 € seit dem 26.7.2013 und auf 17.557,14 € seit dem 16.11.2013 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er meint, es fehle an einer wirksamen Beauftragung der Klägerin mit der Kelleraußenwandsanierung. Zum einen fehle dem Geschäftsführer der Klägerin in seiner Funktion als Verwalter der Gemeinschaft die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Zum anderen fehle der nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erforderlichere Beschluss für die Beauftragung der Klägerin. Ein solcher Beschluss ergebe sich gerade nicht aus dem Protokoll der Versammlung vom 28.1.2013. Weiter sei das Angebot der Klägerin weder das günstigste Angebot gewesen noch sei es mit den eingeholten weiteren Kostenvoranschlägen vergleichbar. Er bestreitet, dass die Klägerin ihre Arbeiten vollständig und mangelfrei erbracht habe. Insbesondere behauptet er, dass die erfolgte Abdichtung nicht fachgerecht sei. Zudem sei der Angebotspreis von 115.000 € völlig unwirtschaftlich und komplett überzogen. Schließlich ist er der Auffassung, eine Abnahme läge nicht vor. Der Geschäftsführer der Klägerin sei in seiner Funktion als Verwalter wegen § 181 an einer Abnahmeerklärung gehindert gewesen.